二、城市土地集约利用的理论基础
土地集约利用首先来源于农业社会。早在两千多年以前，我国的古代文献就有集约经营思想的论述。在最早的农书《齐民要术》中提到：“凡人家营田，须量己力，宁可少好，不可多恶”，强调土地的经营不能广种薄收，宁可少而精。直接表达了精耕细作、集约经营的思想。我国明代另一部文献《沈氏农书》指出：“以二亩之壅力，合并于一亩”，可以“一亩兼二亩之息”，即提高单位面积的投入，可取得更好的收益。
进入资本主义社会，随着生产力水平的不断提高，科学技术的应用，农业的经营方式也逐渐从粗放向集约的方向发展。西方的经济学家发现，面积、地力、位置相同的两个农场，追加投入多的农场获得的利润要比投入少的农场高得多。集约的实质就是把一定的生产资料和活劳动，集中投入较少的土地以提高单位面积收益的经营方式。据此，马克思对土地集约经营是这样界定的：“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上”（《马克思恩格斯全集》第25卷760页）。
从当代我国公开出版的文献和相关资料中，也是把集约定位为经济的范畴，视为一种经营方式。由中国社科院主编的汉语大词典对集约下的定义是：“农业上指在同一面积上投入较多的生产资料和劳动，进行精耕细作，用提高单位面积产量的方法来增加产品总量（跟‘粗放’相对）”。这种经营方式叫做“集约经营”。
既然土地集约利用是一种经营方式，属于经济的范畴，最基本的理论依据自然来自经济学的理论，如：西方经济学理论，土地经济学理论、城市经济学理论等；除此之外，由于土地利用是综合性很强的问题，集约利用也要借鉴其他的一些思想、理论，如可持续发展的思想、城市规划的理论方法、系统理论等。
（一）区位理论与城市土地集约利用
区位，即分布的地区或地点，区位理论就是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。区位理论作为一种学说，产生于19世纪20～30年代，其标志是1826年德国农业经济和农业地理学家杜能发表的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》（通常简称《孤立国》）（第1卷）。区位理论主要包括：杜能的农业区位论（孤立国），韦伯的工业区位论，克里斯塔勒的中心地理论，廖什的市场区位论等。
城市土地集约利用状况具有区域的空间差异性，区位不同的地块具有较大供求差异和收益差异，因此旨在探求人类社会经济活动的空间法则和规律的区位理论是指导城市土地集约利用评价的一个重要理论依据。城市区位是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上的有机结合，是由土地本身和投入其中的土地资本的数量和结构决定的，它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理位置和交通地理位置的影响，并与一定地域空间上生产和生活的方便性呈正相关。
区位理论从不同角度和深度揭示了不同位置的土地、不同的利用方式及收益、利用程度以及土地区位与产业布局之间的关系。区位理论的发展，为第一、二、三产业和城市空间结构演变规律与作用机制的研究奠定了基础，为土地资源集约利用提供了理论基础。
（二）级差地租理论和土地报酬递减规律
1．级差地租理论基本内容
众所周知，无论农地和城市土地，都存在级差地租。早在资本主义的阶段，一些西方古典的经济学家就发现了由于土地经营方式不同产生的利润差异。大卫·李嘉图在其著作《政治经济学与赋税原理》中提到：“假定有两个相邻的农场，其面积相等，自然肥力也相同；其中一个具有农场建筑的便利条件，而排水施肥也很便宜，又有墙垣便利地分隔开来；一个却全然没有这些设施，那么使用前者所付报酬自然会比后者多”。李嘉图指的多付的“报酬”实际上并不是因位置和肥力条件差异造成的级差地租Ⅰ，而是因对土地的投入不同形成的级差地租Ⅱ。
