B I 总报告 General Report

B.1 2013年房地产市场形势分析及2014年展望

总报告编写组

2013年是我国全面贯彻党的十八大精神以及加快发展方式转变的关键之年，宏观经济呈现低于8%的平稳较快增长态势。延续十年的国家以高频率出台房地产政策以及国家层面不断深化的房地产调控发生了一定改变，国家层面更加关注房地产市场稳定健康发展的长效机制和“保基本”，一些城市政府则根据自身特点出台或紧或松的微调政策。

从全国范围看，2013年商品房成交价增速低于2012年，但仍保持较快上涨。商品房成交量大幅增加，销售旺盛导致房地产开发资金增速大幅上升，投资增速保持较平稳增长；土地购置面积和新开工面积增速由负转正；房屋竣工面积缓慢增长，创下1998年以来最低。

展望2014年，宏观经济仍将保持在7%～8%的平稳较快增长态势，国家经济政策将进一步向居住城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。2014年房地产市场走势将取决于政策实施与选择，房产交易将稳中有增，房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控政策的力度。预计外来就业人口占比较高的大都市房产特别是住房市场量价齐升，而大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳态势。一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。

一 2013年房地产政策特征及市场运行特点

（一）2013年房地产政策特征

2013年，延续十年的国家以高频率出台房地产政策及从国家层面对房地产不断深化的宏观调控发生了一定改变。除2月份出台的“国五条”及相关细则外，其他时间均未从国家层面出台更加严厉的房地产调控政策。房地产调控思路、方向出现了新变化，国家层面更关注房地产健康发展的长效机制及“保基本”，不同城市根据自身特点出台或紧或松的微调政策。

1. “国五条”及相关细则延续并强化了2012年的调控政策

2013年2月20日，国务院召开常务会议研究部署了房地产市场调控工作，会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，即“国五条”。3月1日发布了“国五条”细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，国办发〔2013〕 17号），即继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2．房地产政策及调控方向发生了较大改变

2013年年中以来，国家调控政策已经开始朝差异化、多元化方向迈进，在国办发17号文出台后，中央政府一直没有出台国字头的房地产调控文件。10月，中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习时强调：“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”习近平同志的讲话为房地产调控思路与方向转变奠定了基础。

党的十八届三中全会、中央城镇化工作会议以及中央经济工作会议都强调要发挥市场的决定性作用，从而为建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制提供了理论依据。尽管十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》没有明确提及房地产业，但为房地产业长期健康发展指明了方向。

3．从土地、金融等长效机制入手先行改革

国务院办公厅发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕 67号），提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。11月发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”

4．棚户区改造成为保障性住房建设的重点

中央经济工作会议提出：“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”进一步确定今后政府将更多地在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求。

今后政府的重点是“保基本”，将加快保障房建设和棚户区改造。明确了2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工建设630万套的目标。2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上、新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。

5．地方政府政策分化

分城施策即不同地区、不同城市不再“一刀切”。2013年，以各城市为主的房地产政策细则或措施不断加强。“国五条”出台后，北京明确严格落实“国五条”相关要求。出台相关细则的除北京外，还有上海、天津、重庆、广东等省份以及广州、深圳、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛等城市，同时有21个城市公布了房价控制目标。

2013年房地产热点城市特别是房价上涨较快的城市，政策继续收紧。如郑州、北京、深圳、上海、广州、南京、武汉、西安、福州等。而温州等地出台了刺激市场释放需求的政策。

6．其他相关政策不断跟进

3月，提出拟建立不动产登记制度，明确整合不动产登记职责，2014年6月底前出台不动产登记条例。

9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即实行“以房养老”。

11月，国土资源部办公厅、住房与城乡建设部办公厅联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。

（二）2013年房地产市场运行特点

2013年，房地产市场各主要指标均呈增长态势，但上涨程度不同。商品房成交价增速虽然低于2012年，但仍保持7.7%的较快上涨。增长较快的主要是和成交量相关的指标：商品房成交量大幅增加，销售旺盛导致房地产开发资金增速大幅上升；投资增速全年基本保持在20%左右；土地购置面积与新开工面积由2012年的负增长转为2013年的正增长。唯一增长缓慢的是竣工面积，其创下1998年以来最低。

