第一节 企业设立阶段业务概述

在我国，设立房地产开发企业需要满足《公司法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定的条件，设立房地产开发企业时投资者可以采用货币资金、土地使用权、股权等不同的出资方式。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业成立后进行房地产开发，需要申请办理相应的房地产开发经营资质。本节主要介绍房地产开发企业的设立条件、出资方式和开发经营资质等内容。

一、房地产开发企业的设立条件

房地产开发企业的主要组织形式是房地产开发公司，本书仅以房地产开发公司为例进行介绍。设立房地产开发公司不仅要符合《公司法》的规定，还要符合《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及省、自治区、直辖市人民政府规定的具体条件。

（一）《公司法》规定的设立条件

房地产开发公司的主要形式有有限责任公司和股份有限公司，根据《公司法》的规定，这两种公司形式具体的设立条件略有不同。

1．设立有限责任公司，应当具备下列条件：（1）股东符合法定人数；（2）有符合公司章程规定的全体股东认缴的出资额；（3）股东共同制定公司章程；（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；（5）有公司住所。

2．设立股份有限公司，应当具备下列条件：（1）发起人符合法定人数；（2）有符合公司章程规定的全体发起人认购的股本总额或者募集的实收股本总额；（3）股份发行、筹办事项符合法律规定；（4）发起人制定公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过；（5）有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；（6）有公司住所。

（二）《城市房地产管理法》规定的设立条件

根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产开发企业应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。

（三）《城市房地产开发经营管理条例》规定的设立条件

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

根据《公司法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合相关法律法规规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合相关法律法规规定条件的，不予登记。房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门备案。

二、房地产开发企业的出资方式

根据《公司法》的规定，投资者可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。根据《公司注册资本登记管理规定》（国家工商行政管理总局令第64号）的规定，股东或者发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。

（一）以货币出资

根据《公司法》的规定，股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户。

（二）以非货币财产出资

根据《公司法》的规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续；对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

1．股权出资

根据《公司注册资本登记管理规定》的规定，股东或者发起人可以以其持有的在中国境内设立的公司（以下称“股权所在公司”）股权出资。以股权出资的，该股权应当权属清楚、权能完整、依法可以转让。具有下列情形的股权不得用作出资：（1）已被设立质权；（2）股权所在公司章程约定不得转让；（3）法律、行政法规或者国务院决定规定，股权所在公司股东转让股权应当报经批准而未经批准；（4）法律、行政法规或者国务院决定规定不得转让的其他情形。

2．债权转为股权

根据《公司注册资本登记管理规定》的规定，债权人可以将其依法享有的对在中国境内设立的公司的债权，转为公司股权。转为公司股权的债权应当符合下列情形之一：（1）债权人已经履行债权所对应的合同义务，且不违反法律、行政法规、国务院决定或者公司章程的禁止性规定；（2）经人民法院生效裁判或者仲裁机构裁决确认；（3）公司破产重整或者和解期间，列入经人民法院批准的重整计划或者裁定认可的和解协议。用以转为公司股权的债权有两个以上债权人的，债权人对债权应当已经作出分割。债权转为公司股权的，公司应当增加注册资本。

三、房地产开发企业的开发经营资质

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。

（一）房地产开发企业的资质等级

根据2000年3月29日建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）规定，房地产开发企业应当按照资质管理规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得开发及销售房地产。2015年5月4日，《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》（住房和城乡建设部令第24号），取消了《房地产开发企业资质管理规定》中对各资质等级企业注册资本金额的要求。

房地产开发企业的资质分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级实行分级审批。其中，一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的房地产开发企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

新设立的房地产开发企业向房地产开发主管部门备案后，房地产开发主管部门应于30日内向符合条件的房地产开发企业核发暂定资质证书，自发证当日起有效期1年，房地产开发主管部门可视企业实际经营情况将有效期延长，但延长期限不得超过2年。房地产开发企业应在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。

（二）不同资质等级的经营范围

根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，各资质等级的房地产开发企业仅可在核准的经营范围内从事房地产开发及销售业务，不得从事核准范围以外的业务。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

（三）房地产开发企业的资质年检

根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或其委托的机构负责；二级资质及二级资质以下的房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。