在对资本主义地租理论的吸收与批判的基础上，马克思建立了科学的地租理论。他揭示了级差地租Ⅱ产生的原因。所谓级差地租Ⅱ是指对同一土地作追加投资所产生的超额利润而转化成的地租。马克思认为级差地租Ⅱ是集约化经营的结果。他还指出，这部分超额利润是在租约期内由租地的使用者追加投资带来的，应归使用者所有；但租约期满之后，就会被土地所有者部分或全部占有。
马克思地租理论的现实意义在于：在城市范围内，集约化的方式同样可使土地创造更多的利润，只要土地使用权的期限未到，土地增值的部分仍然归使用者所有。我国土地增值税的征收办法，就是根据马克思的地租理论制定的，其目的就是利用级差地租Ⅱ的经济杠杆，调动土地的使用者采用集约化的经营方式。
2．土地报酬地递减规律基本内容
当人们对土地的利用达到一定的广度和深度之后，就会发现土地报酬的变动有一定的规律性。首次提出土地报酬递减规律这一概念的是英国的威斯特（1772-1828），他在1815年出版的著作中指出，在工业中，如果工人由1人增加到100万人，只要投入相应的工具和原料，产品也能增加100万倍。然而在农业中，投入土地的每一份资本增量所带来的收益增量却是越来越少的。
20世纪西方经济学家将这一理论推广到整个生产领域。其要点是，在技术条件不变的前提下，一个可变的生产要素同其他投入量不变的固定生产要素相配合进行生产时，如果可变的生产要素投入量持续增加，则产品的生产量即生产活动的报酬终会由递增转为递减。这一变化可分为三个阶段：第一阶段随着可变要素投入量的增加，表现为平均报酬、总报酬和边际报酬都一起上升，实际上是一种粗放经营的状态；第二阶段是边际报酬和平均报酬同时递减，但随着投入的增加，总产量仍在增长，一直到最高点为止，属于合理集约经营阶段；第三阶段变量资源投入过多，超越了集约利用的边际，不仅边际报酬和平均报酬递减，而且总报酬也下降，出现了负效应，是一种不合理的过度经营方式。
3．两个理论在城市土地集约利用中的应用
土地作为一种资源，农业土地和城市土地都有许多共同的特点，例如它们的不可移动性，使用的长期性，拥有地租的经济性等。这些共性决定了指导农地集约利用的理论在城市土地中也是相通的。即使有差别，也只是在表现形式上不一样而已。
在城市土地利用中，往往用容积率的高低反映土地经营的集约程度。因为在通常情况下，单位土地的投入越多，容积率也越高，土地的经济效益（用地价表示）也不断上升。但是，土地的投入和容积率提高取得的经济效益是有一定限度的，土地开发强度一旦超过这个界限，土地总的收益也遵循土地报酬递减规律反而下降。由此，在城市土地集约利用评价过程中应注意：
（1）城市土地利用既可产生级差地租Ⅱ，同样也遵循土地报酬递减规律，即：增加土地的投入可以提高土地的利用效率，增加土地额外的收益；但投入量超过一定限度，非但不能达到预期的目的，而且会出现效益下降的副作用。
（2）根据土地投入产出的变化过程，城市土地集约利用的大体上可分为三种类型：
1）低度利用的土地。即粗放经营的土地。主要表现为对土地的投入量少，（闲置土地几乎没有投入），土地使用强度低，以低层建筑为主，建筑密度和容积率偏低，这类土地只要在符合规划的要求下增加一定投资，就可以获得显著的经济效益，因此是挖潜改造的主要对象。此外，老城区内分布着一些以平房为主的住宅区，虽然建筑密度较高，但容积率不算很高，基础设施配套不全，实质也属利用效率低下的土地，通过改造，今后用配套设施完善的多层或高层建筑代替现有的平房，也有一定的潜力可挖。
2）适度利用和集约利用的土地。土地的投入已达到一定的水平，具有较完善的基础设施，土地使用强度达到城市规划的标准。这类土地按使用强度又可分为两种情况，一为中等程度的利用，其使用强度和经济效益大体处于全市的平均水平，继续增加投入和通过一定的改造措施，仍可挖掘潜力，提高利用效率和经济效益，但增值的空间不是很大；二为高度集约化利用的土地，投入土地各种要素的组合十分理想，土地使用强度和土地收益都已达到很高的水平，属于最佳利用状态的土地。若予以进一步明确，该范围内的中等程度利用的土地属于适度利用的土地，而高度集约化利用的土地属于集约利用的土地。
