2.3 房地产价格的影响因素

房地产价格的高低是众多因素共同作用的结果，这些因素被称为房地产价格的影响因素。本节主要从房地产自身因素和房地产外部因素两大方面来介绍。

2.3.1 房地产自身因素

所谓房地产自身因素，是指房地产的区位因素、实物因素和权益因素。房地产自身因素直接关系到房地产价格的高低。

1.房地产的区位因素

房地产的区位是指一宗房地产与其他物质实体在空间方位和距离上的关系。房地产的区位不同，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格的高低几乎为区位优劣所左右。当房地产的区位由劣变为优时，房地产的价值会上升；反之，其价值会下降。在一般情况下，如果房地产处于经济活动的中心、要道的通口，或者所处地段行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备，此处房地产的价格一般较高；反之，价格一般较低。房地产的区位不仅包含自然地理位置，还包含社会经济位置。城市规划、交通和其他城市建设的改变，可能会使房地产的社会经济位置发生改变。房地产区位因素可分为位置、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

（1）位置。房地产的位置主要体现为方位、与相关场所的距离、朝向和楼层等。

1）方位。分析一宗房地产的方位，首先是看该宗房地产在某个较大区域中的位置，是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区；其次是看该宗房地产在某个较小区域中的位置，是位于十字路口的哪个角、位于街道的哪一侧等。同一街道的商业房地产，位于向阳面与背阳面不同，价格会有所差异。

2）距离。房地产与相关场所的距离对其价格有较大影响。如与市中心、交通干线、购物中心、学校、医疗等重要场所的距离越近，房地产的价值越高；反之，则低。

3）朝向。住宅的朝向主要影响到采光和通风。一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。当然，如果北向住宅面对的是美丽的山景、海景时，其价格往往比同楼层的其他朝向高。

4）楼层。楼层影响到采光、景观、噪声、便捷、安全等。住宅楼层的优劣通常是按照总楼层数和有无电梯来区分。一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。对于商业用房而言，楼层更是重要因素，不同楼层之间价值差异很大。通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房。

（2）交通条件。交通条件对房地产价格的影响，可分为道路状况、交通工具、交通管制情况等。对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁等；而工业企业通常需要运进大量原材料及燃料，运出产品，需要满足相应的公路、铁路和水运等交通条件，例如需要与公路交通干线相邻，要有通航河道且有专用码头等。

（3）周围环境和景观。周围环境主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。不同房地产对周围环境的要求不同，如商业房地产要求周围环境繁华热闹，居住房地产要求周围环境优美幽静，商务办公房地产要求周围环境整洁气派等。此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等对房地产价格也有影响。

（4）外部配套设施。外部配套设施对住宅价格的影响较大。其中生活服务设施包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等；教育配套设施包括中小学和幼儿园、托儿所等。如果住宅周边有高质量的名校、医院、购物中心等，房地产的价格就高；反之，价格则低。

2.房地产的实物因素

（1）土地的实物因素。土地的实物因素包括土地面积、土地形状、地势、地形、土壤、地基、土地开发程度等。

1）土地面积。两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有差异。一般而言，土地面积过小则不利于经济使用，故单价较低；而土地面积过大，单价也可能较低。因为面积较大，总价较高，会减少购买者的数量。而且如果面积过大，通常还要拿出较多的土地用于道路等基础设施建设，从而会减少可利用土地的面积。

2）土地形状。土地形状是否规则，对地价也有影响。形状规则的土地主要是指正方形、长方形的土地。形状不规则的土地不能有效利用，其价格一般要低于形状规则的土地。

3）地势。在其他条件相同时，地势高的房地产价格高于地势低的房地产价格，因为地势低不仅易潮湿、积雨水，而且会影响建筑物的气势和可视性。气势和可视性对写字楼和商铺很重要。

4）地形。地面的平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值及景观，从而影响其价格。土地平坦则价格高；反之，则低。但如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

5）土壤。如果土壤受到污染，则需要一定的处理费用，增加房地产的开发成本和消费成本，因而会降低地价或房价。

6）地基。指地基的承载力、稳定性、地下水位等。对于建设用地来说，地质坚实，承载力大，地价则高；反之，地价则低。

7）土地条件。一宗土地的周围基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响显而易见：完熟度高的地价高于完熟度低的地价。基础设施完熟程度依次为“三通一平”“五通一平”和“七通一平”。

（2）建筑物实物因素。建筑物实物因素包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保温、维修养护及完损程度等。

1）建筑规模。建筑物的面积、体积、开间、层高、净高等规模因素，影响建筑物的形象和使用性，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低其价值。但要注意不同用途、不同地区，对建筑物规模的要求是不同的。比如住宅，在住宅单价较高的情况下，小面积的住宅总价低，买得起的人较多，其单价通常高于大面积的单价。层高或净高要有合适度，过低使人感觉压抑，不利于经营，会降低其价值；过高则会提高建筑成本，增加能源消耗，也会降低建筑物的价值。

2）外观。建筑物外观包括建筑高度、体量、造型、风格、色调等，对房地产价格尤其是商务办公房地产的价格影响较大。因为形象在商业活动中非常重要，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格高；反之，外观单调、呆板甚至令人压抑，则价格低。

