第二节　购物中心国内外发展历程

古人云：“以铜为镜，可以正衣冠；以史为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。”购物中心作为商业零售业发展历程中的一种高级形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，只有充分了解它的发展历程，引以为鉴，才能更好地把握它未来发展的趋势，找到更好的创新模式。

一、国外购物中心的发展历程

至今，购物中心的发展历经了100多年，20世纪20年代起源于美国，逐渐在欧洲等国、日本兴起，然后传递到东南亚等国家，其发展经历了五个发展阶段，见图1-2。

1.萌芽阶段

1921年，西尔斯•罗巴克（Sears Roebuck）公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了许多独立的商店街。这些独立商店街建筑在远离市区中心的边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这成为了购物中心的雏形。20世纪30年代，小型而呈带状的购物中心在美国郊区产生并逐渐风靡，是美国早期购物中心的典型代表，经常是以一家超级市场和药店为重心，再辅以提供小型服务的便利商店。1931年建成的达拉斯海兰帕克中心（High Land Park Center）被视为购物中心的原型，是第一个标准的大型购物中心。它是在单一业主的控制经营下建成的商店，具有统一的形象和统一的管理，停车场的设置远离主要道路。

20世纪20—30年代，英国早期的购物中心主要由邻里中心发展而来。邻里中心是指提供多种生活服务设施的综合性市场，通常将其作为居住区的配套建设内容。此时，英国郊区的许多独立商店逐渐组合成小型邻里中心。

同样，20世纪20年代澳大利亚也对购物中心作了初步探索，它首先是发展了一些小型带状的购物中心，继而在30年代中期建设了一些小型邻里中心。

2.成型阶段

20世纪50年代，现代意义上的大型区域购物中心正式登上历史舞台，最早出现在美国的郊区。第一个区域型购物中心是由百货商店与小商店群结合而来的。在大城市的人口向市郊反迁移、郊区拥有大量廉价土地、汽车逐渐普及和大规模建设高速公路的条件背景下，区域型的购物中心遍地开花。在此阶段，购物中心的开发商们已经充分认识到把百货公司作为核心商店的重要性。此外，为了满足郊区消费者要求交通便利、免费停车场地充足、舒适的购物环境的需求，购物中心的建设也逐渐趋向于通过景观设计和环境设计创造社会生活气氛，增加购物兴趣，吸引人们前来购物休闲。郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型。

与此同时，一些大型区域购物中心在英国也取得了成功。它发展的显著特点在于英国政府已经参与到购物中心的开发建设中来。

3.蓬勃发展阶段

20世纪50年代末期到60年代购物中心开始蓬勃发展，美国大型郊区购物中心迅速崛起。随着环境工程技术的进步和发展，购物中心的建筑结构呈现出大型封闭式，创造了舒适理想的购物环境，使购物者们接踵而至、络绎不绝。大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市，购物中心的数量急剧上升。

此时，欧洲购物中心的发展也不甘落后，科隆、斯德哥尔摩和哥本哈根等欧洲城市陆续建成了购物中心。20世纪60年代中期在亚洲，日本也开始建设购物中心。这些城市购物中心的建设大多数都是借鉴美国购物中心的经验，以封闭室内建筑形式为主。

4.成熟阶段

20世纪60年代到70年代早期，欧洲的一些城市和亚洲的日本都在积极建设购物中心，同时，美国出现了巨型购物中心。70年代初，西方世界爆发了能源危机，石油价格暴涨，汽车驾驶到郊区购物成本过高，对郊区购物中心造成了巨大的冲击，购物中心的发展重点从郊区转向城市市区，另一方面，市区购物中心的发展在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题，见图1-3。

此外，购物中心的建设越来越重视整体环境和功能提升，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受。购物者们也呈现出“一次性购足”的新消费观念。这一时期，购物中心无论在规模、类型还是设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。

5.多样化发展阶段

20世纪80年代以来，购物中心建设迎来了一个新高潮，一些发展中国家在这一时期开始积极投资于购物中心建设。这一阶段，购物中心类型趋于多样化，针对不同的城市经济人口状况、市场条件、消费方式的转变呈现出不同的形态。如美国的购物中心“The Mall of America”特别突出了娱乐功能，还有一种由各种工厂销售门市部组成的购物中心，并没有典型的百货公司作为主力店。同时，以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。随着城市整体规划的发展和人们生活方式的改变，购物中心的建设不再局限于自身的功能，更加考虑处理好与城市协调发展的关系。随后对现有项目的改造和更新成为购物中心行业的主要发展趋势，一些经验丰富的开发商们把目光较多地聚集在专业管理和营销方面。

