第二章 城市土地集约利用的理论基础

一、城市土地集约利用内涵界定

（一）城市土地及研究范围界定

在现代城市地域结构研究中，颇具影响力、至今仍被普遍应用的理论成果是20世纪70年代提出的“区域城市结构”。它将区域城市从城市建成区向外划分为以下几个地带：①城市市区土地，即我们所称的城市建成区土地；②城市规划区土地，包括城市规划控制区内的近郊区的农田和村镇建设用地；③城市行政区划分的土地，包括城市和城市所辖县（区）的广大农村范围内的土地。上述三个层次的土地构成了城市土地的范围。本章研究对象主要为上述城市土地的第一层次，即赤壁市城市建成区，包括实际已成片开发建设、市政公用设施和公用设施基本具备的区域。

（二）城市土地利用系统及特点

城市是个开放的、复杂的、高度人工化的巨系统。城市土地利用系统是指某一区域城市土地与人类利用城市土地的方式及关系的总和，是一个典型的自然——社会——经济——环境复合系统。城市中一定的土地单元的气候、地貌、岩石、土壤、植被、水文、基础地质等自然要素共同构成了一个自然生态系统；面对这样一个土地单元，人们通过多种投入活动而使其产生一定的社会经济效果，由此又构成了一个社会经济系统。这两个系统相互作用、相互交织、相互渗透从而构成了一个有一定结构和功能的统一整体，即土地生态经济巨系统。在该系统里，土地资源环境组成土地生态子系统的实体，它为人类提供各种物质产品和生态效益，为社会经济子系统提供物质基础；社会经济子系统表现为劳动者、劳动工具、科学技术、经济管理以及人与人的社会关系等多种要素的有机组合。人类通过社会经济子系统作用于土地资源环境，从而获得人类必需的财富，两者的相互作用造就了整个巨系统的存在，并推动其不断运行和发展。

受自然和人工过程的复合影响，城市土地利用涉及众多影响因素，与其他类型用地系统相比，城市土地利用系统具有较为明显的复杂关联性、开放性、动态性等特征。作为一个复杂的系统，其主要特点表现在：①土地的承载性；②利用的高效性；③区位的极端重要性；④利用空间的多维性；⑤用地功能结构的复杂性；⑥利用方式的相对稳定性；⑦环境生态的敏感性。

从上述特点看，由于城市土地承载着城市各种社会、经济生活的活动，对其利用必然接受法律法规的约束，直接体现到城市土地多维空间的利用时，必然要受到城市规划和城市管理的制约，而我国当前有关城市规划制定的一系列技术标准是作为国家和地方法律法规体系的组成部分，应作为城市土地利用的指导和约束准则。但是，这些相应的技术标准更多地从社会和生态效益角度着眼，现实的土地利用必须进一步考虑市场环境下的土地经济效益发挥。如果较好地将城市规划制定的技术标准要素和市场条件下可能形成的土地经济效益状况结合，将促进城市更快地实现土地的集约利用。

（三）城市土地集约利用内涵界定

1．学术界关于城市集约利用的几种基本观点

目前有关城市土地集约利用内涵的界定在学术界存在着三种基本观点，它们之间关系密切，不可分割，每一种观点都是对前一种观点的补充和扩展。

（1）强调城市土地集约利用与农业土地集约利用的目的基本一致，主要是为了获得更高的经济效益，通过增加对土地的投入，以达到提高土地的利用率和生产率。这一观点是对城市土地集约利用最基本含义的阐述，仅注重其经济效益最大化，完全属于经济范畴的概念。国外学者的代表观点主要有大卫·李嘉图的地租理论、马克思和伊利的经济学观点等，前文已有论述，不再加以赘述。

