第十一讲 物权变动
体系概览
本讲阐述物权变动，包括物权变动的原则、基于法律行为的物权变动、非基于法律行为的物权变动以及物权变动的公示方法，最后阐述物权变动公信原则的应用——善意取得。需要说明的是，按照《民法典》的体系，善意取得被规定在物权编第九章“所有权取得的特别规定”中，包括第311条、第312条、第313条。其实，善意取得不仅适用于所有权的取得，而且适用于抵押权、质权等物权变动中。本书鉴于善意取得的重要地位，将其放在本专题讲授，以突出物权变动的公示公信原则。
物权变动属于法考的绝对重点，每年必考，而且综合性强，难度颇大。物权变动中，需要重点掌握的是物权变动模式，特别是基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动的综合考查。
变化导读
与《物权法》相比，《民法典》在本部分有些变化调整。
物权编第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”部分的最大变化来自与继承相关的物权变动，《民法典》第230条区分了基于继承发生的物权变动与基于受遗赠发生的权利变动，受遗赠不再直接引发物权变动而只是产生债权效果，所以《民法典》第230条只规定基于继承引发的物权变动而不再涉及受遗赠。
此外，《民法典》确立的两种新型物权（土地经营权与居住权），其中也涉及物权变动模式的内容，5年以上的土地经营权采登记对抗主义，居住权采登记生效主义。
考点精讲
一、物权变动的原则
（一）公示原则
公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。否则，因为物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变动表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。关于物权公示原则，《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
关于物权变动公示原则的正当性，可以图示如下：
（二）公信原则
物权变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为（如买卖），即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。
公信原则包括两方面的内容：
1.记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，除非有相反的证据证明。这称为“权利的正确性推定效力”。
2.凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认发生物权变动的效力。这正是善意取得制度的理论基础。
物权变动之所以要有公信原则，是为了贯彻公示原则。在现实生活中，真实的权利状况与虚假的权利状况不一致的情形时有发生，一一调查核实难免增加交易成本，往往难以实现。为了维护交易安全，有时不得不牺牲真正权利人的利益，这是法律从促进社会经济发展以及在权利人的个人利益与社会利益之间进行均衡、选择的结果。
二、基于法律行为的物权变动
我国物权变动的基本模式是债权形式主义，例外情况下则是意思主义，汽车、船舶、航空器等特殊动产的变动模式属于混合主义。
（一）债权形式主义
1.债权形式主义的内涵
债权形式主义，即债权意思表示（合同）外加登记或交付即可，不需另有物权合意。我国法律并不承认物权行为理论，物权变动并不需要特别做出物权行为，只需要合同（如买卖合同）加上公示手段（交付或者登记）即可。
债权形式主义，用公式表示即为：合同+公示=物权变动。其中，动产物权变动可表示为：合同+交付=物权变动；不动产物权变动可表示为：合同+登记=物权变动。
2.区分合同效力与物权变动
在基于法律行为的物权变动中，需要注意物权变动与合同效力的区分。物权是否变动属于物权法问题，需要依据《民法典》物权编判断；合同效力如何属于合同法问题，需要依据《民法典》合同编判断。在物权变动的公式“合同+公示=物权变动”中，有效的合同与合法的公示同为物权变动的要件，公示影响物权变动，但不影响合同的效力。
这本是不言而明的逻辑常识，却在很长时间内未被立法者与司法者掌握，不少人误以为未完成公示（特别是未办理登记）将导致合同不成立或者无效。为了改变这种错误观念，2007年《物权法》第15条特别规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最后颁布的《民法典》第215条承继《物权法》第15条的规定，一字不易。
经典考题：
乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？【2007/3/6】[1]
A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任
B.合同无效，甲应返还所受领的价款
C.合同有效，甲应继续履行合同
D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失
3.债权形式主义的适用情形
