（四）资产评估机构能否从事房地产评估业务？资产评估机构作出的房地产评估报告是否有效？

简答

按照一般观点：

1.人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构。但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。

2.资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。

背景

资产评估机构能否从事房地产评估业务，在评估行业内长期存在争议。国家相关主管部门对此问题态度并不明确：虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部确实已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。

《确定参考价规定》虽已规定最高人民法院按照全国性评估行业协会推荐的评估机构名单建立人民法院司法评估机构名单库，但中国房地产评估协会、中国资产评估协会将分别推荐评估机构名单，上述问题仍未解决，这只能有待于政府部门内部协调处理了。

最高人民法院执行案例参考

【案例要旨】对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。

【案情概要】针对朱某某与H公司、胡某某民间借款纠纷一案，衡阳中院于2010年10月18日作出（2010）衡中法民三初字第32号民事调解书，由H公司偿还朱某某借款本金488.05万元，并从2010年10月15日起至还款日止按每月2%的利率计付利息，胡某某承担连带清偿责任。在该案审理过程中，衡阳中院保全查封了H公司开发的位于衡阳市珠晖区葵花里某项目负一层、第一层、第二层共计三层在建工程房屋以及土地使用权。2013年1月8日，朱某某向衡阳中院申请强制执行。

衡阳中院立案执行后，于2013年3月11日将查封的在建工程房屋以及土地使用权委托评估。2013年3月18日，T评估公司按项目未完工状态作出衡T评字〔2013〕第009号资产评估报告，评估结果为：负一层建筑面积799.76平方米，价值1247625.60元（每平方米1560元）；第一层建筑面积925.27平方米，价值1887550.80元（每平方米2040元）；第二层建筑面积1260平方米，价值2343600元（每平方米1860元）。H公司2013年3月30日对该评估报告提出异议。衡阳中院于2013年5月6日回复了H公司，认为该评估报告符合法律规定。

2013年3月18日，衡阳中院通过人民法院诉讼资产网公开随机方式选定J拍卖公司为上述查封标的物的拍卖机构。J拍卖公司接受委托后，于2013年6月25日在《衡阳日报》刊登第一次拍卖公告。第一次拍卖无人报名参加竞买。2013年8月2日，J拍卖公司在《衡阳日报》上刊登第二次拍卖公告，衡阳中院将拍卖保留价降低10%。本案申请执行人朱某某以及另案申请执行人朱某仁办理了竞买手续。

2013年8月16日，T评估公司按照衡阳中院的要求按竣工合格工程对查封标的物作出衡T评字〔2013〕第047号资产评估补充报告。评估结果为负一层建筑面积799.76平方米，价值1839448元（每平方米2300元），第一层建筑面积925.27平方米，价值4163715元（每平方米4500元），第二层建筑面积1260平方米，价值3276000元（每平方米2600元）。H公司收到该补充评估报告后再次向衡阳中院提出异议，衡阳中院未再予以回复。

在2013年9月2日第二次公开拍卖会上，朱某某以9138375元的价格竞得上述标的物。另案申请执行人朱某仁向衡阳中院提交书面申请，同意以其部分债权补足朱某某债权额与竞买价款的差额部分。2013年9月6日，衡阳中院作出（2013）衡中法执字第16-3号执行裁定，裁定被执行人H公司开发的位于衡阳市珠晖区葵花里某项目负一层、第一层、第二层共计三层在建工程房屋、土地使用权以及相应其他权利归申请执行人朱某某所有。

H公司不服衡阳中院（2013）衡中法执字第16-3号执行裁定，提出执行异议，主要事由为：（一）H公司对评估报告提出异议后，执行法院未予采纳，剥夺了其要求重新评估的权利；（二）评估公司没有评估资质；（三）执行法院在拍卖中自行确定拍卖价，未按评估价进行拍卖；（四）执行法院未通知H公司到场参加拍卖。

衡阳中院经审理认为：一、H公司对补充评估报告提出价格异议后，在未回复H公司的情况下直接委托拍卖成交查封标的物，存在瑕疵，但没有违反效力性法律规定；二、T评估公司具有评估资质；三、该案确定的拍卖保留价较大幅度高于第一次的评估价，第一次拍卖后虽降价10%进行第二次拍卖，但仍与第二次补充评估价基本持平，符合法律规定；四、H公司在对补充评估报告提出的异议书中载明其已知悉第二次拍卖时间，应视为已通知了被执行人。综上，衡阳中院作出（2013）衡中法执异字第49号执行裁定，驳回了H公司的执行异议。

H公司不服上述异议裁定，向湖南高院申请复议，主要事由为：（一）T评估公司以及从业人员不具备房地产评估资质和评估资格；（二）衡阳中院委托评估、拍卖程序违法，对异议人异议未予理睬，继续委托拍卖，且拍卖保留价早于评估报告向社会公布，程序违法；（三）衡阳中院未通知异议人参加拍卖会；（四）朱某某未缴纳竞买金，衡阳中院就裁定拍卖财产归其所有，程序违法。综上，请求撤销衡阳中院（2013）衡中法执异字第49号执行裁定。