进入21世纪后，购物中心继续显示出其体量的适应性。由于经济发展和生活方式多样化趋势的出现，发展商们为了迎合市场的需求，满足消费者们的喜好，不断改造购物中心的大小，尝试多样的设计风格，创新业态组合和招商营销的方式。此时，商业模式也出现了一些新的形态，其中一种是服务便捷的网上购物，另一种最主要的新生竞争者就是业态丰富、融入生活的“生活中心”。“生活中心”有100多个现存普通购物中心那么大，以大体量、多业态为特征，大多数“生活中心”迎合了零售和商区内顾客追求生活方式的需要，定位于富裕居民区并有大规模的招商组合。

至今，购物中心在市场中扮演着愈发重要的角色。社会多元化、个性化的需求、电商的挤压、新技术新媒体的推波助澜，都不断推动着购物中心的演变。购物中心的发展商们也正努力创建并改进购物中心的发展模式，未来的购物中心表现将更加丰富多彩，甚至会超出人们的常规想象。

二、我国内地购物中心的发展历程

1.国内购物中心的雏形

20世纪80年代以前，我国内地没有购物中心，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。80年代中后期，开始在北京、上海等大中城市出现“购物中心”，严格来讲属于较成规模的百货店，只相当于购物中心的一个主力店。可以这么说，国内购物中心的雏形就是百货公司。90年代中后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，此时购物中心才开始真正引入。

2.国内购物中心的兴起

随着改革开放的进一步深入、国内经济的发展，居民收入显著提高，我国内地居民的消费需求出现了新的变化和调整，具体如图1-4所示。

所有这些变化都在导致需求多样化程度的提高，从而促成了大型购物中心的产生。进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾地区和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。中国国际贸易中心国贸商城、广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场率先导入购物中心的开发运营理念，它们的规划设计、业态组合、策划销售、运营管理都基本符合现代购物中心的标准，这些商业项目的出现标志着作为新型的房地产投资形式的购物中心开始在中国内地出现，成为最早的“中国购物中心范本”，实现了城市商业以传统百货为主导向购物中心崛起转变。这一时期，购物中心数量不多，主要出现在具有代表性的大型城市，所处区位也大多为城市中心区或者重点发展区。由于缺乏经验，它们基本上都是严格按发达国家购物中心开发模式进行的，均是以开发商持有物业为主，以收取稳定租金和物业增值实现投资回报。

3.中国内地购物中心的发展

中国内地购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期，中国社会经济进一步发展，城市建设脚步加快，零售业和房地产业交融性发展，为购物中心的成长和成熟提供了完好的基础条件，各大购物中心在此期间应运而生。具有代表性的如北京东方新天地、深圳华润万象城、上海百联西郊购物中心、上海正大广场、广州正佳广场、北京金融街购物中心、厦门SM城市广场以及万达广场。

2000—2012年，购物中心发展商不断实践扩张，挖掘品牌价值，探索购物中心的发展模式，从而形成了中国特色的购物中心系列品牌。比较著名的购物中心品牌包括：华润万象城、恒隆广场、万达广场、深国投印象城、万科广场系列、龙湖天街系列、绿地缤纷城、天河城等。

购物中心的商业价值和市场价值逐渐显现，其高额利润的回报使得以华润、中信为代表的投资商和以万达地产、富力地产、龙湖地产为代表的主要从事住宅开发的大型地产开发商纷纷进入到购物中心领域，同时，大量外资企业也投资到中国的购物中心市场中来。这一阶段，购物中心不仅局限在上海、广州、北京等一线城市，不少二线甚至三线城市也进行购物中心的开发。购物中心的类型呈现多样化特征，市区、郊区和各种各样主题化购物中心出现。在中国购物中心发展阶段，投资和投机两种状态并存，并且相互影响和制约，出售和持有并举的开发模式占主导。

购物中心虽然取得了诸多成就和进展，但是在其发展过程中也出现了盲目开发、重复建设、融资困难、经营管理不善、投机等一系列问题。

4.中国内地购物中心的繁荣及未来发展趋势

中国的购物中心从最初引进购物中心的概念到现在的快速发展，已经经历了近20年的时间。当前购物中心开发商意识到了转型的迫切性，原来重开发、轻运营，重招商、轻管理和服务的思维正在转变，中国内地购物中心在未来将步入理性发展与转型成长的关键时期。同时，购物中心也迎来了各种发展新趋势，包括购物中心向郊区扩张、社区型购物中心成主流、业态配比调整、去主力店化、去百货化等。

预计未来随着中国内地城镇化的逐步完成，将有数量更多的购物中心建成，其发展机会和空间也逐渐向二三线城市转移，品牌化的发展趋势将逐渐引领中国内地购物中心走向成熟。