第7章 房地产关键词(4)
和你们对话，我心里挺感动的。你们有原则，有理念，有这么纯洁的想法。我把你们讲的话做个总结，你们的理论基础，基本上都是基于一个假设前提，什么前提呢？房价未来一定会平稳，或者是小幅下降。你们租房子也好，换房子也好，在这个考虑之下，才有意义。比如你刚刚讲换房，如果房价一直上涨，你把房子卖了，到时候买的还是一样的房子。
十一、2007年房地产关键词之三：“上手段”
2007年第三个现象非常值得我们关切：2007年下半年，尤其是8、9、10月份以后，我们在媒体上经常看到的字眼就是廉租房、经济适用房。经济适用房和廉租房差别在哪里？一个可以买，一个可以租，这两个事物我认为是来自于中国香港和新加坡的政府。各位千万不要认为市场化可以解决住房问题，那是不可能的。全世界没有哪个国家是全部依赖市场化的，我们对于所谓的这个市场化，要有一个新的认识。
市场化一定要建立在政府的某种管制之上，这样的市场化才有价值。我想举个例子，香港的楼盘特别贵，像在尖沙咀，靠海的楼盘是一平方尺就是1万～2万港元；如果换算成平方米，一平方米就是10万～20万港元，跟深圳华侨城差不多水平。香港的房非常贵，可是为什么香港的老百姓就没有抗议的？香港老百姓为什么就没有骂街的？因为香港有非常健全的廉租房和经济适用房制度。也就是说，对于整个社会的低收入者以及弱势群体，香港政府通过廉租房和经济适用房政策进行了补贴，满足了社会低收入阶层的需求。在这个基础之上，才能搞市场化。
你是有钱人，你可以买最贵的楼盘。同时，香港的每一个老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或经济适用房，对于出售或转租都有非常严格的法律规定。廉租房以及经济适用房是一个非常公平的制度，这是香港法治化建设的可贵之处。我可以这么讲，香港是有腐败的，香港也有一些不公平的地方，这是肯定的。但是整体而言，香港的司法制度是干净、公平、公正的。我举个例子，在香港你要想请法官出来吃顿饭，可能性是零，根本不可能。
还有，如果你和香港的一些执行官员谈判补地价的问题，我10年之前买的地，我现在建楼盘，我补地价，这整个谈判过程就是公开、公正、公平的，很少牵涉到腐败。由于廉租房跟经济适用房的选择公平、公正、干净，所以不会产生社会的不安，也不会产生民众的抱怨。在内地，各地政府把廉租房以及经济适用房议题已经列入日程。在这个节目里面，综合中国香港以及新加坡的经验，我们不能只是简单引进廉租房和经济适用房这两种制度。在中国香港和新加坡，这个制度能够贯彻，能够得到老百姓的支持，能够给每一个需要住房的老百姓带来实惠。其原因不只是有廉租房以及经济适用房制度，更重要的是，整个分配过程是干净、透明、公平、公正的。这个很重要，如果你做不到这一步，就不是一个公平的分配过程。不公平的分配就是滥用国家资源，制造社会的不安。所以我今天呼吁各地政府，要注意你的分配过程是否干净、公平、公正，这一点也应该是考核干部的重要指标。
这是一个新思维，我不想看到这样的现象：一方面各地推出廉租房和经济适用房，另一方面它们的分配产生巨大的漏洞。这是2007年第三个关键词。
十二、2007年房地产关键词之四：“上市”
第四个现象也是电视机前的观众以及现场来宾所关切的，那就是上市的问题。在2007年，很多人因为地产而突然暴富，成为中国的富豪。那么，大家可能会有这样的疑问：2007年企业上市还有意义吗？企业上市有一个原则，通常在股市环境好的时候，大量上市；股市环境不好，延缓上市。香港的股市是这样，上海的股市也是这样。可以在前年上市，为什么要拖到今年才上市？因为今年股价高，企业上市之后，能够募集更多的钱。对于今年所谓的地产股上市风潮，我希望大家不要把它误解为地产行业的独特现象。不是的，所有企业（包括国有企业、民营企业）的上市在2007年都是非常疯狂的。疯狂到什么地步呢？很多国内的资金就专门搞上市基金——把老百姓的钱汇集在一起，专门去买新股，买了新股就一定能涨，就一定能赚钱。例如这次闹得沸沸扬扬的中石油，你打新股赚十几倍，不打新股赔钱。为什么有这种现象？并不是中石油有钱，而是市场看好它的时候，我们投资人的冲动是无法解释的。世界上有名的经济学家凯恩斯说股票市场的行为是“兽性的冲动”。这个“兽性的冲动”是凯恩斯第一个提出来的，我觉得他这句话解释2007年上市风潮是适合的。只要推出新股，它就会被市场赋予极高的市值，而这个市值往往都是高估的。
这个高估的股票上市之后，一定会跌回来。这种现象如果成为常态的话，有可能一开盘就跌，连赚钱的机会都没有。这一点我提醒电视机前的观众。
所以到了2007年年底，通过地产股上市的问题，我想为各位提出建议：第一，“兽性的冲动”会把大量的股民套牢。以中石油为例，很有可能迈入香港股市的后尘，也就是说，定价过高的股票有可能一开盘就跌。
十三、小结关键词
第一个叫上涨，第二个叫上调，第三个叫上手段，第四个叫上市。就是这“四上”。对于这四个关键词，我想最后做一个摘要。
第一，“上涨”指的是什么？2008年之后，由于宏观调控的政策，房价会稍微下滑。我最担心由于虚拟资金再次进入，把这个房价抬高了，然后下跌，再抬高，再下跌……我最担心2008年楼市形成波浪型的上涨，因此我们要避免。怎么避免呢？就是改善投资经商环境，防止虚拟资金冲击楼市。
第二，我们小结一下“上调”。按照目前中国人民银行的思路，我认为这种调高利率，调高银行准备金率，收缩信用的政策应该是不会变的。这种政策会使得房价稳定下滑，但是解决不了房价反复波动的问题，无法避免房价产生波浪型的上涨。
第三是“上手段”。2007年年底，各地政府纷纷推出了廉租房和经济适用房。通过这个节目，我想给各地政府提一个中肯的建议：廉租房和经济适用房是中国香港和新加坡成功的经验，但那是一个表面现象。真正重大的问题是分配的过程是否干净、公平、公正，这才是各地政府首先应该关切的目标。
第四是“上市”。我们的媒体对于地产公司上市的报道过分渲染。由于股市情况不错，除了地产公司之外，其他的企业也是纷纷上市。这种上市是一个大面积的上市，不光是地产股的集中上市。到了2007年年底以后，对于这种上市，我们老百姓有什么需要注意的呢？以中石油为例，为什么那么多人被套牢？套牢的原因就是“兽性的冲动”，一开盘价格过高，后来回调。大家痛定思痛，可能大陆股市会和香港股市一样，新股上市一开盘就跌。所以，我们到了2008年必须特别注意。
以上就是我们今天对于房地产关键词的解读。谢谢各位现场来宾，谢谢电视机前的观众观看我们的节目。再见！