债权形式主义广泛适用于动产物权变动与不动产物权变动。就动产而言，除非法律有特别规定或者当事人之间有特别约定，物权变动都以交付为前提（《民法典》第224条）。就不动产而言，物权变动多数以登记作为生效要件，称为登记生效主义（《民法典》第209条）。可见，登记生效主义是债权形式主义的具体表现。
依照《民法典》及相关法律的规定，登记生效主义适用于以下情形：
（1）建设用地使用权
建设用地使用权的取得与后续转让，都需要办理登记。《民法典》第349条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。”第355条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”
（2）宅基地使用权
宅基地的情况比较复杂，我国近年来积极推行宅基地与农村房屋登记制度，但许多中西部地区的宅基地与农村房屋都没有办理初始的备案登记。所以，农村宅基地大概分为两种情况：办理初始登记的宅基地与未办理初始登记的宅基地。针对办理初始登记的宅基地，《民法典》第365条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”至于未办理初始登记的宅基地，后续宅基地转让时也很难办理变更登记。总的说来，有关宅基地使用权的物权变动模式，《民法典》的立场还是登记生效主义而不是登记对抗主义，只是登记生效主义的适用存在前提条件限制。
（3）房屋所有权
《城市房地产管理法》第61条第3款：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”有关城市房屋的各类交易包括转让、抵押都需要办理登记。
（4）居住权
《民法典》的一大创新在于规定了一种新型的用益物权：居住权。针对居住权，《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
（5）不动产抵押权
建设用地使用权、房屋所有权等不动产抵押的，都需要办理登记。就此，《民法典》第402条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
（5）多数权利质权（有权利凭证的票据、债券、存款单、仓单、提单除外）
《民法典》第443条规定：“以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。”第444条规定：“以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。”第445条规定：“以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。”
经典考题：
甲公司向乙银行借款500万元，以其闲置的一处办公用房作担保。乙银行正好缺乏办公场所，于是与甲公司商定，由甲公司以此办公用房为乙银行设立担保物权。随后，甲公司向乙银行交付了办公用房。借款到期后，甲公司未能偿还，乙银行主张对办公用房行使优先受偿的权利。下列哪一选项是正确的？【2008（川）/3/13】[2]
A.乙银行有权这样做，因其对标的物享有抵押权
B.乙银行有权这样做，因其对标的物享有质权
C.乙银行有权这样做，因其对标的物享有同时履行抗辩权
D.乙银行无权这样做，因其与甲公司之间的约定不能设定担保物权
（二）意思主义
1.意思主义的内涵
意思主义，是指物权的设定和转移，仅仅因当事人的债权意思表示而发生效力，无需交付或登记。
就动产而言，意思主义的情形比较罕见，主要是动产抵押。需要注意的是，《民法典》规定了多种形式的观念交付，如简易交付、占有改动，这些没有现实交付外观的交付依然是交付，需要有交付的意思，并非意思主义（仅有债权意思表示）。
就不动产而言，意思主义需要法律特别规定，称为登记对抗主义。在此，没有完成相应的公示（登记），不影响物权变动的效果，但是影响物权的效力范围：不登记的，不得对抗善意的第三人。例如，甲乙双方约定，乙在自己承包的土地上为甲创设通行地役权，未办理登记，事后乙将土地承包经营权转让给不知情的丙，则甲的地役权不能对抗丙，丙有权拒绝甲在自己的土地上通行。可见，登记对抗主义的真谛在于，不登记则不能对抗，其目的是维护交易安全。
2.意思主义的适用范围
依照《民法典》规定，意思主义适用于以下情形：
（1）土地承包经营权的转让
土地承包经营权流转，实行登记对抗主义。就此，《民法典》第335条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
实战贴士：
需要注意的，土地承包权的设立并非登记对抗主义。依据《民法典》第333条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记仅仅是相应的行政管理手段，既非生效要件，也非对抗要件。因为土地承包经营权的设立过程（公告、会议之类）本身具有公示的效果，无需登记，即可对抗善意第三人。
经典考题：
关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？【2010/3/55】[3]
A.自土地承包经营合同成立时设立
B.自土地承包经营权合同生效时设立
C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证
D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人
