B.9 2013～2014年北京存量房市场分析

靳瑞欣

摘要：

北京房地产市场继2012年筑底复苏后，2013年持续升温。2013年调控政策持续且力度不断加强，从“新国五条”“新国六条”再到京版“国五条细则”、7～8月份房地产调控向长效机制转变的“传闻”、10月北京住建委发布“京七条”，直至11月三中全会后开始的一、二线城市调控再收紧，在一系列强劲政策压力背景下，刚性购房需求仍活跃难当，全年存量房成交量价同比均现上涨，涨幅分别为14%和22%。存量房成交近九成为首次置业的刚性需求和改善性刚性需求，投资人群已基本被挤出，刚需的庞大群体助推2013年北京存量房市场持续升温。北京租赁市场需求旺盛，输入型大都市的特征决定了大量外来人口对北京租赁市场强有力的支撑，总体呈现上升趋势。

量价在持续一年多的上涨后，市场势必要理性回归。2014年房地产市场将在资金流动性偏紧背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制，调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。

关键词：

调控政策加强 量价齐涨 刚需支撑 租金上涨

一 政策——2013调控趋紧保障模式新探索

（一）调控趋紧，限购限价抑房价上涨

2013年初，国务院再次发布楼市调控五项举措，随之各地纷纷出台细则版法规，北京是落地力度最重的城市。从设定房价调控目标、售房所得20%缴个税、限房价竞地价等多个方面再度收紧调控，由此，新一轮调控周期开启。此轮调控仍是以打压供需双方为主要手段，而并非疏导为主，从短期看或将实现控制量价的目的，但是难以长效保持房地产市场健康稳定发展。

“北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新开盘项目报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证。”

“限价令”的发布在短期内确实对市场起到了一定的震慑作用，但市场很快消化，各类精装修、车位等捆绑销售方式层出不穷，项目实际销售价格仍在不断攀升当中。

由于“限价令”政策并未达到预期效果，2013年10月，北京市再次发布继续收紧调控的“新京七条”，再次强调严查变相涨价项目，并且在之后的住建委“闭门会议”中传出两项精神，一是对于出现涨价情况的楼盘不予发放预售许可证；二是单价4万元以上的项目年底前不再发放预售许可证。分析认为，这两条新规的强制作用，再加上市场主体未来预期的变化，使得2013年底房价过快上涨的势头被抑制，开始进入平稳上升阶段。

（二）20%个税，二手房调控力度最大

2013年房地产调控政策持续，且力度不断趋紧，从“新国五条”“新国六条”再到京版“国五条细则”，从住房限购、差别化住房信贷和税收到增加土地供应等房地产涉及的各方面出台综合性政策措施，以期达到引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价的目的。

对于二手房市场来说，20%个税的增加无疑是影响力最大的政策。税收的增加势必增加购房压力，升值预期降低，加剧消费者购房观望氛围（见表1）。

（三）信贷环境趋紧，购房成本走高

信贷环境变化对市场影响举足轻重，即便是受到政策鼓励的首套自住需求，也不得不面临流动性紧张及资金价格上涨带来的房贷利率走高。2011年末起，央行三次下调存款准备金率、两次降息，且2012年6月起首套房贷利率从之前的基准回落至8.5折优惠。然而，2013年6月的银行“钱荒”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准（见表2）。事实上，银行体系外的资金利率以各种金融创新之名被提升，同时正规市场（如SHIBOR）中的利率水平也显著提高。因此，2014年初即使延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。

对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者短期资金压力（见表3）。而在一些发达的一、二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。

（四）保障模式探索，自住房土地供应加速

纵观我国保障房市场，在“十二五”规划的刺激下，建设规模和建设速度虽然近几年来都处在高位，但制度建设始终滞后于规模建设。各个地方在分配主体界定、准入条件、收入划分方面差异大，且不尽合理，整体缺乏顶层设计。住房保障的体系规范与制度完善将是未来工作重点。根据5月国务院常务会议决定，中央层面即将统一保障房标准，针对租赁型保障房即公租房、廉租房或将实现两房并轨，以实物配租与阶梯式租金补贴的方式运行，满足住房困难家庭以及新就业职工需求，既简化管理，又提高使用效率，减少房源闲置。

另外，对于“夹心层”供应体系的探索加速启动，例如北京自住型商品房、多地的共有产权房等。无论是哪种形式的保障房都结合了市场与政府之力，旨在完善保障体系，满足各层次住房需要。但两者也都不同程度存在寻租获利的空间，其前景取决于政府的实际执行力度。

北京自住房土地供应从2013年7月第一块土地成交，到11月连续14块土地持续放量，2013年自住型住房2万套已超额完成。按照目前挂牌土地预计上市量将接近2.5万套。2014年商品房将有一半项目供应自住房，按4～5万套计算，从2014年二季度末开始将逐渐入市。

北京自住房供应主要集中在大兴、房山等区域，对这些区域的刚需及首改客户心理影响非常大，从之前恐慌入市转变为持币观望。

2013年底北京自住房出现首个上市项目，恒大“御景湾”项目网站完成网上购房初步登记的家庭共14.8万户，其中经济适用房、两限房轮候家庭8023组；另本市户籍家庭12.4万户，非本市户籍家庭1.58万户。

二 市场——持续活跃，二手房刚需支撑

（一）成交持续升温，二手房占市场地位不容小觑

纵观历年二手住宅的成交情况，2009～2013年二手房年成交量依次为266854套、196587套、121239套、142983套、162688套。2009年和2010年交易火爆主要原因是政策宽松，鼓励交易。但进入2011年以来调控政策不断趋紧，在强劲刚性需求的支持下，成交量虽不敌2009年和2010年，但二手住宅市场仍处于持续回暖的通道，2012年和2013年二手房成交量连续两年上涨。

