B I 总报告 General Report

B.1 2013年房地产市场形势分析及2014年展望

总报告编写组

2013年是我国全面贯彻党的十八大精神以及加快发展方式转变的关键之年，宏观经济呈现低于8%的平稳较快增长态势。延续十年的国家以高频率出台房地产政策以及国家层面不断深化的房地产调控发生了一定改变，国家层面更加关注房地产市场稳定健康发展的长效机制和“保基本”，一些城市政府则根据自身特点出台或紧或松的微调政策。

从全国范围看，2013年商品房成交价增速低于2012年，但仍保持较快上涨。商品房成交量大幅增加，销售旺盛导致房地产开发资金增速大幅上升，投资增速保持较平稳增长；土地购置面积和新开工面积增速由负转正；房屋竣工面积缓慢增长，创下1998年以来最低。

展望2014年，宏观经济仍将保持在7%～8%的平稳较快增长态势，国家经济政策将进一步向居住城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。2014年房地产市场走势将取决于政策实施与选择，房产交易将稳中有增，房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控政策的力度。预计外来就业人口占比较高的大都市房产特别是住房市场量价齐升，而大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳态势。一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。

一 2013年房地产政策特征及市场运行特点

（一）2013年房地产政策特征

2013年，延续十年的国家以高频率出台房地产政策及从国家层面对房地产不断深化的宏观调控发生了一定改变。除2月份出台的“国五条”及相关细则外，其他时间均未从国家层面出台更加严厉的房地产调控政策。房地产调控思路、方向出现了新变化，国家层面更关注房地产健康发展的长效机制及“保基本”，不同城市根据自身特点出台或紧或松的微调政策。

1. “国五条”及相关细则延续并强化了2012年的调控政策

2013年2月20日，国务院召开常务会议研究部署了房地产市场调控工作，会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，即“国五条”。3月1日发布了“国五条”细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，国办发〔2013〕 17号），即继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2．房地产政策及调控方向发生了较大改变

2013年年中以来，国家调控政策已经开始朝差异化、多元化方向迈进，在国办发17号文出台后，中央政府一直没有出台国字头的房地产调控文件。10月，中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习时强调：“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”习近平同志的讲话为房地产调控思路与方向转变奠定了基础。

党的十八届三中全会、中央城镇化工作会议以及中央经济工作会议都强调要发挥市场的决定性作用，从而为建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制提供了理论依据。尽管十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》没有明确提及房地产业，但为房地产业长期健康发展指明了方向。

3．从土地、金融等长效机制入手先行改革

国务院办公厅发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕 67号），提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。11月发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”

4．棚户区改造成为保障性住房建设的重点

中央经济工作会议提出：“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”进一步确定今后政府将更多地在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求。

今后政府的重点是“保基本”，将加快保障房建设和棚户区改造。明确了2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工建设630万套的目标。2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上、新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。

5．地方政府政策分化

分城施策即不同地区、不同城市不再“一刀切”。2013年，以各城市为主的房地产政策细则或措施不断加强。“国五条”出台后，北京明确严格落实“国五条”相关要求。出台相关细则的除北京外，还有上海、天津、重庆、广东等省份以及广州、深圳、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛等城市，同时有21个城市公布了房价控制目标。

2013年房地产热点城市特别是房价上涨较快的城市，政策继续收紧。如郑州、北京、深圳、上海、广州、南京、武汉、西安、福州等。而温州等地出台了刺激市场释放需求的政策。

6．其他相关政策不断跟进

3月，提出拟建立不动产登记制度，明确整合不动产登记职责，2014年6月底前出台不动产登记条例。

9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即实行“以房养老”。

11月，国土资源部办公厅、住房与城乡建设部办公厅联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。

（二）2013年房地产市场运行特点

2013年，房地产市场各主要指标均呈增长态势，但上涨程度不同。商品房成交价增速虽然低于2012年，但仍保持7.7%的较快上涨。增长较快的主要是和成交量相关的指标：商品房成交量大幅增加，销售旺盛导致房地产开发资金增速大幅上升；投资增速全年基本保持在20%左右；土地购置面积与新开工面积由2012年的负增长转为2013年的正增长。唯一增长缓慢的是竣工面积，其创下1998年以来最低。