（2）流转期限为5年以上的土地经营权
《民法典》为了配合我国农村推行的“三权分置”土地改革，吸收《农村土地承包法》的规定，在传统的农民土地承包经营权的基础上创立了土地经营权。《民法典》第339条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”现实生活中，土地经营权的时间有长有短，有些长期的经营者希望通过登记将土地经营权稳固下来，有些短期的经营者则为了图方便而不愿意登记。我国立法者经过反复斟酌后，决定赋予5年期以上的土地经营权以登记能力，允许其办理登记公示。《民法典》第341条规定：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
（3）地役权
《民法典》第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
（4）动产抵押权
所有的动产抵押权，一般动产抵押、汽车等特殊动产抵押、动产浮动抵押，都是登记对抗。《民法典》第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”
（三）混合主义
一般而言，动产的公示方式是交付，不动产的公示方式是登记。然而，汽车、船舶、航空器作为建立了统一登记制度的特殊动产，其公示方式既有交付，又有登记。如何处理交付与登记的关系，理论与实务上颇多争议。
根据《民法典》第224条的规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，交付才能引起动产物权变动，登记不足以引起物权变动。
根据《民法典》第225条的规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，交付本身不能产生对抗效力，登记才能对抗善意第三人。需要注意的是，这里的“未经登记，不得对抗善意第三人”中的“善意第三人”范围如何？多年来困扰司法实务。一般认为，此处的“善意第三人”相当于善意取得中的善意第三人，主要是指与转让人存在买卖、抵押、出质等相关交易，有可能取得相应物权的善意第三人，而不包括转让人的债权人（《物权法解释（一）》第6条）。比如甲将汽车出卖给乙，双方约定由甲再借用乙的汽车半个月时间，双方并未办理过户登记。借用期间，甲擅自将汽车卖给善意的丙，并且将汽车现实交付给丙。第一个买受人乙虽然因为占有改定而取得了汽车的所有权，但没有办理登记，不能对抗善意的第二个买受人丙，丙可以构成善意取得。但是，如果没有类似善意取得的情形，甲将汽车卖给乙之后，甲的债权人不能以乙购买汽车未办理登记为由申请强制执行登记在甲名义而实际上属于乙所有的汽车。
综上，汽车等特殊动产的物权变动模式可以概括为：交付产生、登记对抗。这既不同于债权形式主义（公示产生并且对抗），也不同于意思主义（意思产生，公示对抗），而是一种混合主义。
实战贴士：
在汽车买卖中，交付转移所有权，登记并不能转移所有权。
三、非基于法律行为的物权变动
法律行为并非物权变动的唯一原因，法律行为之外的原因也会引发物权变动。
（一）非基于法律行为引发物权变动的原因
根据《民法典》规定，法律行为之外引发物权变动的原因主要有：
1.征收
2.判决、裁决
针对以上两种情形，《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
实战贴士：
依据判决内容，判决可分为确认判决、给付判决、变更判决，其中给付判决在于确定债务人的履行义务，不能直接引发物权变动；只有变更判决才能直接引发物权变动。就此，《物权法解释（一）》第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
3.继承
《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”2007年《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”在此将继承与受遗赠等量齐观，受到社会各界的广泛批评。2020年《民法典》回归德国、瑞士等国家的传统立场，区分继承的权利变动模式与受遗赠的权利变动模式，在受遗赠的情形并不直接发生物权变动而是发生债权效果，受遗赠人向法定继承人或者遗嘱继承人主张相关遗赠的权益。
4.建造或拆除
《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
经典考题：
中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？【2008/3/8】[4]
A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权
C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
5.各类动产所有权的特殊取得方式
此类方式，如先占、添附之类，本书在所有权部分专门讲述。
（二）非基于法律行为引发物权变动的公示