1．全国商品房成交价同比增长7.7%，略低于2012年，中部地区商品房成交价增速高于东、西部

2013年全国商品房成交价增速比2012年减缓，各省份商品房成交价都有不同程度的上涨。东部地区商品房成交价仍维持高位，远远高于中、西部，中部地区增速高于东、西部。

（1）全国商品房成交价增速略低于2012年，各省份成交价普遍上涨

2013年，全国商品房成交价为6237元/平方米，同比增长7.7%，比2012年低0.4个百分点，比2004～2013年的平均增速低2.5个百分点，但比1998～2013年平均增速高0.3个百分点。2013年住宅成交价为5850元/平方米，同比增长7.7%，比2012年低1.0个百分点；办公楼成交价为12997元/平方米，同比增长5.6%，比2012年高5.8个百分点；商业营业用房成交价为9777元/平方米，同比增长8.4%，比2012年高2.1个百分点（见图1）。2013年，全国各省份商品房成交价普遍为上涨态势。超过全国7.7%增速的有15个省份，其中增速超过10.0%的省份有5个，分别为上海（16.8%）、广东（12.1%）、山西（14.5%）、黑龙江（16.5%）、西藏（27.7%），西藏是商品房成交价上涨最快的省份。增速低于5.0%的省份有10个，分别为辽宁（3.6%）、江苏（2.7%）、浙江（3.8%）、福建（4.7%）、湖北（4.4%）、湖南（4.8%）、四川（0.9%）、贵州（4.4%）、陕西（2.4%）、青海（2.8%），四川增速最低，仅为0.9%（见图2）。

（2）东部地区商品房成交价远远高于中、西部，中部增速高于东、西部

2013年，东部地区商品房成交价为7771元/平方米，分别高出中、西部地区3075元/平方米、2886元/平方米。东、中、西部地区商品房成交价同比增长分别为7.7%（与全国持平）、8.7%、4.8%，中部地区商品房成交价增速高于东、西部，东、中部地区增速分别比2012年高1.0、2.4个百分点，西部地区比2012年低4.7个百分点。其中，东、中、西部地区住宅成交价分别为7374元/平方米、4361元/平方米、4520元/平方米，同比增长分别为7.3%、9.5%、5.2%，东、西部地区增速分别比2012年低0.6、3.0个百分点，中部地区增速比2012年高2.8个百分点。东、中、西部地区办公楼成交价分别为15437元/平方米、8785元/平方米、9143元/平方米，同比增长分别为7.0%、-5.5%、4.0%，东部地区增速比2012年高7.9个百分点，中、西部地区分别比2012年低18.0、2.3个百分点。东、中、西部地区商业营业用房成交价分别为11062元/平方米、8156元/平方米、9174元/平方米，同比增长分别为9.8%、7.9%、5.4%，东、中部地区增速分别比2012年高6.5、3.3个百分点，西部地区比2012年低8.9个百分点。

2．商品房成交量大幅增长，增速创2010年以来新高

2013年，全国商品房成交量大幅增长，增速创2010年以来新高。不同类型、不同区域增长幅度不同。住宅销售面积增速略高于商品房销售面积增速，办公楼销售面积增速高出商品房销售面积增速10.6个百分点，而商业营业用房增速低于商品房增速8.2个百分点。分区域看，东、中、西部地区差异明显，东部地区销售面积及增速均高于中、西部地区。

（1）全国商品房成交量大幅增长，各省份增速差异较大

2013年，全国商品房销售面积为130551万平方米，同比增长17.3%，比2012年高15.5个百分点，比2006～2013年销售面积平均增速高6.0个百分点（见图3），创2010年以来新高、2006年以来第三高（2007年为25.1%、2009年为43.6%）。除1～12月累计外，其余月度累计商品房销售面积增速保持20%以上，均高于2012年同期水平，但总体上2013年商品房销售面积月度累计增速呈下降态势，由1～2月累计的49.5%下降到1～12月累计的17.3%。

