第4章 房地产关键词(1)

·我最讨厌文过饰非的学者，你以为把事情压着，问题就解决了吗？

·我希望我们政府看到我的节目之后，能够拟定出更积极有效的政策，能够让老百姓过更好的日子。

·中国楼市产生泡沫，是中国的投资经商环境持续恶化造成的。

2007年是房地产市场不平静的一年。对于政府来说，如何进行调控是关系到国计民生的大事。对于开发商来说，这一年是亢奋的，市场形势一路高歌，业绩成倍增长。对于购房者来说，2007年是理智的，越来越多的购房者不再急于为惊心动魄的房价买单。2007年，房地产市场发生了太多事情，那么，有没有几个关键词能概括出一年的显著特点呢？

一、批评房地产，是为了老百姓能过上好日子

各位现场来宾，各位电视机前的观众，大家好。今天很高兴能够和各位谈一谈2007年的房价走势。我在做这个节目之前，制片人就告诉我：“郎教授，你千万不要谈太敏感的话题。”可是，请各位注意一件事情，我们今天对于房地产的批评不是为了批评而批评，我是为老百姓能过上更好的日子而批评。

我最讨厌文过饰非的学者，你以为把事情压着，问题就解决了吗？不可能！你拖到最后，真正买单的就是我们社会大众，这是我这几年在国内发言的最重要的目的。我的发言，目的是希望老百姓过上好日子，我因此才把一些错误的现象提出来。你把问题解决了不就好了嘛，为什么我们对问题这么怕？为什么不能谈敏感话题呢？这对我们每个人太重要了，这就是我做这期节目的目的。

我希望我们的政府看到我们的节目之后，能够拟定出更积极有效的政策，能够让老百姓过更好的日子。对于在座的大学生来讲，你们这么年轻，每个人都有一张纯真的脸，但你们毕业之后还买得起房吗？我相信各位同学都是摇头的。因此，宏观调控的迫切性与重要性不言自明，非常清楚。

我给你看几个数据，深圳在2007年1月的平均房价是每平方米1万元，到了10月份变成每平方米17000元。不到1年，涨了70%。深圳到底有什么活力？经济跃升70%是不可想象的，我们中国的经济增长率也不到10%，为什么房价涨幅与经济的涨幅差别这么大？这个现象不合理。

我刚才说的还是平均楼价，我告诉你实际楼盘的价格。比如深圳东部的华侨城，目前每平方米卖到多少钱呢？20万！对于我们这些大学生而言，你挣多少年的钱才能买到1平方米的房子？你说这种楼盘、这种奇怪的现象值不值得我们关注？前一阵子，我的助理打电话到高尔夫球场询问房价，他们推出很多很漂亮的别墅，到2007年涨到了9000万，而且很多人是用现金来购买。各位同学，谁在买这些房子？另外一个奇怪现象也出现了，深圳的楼盘很多是有房无市，为什么？大量资金进入深圳，装修行业生意好不好？家具生意好不好？和建筑有关的行业，包括家具、装修行业，生意并不好。

二、房地产的问题不是流动性过剩

这些现象不是一个简单的“流动性过剩”所能解释的。流动性过剩为什么造成这种现象？假如我们老百姓真有很多钱，应该是楼盘价格上升，不应该有楼无市，应该整个社会各个行业都会同时起飞，或者同时变得更热。而这一次房价上涨很奇怪。我国的宏观调控政策一直是以抑制流动性过剩为目标，所以不断提高银行利率。请问政府官员、各位同学、电视机前的观众，如果宏观调控的目标是错的，怎么办？

各位同学，全国各地一片呼声：流动性过剩。你有没有想过，“流动性过剩”这个提法是正确的吗？中国现在的问题没有一本教科书能讲清楚，中国的现象是特殊的现象。今天要解决楼市泡沫，就必须先解决投资经商环境恶化的问题。我们并没有这么做，反而不断依赖金融手段。同学们，这都是错的。今天你不要管我讲得对不对，这不是我今天讲课的目的。我是希望我们的专家学者和观众有一个逆向的思维，不要大家想的都是一样的。我们国家需要更多的意见，我们来帮助政府、帮助老百姓走向一个更光明的未来，而不是全部用一样的方式来思考。

