绪论
一、物权法的概念和特点
广义上的物权法是指调整物的归属和利用关系的法律规范的总称。狭义上的物权法是指以物权法命名的法律。广义物权法又称实质物权法，是从法律规范的性质来定义物权法的。狭义物权法又称形式物权法，是从法律形式上定义物权法的。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）即为形式物权法。物权法为民法的基本内容，在民法典编纂后，物权法为民法典的一编。《民法典》的物权编为形式物权法。除形式物权法外，实质物权法还包括《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》等法律中有关调整物的归属和利用关系的法律规范。
物权法与其他民事法律相比较，主要具有以下特点：
（一）物权法是调整物的归属和利用关系的财产法
民法调整平等主体之间的人身关系和财产关系。调整人身关系的民事法律规范总称人身权法，调整财产关系的民事法律规范总称为财产法。民法调整的财产关系包括财产的归属和利用关系，以及财产的流转关系。财产的归属和利用关系又包括物的归属、利用关系和知识产品的归属、利用关系。调整知识产品的归属和利用关系的财产法为知识产权法，调整财产流转关系的财产法为债权法，只有调整物的归属和利用关系的财产法才为物权法。
（二）物权法为固有法，具有本土性
所谓固有法，是指保留了较多的国家、民族和历史的传统的法律。1物权法是具有本国历史传统和特色的固有法。因为物权法是调整物的归属和利用关系的法律，当然也就决定于和反映着一国的基本经济制度，而各国的基本经济制度基于历史和国家性质等因素的不同，也就会有不同。所以，一国的物权法必会具有自己的特色，而不可能简单地移植他国的法律。与同为财产法的合同法相比较，物权法的这一特点十分突出。合同法因是调整财产流转关系的，而各国关于财产流转关系的规则并无多大差异，因此，合同法不具有固有性，诸如《联合国国际货物销售合同公约》《国际商事合同通则》等相关规则多为各国合同法所吸收。正是从这一意义上说，物权法具有本土性。当然，由于各国在财产归属和利用上也有相同的一些规则，所以，一国的物权法对他国的物权制度也会有所借鉴。
（三）物权法为强行法
强行法是相对于任意法而言的，指的是当事人不得通过协议排除其适用的法律规范。而任意法则是当事人得以自己的意思排除其适用的法律规范。因为物的归属和利用关系会涉及第三人以及国家和社会利益，因此，物权法关于物权的种类和内容、物权的变动规则、物权行使规则等规定，都具有强行性，当事人是不能任意排除其适用的。强行性也是物权法区别于合同法的重要特征。因为合同关系一般不涉及第三人以及社会利益，所以合同法为任意法。例如，当事人可以任意创设合同法中没有规定的合同关系，而当事人不可以任意创设法律没有规定的物权关系。
物权法具有强行法的特点，并不意味着物权法否定私法自治原则。物权法为私法，当然应当贯彻私法自治原则。物权法的强行性仅是对私法自治在物的归属和利用关系中予以一定的限制，而不是否定私法自治。例如，当事人不得设立法律未规定的物权，但当事人是否设立物权则是完全由其自愿自主决定的。
二、物权法与民法总则的关系
物权法与民法总则的关系，因民法典的编纂体例不同而有所不同。大陆法系国家的民法典基本是采用两种立法体例的。一种是法国式，又称罗马式，是法国民法典采用的立法体例。此种立法例是采用《法学阶梯》的模式，不设总则，而仅有序言（编），规定法律的颁布、效力与适用等内容。另一种是德国式，又称潘德克顿式，是德国民法典采用的立法体例。此种立法例是采用《学说汇纂》的模式，设有总则。在采用德国式立法例的国家，民法典由民法总则和各分编组成，物权法为民法典分编之一。我国的民法典是采用德国式立法例的，民法典设有总则和各分编，物权法与总则的关系也就是分编与总则的关系。调整物的归属和利用关系的法律规范构成物权法（编）的基本内容，涉及物的归属和利用关系的事项，物权法（编）没有规定的，则应适用民法总则的有关规定。
三、物权法与债权法的关系
如前所述，民法调整的财产关系包括财产归属和利用关系以及财产的流转关系两部分。财产归属关系是确定财产归何人所有和利用的静态的财产关系，而财产流转关系是确定一项财产如何从一个主体转移给另一个主体的动态的财产关系。调整物的归属和利用关系的法为物权法，调整财产流转关系的法为债权法。因此，物权法与债权法构成了民法上传统财产法的两大主干。
物权法与债权法同为民法的分编组成部分，有不同的内容和功能。物权法重在保护财产的静的安全，而债权法重在保护财产的动的安全。但是，静态的财产关系是动态财产关系的出发点和归宿，而动态财产关系是静态财产关系的运动形式。因此，物权法与债权法有着密切联系。这主要表现在以下方面：其一，物权变动多以债权为其原因。物权变动包括物权的得丧变更，大多是基于当事人之间实施的民事法律行为发生的，而当事人之间实施的民事法律行为也就是合同，合同产生合同债权，合同债权也就成为物权变动的原因。例如，买卖合同是所有权转移的原因行为，抵押权合同是设立抵押权的原因行为。在合同为物权的变动原因的情形下，合同债权不成立，物权也就不会发生变动。而合同债权是否能成立则属于债权法（合同法）规范的内容。其二，物权法为债权法的发展提供了条件。如，物权法上的用益物权能够让所有权人以外的其他人取得对不动产的支配权，从而使用益物权人可以利用用益物权进行交易，扩大了交易范围，也就扩展了债权法的适用范围。再如，物权法上的担保物权是以担保债权的实现为目的的，担保物权为当事人提供可靠的信用，从而使债的关系即信用关系得到进一步发展，促进交易。其三，物权法关于物权的公示公信原则、物权法定原则、善意取得原则等为保护交易安全提供了保障，也就为债权实现提供了保障。其四，物权的保护既可以用物权的保护方法，也可以用债权的保护方法。其五，债权可成为物权的标的，物权也可为交易的对象。例如，权利质权的标的即可为债权，土地使用权可以做成土地证券（地票）进行交易。现代民法中更是出现物权债权化、债权物权化的交叉趋向。其六，债权法规定有物权关系，物权法规定有债的关系2。
