新型城镇化的制度化研究
——关于建立平租房基金的建议
当前我国经济正处于爬坡过坎的关键时期，应对经济下行压力，不能采取短期刺激政策，必须加快结构性改革，采取稳增长、调结构、惠民生的综合举措。新型城镇化是中国经济发展的重要动力，是推动经济从中低端迈向中高端的重大战略。本文是新型城镇化的一项制度化研究，旨在通过住房市场的制度设计，推进新型城镇化健康发展，实现短期增长与长期发展的有效结合。
一、新型城镇化进程中住房市场存在严重失灵
新型城镇化的重大瓶颈是住房。目前大量的非户籍居民尚未获得在城市中的住房，直接阻碍了这部分人融入城市生活和城市消费能力的释放。解决好城市非户籍人口（包括长期居住在城市中的外来工以及尚未进城的农村居民）的住房问题，是打开新型城镇化“大锁”的一把“钥匙”。应当看到，新型城镇化中的住房市场，存在严重的失灵问题，需要政府深入分析并采取政策弥补。
新型城镇化中住房市场失灵包含三个方面：
（一）房价/收入比失调。长期以来，由于我国国民储蓄率过高而金融投资渠道狭窄，导致土地价格过高出现“泡沫化”，换句话讲，土地价格往往超出了未来土地收益的贴现值，由此造成城市存量房价格高企。这就导致一部分个人财富水平高的居民，能够拥有不止一套的个人住房；而个人财富水平低的居民，包括非户籍居民以及外来居民往往“望楼兴叹”。据不完全测算，按照当前的全国城市住宅平均价格和城市外来工的平均工资水平，外来工夫妇两人需要同时工作17年，其总收入才能购置一套70平米的住房；而相关国际比较研究的基本共识是：房价/收入比的极限值为10年，如果超过10年收入买一套普通住房，老百姓难以承受。因此，住房市场失灵首先表现为房价/收入比失调。
（二）住房金融市场失灵。所谓金融市场失灵，是指金融市场很难判断一个外来工未来的收入能力，因此一些未来具有比较高收入能力的外来工，很难通过金融机构获得住房贷款，因此难以在城市购置自住房。
（三）住房租赁市场失灵。在租赁市场上，由于信息不对称、购置了多套房的房东由于担心各种各样的交易成本（包括暴露个人财产水平），而宁愿空置自己的房子也不愿出租，由此造成许多城市中大量的空置房。
二、建立平租房基金，修复市场失灵，打破新型城镇化“瓶颈”
由于存在上述市场失灵，必须由政府直接干预住房市场，这是推进新型城镇化的必然选择。为此我们特别建议，由地方政府建立平租房基金，用平租房制度作为利器，加快新型城镇化建设。具体建议：
（一）由地方或城市的政府运用财政资金注册成立平租房基金。该基金直接面向社会发债，纳入地方债管理体制；以政府的注资股本和发债做种子基金从银行获得房屋贷款；全部平租房资金用于直接购买或者投资建设经济适用型住房，一般面积以50—90平米为主要户型。这些住房资产由政府长期持有，成为可抵押的平租房基金的资产。平租房基金的资产与负债是平衡的。
（二）平租房出租的租金以成本定价，保证平租房基金能够基本持平。租金中也包括了正常的物业管理成本。
（三）平租房的出租对象由以下几类人组成：
一是已获得本地户籍的人口。这部分人口的收入不能超过享受平租房应有的水平；对于低收入居民，政府直接给予现金补贴，将低收入居民收入补贴到这一水平；购买平租房的居民按照规定租金给平租房基金交房租。这样做的好处是，让本地居民明确知道政府给予的补贴是多少，这一方面使得平租房基金能够基本实现保本经营，同时也加强对这部分居民收入的监测。当这部分居民达到一定收入水平后，政府的现金补贴额就会逐步下降。
