第2章 物业服务合同
1.物业公司作出的公开承诺可以作为物业服务合同的组成部分吗？
案例在线
某小区的物业公司在本小区门卫处张贴了一张公告，上面写着：“家中管道出现问题时，可与物业联系，物业将在24小时内派专业维修人员上门提供免费维修服务。”某个周末，本小区的业主薛女士独自在家时，家中的下水管出现破裂。薛女士想到物业张贴的公告，便给物业打电话要求上门维修。没想到，物业的工作人员却表示，专业维修人员周末都不上班，无法进行上门服务。薛女士提到了门口的公告，质疑物业公司的服务。工作人员表示，上门维修服务不在物业服务合同的约定之中，物业公司没有义务提供24小时内专业上门免费维修服务，物业公司之前张贴的公告内容只是为方便大家的生活提供的临时服务而已，解释权属于物业公司。那么，物业公司作出的公开承诺是否可以作为物业服务合同的内容呢？
法律解析
根据《民法典》第九百三十七条第一款的规定，物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。也就是说，物业服务合同的主要内容就是物业服务人与业主之间的权利义务关系，物业服务人负有向业主提供服务的义务，业主负有向物业服务人支付报酬的义务。
根据《民法典》第九百三十八条第一款的规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人只需根据合同约定的内容履行自己的义务即可。但是根据该条第二款的规定，除物业服务合同中明文规定的服务事项外，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。也就是说，除物业服务合同明文约定的内容外，如果物业公司以一定的公开方式向业主作出了有利于业主的服务承诺，物业公司也需要按照承诺履行义务，否则就构成了违约行为。
上面的案例中，该小区物业在门卫处公开张贴公告，承诺为业主提供24小时内专业上门免费维修服务。其承诺符合法律规定的“公开”和“有利于业主”的限定条件，该承诺就已经成为物业服务合同的一部分，物业有义务按约履行。该物业工作人员的解释不符合法律规定，其应当为薛女士提供及时的上门免费维修服务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百三十七条第一款 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
第九百三十八条第一款、第二款 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
律师忠告
物业服务人作出的承诺，如果包含两个要点，即“公开”和“有利于业主”，那么就应当把该承诺作为物业服务合同的内容予以履行。
2.在物业合同终止后，原物业服务人负有哪些义务？
案例在线
A物业服务公司与B小区签订的物业服务合同即将在一周后到期，B小区业主委员会正准备选聘新的物业服务公司。由于业主们一直无法达成一致意见，一周过后，依然没能选出新的物业服务公司。A物业服务公司见合同已经到期，自认为无须继续服务该小区，便将相关资料交还给业主委员会，尚未完成交接工作就直接退出了B小区。A物业服务公司离开后，新的物业公司还没选出，小区里没有了物业服务，业主们叫苦不迭，纷纷埋怨A物业服务公司服务不周到。那么，A物业服务公司的做法合法吗？在物业合同终止后，原来的物业服务人又负有哪些义务呢？
法律解析
物业服务合同终止后，物业服务人与业主之间的权利义务关系并不是当即解除，物业服务人依然需要对业主承担一定的义务。根据《民法典》第九百四十九条和第九百五十条的规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。在没有人提供物业服务之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
从这两条规定可以看出，在物业服务合同终止后，原物业服务人承担的主要是工作交接和短期后续物业服务方面的义务。这样既便于物业管理，也可以提高其业界口碑。当然，对于在合同终止后为业主提供的后续服务，原物业服务人也有权要求业主支付相应的物业费。
在上面的案例中，A物业服务公司在物业合同终止后直接离开了B小区，并未进行相应的交接工作，在B小区由新的物业公司接手前，没有提供一定的后期服务。依据法律的规定，A物业服务公司的做法是不合法的。A物业服务公司不仅应该将相关资料交还给业主委员会，还应该配合新的物业服务人做好相关的交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况；其不能在新的物业服务人接手前，就直接退出物业管理工作。如果因此给小区业主带来损失，A物业服务公司还要承担赔偿责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