四、物权法与婚姻家庭法的关系
婚姻家庭法又称亲属法，是以规范亲属间关系为内容的法。亲属间的关系既包括人身关系，也包括财产关系。亲属之间的财产关系既会涉及物权关系，也会涉及债权关系。因此，物权法与亲属法也有联系。这主要表现为两方面：一方面亲属之间的共同关系会决定物权法上的共有关系。如家庭共有、夫妻共有、共同继承的共有。物权法上的共有关系规则在亲属共有关系中也会有适用。依物权法规定，对于共有关系在当事人没有明确约定时，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；而当事人之间是否具有家庭关系，需依据亲属法的规定确定。另一方面亲属关系的伦理性决定了物权法上的物权变动规则不能完全适用于亲属间发生的物权关系。例如，亲属之间的物权变动不能完全适用物权法的规定，而应适用亲属法的特别规定。
五、物权法的发展
物权法作为调整物的归属与利用关系的法，是随着社会的发展而发展的。现代物权法的发展表现在物权的社会化走向增强、物权种类增多、物权制度与债权制度相互交融等诸多方面。3我国《物权法》于2007年3月16日经第十届全国人民代表大会通过（该法草案曾经全国人大常委会7次审议，表明该法深受重视）。这是我国的首部《物权法》，它顺应了物权法现代的发展趋势，体现了中国特色。正如有学者所言，《物权法》颁行十余年来的实践证明，该法基本适应了现阶段我国市场经济发展的现实需要，其基本规则具有可操作性，基本满足了司法实践的需要，某些规则存在的缺陷也已经通过相应的司法解释得到了细化、补充和完善。4然而，如同任何法律都会有滞后性一样，物权法也有不能满足社会发展需求的方面，也有需要修正、补充和完善之处。
《民法总则》颁布后，中国民法典的编纂工作迈出了第二步，即编纂民法典各分编。民法典各分编的编纂是在已有的法律的基础上进行的。《物权法》正是民法典物权编的编纂基础。也就是说，民法典物权编是基于对《物权法》进行修正、补充、完善而形成，反映《物权法》的发展。2018年8月27日开始举行的十三届全国人大常委会第五次会议初次审议民法典各分编（包括物权编）草案。会后，在人大网上公布了民法典各分编草案，向全国征求意见。从人大常委会初次审议的民法典物权编草案看，该草案对现行《物权法》的发展主要体现在以下方面：
一是在物权种类上新增加了居住权。居住权是指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用的权利。居住权是在他人房屋上所存在的对特定的居住权人的一种负担，因此，它属于人役权。居住权是为满足居住权人居住需要的一项用益物权，除当事人另有约定外，居住权自居住权人死亡时消灭。随着“公租房”和“以房养老”制度的推行，居住权制度有着更多的现实需求，因此物权编增设居住权制度，对于保障特殊群体的居住需要有重要意义。
二是完善了住宅建设用地使用权的自动续期规则。《物权法》第149条第1款仅规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，而未规定续期后是否收取及如何收取相关费用。而随着一些地方住宅建设用地使用权期限的届满，这一问题迫切需要明确。物权编草案中明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
三是明确了建筑物区分所有权人即业主对共有部分的权利。在业主共同决定的事项中增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项，以避免物业服务企业擅自改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。并且明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益，在扣除成本之后，属于业主共有。
四是在所有权取得的特别规定中确认了添附规则。在物权编草案中规定：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错的当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损失的，应当给予赔偿或者补偿。
五是确认了土地承包经营权人有权出让土地经营权。为适应农村土地制度改革的需要，在农村土地“三权分置”的前提下，完善土地承包经营权制度，是物权法发展面临的新问题。物权编草案中规定土地承包经营权人有权将土地承包经营权互换、转让或者出让。
包括物权编在内的民法典草案经全国人大常委会审议后，于2020年5月提交第十三届全国人民代表大会第三次会议审议，并于5月28日通过。物权法自此正式纳入《民法典》，为第二编，包括五分编，20章计258条。