前言

土地经济问题是个悠久的问题，也是一个非常现实的问题。中国当前的土地制度建立于20世纪中期，解决了数千年来“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”的矛盾，实现了“耕者有其田”，满足了城乡建设和工农业发展的要求。然而，随着21世纪的到来，中国不断加快城镇化、工业化的步伐，希望尽快实现民族复兴，在这一过程中赋予了土地更多新的功能。研究发现，正是这些新的功能引起了诸多新的矛盾，而且这些新的矛盾日益尖锐。老子曰，“夫物芸芸，各复归其根。归根曰静，是谓复命。复命曰常，知常曰明，不知常，妄作，凶。”要从根本上解决日益尖锐的土地问题，必须从探索与发现土地经济关系的客观规律入手，并遵循客观规律进行土地利用与制度建设。而土地作为自然资源、生产要素、经济财产，其经济关系所遵循的客观经济规律究竟是什么？这一规律是否与其他生产要素和经济财产的经济规律一致？探索发现并遵循土地经济关系的客观规律，是破解土地问题的重要理论基础。

长期以来，我们研究土地问题，一直存在着许多困惑。如，经济学认为公有制会导致效率低下，而私有制又会引起土地垄断，土地制度与土地利用如何公私兼顾？为了保障粮食安全，必须保护耕地；为了发展与建设，又不得不大量占用耕地，资源保护与资源合理利用如何衔接与平衡？为了建设现代化都市和适应新时代城市发展的要求，不得不进行大规模旧城改造与拆迁，城市改造带来的舒适与增长及高额的拆迁补偿，应该是包括拆迁户在内的各相关主体都乐见其成的事，可实际拆迁过程中为什么又经常出现矛盾？土地投资、房地产开发可实现价值增长、财富增加，而过高的地价、房价又会引起生产、生活成本大幅上升，土地价格究竟多高合适？更进一步，合理的土地价格究竟取决于什么？这些问题都迫切要求对基于土地经济理论的客观规律进行研究。实践中的做法与结果很多，但符合理论规律的正确答案恐怕只有一种，土地经济学研究的目标就是要探索其中唯一正确的答案。

随着土地问题的日益尖锐，理论界和实践工作者对土地问题的研究也得到蓬勃发展，涌现出大量理论研究成果和实践改革的探索，为解决发展中的现实问题提供了参考。但是，令人困惑的是，每一个既有问题的解决总会带来新的问题，改革一直在路上，路上依然有障碍。尤其是在关于土地经济理论的研究方面，真正被发现的土地经济规律有什么呢？地租理论、土地报酬递减规律、区位理论（有观点认为其属于地理学范畴），这都是18世纪至19世纪中叶的发现了，那么从20世纪到现在的漫长时间里，土地经济研究的发现是什么呢？在科学史上，物理学三大定律让人类认识了所生存的现实世界，化学元素周期表使人类认识了微观世界的内在规律，人类对基因的发现被认为是找到了生物界的密码，即使是被认为更多受人类主观和个别行为影响的经济学领域，也同样出现了供求均衡决定市场价格的均衡价格论、产权机制决定市场交易的科斯定理等等被公认的规律，那么土地经济学领域有没有类似的规律呢？我相信肯定是有的，只是我们没有发现而已。不得不说，土地经济学研究任重而道远！当然，也可能金库就在你的脚下。因此，本书试图凝练与归纳一些土地经济关系的基本规律，希望能够为土地经济研究及土地利用与社会经济实践提供思考问题的思路及理论上的参考借鉴。

然而，探索规律与应用规律既密切相关，又完全不同。我们探索土地经济规律，是希望人们能够科学应用规律解决现实问题，并促进社会的健康发展。但是，并不排除人们（包括政府）应用规律阻碍社会健康发展。比如火药的发明，理应为人类解决冶炼与爆破的困难，但是现实中火药却经常被用于滥杀无辜。我们探讨土地价格规律，发现土地价格在长期中具有上涨趋势，并不是为了提醒投资者应更多青睐土地投资，而恰恰是希望投资者基于实体经济需求进行合理投资。因为即使投资于土地可以获得更高的投资增值，但一旦多数乃至所有投资者都投资于土地炒卖，引起土地价格暴涨，形成泡沫，则当泡沫破灭时必然有投资者会遭受破产，血本无归，社会总财富也会受到影响，甚至整个经济体都会因之震荡。