《民法典》第232条规定：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”据此，在非基于法律行为而发生物权变动时，登记既不是物权变动的生效要件，也不是物权变动的对抗要件，而是日后进一步处分物权时引发物权变动的要件。例如，甲父死后，甲继承了父亲的房屋，无需登记即可取得房屋所有权，日后甲将房屋卖给乙，则需要先将房屋从父亲名下过户到自己名下，再将房屋过户给乙。注意，甲在此需要前后办理两次登记，而不能直接将房屋从父亲名下过户给乙。
关于非基于法律行为而引发物权变动，需要掌握以下几点：
1.登记之前，可以取得物权；
2.所取得的物权可以对抗善意第三人；
3.登记之前处分物权的，合同有效（不受未办理登记影响）；
4.登记之前处分物权的，物权不发生变动。
经典考题：
1.某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的？【2010/3/53】[5]
A.房屋应归甲所有 B.房屋应归乙所有 C.抵押合同有效 D.抵押权未成立
2.甲、乙和丙于2012年3月签订了散伙协议，约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。后丙未履行协议。同年8月，法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。9月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一表述是正确的？【2013/3/6】[6]
A.2012年3月，甲、乙按份共有房屋 B.2012年8月，甲、乙按份共有房屋
C.2012年9月，丁为房屋所有人 D.2012年12月，戊为房屋所有人
实战贴士：
总结起来，登记在物权变动中的作用分为三种情形：
1.在债权形式主义中，登记是物权变动的生效要件（登记生效主义）；
2.在意思主义中，登记是物权变动的对抗要件（登记对抗主义）；
3.在非基于法律行为而发生物权变动时，登记是日后处分发生物权变动的要件（前后办理两次登记）。
四、物权变动的公示方法
（一）不动产的公示：登记
登记是不动产物权以及汽车、船舶、航空器等特殊动产物权变动的公示方法。关于不动产登记，需要掌握以下几点：
1.不动产登记的证明效力
关于不动产的权属证明，存在不动产登记簿与不动产权属证书两种形式。其中，不动产登记簿是物权归属和内容的根据（《民法典》第216条），不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（《民法典》第214条）。不动产权属证书尽管也是权利人享有该不动产物权的证明，但其效力低于不动产登记簿，当两者记载不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准（《民法典》第217条）。
需要注意的是，不动产登记簿的证明效力并非绝对，如果当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持（《物权法解释一》第2条）。在此，需要全面客观地理解不动产登记的公示公信效力。公示公信的目的在于维护交易安全，在真实权利人与善意第三人之间，法律要保护善意第三人；但在真实权利人与登记名义人之间，法律要保护真实权利人，登记权利人不能对抗真正的权利人。
2.权利人、利害关系人的知情权
权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料（《民法典》第218条），但不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料（《民法典》第219条）。
3.更正登记
根据《民法典》第220条第1款的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
4.异议登记
根据《民法典》第220条第2款的规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”关于异议登记，需要掌握以下几点：
（1）性质：临时性保护措施。
（2）异议登记法律效力：登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，排除善意取得的适用。
①登记权利人是否有处分权，以事实为准；
②如果登记权利人无权处分，第三人不能构成善意取得。
（3）异议登记的有效期：15日。
异议登记后，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。如果申请人起诉，则异议登记继续有效。
（4）异议登记的赔偿义务人：申请人。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
经典考题：
某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？【2008（川）/3/59】[7]
A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力
B.异议登记于3月31日失效
C.甲有权向乙请求赔偿损失
D.甲有权向登记机构请求赔偿损失
5.预告登记
《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”关于预告登记，需要掌握以下几点：
（1）本质特征：使被登记的请求权具有物权效力。