1．全国商品房成交价同比增长7.7%，略低于2012年，中部地区商品房成交价增速高于东、西部

2013年全国商品房成交价增速比2012年减缓，各省份商品房成交价都有不同程度的上涨。东部地区商品房成交价仍维持高位，远远高于中、西部，中部地区增速高于东、西部。

（1）全国商品房成交价增速略低于2012年，各省份成交价普遍上涨

2013年，全国商品房成交价为6237元/平方米，同比增长7.7%，比2012年低0.4个百分点，比2004～2013年的平均增速低2.5个百分点，但比1998～2013年平均增速高0.3个百分点。2013年住宅成交价为5850元/平方米，同比增长7.7%，比2012年低1.0个百分点；办公楼成交价为12997元/平方米，同比增长5.6%，比2012年高5.8个百分点；商业营业用房成交价为9777元/平方米，同比增长8.4%，比2012年高2.1个百分点（见图1）。2013年，全国各省份商品房成交价普遍为上涨态势。超过全国7.7%增速的有15个省份，其中增速超过10.0%的省份有5个，分别为上海（16.8%）、广东（12.1%）、山西（14.5%）、黑龙江（16.5%）、西藏（27.7%），西藏是商品房成交价上涨最快的省份。增速低于5.0%的省份有10个，分别为辽宁（3.6%）、江苏（2.7%）、浙江（3.8%）、福建（4.7%）、湖北（4.4%）、湖南（4.8%）、四川（0.9%）、贵州（4.4%）、陕西（2.4%）、青海（2.8%），四川增速最低，仅为0.9%（见图2）。

（2）东部地区商品房成交价远远高于中、西部，中部增速高于东、西部

2013年，东部地区商品房成交价为7771元/平方米，分别高出中、西部地区3075元/平方米、2886元/平方米。东、中、西部地区商品房成交价同比增长分别为7.7%（与全国持平）、8.7%、4.8%，中部地区商品房成交价增速高于东、西部，东、中部地区增速分别比2012年高1.0、2.4个百分点，西部地区比2012年低4.7个百分点。其中，东、中、西部地区住宅成交价分别为7374元/平方米、4361元/平方米、4520元/平方米，同比增长分别为7.3%、9.5%、5.2%，东、西部地区增速分别比2012年低0.6、3.0个百分点，中部地区增速比2012年高2.8个百分点。东、中、西部地区办公楼成交价分别为15437元/平方米、8785元/平方米、9143元/平方米，同比增长分别为7.0%、-5.5%、4.0%，东部地区增速比2012年高7.9个百分点，中、西部地区分别比2012年低18.0、2.3个百分点。东、中、西部地区商业营业用房成交价分别为11062元/平方米、8156元/平方米、9174元/平方米，同比增长分别为9.8%、7.9%、5.4%，东、中部地区增速分别比2012年高6.5、3.3个百分点，西部地区比2012年低8.9个百分点。

2．商品房成交量大幅增长，增速创2010年以来新高

2013年，全国商品房成交量大幅增长，增速创2010年以来新高。不同类型、不同区域增长幅度不同。住宅销售面积增速略高于商品房销售面积增速，办公楼销售面积增速高出商品房销售面积增速10.6个百分点，而商业营业用房增速低于商品房增速8.2个百分点。分区域看，东、中、西部地区差异明显，东部地区销售面积及增速均高于中、西部地区。

（1）全国商品房成交量大幅增长，各省份增速差异较大

2013年，全国商品房销售面积为130551万平方米，同比增长17.3%，比2012年高15.5个百分点，比2006～2013年销售面积平均增速高6.0个百分点（见图3），创2010年以来新高、2006年以来第三高（2007年为25.1%、2009年为43.6%）。除1～12月累计外，其余月度累计商品房销售面积增速保持20%以上，均高于2012年同期水平，但总体上2013年商品房销售面积月度累计增速呈下降态势，由1～2月累计的49.5%下降到1～12月累计的17.3%。