二是长期在本地居住但未获得户籍的人口。这部分人口的收入水平也要审核，不能超过享受平租房的收入标准。对于这部分居民，政府可以出台一系列计分卡类的政策，记分项目包括在本地的工作时间、当前工作收入和受教育水平等，对于分数高但收入暂时比较低的外来工，政府可以给予一定的现金补贴。这类居民与本地户籍人口支付同样数额的平租房租金。
三是外来人口。他们可以按照一定的计分卡标准申请来本地入籍，这些标准包括受教育水平、就业能力、是否有直系亲属在本地居住，等等，类似于西方国家接受移民的标准。这些人口一旦获得本地户籍，就有资格申请平租房。
平租房基金应该成为大部分地方政府长期持有的基金，也应该成为大部分城市城镇化的主要机制。香港、新加坡以及美国部分地区的经验都表明，平租房制度对于扶持贫困人口、缩小贫富差距、稳定社会、促进就业等等具有十分重要的作用，这一机制应长期坚持。
三、平租房基金的经营模式
平租房基金提供的住房不应被理解为纯福利性的廉租房，因为原则上讲，平租房基金是金融上完全可持续、政府不亏本、甚至于长期可以增值的政府性资产，而廉租房容易产生政府补贴、房租长期低于市场价格等错误的联想。
为什么说平租房机制在目前发展阶段是商业上可持续的呢？首先从建筑成本看，建设一套70平米适合于刚进城的中低收入居民的住房，按目前每平米3000元左右的建筑成本计算，总成本约20万元。假如政府通过发长期债获得其中50%的资金，利率目前约为4%，年利息成本约4000元；而另一半资金由政府申请银行房屋抵押贷款基金获得，利率约为5%，年利息成本约5000元。其次从运营成本看，假设物业管理费为每月每平方米2元，70平米的住房物业费每月约140元。整个基金滚动运行的利息和管理成本约每月每套房890元。由于该住房政府可以长期持有、滚动发展，所以可以不计算政府长期持有的还本成本。因此，政府只要以大约每月900元的价格出租，即可实现收支平衡。目前进城打工的夫妇按每月平均工资税后2000元、一家四口计算，每家每月收入约为4000元。按照上述900元的成本计算，房租支出不到家庭总收入的1/4，房租之外的生活费用仍然能达到3000多元，这基本能满足大部分城市进城家庭的生活费用。最重要的是，由于当前劳动工资以每年10%左右的速度上升，所以上述900元的平租房月租未来是可以向上调整的。持续上升的月收入与历史上固化的建筑成本和利息成本相对应，这就使得政府长期持有的平租房能够不断增值。因此，平租房基金可以作为各地方政府的良性资金长期持有、保值增值。
四、平租房基金对于当前稳增长作用的预估
当前中国经济增速较低，在这一过程中由于房地产价格较低、土地价格也低、建设成本相对便宜。这恰恰是大力发展平租房的大好时机。这既有利于稳定当前经济，更有利于促进长期发展。建议尽快起步、全面推进。
各地方政府的平租房基金大约能带来多大的投资规模和资产规模呢？按照国家总体规划，到2020年前要实现3亿多人口的城镇化。假设这3亿多人中有1/3的家庭需要租用平租房，这就意味着总共将会有1亿多人的平租房需求；按每个家庭四口人考虑，就需要提供2500万套70平米的平租房，按以上每套70平米平租房建设成本20万元计算，就相当于5万亿元的总体投资规模，约等于我国2014年底GDP的8%。如果把投资均匀分配到未来三年，每年将能够拉动2%左右的GDP增长，而这些投资拉动的恰恰是房地产下滑中所亟须的建筑业的市场需求，这5万亿元的建设成本可以相应产生5万亿元的地方政府资产。因为按照以上计算的平租房租金，是可以随着市场发展逐步提高的，平租房的租金收入应该完全能够超过利率成本与物业管理成本之和，这就相当于给地方政府又创造了超过5万亿元以上的高质量资产。因此，建立平租房基金对于稳增长、调结构、惠民生是至关重要、完全必要的。