律师忠告
在物业服务合同终止后，虽然物业服务人有权退出物业服务区域，但也应当完成法律规定的后续义务，否则可能要承担不利的法律后果。这种后续义务不仅是物业现实工作的需要，也是契约精神的要求，相关物业服务人员应该谨慎对待。
3.业主在房屋上为他人设立居住权的，物业有知情权吗？
案例在线
吕先生一年前在花园小区购买了一套房屋，但只居住了半年左右就搬走了。今年年初，吕先生的一个远房亲戚小范大学毕业，到吕先生所在的城市找工作。吕先生觉得刚毕业的大学生挣钱不容易，正好他有套房子空着，便在自己的房子上为小范设立了为期三年的居住权。居住权设立后，妻子提醒吕先生将此事告知物业。但是吕先生却想，他又不是把房子租出去了，只是让自己家亲戚来住，没必要告诉物业。那么，对于业主在房屋上为他人设立居住权的，物业是否具有知情权呢？
法律解析
根据《民法典》第九百四十五条第二款的规定，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。根据此条规定可知，对于以下四种情形，业主需要对物业履行告知义务：第一，业主转让物业专有部分；第二，业主出租物业专有部分；第三，业主在房产上设立居住权；第四，业主依法改变共有部分用途。业主履行告知义务其实可以更好地维护自己房产的合法权益，便于物业进行管理和维护。
在上面的案例中，吕先生误以为只有出租房屋时才需要将情况告知物业，为亲戚设立居住权就不必告知物业的想法是错误的。无论是对房产进行买卖、出租还是设立居住权，本质上都是对房产的处分行为，物业对此具有法定的知情权。吕先生也应当依据法律的规定，依法履行自己的法定义务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百四十五条第二款 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
律师忠告
业主向物业履行告知义务，这不仅仅是法律的强制性要求，更是为了方便物业公司为业主提供更好的服务，有利于物业公司更好地展开管理服务工作。现实生活中，可能很多业主不知道自己负有告知的义务，因此，需要物业服务人在工作中多加宣传，如利用小区告示、业主微信群等对业主进行该项义务的普及，以便让业主能够积极配合物业管理工作。
4.物业公司可以将全部物业服务转委托给他人吗？
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甲物业公司与幸福小区签订了为期三年的物业服务合同。一年来，甲物业公司的经济效益越来越差，人员不断缩减。为了节约员工的工资成本，甲物业公司决定进行裁员，只留下必要的行政人员，其他部门全部解散。公司裁员后，甲物业公司无法再像之前那样为幸福小区提供全方位服务。为了解决这一问题，甲物业公司便在没有通知业主的情况下，将全部物业服务转委托给了乙公司。几个月后，有业主发现小区的物业服务越来越差，找负责人反映问题时，负责人也推三阻四。业主委员会与甲物业公司进行了沟通，这才发现甲物业公司转委托的事实。那么，甲物业公司的行为是否合法呢？
法律解析
依据《民法典》第九百四十一条的规定，物业并非绝对不能将服务事项委托给其他公司，但是只能将部分专项服务事项委托给专业性服务组织或其他第三人，并且物业服务人还应当就该部分专项服务事项向业主负责。同时，本条规定明确禁止物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，无论是整体转委托还是支解后再分别转委托给第三人，都是为法律所不允许的。
在上面的案例中，甲物业公司将全部物业服务转委托给乙公司，其行为已经违反了法律的规定。依据《物业管理条例》第五十九条的规定，应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。由此可见，甲物业公司的行为不但违反了法律的禁止性规定，还将使自己处于损失赔偿的风险，得不偿失。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
《物业管理条例》
第五十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
律师忠告