2013年商品房销售面积前三位的省份分别是江苏（11455万平方米）、山东（10330万平方米）、广东（9836万平方米），第一位、前三位商品房销售面积占全国的比重分别为8.8%、24.2%。商品房销售面积增速前三位的省份均超过40%，分别为青海（45.1%）、福建（43.5%）、新疆（41.0%）；有三个省份呈负增长，分别为北京（-2.1%）、吉林（-9.7%）、黑龙江（-12.7%），首尾增速相差57.8个百分点。其中，住宅销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%，比2012年高15.5个百分点，占全国商品房销售面积的比重为88.6%，比2012年高0.1个百分点。办公楼销售面积为2883万平方米，同比增长27.9%，比2012年高17.3个百分点，商业营业用房销售面积为8469万平方米，同比增长9.1%，比2012年高10.5个百分点。

（2）商品房成交量地区差异明显，东部地区销售面积增速高于中、西部2013年，东、中、西部地区商品房销售面积分别为63476万平方米、35191万平方米、31883万平方米，同比增长分别为19.3%、16.8%、14.1%，增速分别比2012年高13.6、14.8、19.4个百分点。东部地区商品房销售面积占全国比重为48.6%，比2012年高0.8个百分点。东、中、西部地区住宅销售面积分别为55667万平方米、31573万平方米、28483万平方米，同比增长分别为19.3%、17.3%、14.4%，增速分别比2012年高12.9、15.2、19.9个百分点。东部地区住宅销售面积占全国的比重为48.1%，比2012年高0.7个百分点（见表1）。东、中、西部地区办公楼销售面积分别为1799万平方米、590万平方米、494万平方米，同比分别增长31.4%、40.9%、6.0%，东、中部增速远远高于西部。东、中部地区增速分别比2012年高25.7、31.8个百分点，而西部地区比2012年低36.9个百分点。办公楼销售以东部地区为主，销售面积占全国的比重为62.4%，比2012年高1.7个百分点。东、中、西部地区商业营业用房销售面积分别为3998万平方米、2397万平方米、2074万平方米，同比分别增长9.8%、8.3%、8.8%，增速分别比2012年高9.5、10.6、12.3个百分点。东部地区商业营业用房销售面积占全国的比重为47.2%，比2012年高0.3个百分点。

3．房地产投资增速略有增长，中、西部地区投资增速高于东部

2013年，房地产投资同比增长近20%，扭转了2012年投资增速较低（1998年以来第二低）的态势，特别是住宅投资增速比2012年（住宅投资增速1998以来最低）有较大提高。办公楼投资增速较快，成为1998年以来第二高。分区域看，中、西部地区投资增速高于东部。

（1）房地产投资平稳增长，除吉林省外均为正增长

2013年，全国房地产投资为86013亿元，同比增长19.8%，比2012年高3.6个百分点，总体上投资增速比较平稳，保持在20%左右，从二季度开始均高于2012年同期水平。该增速是2010年以来第二低，分别低于1998～2013年、2004～2013年房地产投资平均增速3.1和4.0个百分点（见图4）。投资超过5000亿元的有5个省份（均在东部地区），江苏第一，为7241亿元，最少的是西藏，为9.7亿元。增速超过20%的省份有17个，东、中、西部地区分别占3个、5个、9个，西藏最高，为40.8%；低于5%的省份有3个，吉林最低，为负增长（-4.4%）。其中，住宅投资为58951亿元，同比增长19.4%，比2012年高8.0个百分点，占房地产投资的比重为68.5%，比2012年低0.3个百分点。办公楼投资为4652亿元，同比增长38.2%，比2012年高6.6个百分点。商业营业用房投资为11945亿元，同比增长28.3%，比2012年高2.9个百分点。

（2）房地产投资继续保持东部量大态势，但中、西部投资增速高于东部

2013年，东、中、西部地区房地产投资分别为47972亿元、19045亿元、18997亿元，同比增长分别为18.3%、20.8%、22.6%，增速分别比2012年高4.4、2.5、2.2个百分点，中、西部地区房地产投资增速均高于东部。东部地区房地产开发投资占全国比重为55.8%，比2012年低0.7个百分点。东、中、西部地区住宅投资分别为32697亿元、13265亿元、12989亿元，同比增长分别为18.3%、19.9%、21.8%，增速分别比2012年高8.7、7.7、6.3个百分点。东部地区住宅投资占全国的比重为55.5%，比2012年低0.5个百分点。

