今年促进房地产市场稳定发展的政策建议
我国住房市场在经历2013年的大幅上涨后，从2014年一季度开始进入调整状态、三季度进入全面调整。主要特点是：销售规模缓步下行，调整程度逐步加深。
这次房地产市场调整是一种三期重合的调整。一是长期趋势的调整（长周期衰退）。按照国际经验，2013年将成为中国住房由规模扩张向质量提升的转折期。住房市场将由高速增长转为中低速增长，“卖方市场”向“买方市场”转变。二是10年左右中期波动的调整（中周期衰退），也是一次延迟了5年的中周期调整。三是3年左右短期波动的调整（短周期衰退）。
本轮调整的基本原因是供给过度，关键原因是预期改变，本质上属于自发调整，具有必然性和合理性。这有利于促进住房市场健康发展，有利于民生改善、经济转型和结构调整；但也拖累短期经济增长，影响政府财政收入，增加金融运行风险。
一、当前存在的问题与风险
从房地产市场看，潜在供给过剩严重，结构失衡突出。一是潜在供给过大。过去几年竣工面积快速增加，尤其2011年、2012年、2013年均接近20亿平米。若按每年20亿平米增长，未来住房存在严重的潜在过剩。住房施工面积更是增加迅猛，2013年超过60亿，是竣工量的三倍多，不少地方已经出现长期不完工和烂尾的现象。二是区域性结构失衡。三、四线城市和小城镇，基础设施和公共服务差，人口聚集速度相对较慢，甚至下降。这些城镇住房供给过剩更加突出，一些地方鬼城、空城现象比较严重。三是阶层性结构失衡。根据第六次人口普查数据及本文估算：2010年的户籍人口中，19.1%两套以上，3.5%三套以上；2.2亿流动人口中，0.88亿基本解决住房，1.32亿存在住房问题。
从金融和经济运行看，失衡加剧，风险加大。一是住房金融结构失衡加剧，风险概率增大。房地产融资在全社会融资中的比重不降反升。个人按揭贷款余额规模巨大，面临期限错配、利率和房价下跌、恶意断供等风险。高成本、经济下行和信托人的债权刚性兑付，使房地产信托违约风险加大，销售不畅、资金紧张、融资高成本，开发企业面临资金链断裂和违约风险。二是住房用地供大于求，价升量跌。过去10年地价涨幅远高于房价。2014年前三季度房价下降，地价上涨。全国土地市场总体供大于求。
从宏观政策看，面临不少新的难题。一是货币供应难以有效传导到实体经济尤其是中小企业。当前，货币供给存量很大，但利率和准备金率偏高，中小企业融资难、融资贵十分严峻。房地产抵押贷款和开发融资也面临难与贵问题。二是地方政府收支压力增大。经济下行、房地产市场调整，导致地方财政收入下降，尤其是房地产税和土地出让金大幅减少。同时，住房等社会保障支出仍在增加，地方政府一般性支出面临困难。三是宏观政策对社会预期的引导面临挑战。随着买方市场的到来，以及此前调控政策在市场上留下的影响，可能使新的调控政策难以得到市场的积极回应，甚至引发逆向选择行为。
二、今年市场基本走势与政策建议
2015年住房市场将呈现双重分化趋势。一是不同层级城市的调整将发生分化。一、二线城市需求较旺、消化较快；三、四线城市需求疲弱、消化缓慢。二是短期调整与中长期调整发生分化。短周期进入复苏期，中长周期仍处在衰退期。
主要政策措施建议如下：
（一）完善政府调控住房市场的政策与方法。一是采取区间调控政策。通过深入研究，选择关键指标，科学制定标准，界定住房市场的预警区间，实施风险提示、政策调控。在合理的绿色景气区间（例如：房价涨跌低于15%，存销比在6—12个月之间，经济增长率在7%左右），采取中性经济政策；超出合理区间，在比较热或冷的黄色景气区间（例如：房价涨跌为15—30%，存销比小于6个月，或大于18个月），采取逆向调控经济政策；在过热或过冷的红色景气区间（例如：房价涨跌大于30%，存销比在6—18个月以外），研究采取短期特殊措施。二是采取分类调控政策。按照区间调控的标准，对不同类型城市，实行中央指导、城市差别调控的办法。
（二）采取适当政策稳定住房消费。实施适度而有效的政策措施，使房地产市场调整的时间延长、幅度减小，确保住房投资增长，有利于满足居民长期住房需求，也有利于稳定经济增长。主要措施：一是合理引导市场预期。通过信息发布、风险提示等措施，引导形成稳定的市场预期。二是适当降低利率，增加流动性，支持住房消费，减少库存，稳定价格。三是研究采取税费调节政策。例如，降低房地产交易税等，提升购房者支付能力；清理不合理的行政性收费，减少住房开发与经营成本。
（三）进一步深化相关领域改革。抓住市场供需环境宽松的良机，取消或减少行政管制，让市场更好发挥作用，实现住房总量和结构动态均衡。同时，要加快推进住房制度改革。一是完善住房保障制度体系，推行“共有产权住房”制度。二是完善房产税收制度，建立直接面向个人的房产税征管制度。三是改革集体土地转换国有的制度，完善土地储备、交易、收益分配等制度。四是建立新的住房财政制度，增加中央政府对住房公共服务的分担份额，扩大地方政府税费收入的分成比重。五是完善住房金融制度体系。包括：通过新建或改造等形式，建立国家住房发展银行；改革公积金制度，建立住房公积金储蓄银行集团，形成全国统一的住房公积金管理和运作平台；建立住房抵押贷款证券化制度，发展抵押贷款的二级市场。六是完善住房租赁制度。
（四）拓展新的房地产发展空间。一是继续推进保障房建设、棚户区改造。二是支持旅游地产、文化地产、养老地产等新兴房地产业的发展。三是促进互联网与房地产业融合。用互联网改造房地产业，通过互联网带动房地产融资、开发、消费和服务，推进房地产业的升级发展。