如果深圳房价上涨不是因为流动性过剩呢？你有没有想到这是什么结果？这个结果就是中央政府宏观调控的思想没有被彻底地贯彻，到最后由于调控的手段出了问题，而使得4年来的宏观调控基本失效。这就是我的判断。因此我有一个新的想法，造成2007年楼市泡沫的原因是什么？我的观点和国内几乎所有人都是不一样的。但是你们知道，我一定是对的。

三、楼市泡沫是投资经商环境恶化的结果

我认为，楼市泡沫的产生是由于这一两年来我们中国的投资经商环境继续恶化，所以很多企业家把应该投资其他行业或是还没有进行投资的钱汇集成为“虚拟资金”打入楼市。这笔钱数量非常庞大，它的去向基本上就是买高价楼盘。这笔钱是造成楼市泡沫的真正主因，我们称之为第一项资金。那么第二项资金是什么钱呢？就是某些干部的腐败款。

前一阵子温家宝总理对深圳的地下金融进行了一番整顿，其中一个目的就是对这种资金进行查处规范。可是这种资金已经不仅仅是在深圳出现。我们发现，这笔贪污款在全国各地大量进入股市。第三项资金就是各位所熟悉的国际热钱。第四项资金就是老百姓的钱，包括我本人在内。其实我混得不怎么样，买房我也买不起，看得上的买不起，买得起的看不上。

宏观调控的问题在哪里呢？我们所有的宏观调控都是针对国际热钱和老百姓的钱，没有一个宏观调控手段是针对第一项资金和第二项资金。我们谈谈北京，北京不准外国人买房，给你诸多限制，就是限制第三项资金。最近政府有关单位推出各项错误政策，包括你要卖房子的话，你必须先还贷，然后再买第二套房，或者买第二套房的贷款利率要提高。这些措施是针对第四项资金，即老百姓的资金。但是郎教授很清楚，不是说第三项、第四项资金完全不重要，而是其重要性不如第一项、第二项资金。

4年来，宏观调控打击的对象都是对房价上涨不起决定作用的资金。因此，楼市泡沫依然存在。我们从来就没有针对第一项资金、第二项资金进行过任何的宏观调控。当然了，像这种所谓的第一项、第二项资金，在教科书上都没有谈过的。我们教科书上谈的都是第三项、第四项资金，原因是什么？流动性过剩。因为第三项、第四项资金基本上是流动性过剩造成的。老百姓花钱特别多，流动性过剩。

这些是在西方经济学里面已经定案的说法。在今天，我告诉各位，不要读死书。今天中国房价的问题不是西方经济学里面所预测的。我前面讲的第一项、第二项资金是全国的教科书从来没有谈过的，这是我自己研究出来的成果。各位重新想一想，如果我说得对，企业家将本应该投资其他领域的资金用于投资楼市，那么，宏观调控是什么结果呢？针对流动性所做的宏观调控，会进一步打击已经恶化的投资经商环境，因为银行的放款利率肯定会在6%以上。各位同学，现在赚钱越来越难，要赚到超过5%的利润多难啊！

我们的银行到了年底大量抽紧银根。利率涨，银根又抽紧，你叫我们企业家如何过日子？这种宏观调控进一步打击了投资经商的环境。现场的观众想一想，如果你是企业家你会怎么做？你把经商的钱拿出来，形成虚拟资金，炒股、炒楼去。这就是上午宏观调控，下午股价大涨的原因。原因是宏观调控使得投资环境恶化，破坏了我国的投资环境。

如果我说的是对的，你就可以理解这4年来，为什么金融单位实行的宏观调控政策不能够贯彻中央政府的宏观调控精神。就这么简单，因为它的手段是错的。

按照我前面所说的，购房的资金来源有四项：第一项就是投资经商环境的恶化所带来的商业周转资金，第二项是腐败款，第三项是国际热钱，第四项是老百姓的储蓄款。我们所有的宏观调控的手段，基本上都是针对第三项、第四项资金的。

只要高价楼盘价格上去，中低档的楼盘也随之水涨船高，但是为什么产生有房无市的现象？就是房价超过了当地老百姓的购买能力，由于缺乏大众的接盘，所以常常会有房无市。对于政府的“调”，所起的作用不能抑制第一项、第二项资金炒股、炒楼，但是能够打击到承接能力。打击承接能力，会对中低价楼盘的交易产生抑制作用。你实在找不到买家，到最后总是要卖的。对于买家的抑制会让我国的楼盘缓慢下调，这是双方的博弈过程。