国内学者代表观点有：马克伟认为，“土地集约经营是土地粗放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。……在建筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加建筑物层数，提高土地的经济功能和负荷能力”。周诚也持类似观点。毕宝德认为，“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。所投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。……人们在谈到土地集约经营时，往往是指耕地，言及非农用地的很少。非农用地的效益可分为两类：用于住宅建设的是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。前一类是实物性的，后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益”。龚义和欧阳安蛟则用经济学的观点解释，由于报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。持此观点的还有陈书荣等。林坚等人在国土资源大调查项目设立的《城市土地价格调查和土地集约利用潜力评价》子课题的基础上，充分总结和考虑了7个试点城市对土地集约利用内涵的不同界定，提出自己的观点：城市土地集约利用是以符合城市规划、土地利用总体规划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地资源。无疑，城市土地集约利用内涵的界定，需要围绕这一内涵的起源和发展，不应脱离经济问题这一基本属性。事实上，若用经济学的语言来描述，城市土地集约利用将是约束条件下的目标最优化问题。其中，最优化目标为土地总的投入产出差距最大化，而此最优化目标的约束条件便为土地投入量不能超过相关法规所限制的量。

（2）在对以上集约利用观点的认可下，特别强调城市土地集约利用不完全是经济范畴，还要考虑土地的利用结构和布局的优化问题，即除了提高经济效益外，还要综合考虑社会效益和生态效益，在集约用地的基础上追求城市的可持续发展和适宜人居的根本目标。Cervero Robert等人认为，从工业化前期向工业化的过渡过程中，城市中房地产业的竞争促进了城市土地的集约利用，特别是进入工业化时期后，城市土地利用在空间上的重新组构使得土地集约利用由两种力分别推动，一种称为向心力，即促进了传统意义上的土地集约利用的进一步发展，形成了城市的商务中心（CBD），这种功能性组织使得城市土地的布局更加合理，为城市带来了更大的经济效益，如美国纽约的时代广场；一种称为离心力，即在注重达到经济效益的同时，强调了土地的社会和生态效益，如提倡城市绿地的增加。曲福田等认为，追求单位土地产出的高效性，生态效益和社会效益的统一性，将当代人的利益和后代人的利益恰当地结合起来，谋求土地的可持续利用与人类的永恒发展是集约用地的最终目标。陶志红认为，城市土地集约利用的内涵为：以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为依据，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益。石小平等也认为，城市土地集约利用与经济发展、城市化的目标是完全一致的，只有不断提高土地的使用效率和经济效益，才能促进城市的可持续发展。

（3）在以上两点的基础上，还进一步强调城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念，不同的经济发展水平有不同的土地利用集约程度的标准，城市土地的集约利用是随着时间、空间的改变而不断地发展和变化的。何芳认为，不同经济发展阶段，城市土地利用最佳集约度的内涵是不同的，它是个动态的概念。这既与人们认知标准（从仅追求经济效益到追求综合效益）有关，又与不同经济发展水平所赋予的条件（如小轿车的普及、交通通讯的完善等）和客观因素造成的限制（如土地利用现状、土地面积的短缺、景观环境的限制等）有关，也就是说，城市土地利用最佳集约度与城市化水平密切相关。城市化的不同阶段，对应着城市土地利用的不同集约强度、利用形式和类型。所以，研究我国城市土地集约利用的前提是，充分研究城市化水平及发展阶段和特征，充分研究我国城市化水平的不平衡分布和土地资源的不平衡分布。陶志红（2000）也认为，城市土地集约利用是一个动态过程，而不是一个静态的终极目标。随着经济发展水平和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断地提高，因此，土地集约利用应是我们不断追求的一个长远的目标。

2．城市土地集约利用内涵

结合城市土地利用系统的特点和学术界关于城市土地集约利用的几个基本观点，本书将其内涵理解为：在特定的时段和区域内，在城市存量土地上，以符合城市规划、土地利用总体规划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地资源。城市土地集约利用是一个动态的、渐进发展的过程。具体而言，城市土地集约利用内涵包括以下几个方面：

（1）以符合城市用地空间的合理布局和结构优化为前提

城市土地是城市社会经济发展的物质载体，城市发展和更新过程中的一切内容都落实在城市土地资源开发过程中。同时城市具有多种社会、经济功能，土地集约利用不能就简单局限于经济投入和产出效益的提高。大量研究表明，城市用地空间结构的合理布局和结构优化，将使城市用地达到结构有序、相容互补，提高城市整体功能，并获得经济、社会和生态效益兼顾的最佳土地利用方式。因此，一定程度上讲，城市土地集约利用是在城市用地结构优化的基础上追求土地经济、生态、社会效益的最大化。