（2）功能：限制房地产开发商作为债务人处分其权利，有效解决开发商违背预告登记内容的处分行为，如一房二卖、在已出售的房屋上设定抵押权等。
（3）预告登记效力：
①所有权人有权处分，合同有效；
②未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。《物权法解释（一）》第4条规定，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权，可以认定为此处的处分行为。
（4）预告登记效力期间：债权消灭之前或者能办理不动产登记之日的3个月。依照最高人民法院《物权法解释（一）》第5条规定，这里的“债权消灭”，包括买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权。
经典考题：
甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？【2009/3/8】[8]
A.抵押合同有效，抵押权设立 B.抵押合同无效，但抵押权设立
C.抵押合同有效，但抵押权不设立 D.抵押合同无效，抵押权不设立
6.登记机关的责任
《民法典》第222条第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”据此，登记机关的赔偿责任通常属于无过错责任，异议登记除外。
（二）动产的公示：交付
所谓交付，即基于占有人的意思而转移占有。按照萨维尼的理论，交付是一种真正的法律行为，即物权行为。但我国学界主流并不承认物权行为理论，因而将交付视为一种事实行为，交付中所含有的“意思”只是事实意思而非法律上的效果意思。
因为交付是占有的移转，所以理解交付离不开对占有的把握。现实生活中，交付的方式众多，既有现实交付，又有观念交付。现实交付，即直接占有的移转。观念交付，往往涉及间接占有的移转或者创设。各种交付的基本规则，可以总结如下：
实战贴士：
占有改定之“改定”，其含义在于出让人在出让之前对标的物的占有为自主占有，一旦完成物权变动，出让人再和受让人约定继续占有动产的，此时标的物的所有权已经归受让人所有，故出让人的占有从自主占有变为他主占有，即为占有改定。
经典考题：
1.甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？【2008/3/9】[9]
A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
2.某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？【2004/3/10】[10]
A.8月7日 B.8月8日 C.8月9日 D.8月15日
3.甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11，000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述，下列选项正确的是：【2009/3/91】[11]
A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权
B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权
C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权
D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙
五、物权变动公信原则的应用——善意取得
（一）善意取得的概念
善意取得亦称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。根据《民法典》的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以善意取得。善意取得制度作为所有权保护的一种例外，是无权处分的特别规定，是对所有权的效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易的安全和快捷之间予以平衡的结果。
实战贴士：
善意取得最初属于所有权的特殊取得方式之一，后来扩大适用于抵押权、质权等各类物权。
（二）善意取得的构成要件
关于善意取得的构成要件，《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
结合上述规定，对善意取得的构成要件作出以下说明：
1.适用的标的范围
善意取得适用于各类不动产与动产。就动产而言，理论上又可以分为委托物、脱离物与遗失物。无权处分人基于合同、共有关系或者其他合法途径而占有的动产称为委托物，可以适用善意取得。盗赃物等脱离物是否适用善意取得，我国《民法典》没有规定，通说认为盗赃物不能适用善意取得。至于遗失物，《民法典》第312条对其有特别规定，并不适用善意取得的一般条款（《民法典》第311条）。
2.适用的权利范围
善意取得制度适用于所有权，也适用于抵押权、质权等物权。
3.占有人、登记的名义权利人进行无权处分
这里所说的无权处分是指没有处分权却以自己的名义从事直接引发物权变动的行为，即所谓的物权行为。就法考而言，可以认为擅自转让他人之物（包括股权、债权）、擅自就他人之物设定抵押、出质属于无权处分。