4．房地产开发资金增速大幅上升，与销售相关的资金所占比重较高

2013年，房地产开发资金同比增长为2010年以来最高，扭转了连续两年增速较低的状况。其中国内贷款、其他资金增速也均为2010年以来最高。与销售相关的定金及预收款以及个人按揭贷款增速同样为2010年以来最高。分区域看，房地产开发资金东部地区占比较高，增速高于中、西部地区。

（1）房地产开发资金增速大幅上升，定金及预收款、个人按揭贷款比重提高

2013年，房地产开发资金为122122亿元，同比增长26.5%，比2012年高13.8个百分点，房地产开发资金增速总体上保持高位态势，月度数据显示均高于2012年同期水平。上半年增速基本在30%以上。国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金同比增长分别为33.1%、32.8%、21.3%、28.9%，增速比2012年分别高19.6、81.6、9.6、14.2个百分点。房地产开发资金、国内贷款、其他资金增速均为2010年以来最高，三者增速分别高于1998～2013年平均增速2.3、11.9、3.5个百分点（见图5）。房地产开发资金排在第一位的省份是江苏（12682亿元），排在最后的是西藏（12.6亿元）；增速超过26.5%的省份有18个，西藏最高（54.4%），增速低于10%的只有3个省份，吉林最低（5.9%）。

2013年，房地产开发资金结构中，国内贷款占16.1%，利用外资占0.4%，自筹资金占38.8%，其他资金占44.7%，国内贷款、其他资金比重分别提高0.8个百分点，利用外资比重与2012年持平，自筹资金比重下降1.7个百分点。直接体现销售的定金及预收款为34499亿元，同比增长29.9%，比2012年高11.7个百分点，所占比重为28.2%，比2012年高0.7个百分点；个人按揭贷款为14033亿元，同比增长33.3%，比2012年高12.0个百分点，所占比重为11.5%，比2012年高0.6个百分点；二者占全部资金的比重为39.7%，为2010年以来最高，2006年以来第三高（见图6），表明销售旺盛带来了房地产开发资金的高速增长。

（2）房地产开发资金东部地区占比较大，东部地区增速高于中、西部

2013年，东、中、西部地区房地产开发资金分别为73755亿元、23931亿元、24437亿元，同比分别增长27.7%、24.6%、24.9%，增速分别比2012年高13.8、6.3、4.5个百分点。东部地区房地产开发资金在全国比重为60.4%，比2012年高0.6个百分点。资金总量处于第一位、前三位、前五位的省份均在东部地区，占全部资金的比重分别为10.4%、26.2%和38.3%，表现出东部地区房地产开发资金集中度较高，风险相对也高。

5．土地购置面积增速年末由负转正，东部地区土地成交价款增速上升较快

2013年，土地购置面积增速延续2012年负增长态势，1～11月累计才由负转正。从月度累计看，增速基本上高于2012年同期。土地成交价款同比增长扭转了2012年下降态势并且上涨很快。分区域看，东部地区土地购置面积、土地成交价款及同比增长均高于中、西部地区。

（1）土地购置面积年末由负转正，土地成交价款增速大幅上升

2013年，全国土地购置面积为38814万平方米，同比增长8.8%，比2012年高28.3个百分点，比1998～2013年平均增速低2.9个百分点，但比2004～2013年平均增速高8个百分点，可以看出2004年以来土地购置面积增速较慢（见图7）。从2013年月度累计看，总体上土地购置面积增速呈上升态势，由最低点（1～3月累计）-22.0%上升到（1～11月累计）9.9%的正增长，从二季度开始均高于2012年同期水平。土地成交价款为9918亿元，同比增长33.9%，比2012年高50.6个百分点。土地购置面积和成交价款排在第一位的是江苏（4208万平方米、1084亿元），排在最后一位的是青海（80.1万平方米、10.2亿元）。土地购置面积增速超过20%的省份有13个，呈现负增长的省份有11个。土地成交价款增速超过33.9%的省份有14个，呈现负增长的省份有7个。土地购置面积、土地成交价款增速北京均为第一（196.1%、249.0%），二者增速青海均为最低（-59.3%、-60.5%）。