3）过度利用的土地。土地的投入和使用强度在现有的技术条件下已超过了土地合理的承载能力，不仅对社会、环境产生负面影响，而且土地的报酬也开始下降，显然是一种不合理且过度的利用方式。一般来说，过度利用土地的利用潜力为负值，因为这类土地要回到适度利用的状态，必须将过多的人口和产业向外疏散，与此相应，城市也要为外迁的部门和居民提供新的土地。
（三）人地关系理论与城市土地集约利用
随着人类社会的出现，人地关系就已经存在了。但是对于人地关系的研究，则主要开始于人口增长和出现土地问题以后。
人地系统是指地球表层人类活动与地理环境相互作用形成的复杂巨系统。在这个复杂巨系统中，人地之间的客观关系表现为：一方面，人对地具有依赖性，地是人赖以生存和发展的物质基础与空间场所；“地”具有不依人的主观意志为转移的客观发展规律，地理环境制约随着人类社会活动的深度、广度和速度。这种影响与制约随人对地的认识和利用能力而变化。另一方面，人始终居于主动地位，人地关系是否协调，其决定权又在人类手中。因此，人类必须按人地关系的客观规律和熵变规律，创造一个自然、资源、人口、经济与环境诸要素相互依存、相互作用和复杂有序的区域人地协调系统。
人地关系及其观念随着人类生产力发展水平而不断改变。从我国古代“天命论”思想到近代人地关系协调思想，以及升华到现代“持续发展”理论，反映了人类对人地和谐关系的认识历程，其思想主线始终围绕人地和谐共生这一核心展开。特别是伴随工业化进程，人类社会经济活动与环境的相互作用越来越强，人地系统的结构与功能越来越复杂，人地关系失调导致的人口问题、资源问题、环境问题与经济社会发展问题，在不同的时空尺度上日益尖锐。而人地和谐共生的期望也随着人地矛盾的日益尖锐变得更加迫切。
根据耗散结构理论，人地关系是一种可变的量，是一个不稳定的、非线性的、远离平衡状态的耗散结构。当外界条件变化达到某一阈值时，通过涨落增减，系统可能发生突变，从量变到质变自动产生一种自组织现象，由原来的无序态转变为一种时间、空间或功能的有序状态。协同作用则进一步解释和总结了系统从无序到有序的基本原理和机制，它的著名论断“协调导致有序”成功概括了开发系统中普遍存在的现象。
人地系统的协调共生状态可引用“熵”来描述和解释。实现土地持续利用的内在机制是不断地从环境中吸取负熵流，以克服系统本身的熵增，才使系统的总熵不断减少，从而增加系统的自组织和有序性，保持一种耗散结构。
协调的人地共生应当是人类社会使自然结构、社会结构和经济结构相互促进，不断为自己的发展创造有利条件。因此，要协调人地关系，就是要使得人和地两个系统各组成要素之间在结构和功能上保持相对平衡，进而在协调的基础上，达到人地关系系统的优化，并且系统的优化需要从时空、组织、协调等各方面进行有效调控。
城市土地是受人类活动影响最为深刻的地域类型。人类对城市土地的利用过程，实际上是人类与城市生态环境的互动过程。城市发展过程中生成的人地之间的矛盾主要源于人类社会的各种不合理用地方式。城市人地系统作为自然、社会、经济相互耦合的、高度人工化的复杂巨系统，系统的有序性和稳定性将随着人类与土地进行物质、能量、价值、信息的交换强度和作用方向的变化而变化。人口在很大程度上决定着一定区域的人地关系特点，是土地利用变化的直接驱动力。随着科学技术水平的提高，人地相互作用的广度和深度不断增强。表现为城市土地集约利用水平将逐渐提高，人类活动将逐渐逼近城市土地利用最佳集约度。
（四）可持续发展理论与城市土地集约利用
可持续发展思想的产生有其深刻的历史背景和迫切的现实需要。现代可持续发展思想的提出源于人们对环境问题的逐步认识和热切关注。20世纪60～70年代以后，随着“公害”的显现和加剧以及能源危机的冲击，几乎在全球范围内开始了关于“增长的极限”的讨论。1972年6月5日斯德哥尔摩召开主题为“只有一个地球”的第一次世界人类环境会议，并且通过了庄严的《人类环境宣言》，构成了人类迈向可持续发展的第一块基石。1982年5月在肯尼亚首都内罗毕召开了人类环境特别会议，提出“与其环境破坏后亡羊补牢，不如预防其破坏”，会议通过了著名的《内罗毕宣言》。