实战贴士：
出租行为不会引发物权变动，因而不属于处分行为，擅自出租他人的房屋也不属于无权处分行为，不产生善意取得问题。
4.第三人取得财产时为善意
（1）“善意”的含义
受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。（《物权法解释（一）》第15条）
（2）恶意的推定（《物权法解释（一）》第16条第1款）
具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
①登记簿上存在有效的异议登记；
②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
（3）“重大过失”的认定
根据《物权法解释（一）》第16条第2款规定，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。《物权法解释（一）》第17条进一步规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”
（4）“善意”的时间点
关于“善意”的时间点，仅仅在签订合同时善意是不够的，在完成登记或者交付时必须是善意。《民法典》第311条第1款所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时（《物权法解释（一）》第18条）。
5.第三人有偿受让，且价格合理
《民法典》第311条规定的“以合理的价格转让”包括买卖、互易、以物抵债等有偿的交易形式。所谓“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定（《物权法解释（一）》第19条）。需要注意，“以合理的价格转让”只要求双方约定了合理的价格，不需要第三人实际支付价款。
6.转让的财产已经完成交付或者登记
善意取得是一种特殊的交易形态，其与正常交易的区别在于处分人欠缺处分权。作为一种交易，善意取得同样要求公示公信，需要完成交付或者登记，才能引发物权变动。
需要注意的是，并非所有的交付形式都能够满足善意取得对交付的要求。在《民法典》规定的四种交付方式中，现实交付、简易交付、指示交付都可以发生善意取得，但占有改定不能发生善意取得（《物权法解释（一）》第18条），因为占有改定只是一种内部的约定，并没有权利公示的效果，允许占有改定发生善意取得对于真正的权利人有失公平。
针对汽车、船舶和航空器等特殊动产而言，善意取得只要求完成交付即可，没有办理相应的登记不影响善意取得（《物权法解释（一）》第20条）。
（三）善意取得的法律效果
1.在所有权人与第三人之间：所有权人丧失所有权，第三人获得所有权。第三人获得所有权乃是基于法律的规定，并非基于所有权人的意思。
2.在所有权人与无权处分人之间：因为所有权人与无权处分人之间往往存在委托、保管、运输等合同关系，无权处分人的行为构成违约与侵权的竞合，所有权人可以择一主张。
3.在无权处分人与第三人之间：合同有效，双方各自按照合同进行履行。在无权处分人将标的物所有权转让给第三人（通过善意取得）之后，第三人有义务向无权处分人支付价款。
实战贴士：
无权处分不影响合同的效力。在善意取得的情形，无权处分人与第三人之间的合同有效，同时物权发生了变动，但物权变动的原因在于善意取得，而非合同有效。
经典考题：
1.甲发现去年丢失的电动自行车被路人乙推行，便上前询问，乙称从朋友丙处购买，并出示了丙出具的付款收条。如甲想追回该自行车，可以提出下列哪些理由支持请求？【2009/3/53】[12]
A.甲丢失该自行车被丙拾得
B.丙从甲处偷了该自行车
C.乙明知道该自行车是丙从甲处偷来的仍然购买
D.乙向丙支付的价格远远低于市场价
2.甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问，丁如实相告，乙遂将之买下。此时，谁拥有该相机的所有权？【2008（川）/3/12】[13]
A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
3.吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的？【2011/3/55】[14]
A.5月10日前，吴某是房屋所有权人
B.2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人
C.3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人
D.5月10日后，王某是房屋所有权人
（四）无权处分遗失物
为了保护所有权人，遗失物通常不适用善意取得制度。关于无权处分遗失物的法律规则，《民法典》第312条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”依据该条，在遗失物通过转让被他人占有的情形，遗失物的所有权人享有如下两个权利：
1.要求无权处分人赔偿损失（依据违约或者侵权）；
2.或者要求受让人返还遗失物，其条件为：
（1）时间限制：自知道或者应当知道受让人之日起2年内；
（2）费用问题：
①通常情况下，无需向受让人支付其所花费的费用；