（2）土地购置面积增速东部地区最高，东部土地成交价款增速上升最快

2013年，东、中、西部地区土地购置面积分别为17901万平方米、11001万平方米、9912万平方米，同比分别增长12.8%、2.9%、8.8%，增速分别比2012年高37.6、19.9、20.8个百分点。东部地区土地购置面积在全国的比重为46.1%，比2012年高1.6个百分点。东、中、西部地区土地成交价款分别为5860亿元、2207亿元、1851亿元，同比增长分别为44.8%、21.9%、19.3%，比2012年分别高66.7、35.6、23.4个百分点。东部地区土地成交价款在全国的比重较高，为59.1%，比2012年高4.5个百分点。

6．房屋新开工面积增速比2012年有较大提高，扭转了2012年负增长态势

2013年房屋新开工面积增速快于2012年，这将有利于未来1～2年竣工面积的增长。分区域看，东部地区各类新开工面积均占较大比重，其中办公楼新开工面积增速及所占比重均较高。

（1）房屋、住宅新开工面积增速较快，扭转了2012年负增长态势

2013年，全国房屋新开工面积为201208万平方米，同比增长13.5%，比2012年高20.8个百分点，是2010年以来第二低，分别比1998～2013年、2004～2013年平均增速低4.6和0.4个百分点（见图8）。房屋新开工面积增速超过13.5%的省份有15个，贵州最高，为48.6%，呈负增长的省份有9个，吉林最低为-22.4%。其中，住宅新开工面积为145845万平方米，同比增长11.6%，比2012年高22.8个百分点，占全国房屋新开工面积的比重为72.5%，比2012年低1.3个百分点；办公楼新开工面积为6887万平方米，同比增长15.0%，比2012年高4.1个百分点；商业营业用房新开工面积为25902万平方米，同比增长17.7%，比2012年高11.5个百分点。

（2）房屋新开工面积地区差异明显，东部地区办公楼占比较高

2013年，东、中、西部地区房屋新开工面积分别为93591万平方米、55228万平方米、52389万平方米，同比增长分别为12.4%、14.3%、14.4%，增速分别比2012年高24.4、17.7、16.1个百分点。东部地区房屋新开工面积占全国比重为46.5%，比2012年低0.4个百分点。其中，东、中、西部地区住宅新开工面积分别为66591万平方米、41857万平方米、37397万平方米，同比增长分别为10.1%、13.9%、11.6%，增速分别比2012年高25.0、22.8、18.1个百分点。东部地区住宅新开工面积占全国的比重为45.7%，比2012年低0.6个百分点。东、中、西部地区办公楼新开工面积分别为4129万平方米、1302万平方米、1456万平方米，同比分别增长27.1%、-5.8%、7.3%，东部地区增速比2012年高33.0个百分点，中、西地区增速分别比2012年低64.0、19.0个百分点。东部地区办公楼新开工面积占全国的比重为60.0%，比2012年高5.7个百分点，是不同类型新开工面积占比提高最快的。东、中、西部地区商业营业用房新开工面积分别为11320万平方米、6995万平方米、7587万平方米，同比增长分别为14.9%、14.6%、25.4%，增速分别比2012年高14.4、2.9、14.7个百分点。东部地区商业营业用房新开工面积占全国的比重为43.7%，比2012年低1.1个百分点。

7．房屋竣工面积增速创历史最低，住宅增速出现负增长

2013年，房屋竣工面积增速创1998年以来最低，办公楼竣工面积增速与其他类型的房屋竣工面积增速相比提高幅度最大。分区域看，东部地区房屋、住宅、商业营业用房竣工面积占全国的半壁江山，而东部地区办公楼竣工面积占绝大部分，但中部地区不同用途竣工面积增速均高于东、西部。