3）建筑结构。由于不同结构建筑物的造价不同，稳固性和耐久性也不同，因此，不同结构的建筑物的价值会有所不同，特别是在地震多发地区更是如此。如钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。

4）设施设备。建筑物的设施设备是否齐全、完好，对其价值有很大影响。住宅的给水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通信、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响；写字楼的设施设备更加重要，设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素。一般而言，设施设备齐全、完好建筑物价值则高；反之，价值则低。

5）装饰装修。对同类房地产而言，装修精度越高，价格越高。对于新建住宅而言，装饰装修对其价格会产生较大的影响。一些大型的综合商场、品牌经营商场等装饰装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量；商务办公房地产大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。当然，只有适合人们的需要的装饰装修，才会提高房地产价值。

6）层高和室内净高。层高或净高要有合适度：过低则使人感觉压抑，不利于经营，从而降低其价值；若超过合适的高度，建筑成本会提高，而且增加能源消耗，从而也会降低建筑物的价值。

7）空间布局。一般而言，房地产平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值则高；反之，价值则低。对住宅来说，空间布局要看功能分区是否合理、使用是否方便；对商业房地产要看是否有利于柜台、货架等的布置，是否利于购物人流进出等。

8）建筑功能。建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。基本要求是，屋顶或楼板不漏水、外墙不渗雨；冬季能保温，夏季能隔热、防热；能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递；能够使室内与室外之间空气流通，保持室内空气新鲜；白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。

9）新旧程度。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护状况、完损程度、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高；反之，价值越低。

3.房地产权益因素

一宗房地产所拥有的权益及其所受的限制，对其价值有重大影响。房地产权益因素包括房地产的权利状况、使用管制和相邻关系。

（1）房地产权利状况。房地产权利状况包括所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等，这些权利是否完整、清晰，对房地产价值有一定影响。如某宗土地设置了地役权，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低该地的价值。

（2）房地产使用管制。房地产使用管制包括政府对农用地转为建设用地的管制、城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。使用管制对房地产价格尤其是土地价格有很大的影响。以城市规划对土地用途的限制为例，在城市发展已使郊区某些农用地很适宜转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。

（3）房地产相邻关系。房地产相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权力和义务关系。相邻关系不仅要求房地产权利人应为相邻权利人提供必要的便利，如排水、通行等便利，而且不得损害相邻房地产和相邻权利人的权利，如不得妨碍相邻建筑物的通风、采光，不得危及相邻房地产的安全等，因此房地产相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。

2.3.2 房地产外部因素

房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等方面。

1.人口因素

人口是决定住宅、商业等房地产需求量的一个基础因素，人口数量、人口结构、人口素质等状况对房地产价格有很大的影响。如果该地区人口数量增加、家庭数量增多、人们的文化教育水平和文明程度较高，则该地区的房地产价格会上涨；反之，则会下降。

2.制度政策因素

制度政策因素包括房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策，还包括相关的规划和计划等。房地产制度政策包括房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策等；税收制度政策包括采取新开征、暂停征收、恢复征收、取消征收、提高或降低税率等；金融政策主要指房地产信贷政策，如控制房地产开发贷款，上调贷款利率，提高最低购房首付款比例等；相关的规划和计划包括国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划和计划、住房相关规划和计划等。这些因素都会导致房地产的价格上涨或下降。

3.经济因素

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。

（1）经济发展。经济发展状况，影响到就业、居民收入等，对房地产价格有一定的影响。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值（GDP），GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资活跃、生产发展，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是地价的上涨。

（2）居民收入。居民收入水平及其增长状况，对房地产特别是对住宅的价格有很大影响。通常，居民收入的增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。

（3）利率。利率的升降对房地产价格有一定的影响。但是从不同的角度看，利率的影响有所不同。从房地产供给的角度看，利率的上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，进而会使房地产价格上涨或下降。从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买商品住宅通常要借助于贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房地产价格下降，利率下降会使房地产价格上涨。

从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格下降；利率下降，房地产价格上涨。

（4）汇率。汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。

（5）物价。通常情况下，房地产的价格随着物价的变动而变动。尤其是与建筑有关的“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产的开发成本，从而引起房地产价格上涨。所谓“房地产投入要素”包括建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑人工费等。从较长时期来看，房地产价格的上涨率高于一般物价的上涨率。

4.社会因素

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心；社会治安状况不好意味着人们的生命财产缺乏保障，这会造成房地产价格的低落；城市化意味着人口不断向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。房地产投机是利用房地产价格在短期内的涨落变化而购买房地产获取差价利润的行为。房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：一是引起房地产价格上涨，二是引起房地产价格下跌，三是起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，还要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

5.国际因素

国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响；国际竞争激烈而采取低地价政策会降低房地产价格；国家之间发生政治对立，难免出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌；发生军事冲突，则该地区的房地产价格会陡然下落，受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。

6.心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有：①购买或出售房地产时的心态；②个人的欣赏趣味或偏好；③时尚风气；④跟风或从众心理；⑤讲究风水或吉祥号码；等等。有时房地产购买者出于自身特殊的考虑，不惜代价购买房地产，会使房地产的成交价格远高于正常的市场价格。