承接能力会是2008年楼市走势的最主要因素，很多人目前的心态基本是在投石问路。人们在测试什么呢？测试我们这个社会对于大部分楼盘的承接能力。我最担心什么？我最担心政府在这个时刻没有想到造成这一波楼价上涨的主因不是因为老百姓的钱，而是因为第一项和第二项资金，最终忽视了治理第一项、第二项资金。如果这些事情不处理好，我想楼价下跌之后，会再度涨起来。如果到那个时候，你再通过目前的宏观调控政策来打击这些承接者，房价就又是一个新的高度了。

如果虚拟资金在2008年再度活跃起来，由于投资经商环境继续恶化，房价又会到一个新的高点。我认为，政府除了推行目前的宏观调控政策，打压承接能力之外，对于整个虚拟资金的走向以及虚拟资金治理，包括治理投资经商环境等需要加大力度，这样才能防止楼价成波浪式增长。

四、反对“以GDP为纲”

水涨船高的结果，就使得真正需要买中低价房的社会大众买不起房了。再加上政府宏观调控，一大堆问题出现了：第一套房子、第二套房子都是问题。你买不起了，有房无市。很多炒房的资金是虚拟资金，他买楼的目的不是去住，也不需要家具，不需要装修。深圳的现象就是虚拟资金造成的楼市泡沫，高价房涨幅极不合理，有房无市。家具业、装潢业不如想象的红火。深圳、北京、上海等地，因为同样的原因，房价高涨，全国各地都被传染到了。北京涨到3万块，上海4万块，其他地方也会涨。我们有很多地产公司，比如万科，它们到底给房价上涨带来什么影响？我前段时间去了福州，福州的一块标地是7000平方米，你还要建筑，你还要有利润……福州当地房价是多少呢？一平方米五六千块，因此万科这种公司不来还好，越来越讨厌，你来了反而把房价拉上去了。为什么？公开竞价。我们这个土地的公开竞价是非常危险的，大家一起来竞价，实际上里面带来诸多危险的因素。我也通过我们这个节目告诉我们政府，这种公开竞价会产生什么问题。

第一，我们GDP是怎么算的？有交易就能进入GDP。假如我们讲一个极端的例子，就是政府光卖地就行了，卖一块地GDP上涨一块，地价越高GDP越高。政府官员啥事别干，天天卖地，最好卖给万科。到最后，什么事都没有干，GDP却上涨了。你看卖地本身能够创造GDP，这值得我们探讨。我们把这个数据重新算一遍，你把这块收入排除掉之后，我国每年还能有10%的经济增长吗？

第二，你卖了地以后，你拿到的钱准备做什么？当然了，我必须得坦白讲，中央政府在这方面制定了很多规范，这一点我是非常支持的，包括不准出国考察、不能给自己建办公大楼，中央政府也在监管这方面的花费。但是，除此之外，这笔钱你准备做什么用？这个土地是谁的？不是政府的，是全体老百姓的，政府只是代理人。

你把土地卖了，弄了一大笔钱，很多政府把10%到20%拿来干什么呢？拿来盖廉租房、经济适用房，其他的钱干什么呢？修桥铺路，也就是所谓的开肠破肚。深圳是一个新兴城市，到处在建设。到了沈阳，到了青岛，到了杭州也差不多，到处开发建设。但是这个建设问题就出来了。你这么到处一建设，看起来这个城市更进步了，可是房价上去了，老百姓再也买不起房了。这就是高价卖地的结果。上海也是一样，据最近的消息，上海拍卖土地的价格是建筑面积每平方米17000块，你说这还怎么调控？

所以，卖地本身就是一个问题。对于各地地方政府的卖地行为，我呼吁中央政府重新检讨。第一，这部分的收入该不该算到GDP里面？第二，这个资金准备怎么用？我不希望这个资金再拿去修桥铺路，我反而希望这笔资金大量用来建设经济适用房和廉租房。对于地方政府的执政方针，不应该以提高GDP为纲，而应该以十七大指出的“促进社会公平正义”为目标。在“促进社会公平正义”的基础上，每个老百姓都有上学的权利、看病的权利、退休的权利。在十七大之前，老百姓所应该拥有的权利被忽略了太久。所以，顺应十七大报告，我们认为地方政府的执政标准，应该从过去以GDP为纲的理念，变成十七大倡导的“促进社会公平正义”。