湖南高院经审理认为：H公司在（2010）衡中法民三初字第32号民事调解书发生法律效力后，长时间不履行义务，衡阳中院评估、拍卖该案诉讼保全查封的财产符合法律规定。T评估公司系依法成立的资产评估机构，其资产评估资格证书明确其资产评估范围包括房地产项目，H公司认为其不具有评估资质的异议不能成立。T评估公司按项目未完工状态作出第一次评估报告后，衡阳中院基于该项目实际情况上调拍卖保留价，不损害H公司的利益，且为T评估公司按竣工合格工程对查封标的物作出的补充评估报告所支持。补充评估报告作出后，H公司再次提出价格异议，衡阳中院未再予以回复有不当之处，但H公司亦未提出重新评估的正当理由，衡阳中院未准许进行重新评估并无错误。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第7条规定，评估、拍卖机构应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公开随机方式选定。《拍卖变卖规定》第13条规定，申请执行人参加竞买可以不预交保证金。H公司认为衡阳中院委托评估、拍卖程序违法的异议和认为申请执行人朱某某未交纳竞买金的异议不能成立。H公司对补充评估报告的异议书载明已知悉公开拍卖的时间，其关于衡阳中院未通知其参加拍卖会的异议亦不能成立。综上，湖南高院作出（2014）湘高法执复字第28号执行裁定，驳回了H公司的复议申请。

H公司不服上述复议裁定，向最高人民法院申请执行监督，主要事由为：（一）按照国家标准GB/T 50899-2013以及《房地产估价机构管理办法》，房地产评估机构资质应当由住房建设部门颁发授予，但是，T评估公司《资产评估资格证书》系由财政部门颁发授予，因此，该公司不具有房地产评估资质。（二）按照国家标准GB/T 50899-2013，房地产估价人员应当通过执业资格考试并取得房地产估价师执业资格，但是，对案涉房产予以估价的二人，均未取得房地产估价师资格。（三）T评估公司按照“清算价值法”对案涉房产进行评估，而“清算价值法”不属于国家标准GB/T 50899-2013所规定的评估方法，因此，本案估价方法违法。综上，请求最高人民法院撤销湖南高院复议裁定、衡阳中院异议裁定，对本案所涉房产重新评估、拍卖。

最高人民法院对原审人民法院查明的事实予以确认。最高人民法院另查明：湖南省财政厅于2008年7月31日向T评估公司批准颁发《资产评估资格证书》，该证书载明T评估公司的资产评估范围为整体资产、单项资产（包括房地产、机器设备、流动资产、无形资产以及其他资产评估）以及资产评估咨询、培训等。对本案所涉房产进行具体估价的评估人员，系T评估公司注册评估师，两名评估师的评估资格由中国资产评估协会于2012年7月20日分别批准授予，评估资格证书由财政部制发。中国资产评估协会是资产评估行业的全国性自律管理组织，依法接受财政部和民政部的指导、监督。

T评估公司于2013年8月16日作出的衡T评字〔2013〕第047号资产评估补充报告载明，该公司根据《资产评估准则》对案涉房产进行评估，主要评估方法为市场法。中国资产评估协会于2007年11月28日颁布《资产评估准则——不动产》，该文件第22条载明，注册资产评估师执行不动产评估业务，可以采取分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法。

再查明：住房和城乡建设部于2013年6月26日颁布《房地产估价基本术语标准》，编号为GB/T 50899-2013，该标准的主要技术内容系与房地产估价相关的通用术语、价格和价值、估价原则、估价程序、估价方法、估价报告等。

最高人民法院认为，本案焦点问题为T评估公司是否具有不动产评估资质、该公司评估师是否具有不动产评估资格以及对案涉房产进行评估的方法是否合乎规定。

按照《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，资产评估机构的设立审批由省级财政主管部门行使。T评估公司系由湖南省财政厅批准颁发《资产评估资格证书》，该公司具有资产评估资质，可以从事国有以及非国有资产的评估业务。按照《财政部关于中国资产评估协会单独设立的通知》，中国资产评估协会负责组织注册资产评估师的考试、注册和年度检查。对本案所涉房产进行估价的T评估公司资产评估师，由中国资产评估协会授予资产评估资格，可以从事资产评估业务。按照中国资产评估协会《资产评估准则——不动产》，T评估公司对案涉房产进行评估所采取的市场法，具有相应的行业规则依据；H公司申诉所称T评估公司系采用“清算价值法”进行评估，与事实不符。本案所涉房产系T评估公司资产评估师按照该行业资产评估规则进行估价，机构资质、人员资格以及评估方法均具有相应文件依据。因此，H公司的申诉事由，从另一个角度可以归结为资产评估机构能否从事房地产评估业务，或者说资产评估机构对房地产作出的估价报告是否有效。

资产评估机构能否从事房地产评估业务，在评估行业内长期存在争议。国家相关主管部门对此问题态度并不明确：一方面，按照2004年7月1日施行的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，房地产估价机构资质由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准；原建设部以及现住房和城乡建设部业已颁布《房地产估价机构管理办法》《房地产估价基本术语标准》等多个关于房地产评估机构资质、房地产评估人员资格的部门规章或其他规范性文件，规定房地产评估机构资质应当由住房建设部门颁发授予。另一方面，按照财政部2006年11月15日作出的《关于解释〈资产评估机构审批管理办法〉有关条款的意见》，房屋以及建筑物、土地使用权的评估，属于资产评估机构能够从事的业务范围；由财政部指导、监督的中国资产评估协会，业已针对房地产评估专门制定了《资产评估准则——不动产》。

最高人民法院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部确实业已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。综上，H公司以T评估公司不具有房地产评估资质等申诉事由，请求否定本案评估以及拍卖效力的主张，最高人民法院不予支持。

综上，最高人民法院参照《民事诉讼法》第204条、按照《执行规定》第129条的规定，裁定驳回H公司的申诉请求。