（1）房屋竣工面积增速创历史最低，办公楼竣工面积增速较快

2013年，全国房屋竣工面积为101435万平方米，同比增长2.0%，比2012年低5.3个百分点，创1998年以来最低，分别低于1998～2013年、2004～2013年平均增速10.3和7.4个百分点（见图9）。在全国各省份中房屋竣工面积超过5000万平方米的有7个省份，东部地区占4个，江苏排在第一位，为9712万平方米。房屋竣工面积低于1000万平方米的有4个省份，西部地区占3个，西藏排在最后，为18.1万平方米。房屋竣工面积增速超过10%的省份有9个，增速排在第一位的是西藏（96.1%）；增速为负的省份有14个，海南最低，为-28.8%。其中，住宅竣工面积为78741万平方米，同比减少0.4%，比2012年低6.8个百分点，创1998年以来最低，分别低于1998～2013年、2004～2013年平均增速12.6和9.2个百分点。住宅竣工面积占全国房屋竣工面积的比重为77.6%，比2012年低1.9个百分点。办公楼竣工面积为2789万平方米，同比增长20.5%，比2012年高18.4个百分点；商业营业用房竣工面积为10852万平方米，同比增长6.1%，比2012年低1.9个百分点。

（2）竣工面积东部地区占比较高，中部地区增速高于东、西部

2013年，东、中、西部地区房屋竣工面积分别为50480万平方米、28042万平方米、22913万平方米，同比增长分别为2.0%、6.9%、-3.4%，东、西部地区增速分别比2012年低3.7、21.1个百分点，中部地区比2012年高4.7个百分点。东部地区房屋竣工面积占全国比重为49.8%，与2012年持平。其中，东、中、西部地区住宅竣工面积分别为38210万平方米、22537万平方米、17994万平方米，同比增长分别为0.4%、4.2%、-7.0%，与房屋竣工面积一样，东、西部地区增速分别比2012年低4.6、23.8个百分点，中部地区比2012年高3.7个百分点。东部地区住宅竣工面积占全国的比重为48.5%，比2012年高0.3个百分点。东、中、西部地区办公楼竣工面积分别为1932万平方米、459万平方米、398万平方米，同比增长分别为16.2%、58.1%、10.0%，东、中部地区增速分别比2012年高15.2、71.0个百分点，中部地区增速上升很快，西部地区增速则比2012年低16.3个百分点。东部地区办公楼竣工面积占全国的比重为69.3%，比2012年低2.5个百分点。东、中、西部地区商业营业用房竣工面积分别为5038万平方米、3242万平方米、2572万平方米，同比增长分别为-0.5%、14.4%、10.4%，东、西部地区增速分别比2012年低6.3、2.4个百分点，中部地区增速比2012年高6.2个百分点。东部地区商业营业用房竣工面积占全国的比重为46.4%，比2012年低3.1个百分点。

二 35个大中城市房地产市场主要指标比较

35个大中城市房地产市场指标比较，以2013年6个指标增速比较为主，同时增加了各城市不同用途住房成交价的比较。总体上看，6个指标和2012年比呈现“四升两降”的特征。“四升”的指标分别为商品房成交价增速、商品房销售面积增速、土地购置面积增速、房屋新开工面积增速，“两降”是指房地产开发投资增速、房屋竣工面积增速下降，特别是房屋竣工面积增速不仅下降而且是负增长。

2013年35个大中城市房地产市场6个主要指标的具体情况是：不同用途房价深圳第一，商品房、住宅成交价增速也是深圳居首位；商品房、住宅销售面积增速西宁最高；房屋、住宅竣工面积增速济南最高；房地产开发投资、住宅投资增速海口最高；土地购置面积增速宁波最高；房屋、住宅新开工面积增速长沙最高。