从二手房占住宅市场的比重来看，2010年达到顶峰63.9%后连续两年下滑，2013年首次出现回升，恢复至57.8%。二手住宅成交稳稳地占据了北京住宅市场的半边天，对于整体住宅市场走势变化的影响不容小觑。

从一、二手成交对比来看，二手住宅与新建住宅的成交高点均在1月、3月和9月，成交套数和面积分别为19561套和178.5万平方米、43780套和415万平方米、12854套和116.7万平方米，步调基本一致。这三个月成交量大的主要原因是年初购房者对于房价上涨的预期较强；3月则是受到“国五条”及京版“国五条细则”政策末班车效应导致成交量井喷；9月的“金九效应”显现，政策层面稳定，新房成交冲高带动二手成交升温。

（二）报价指数5年最高，年度内呈现下滑趋势

从5年报价指数数据可知，2013年的平均报价指数处最高位，甚至超过2009年数据（49%），高于50%。这表明2013年二手住宅业主，对房价持上涨预期。但从月度看，随着调控政策的持续深化，2013年报价指数逐月呈下降趋势，这也体现出2013年业主信心有下滑趋势，二手房价上涨的后续动力不足。

（三）房价六年来最高，小幅稳步攀升

2013年，二手住宅价格明显要高出前5年的价格，全年均价同比上涨21.9%。纵观月度房价变化，以小幅微涨为趋势，其原因主要是刚需购买力强劲，新房的供应量、供应区位限制，在调控新政的背景下，仍有足够量的成交支撑二手房价稳定上行，年初（2月、3月）涨幅相对较大，主要是由于延续2012年的良好预期，对房价上涨的信心充足，3月出台了“新国五条及北京细则”后，二手住宅交易成本大幅增加，再配之限购政策双管齐下，基本将投资需求挤出。刚需客户成为市场成交的绝对主力，由于这一群体的体量庞大，且对价格又比较敏感，导致二手住宅市场价格涨而趋稳。

（四）中心、次中心、边缘区成交比例1∶5∶4

2013年，中心城区、次中心区、城市边缘区三大区域成交套数占比为1∶5∶4，即存量房的主力成交区域为次中心区外，按交通环线分布即三环路以外区域。从存量房市场发展的这七年变迁可以看出，次中心区的成交量一直占比最多，在一半以上，而城市边缘区的占比处于不断增长趋势，2013年较2008年上涨15.4个百分点，但中心城区的占比不断下降，这也是城市发展的必然趋势。

（五）100平方米以内经济户型受青睐，7年占比均在70%

2013年，60～100平方米的一、二、三居成为主力成交，其中60平方米以下占三分之一，60～80平方米和80～100平方米各占两成。在限购和交易成本增加的大背景下，紧凑型户型成为成交焦点，受到刚需客户的青睐。七年来，100平方米以下的经济型户型经历了从2007～2008年占比最大，接近75%，到2009～2011年楼市火热期的占比下降，低至不到67%，再到2012～2013年楼市调控期的回弹，上升至71%的水平。

（六）租金持续4年上涨，达到57.3元/（平方米·月）

2013年，北京市的住宅单位租金同比上涨5.3%，达到57.3元/（平方米·月），涨幅在近6年里处于中等水平，相对其他年度较平稳。6年来除了2009年因为2008年奥运年租金暴涨后出现回落外，其余年份均呈现上涨态势，6年累计上涨41.1%。北京租赁市场总体呈现上升趋势，这表明租赁需求旺盛，输入型大都市的特征决定了大量外来人口对北京租赁市场强有力的支撑。

（七）租金回报率6年最低，全年仅为2.4%

2013年租金回报率相对平稳，全年平均在2.4%的水平。从近6年来的数据看，处于最低水平。这表明2013年的房价上涨幅度高于租金上涨幅度，从而导致租金回报率明显下降。而租金回报率较高的时期，如2008年、2009年和2012年上半年都是房价下降或平稳的时期。

三 2014年存量房市场展望

（一）商品房“限价”及自住房上市将稀释部分存量房客户

2013年11月到2014年上半年期间，在自住型住房不入市稀释房价情况下，商品房限价政策将持续。自住型住房入市后，特别是2014年下半年，中低端商品房也很难提高价格。这也势必影响部分存量房客户观望或转投商品房或自住房。但对于高端市场来说，未来需求会平稳向上，高端项目具有一定的稀缺性。

（二）成交量稳定 价格涨幅回落

2014年，北京的楼市调控政策仍将从严执行，同时自住型住房将有5万套供应，且价格低于周边商品住宅30%。这样的楼市政策环境将对整体住房市场的刚需供求紧张状况起到一定缓解作用，并对房价起到抑制效果。然而由于房屋地域属性的不可替代性，城区内的二手房需求量不会下滑，或将上升。政策保障房和自住房的供应更多地位于次中心区和城市边缘区，对这两大区域的价格影响颇大，价格大幅上涨动力不足。预计2014年二手住宅成交量较为平稳，价格涨幅将会收窄。

（三）租金和回报率均小幅上涨

2014年存量房交易市场平稳发展，租赁市场也不会有明显波动，外来人口及高房价挤出的大量人群将助力租赁成交量平稳发展，租金仍将小幅上涨。在房价涨幅收窄的前提下，判断2014年的租金回报率将有所回升。