1.1 房地产的含义

1.1.1 房地产的概念

学习房地产估价首先要了解什么是房地产，如果对估价对象没有充分的了解，就无法对其进行估价。房地产是房产和地产的总称，也称为“不动产”或“物业”。房地产的传统定义是对土地而言的，是指“土地及其附着物”。建筑物本来属于土地的附着物，但随着社会经济的发展，建筑物的数量越来越多，其价值量及其发挥的作用也越来越大，于是，人们便将建筑物从土地附着物中单列出来，成为与土地并列的房地产的组成部分。因此，房地产的实体部分包括土地、建筑物和其他相关定着物。此外，房地产通常还附带着某种权利，如所有权、使用权等，而且房地产与其所处的地理位置和周围环境密不可分。实物、权益和区位共同构成房地产的有机整体。因此，严谨意义上的房地产，是指土地、建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。下面我们进一步了解房地产的各个组成部分。

1.土地、建筑物和其他土地附着物

（1）土地。土地包括陆地及其附属物，是由一定高度和一定深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等自然物及人类活动的某些结果所组成的自然经济综合体。从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间。其空间范围可分为3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。土地的实物形态是连绵无垠的，其本身无范围可言，但因为人们在地表上“画野分疆”，所以形成了具有一定形状、面积和平面界址的地块或宗地。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

（2）建筑物。广义的建筑物是指用建筑材料构筑的空间和实体，包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物做广义理解。房屋是指有基础、墙体、顶盖和门窗，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在内进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

（3）其他相关定着物。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的附属物。相关定着物包括自然物体和人造物体。自然物体如花草树木、矿物等；人造物体如埋设在地下的水管、电线、暖气设施，建造在地上的围墙、假山、水池等。这些物体与土地或建筑物嵌合在一起，如果将其剥离则会破坏土地或建筑物的完整性，会使土地或建筑物的价值明显减损，一般随着土地或建筑物的转让而一并转让。如果物体仅是置于土地或建筑物的表面，则不属于其他土地附着物，如摆放在房屋内的家具、电器，停放在车库里的汽车，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。在现实估价中，这些附着物往往被视为土地或建筑物的组成部分。

2.房地产的实物、权益和区位的含义

（1）房地产的实物是指看得见、摸得着的部分。对建筑物而言，实物是指外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，对土地而言，实物是指形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度、基础设施完备程度等。房地产的实物状况对房地产价值有很大的影响，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

（2）房地产的权益是指无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利和义务。房地产权益以房地产权利为基础。我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权等。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的差异。

（3）房地产的区位是指房地产的空间位置。具体的一宗房地产的区位，是指该房地产与其他房地产或物体在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价格、价值也会有所不同，甚至差异很大。

1.1.2 房地产的存在形态

房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地和建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地和单纯的建筑物也属于房地产。房地产有以下三种存在形态：土地、建筑物和房地。

1.土地形态

土地作为房地产的一种存在形态，往往是指单纯的土地。在评估土地价值时，即使土地上有建筑物，也需要把土地作为独立的部分单独看待。如为确定划拨土地使用权进入市场需要补交土地使用权出让金时，就需要单独评估土地的价值。对有建筑物的土地，在估价中如何看待有建筑物的土地，通常有两种做法：一是无视建筑物的存在，将其设想为空地；二是考虑建筑物对土地价值的影响，如待拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。

2.建筑物形态

建筑物作为房地产的另一种存在形态，往往是指单纯的建筑物。尽管建筑物与土地不可分离，但在某些情形下需要把建筑物单独看待。如在房地产投保火灾险时评估其保险价值，就需要单独评估建筑物的价值。在估价时如何单独看待建筑物，通常有两种做法：一是无视土地的存在，将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地的存在对建筑物价值的影响，如在较偏僻的地方建造商场，该商场因土地位置较差不能充分发挥效用而导致市场价值较低。

3.房地形态

房地即房、地结合体，是指土地与建筑物结合在一起时的情形，是较为常见的房地产存在形态。此时不仅土地与建筑物在实物上是结合在一起的，而且在估价时也需要把它们作为整体看待。