1983年11月联合国成立了以挪威布伦特兰夫人为首任主席的“世界环境与发展委员会”（WECI），并于1987年向联合国大会正式提出了可持续发展的模式。与“有机增长”、“全面发展”、“同步发展”、“协调发展”概念相比，可持续发展具有更完整的结构和更准确的内涵，它不但包含了对当代的发展要求，而且包含对未来的发展构思，同时兼容了国家主权、国际公平、自然资源、生态承载力、环境与发展等项内容。1992年巴西里约热内卢联合国环境和发展大会（VNCED）通过了著名的《里约宣言》（被称之《地球宪章》、《21世纪议程》），提出以“人类要生存，地球要拯救，环境与发展必须协调”为特征的新的人类发展观。
“可持续发展”从字面上理解是指促进发展并保证其成为可持续性，它包括可持续性和发展两个概念。所谓可持续性，可理解为，在对人类有意义的时间和空间尺度上，支配这一生存空间的生物、物理、化学定律规定的限度内，环境资源对人类福利需求的可承受能力或可承载能力。所谓发展，可理解为人类社会物质财富的增长和人类生活水平的提高。在著名的布伦特兰报告——《我们共同的未来》中，可持续发展被定义为：可持续发展是既能满足当代人的需要，又不对后代人满足需要的能力构成危害的发展。从这一定义中我们可以看出，可持续发展就是要在人与自然和人与人的关系不断优化的前提下，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机协调，从而使社会的发展获得可持续性。可持续发展的核心思想是健康的经济发展应当建立在生态能力持续、社会公正和人们积极参与自身发展决策的基础上，其追求的目标是既要使人类的各种需要得以满足，个人得到充分发展，又要保护资源和生态环境，不对后代人的生存和发展构成威胁。在可持续发展中，“发展”是前提和基础，但这种发展绝非纯经济性的，而是既要经济繁荣，又要社会进步；不仅有量的增长，还有质的提高。而可持续发展中的“可持续”则是制约发展的限制因素，包括经济因素、社会因素和生态因素。在这3个限制因素中，经济因素是主要的，社会发展必须维持经济的稳定增长，以便为整个社会进一步发展提供必要的物质基础，但这种增长必须体现效率追求，最大限度地以较少的资源成本获得尽可能多的社会福利总量，资源成本中应包括对环境的消耗，社会福利中也应包含着环境成本；社会因素就是将发展保持在社会反对改变的忍耐力之内；生态因素的制约作用是最基本的，地球支持系统的支持力量有一个极限，这就是环境承载力，所谓环境承载力是指一定时期内在维持相对稳定的前提下，环境资源所能容纳的人口规模和经济规模的大小，人类的活动应保持在地球承载力的极限之内。因此，可持续发展包括经济可持续发展、社会可持续发展和资源的合理利用与环境保护。
由于不同发展水平国家面临的土地问题不同，土地可持续利用的内涵也不尽相同。根据我国土地资源和社会经济环境发展的特点，土地可持续利用就是使土地资源得到科学合理的利用、开发、整治和保护，实现土地资源的永续利用与社会、经济、资源环境的协调发展，不断满足社会经济长期发展的需要，达到最佳的社会、资源环境和经济效益，实现三种效益的协调统一。土地可持续利用的目标体现在如下4个方面：
（1）资源持续利用，是指土地资源系统必须在数量上不减少，在质量上不退化，只有这样才能保证土地资源被公平地给予下一代。
（2）环境良好，即环境效益，环境的好坏不仅影响到人们生活质量的高低，而且还制约着资源持续利用的实现。
（3）经济可行，是指土地资源的利用必须获得经济效益，能够促进社会经济增长，否则这种利用方式肯定不能被接受而难以继续存在下去。
（4）社会可接受，即社会效益，土地资源的持续利用应能促进人民生活质量和社会文明程度的提高，满足人们的需求。
因此，城市土地集约利用要以可持续发展理论为指导，土地可持续是土地集约利用所要达到的终极目标，土地利用的可持续性要求我们深入、综合的探讨城市土地利用、社会经济、生态发展问题。而城市土地集约利用作为实现目标的重要手段，将实现从片面追求经济增长的单目标向经济、社会、生态环境的多目标协调发展转变，从用地时间和空间上对城市土地的开发、利用、管理和保护进行多方案的协调规划与调控。