人类所犯错误分两类，一类是不知道规则或规律时所犯的错误，另一类是知道规则或规律后仍犯的错误。比如新型冠状病毒刚开始出现的时候，由于人们不知道其传播特性、病毒毒性及防治措施等，因此犯了错误，导致局部地区出现大量感染，这是可以理解和原谅的。随着时间的推移，科学家很快通过基因测序、开展病毒学病理研究等方式，发现了病毒的传播方式及毒性特征，提出了通过隔离切断传染源的防疫措施及有效的治疗方法，只要严格按照这一规则和规律去做，就可以有效地控制住病毒传播，并降低感染者病死率。此时，在知道了规则和规律后，如果仍不按照规则和规律进行防控，甚至反其道而行，这就是不可原谅的了。在人类长期的土地利用实践中，同样存在这样的问题。因此，土地经济学研究的首要任务是探索并发现规律，其次是践行、宣传与促进土地利用与管理实践遵循并尊重土地科学规律。

土地经济学，是以“土地”这一自然要素为基础研究对象的。土地作为自然资源，又是人类社会生产不可或缺的重要生产要素，必然在人类对其进行利用的过程中产生分配、使用、收益、产权等社会要素，形成千变万化、错综复杂的经济关系、产权关系、交易关系；而土地作为自然产物（自然力）的生产要素，不会随着使用而消耗，反而会在使用过程中不断聚集财富形成不动产，具有了财产功能、投资功能，因此土地投资规律成为土地经济关系中的重要内容；同时，土地作为自然产物，总量有限，位置固定，却又是人类生存与发展不可或缺的自然资源与生产要素，这一矛盾决定了对其的分配与使用过程必然具有公共属性，即其经济关系必然受到公权力的干预，具体表现为资源保护、规划管制、产权约束、税赋征收等。综上，土地的自然、经济、公共三大基本属性构成了土地经济学研究的重要前提和基础，相应所形成的土地经济关系、产权关系、交易关系、投资关系、税赋关系也就构成了土地经济学研究的总体框架。

本书按照这五大关系进行分篇论述。之所以称其为“论纲”，是因为受篇幅和研究基础限制，实际上本书只是提出了土地经济学研究的基本框架，呈现了一些基本概念和理论思路，归纳与凝练了一些结论和观点，在许多内容上还缺乏更系统深入的论证，有待对其进行进一步深入研究与阐述，比如土地经济关系的构成、土地市场运行的内在机制、土地价格的形成与变化机制，等等。

在浮躁的现实世界中，能够宁静地思考、探索土地经济之道并不容易。在这个盛行快餐文化的时代，写出一本内容晦涩难懂、观点未必合时宜的理论性著作非常具有挑战性。希望大家在忙碌的现实世界不得不用“快餐”充饥之余，想静下心来思考点理论问题的时候，能够从本书中获得一点思考的佐料或线索。也请读者对待本书时，要么耐心思读，要么弃之不理，只是千万不要歪曲误解理论与现实的关系。因为我们同时还处于崇尚生态文明的时代，我们必须正确认识与对待自然赐予人类的资源与财富。

本书从酝酿、构思、研究到撰写完成，历时七年之久，今日收笔，十分欣慰，感谢一直以来鼓励、支持本书研究的领导与同事。本书从草拟提纲到书稿撰写，一直得到原国家土地副总督察（专职）、原国务院法制办副主任、中国法学会副会长甘藏春先生的启发与鼓励，许多思路和观点是在与甘主任的深入交流与讨论过程中形成的，能够及时完稿也有赖甘主任的不时督促，在此深表感谢。感谢我的同事段文技副教授、王健副教授在具体工作上的支持。感谢我的研究生杜挺、李瑶瑶、程建、赵江萌等在部分资料收集及图表数据处理工作上的协助，在此祝他们学习进步，早成栋梁。最后要感谢商务印书馆的葛萦晗编辑，为本书出版做了非常细致、认真、专业的编辑工作，尤其对文字表述的完善、引证文献的核实等做了卓有成效的工作，特此致谢。

朱道林

2022年1月5日