自序

产业地产，往小了说，是建造和租售产业用房；往大了说，是国家产业发展的承载体、产业链条的聚合体，以及产业资源的链接体。产业地产的下限极低，可以低到毫无产业内涵、简单粗暴的“快周转”房地产模式；但是，产业地产的上限也极高，可以成为一个城市、一个区域甚至一个国家经济转型升级的发动机和助推器。在上限和下限之间，存在着巨大的操盘空间，更存在着巨大的价值观分歧。

正是由于空间巨大，产业地产一直在迭代发展，其间也乱象丛生，充满了争议。做得好的产业地产项目不少，但不达预期的项目更多。优秀的产业地产商屈指可数，良好的也不多，大多数仅在及格线徘徊，市场环境一旦发生变化，大多数产业地产商就很难抵御大势的风险。引导产业地产向着上限靠近，以产业发展为目标，以载体开发为基础，正本清源，回归初心，应该成为每一个从业者的责任和义务。

我的从业经历涵盖了产业地产的多个环节。自香港中文大学博士毕业后，留校从事机械与自动化领域的科学研究和产业化落地工作。其后，通过公务员考试，进入深圳市发改委，从事宏观层面的产业政策研究，包括起草深圳市总部经济发展政策，推进23个战略性新兴产业基地集聚区的规划建设。再后，进入星河控股集团，联合徐扬生、高文、费爱国三位院士发起设立领创天下孵化器和创投基金，孵化和投资了一大批硬科技企业；同时，全程推动、全面参与了星河产业集团的设立与发展，建设和运营了深圳、成都、南京、惠州等地的WORLD系列产业园。

上述几段经历，让我分别从实体经济、产业政策、产业地产三个角度，全面且系统地了解了产业地产的全貌，明白了产业地产各参与方的痛点、痒点、兴奋点，以及难点、卡点、突破点，促使我基于实践案例，去综合思考实体企业、政府、产业地产商三个主体的参与模式与参与策略，又基于行业思考，在实际工作中参与了产业规划、产业招商、产业运营等多个环节。从实践到思考，从思考到实践，否定之否定，螺旋上升。

自2017年起，我开始将思考和实践记录下来，陆续在微信公众号上发表，与从业者分享和探讨，没想到一坚持，就是整整6年。本书就是梳理和完善后的公众号文集。因为其诞生于互联网，在遣词造句、情绪表达上，不免有了更多的互联网传播风格，我也有意地保留了这种风格。

本书第一章主要介绍了产业地产的基本概念，以及产业地产对于政府和实体企业的价值，有助于读者从本质上看清产业地产存在的意义。第二章至第四章，介绍了产业地产的基本三要素，即产业规划、产业招商和产业运营，有助于从业者了解和掌握基础技能。第五章至第七章，介绍了在当前的形势下，产业地产必须去突破和争取的进阶三要素，包括产业投资（即基地＋基金）、产城融合（即园区＋社区）和产业自持（即估值＋融通）。只有掌握此三要素，才能成为优秀的产业地产商。第八章，概括了产业地产商发展过程的八个里程碑，指出了具有普遍性的发展规律。第九章，针对不少热门话题，进行了开放性的讨论。

对于身处实体企业的读者，本书能更好地帮助您争取到来自政府和产业地产商的扶持政策；对于自行拿地建设企业总部或园区的读者，本书能帮助您全面了解土地获取的策略与责任、项目建设的思路与方法、资金融通的多种方式；对于身处政府机构的读者，本书能作为您的决策参考，帮助您制定更合理的招商引资政策，遴选更优秀的产业地产合作伙伴；对于产业地产的从业者，本书可以成为您的工具书，在园区开发建设的各个环节，为您提供来自一线的操盘经验，为您企业的长期发展提供较为全面且有一定深度的战略参考。

产业地产是一个高速变化的行业。本书成文之际，正值百年未有之大变局，房地产市场行情回落，国际产业合作风险增大，经济面临考验。一些新的、尚未纳入本书讨论范围的趋势，正在涌现且日趋明朗，包括：国企投资建设、民企运营服务；盘活存量资产、合理控制增量；特色区域规划、龙头引领招商；鼓励长期持有、提升资管能力；等等。

这些新的趋势正在从根本上改变行业的竞合格局。面对产业地产的变化，几位行业“老兵”和我一起成立了中科产发（深圳）运营服务有限公司，旨在以轻资产运营为核心重新出发，希冀为下一阶段的产业发展闯出一条血路，提供更多的思考与实践。届时，我将用第二本书与各位读者分享和探讨。

本书的撰写，得到了大量的支持和帮助。感谢中国产业地产教父、张江高科原总经理葛培健先生，《园区中国》系列丛书作者、火花S-Park创始人兼执行董事宋振庆先生拨冗作序；感谢易子邕先生、许江曼女士、张冰女士、何烨先生对有关章节撰写的帮助与支持；感谢浙江大学出版社责任编辑吴沈涛先生对本书内容质量的把关；感谢瞪羚图书的杜礼青先生、钟星林先生，以及经信咨询的黎彧铭先生对本书的编辑和校验；感谢星河产业集团全体同事的共同奋斗，没有大家的实践，也不会有本书的精彩。最后，感谢我的家人长期一贯的理解和支持。

是为序。

阎镜予

于CZ3255航班

2022年9月3日