②如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，则需要向受让人支付其所花费的费用。
实战贴士：
1.所有权人向受让人所支付的费用，有权向无权处分人追偿。
2.如果所有权人自知道或者应当知道受让人之日起2年内未向受让人索要遗失物，则遗失物归受让人所有。此时的受让人取得遗失物是否为善意取得，学说议论纷纭，立法则保持沉默。
经典考题：
甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11，000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12，000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9，000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。根据上述事实，请回答1、2题。【2009/3/92、93】
1.关于丙、丁对该玉石所有权的取得问题，下列说法正确的是：[15]
A.甲将玉石交付给丙时，丙取得该玉石的所有权
B.甲、丙的买卖合同成立时，丙取得该玉石的所有权
C.丙将玉石交给丁时，丁取得该玉石的所有权
D.丁不能取得该玉石的所有权
2.关于该玉石的返还问题，下列说法正确的是：[16]
A.戊已取得了该玉石的所有权，原所有权人无权请求返还该玉石
B.该玉石的真正所有权人请求己返还该玉石不受时间限制
C.该玉石的真正所有权人可以在戊与己的转让行为生效之日起两年内请求己返还该玉石
D.该玉石的真正所有权人可以在知道或者应当知道该玉石的受让人己之日起两年内请求己返还该玉石
[1] 【答案】C。登记过户是为了履行有效的合同，未登记过户不可能反过来影响合同效力。在合同有效的情况下，应当信守合同，无正当理由不得解除合同。
[2] 【答案】D。办公用房属于不动产，在不动产上只能创设抵押权，不能创设质权。不动产抵押权的设立，以登记为生效要件，交付不产生公示的法律效果。
[3] 【答案】BC。合同生效才能引发物权变动，A项错误，B项正确。土地承包经营权的登记造册、颁发权证都是管理手段，而非对抗要件，C项正确，D项错误。
[4] 【答案】B。建造属于事实行为，中州公司基于建造而取得房屋所有权，无需登记。
[5] 【答案】BCD。仲裁裁决书生效，发生物权变动，房屋归乙所有，A项错误，B项正确。乙未将房屋登记在自己名下，自然无法办理抵押登记，抵押权未成立，D项正确。抵押权未成立不影响抵押合同的效力，C项正确。
[6] 【答案】C。2012年3月，甲、乙与丙之间的约定不能直接引发物权变动，房屋仍然属于丙所有，故A项错误。2012年8月，法院的判决属于给付判决，同样不能直接引发物权变动，B项错误。2012年9月，丙死后，丁继承了丙的房屋，无需登记即可发生物权变动，C项正确。2012年12月，丁将房屋赠与戊，未办理过户之前，房屋所有权不能转移给戊，故D项错误。
[7] 【答案】BC。异议登记旨在排除善意取得的适用，并无限制处分权的功能，A项误将预告登记的法律效果安在异议登记头上，错误。异议登记的有效期为15日，B项正确。异议登记错误，应当由申请人承担赔偿责任，C项正确，D项错误。
[8] 【答案】C。乙公司办理预告登记后，未经乙公司同意，甲公司将楼层抵押给银行不产生物权效力，不能创设抵押权。需要注意，抵押权未设立不影响抵押合同的效力。
[9] 【答案】A。交付必须是基于占有人意思的占有移转，甲的儿子将画交给乙不等于甲将画交付给乙，所以甲仍然是所有权人。
[10] 【答案】C。某宾馆先租赁摄像机，再购买摄像机，属于简易交付，交付日期为双方达成购买意思之时。注意，摄像机所有权与价款所有权分别转移，获得摄像机所有权不以支付价款为必要。
[11] 【答案】BD。甲乙约定，甲借用乙的玉石把玩几天，说明甲的占有从自主占有改为他主占有，属于占有改定，乙取得了玉石所有权。
[12] 【答案】ABCD。A项，所有人在知道遗失物之后的2年内有权追回遗失物，A项正确。B项，盗赃物不适用善意取得，B项正确。C项，第三人属于恶意；D项，第三人未以合理的价格受让，C、D两项都不能构成善意取得。
[13] 【答案】B。甲将相机卖给不知情的丁，丁构成善意取得。丁将相机卖给乙属于有权处分，乙知道该相机原本属于丙所有的事实不影响其获得所有权。
[14] 【答案】BD。2010年2月1日，法院判决房屋归李某所有，李某即取得房屋所有权。3月1日，李某将房屋卖给张某，但未办理登记过户，张某不能取得房屋所有权。4月1日，吴某将房屋卖给善意的王某，5月10日双方办理登记过户后，王某构成善意取得，李某则丧失房屋所有权。故2月1日至5月10日，李某为房屋所有权人，5月10日之后王某为房屋所有权人，B、D两项正确，A、C两项错误。
[15] 【答案】C。甲通过占有改定的方式将玉石交付给乙，乙成为玉石的所有权人。其后，甲将玉石卖给丙属于无权处分，因为丙知情，不能构成善意取得，故A、B两项错误。随后，丙将玉石交付给丁抵债同样属于无权处分，因为丁属于善意，构成善意取得，故C项正确，D项错误。
[16] 【答案】D。拾得遗失物不能获得所有权，戊将玉石卖给己属于无权处分，丁作为所有权人，可以在自知道或者应当知道玉石被己购买的2年内请求己返还该玉石，故D项正确。