物业公司作为专业的物业服务人，应当依法履行自己的职责，就提供的服务对全部业主负责。将全部业务进行转委托，不免有逃避职责之嫌，既不符合物业服务合同的约定，也违反了法律的规定。
5.物业服务合同到期后继续履行的，物业有权随时解除合同吗？
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两年前，大华物业公司与甲小区签订了为期两年的物业服务合同。一个月前，该物业服务合同期限届满，但业主委员会并未对大华物业公司进行续聘，也未另聘其他物业服务人，依然由大华物业公司继续为甲小区提供物业服务。由于最近行情发生了变化，大华物业公司想要提高物业费用，但是甲小区的大部分业主都对提高物业费持反对态度。正在双方争执不下之际，大华物业公司与乙小区进行了洽谈，乙小区表示愿意按照涨价后的物业费与大华物业公司签订物业服务合同。于是，大华物业公司便想要解除与甲小区的物业服务合同。那么，大华物业公司有权提出解除合同的要求吗？
法律解析
《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。从这条规定中可以看出，物业服务合同到期后双方继续履行的，原物业服务合同不丧失效力，而是转变为不定期合同。在这种情况下，无论是业主还是物业服务人，都可以在提前六十日书面通知对方的前提下，随时解除物业服务合同。
在上面的案例中，大华物业公司与甲小区签订的物业服务合同已经期满，但双方都没有作出明确的终止物业服务的表示，而是默认了继续之前物业服务的状态。此时，大华物业公司与甲小区之间的物业服务合同继续有效，但转变为不定期合同。在这种情况下，依据法律规定，大华物业公司作为合同的当事人之一，当然有随时解除合同的权利，但应当在解除合同前提前六十日以书面形式通知甲小区的业主。
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《中华人民共和国民法典》
第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
律师忠告
物业服务合同期满后，因继续提供物业服务，业主继续接受物业服务的，物业服务合同转变为“不定期”的合同。这种情况在现实生活中并不鲜见。对于任何一方来讲，在解除该“不定期服务服务合同”之前，一定要注意提前六十日履行通知义务，同时注意使用“书面方式”通知才具有法律效力。
6.物业公司要求入住业主必须签订物业管理协议后才能拿到钥匙，这合法吗？
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王某的儿子小王即将升入初中，为了儿子的前途着想，王某决定在位于某重点中学附近的未来小区内购买一套住房。与开发商签订房屋买卖合同并办理房屋登记手续后，王某从开发商处得知，他的房屋钥匙已经被交付给未来小区的物业公司，王某办理入住手续后可前往该物业公司领取房门钥匙。来到物业公司后，物业经理告诉王某，他必须先与物业公司签订物业管理协议后才能领取房门钥匙。王某对此十分不解，认为物业的做法不合理。但为了能够尽快入住新家，王某只能忍气吞声签订了物业管理协议。那么，本案中物业公司的做法是否符合法律的规定？
法律解析
根据《民法典》第二百四十条和第二百七十二条的规定，业主对其所有的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当业主签订了房屋买卖合同并支付了购房款，且办理了不动产登记手续后，业主实际上就已经享有了对房屋的所有权。该所有权是绝对的，任何人不得侵犯。物业公司作为小区的管理者和服务者，并没有权利对业主所有权的行使横加干涉。以不交付房屋钥匙来变相强迫业主签订物业管理协议，不仅侵害了业主订立合同的自由意志，也侵害了业主的房屋所有权。
在上面的案例中，王某已经办理了房屋登记手续，其购买的房屋实际上已经归王某所有，物业公司只是代替开发商将本应属于王某的房屋钥匙交给王某，并没有权力在此过程中设置障碍。对于物业公司的行为，王某可以拒绝签订物业公司提供的协议，并直接要求开发商向其交付房屋钥匙。
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《中华人民共和国民法典》
第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
律师忠告
业主在取得房屋的所有权后，开发商将房屋钥匙交给物业公司，物业公司只能暂时对钥匙进行保管，该钥匙以及房屋的所有权始终属于业主。当业主对房屋及钥匙主张权利时，物业公司不得私自设障。像案例中物业公司的这种行为毫无法律依据，只会给其带来诉累，得不偿失。