（一）2013年35个大中城市商品房成交价增速略超2012年，商品房成交价及其增速最高的城市是深圳

1. 2013年35个大中城市商品房成交价增速比2012年高出1.6个百分点

2013年，35个大中城市商品房成交价为8841元/平方米，同比增长8.5%，比全国高出0.8个百分点，增速超过2012年1.6个百分点，成交价高出全国商品房2604元/平方米。其中住宅、办公楼、商业营业用房成交价分别为8284元/平方米、15708元/平方米、14181元/平方米，分别增长8.3%、7.5%、10.0%，增速比2012年分别高0.3、9.0、4.4个百分点，住宅、办公楼、商业营业用房成交价分别高出全国2434元/平方米、2711元/平方米、4404元/平方米。

2. 35个大中城市商品房、住宅、办公楼、商业营业用房成交价深圳均居首位

2013年，35个大中城市中商品房、住宅成交价排名前三位的分别是深圳、上海、北京，广州、杭州分别位列第四和第五，一线城市引领房价的格局没有变化，排名前十位的均是东部城市。35个大中城市中有9个城市商品房成交价超过8841元/平方米，有10个城市住宅成交价超过8284元/平方米。商品房、住宅成交价排名后三位的分别是贵阳、银川、西宁。商品房、住宅成交价最高的深圳分别是最低的西宁的5.27倍、5.35倍。在35个大中城市中，商品房成交价低于5000元/平方米的城市由2012年的4个减少为2个，分别为银川和西宁；住宅成交价低于5000元/平方米的城市由2012年的6个减少为5个，其中4个是西部城市。

办公楼成交价超过15708元/平方米的有8个城市，西部城市南宁入列，位于第八位，价格最高的深圳是最低的大连的6.03倍。商业营业用房成交价超过14181元/平方米的14个城市中，东部城市有9个，西部城市有4个，中部城市仅1个，价格最高的深圳是最低的银川的4.39倍。

3. 35个大中城市商品房成交价增速深圳仍居首位

2013年，35个大中城市商品房成交价增速超过平均值的城市有15个，深圳最高为24.6%，呼和浩特最低28.5个百分点。这15个城市中，东部城市有9个，中部城市有4个，西部城市仅有2个。商品房成交价增速低于平均值的城市有20个，其中有4个城市呈现负增长，包括3个西部城市和1个东部城市。

住宅成交价增速超过平均值的有14个城市，其中，东部城市有7个，中部城市有4个，西部城市有3个；增速最高的深圳比最低的福州高27.9个百分点。增速低于平均值的城市有21个，其中负增长的城市有2个，分别为呼和浩特（-3.5%）和福州（-4.6%）。

2013年，35个大中城市办公楼、商业营业用房成交价增速没有明显的地区差异，东、中、西部都有增速较高和较低的城市。其中，办公楼成交价增速最高的银川比最低的大连高出125.4个百分点；商业营业用房增速最高的福州比增速最低的海口高出123.0个百分点。办公楼成交价增速超过平均增速的城市有11个，其中增速超过20%的城市有5个。增速低于平均增速的城市有24个，其中有14个城市呈负增长。商业营业用房成交价增速超过平均增速的城市有18个，其中增速超过20%的城市有13个，增速低于平均增速的城市有17个，其中有12个城市呈负增长（见表2）。

（二）35个大中城市商品房销售面积增速比2012年大幅提高，增速西宁最高、呼和浩特最低

2013年，35个大中城市商品房销售面积为4.56亿平方米，占全国同期商品房销售面积的34.9%，同比增长14.6%，增速高出2012年7.3个百分点，但低于全国同期2.7个百分点。其中住宅销售面积为3.98亿平方米，占全国同期商品住宅销售面积的34.4%，同比增长24.4%，比2012年高15.9个百分点，比全国同期高6.9个百分点。2013年35个大中城市的商品房、住宅销售面积平均增速均比2012年有将近1倍的增长，其中西宁增幅最大，增速分别为56.9%和64.0%，比最低的呼和浩特分别高69.0和82.0个百分点。

2013年，35个大中城市商品房、住宅销售面积增速超过平均值的城市分别为22个和15个，呈现负增长的城市分别比2012年减少了6个和5个。2013年，商品房、住宅销售面积增速最低的3个城市分别为长春、沈阳、呼和浩特和北京、沈阳、呼和浩特。实际上，北京商品房销售面积也呈负增长，排倒数第四位（见表3）。