（2）以城市土地投入产出效果为核心

从城市土地集约利用的起源和发展过程可以看出，城市土地集约利用的核心在于通过各种有效的投入，不断提高土地的社会经济利用效率和效益。城市土地集约利用最直观的表现形式就是城市土地利用程度。一般而言，城市土地利用程度越高，城市集约利用水平也相应地高。当然，也不能简单地将集约理解为土地利用的高强度开发，而是兼顾社会和生态层面，通过合理投入，有效利用有限土地资源获得较高产出的同时力争在更高层次上，形成有序的利用结构，使土地利用达到最有效的状态。

（3）以实现经济、社会和环境协调发展，提高城市质量为目标

城市既是人们从事各项生产活动的场所，又是人们生活、娱乐的场所。人类对城市土地资源利用过程，实际上是人类与城市生态环境的互动过程，人类利用城市土地的活动必然会改变和影响整个城市生态环境。因而，城市在获得最佳效益的同时，要按照以人为本的发展思想，不断改善城市生态环境、提高城市人居环境质量。在城市发展过程中，遵循城市土地生态发展规律，通过城市园林绿化面积的增加、城市环境污染的综合治理。建筑密度和建筑容积率的适当提高，不断优化城市生态系统结构，实现对土地的有效保护。

（4）充分考虑城市土地集约利用水平的时空差异性

我国地域辽阔，城市所在的自然、社会、经济、生态条件差异很大；同时城市土地集约利用是一个动态的、发展的过程，城市化的不同阶段客观上对应着城市土地利用的不同集约强度以及不同集约利用形式和内容，随着经济发展水平的提高、人类需求偏好的改变和科学技术的进步，城市土地集约利用程度将会不断提高。因此不可能用一些类似的指标去衡量城市土地集约利用状况，并且不同性质和功能的城市，衡量的标志也存在差异。所以，对于城市土地集约利用研究，要将城市用地置于区域这一宏观范围，综合考虑研究区域背景资料；然后再考虑内部用地差异性。

（四）城市土地集约利用的类型

根据集约经济增长理论，劳动力集约度是指经济系统产出量的增长中，在劳动力数量不变的条件下由劳动生产率的提高引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献率；资金集约度是指经济系统产出量的增长中，在资金投入量不变的条件下由资金产出率提高引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献率；对应地，劳动力粗放度是指经济系统产出量的增长中，在劳动生产率不变的条件下由劳动力数量的增加引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献率；资金粗放度是指经济系统产出量的增长中，资金产出率不变的条件下由资金投入量的增加引起的产出量所占的比重，即其对总产值的贡献率。据此，土地集约度是指经济系统产出量的增长中，在土地投入量不变的条件下由土地产出率的提高引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献率；对应地，土地粗放度是指经济系统产出量的增长中，在土地生产率不变的条件下由土地数量增加引起的产出量增加所占的比重，即其对总产值的贡献率。这是一种理论度量，同时也表达了土地集约的类型。

根据集约的程度和内涵的不同，可以将城市土地集约利用划分为以下几种形式：

（1）粗放利用：对土地低度投入或土地闲置、浪费。

（2）过度利用：对土地过度投入，造成土地报酬递减，或者土地利用的外部不经济，导致土地利用综合效益下降。

（3）集约利用：对土地利用程度适宜，既达到了规模效益，又达到结构和强度合理性，且没有拥挤成本，实现城市土地经济效益的最大化，充分挖掘了土地经济潜力。

根据集约要素的特征，可将土地集约利用划分为以下几种类型：

（1）劳力资本型集约：在城市发展的初始阶段，对土地的投入主要以劳力和资本为主。

（2）资本技术型集约：在城市发展较高水平成熟阶段，对土地的投入主要表现在资本和技术的含量。

（3）结构型集约：在城市化发展的后期阶段，城市土地利用结构通过不断调整、置换逐步合理。

（4）生态型集约：城市发展的最高阶段，城市用地结构、利用空间和利用强度合理配置，既达到经济效益的最佳，同时又保护了生态效益。