2013年商品房销售面积前三位的省份分别是江苏（11455万平方米）、山东（10330万平方米）、广东（9836万平方米），第一位、前三位商品房销售面积占全国的比重分别为8.8%、24.2%。商品房销售面积增速前三位的省份均超过40%，分别为青海（45.1%）、福建（43.5%）、新疆（41.0%）；有三个省份呈负增长，分别为北京（-2.1%）、吉林（-9.7%）、黑龙江（-12.7%），首尾增速相差57.8个百分点。其中，住宅销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%，比2012年高15.5个百分点，占全国商品房销售面积的比重为88.6%，比2012年高0.1个百分点。办公楼销售面积为2883万平方米，同比增长27.9%，比2012年高17.3个百分点，商业营业用房销售面积为8469万平方米，同比增长9.1%，比2012年高10.5个百分点。

（2）商品房成交量地区差异明显，东部地区销售面积增速高于中、西部2013年，东、中、西部地区商品房销售面积分别为63476万平方米、35191万平方米、31883万平方米，同比增长分别为19.3%、16.8%、14.1%，增速分别比2012年高13.6、14.8、19.4个百分点。东部地区商品房销售面积占全国比重为48.6%，比2012年高0.8个百分点。东、中、西部地区住宅销售面积分别为55667万平方米、31573万平方米、28483万平方米，同比增长分别为19.3%、17.3%、14.4%，增速分别比2012年高12.9、15.2、19.9个百分点。东部地区住宅销售面积占全国的比重为48.1%，比2012年高0.7个百分点（见表1）。东、中、西部地区办公楼销售面积分别为1799万平方米、590万平方米、494万平方米，同比分别增长31.4%、40.9%、6.0%，东、中部增速远远高于西部。东、中部地区增速分别比2012年高25.7、31.8个百分点，而西部地区比2012年低36.9个百分点。办公楼销售以东部地区为主，销售面积占全国的比重为62.4%，比2012年高1.7个百分点。东、中、西部地区商业营业用房销售面积分别为3998万平方米、2397万平方米、2074万平方米，同比分别增长9.8%、8.3%、8.8%，增速分别比2012年高9.5、10.6、12.3个百分点。东部地区商业营业用房销售面积占全国的比重为47.2%，比2012年高0.3个百分点。

3．房地产投资增速略有增长，中、西部地区投资增速高于东部

2013年，房地产投资同比增长近20%，扭转了2012年投资增速较低（1998年以来第二低）的态势，特别是住宅投资增速比2012年（住宅投资增速1998以来最低）有较大提高。办公楼投资增速较快，成为1998年以来第二高。分区域看，中、西部地区投资增速高于东部。

（1）房地产投资平稳增长，除吉林省外均为正增长

2013年，全国房地产投资为86013亿元，同比增长19.8%，比2012年高3.6个百分点，总体上投资增速比较平稳，保持在20%左右，从二季度开始均高于2012年同期水平。该增速是2010年以来第二低，分别低于1998～2013年、2004～2013年房地产投资平均增速3.1和4.0个百分点（见图4）。投资超过5000亿元的有5个省份（均在东部地区），江苏第一，为7241亿元，最少的是西藏，为9.7亿元。增速超过20%的省份有17个，东、中、西部地区分别占3个、5个、9个，西藏最高，为40.8%；低于5%的省份有3个，吉林最低，为负增长（-4.4%）。其中，住宅投资为58951亿元，同比增长19.4%，比2012年高8.0个百分点，占房地产投资的比重为68.5%，比2012年低0.3个百分点。办公楼投资为4652亿元，同比增长38.2%，比2012年高6.6个百分点。商业营业用房投资为11945亿元，同比增长28.3%，比2012年高2.9个百分点。

（2）房地产投资继续保持东部量大态势，但中、西部投资增速高于东部

2013年，东、中、西部地区房地产投资分别为47972亿元、19045亿元、18997亿元，同比增长分别为18.3%、20.8%、22.6%，增速分别比2012年高4.4、2.5、2.2个百分点，中、西部地区房地产投资增速均高于东部。东部地区房地产开发投资占全国比重为55.8%，比2012年低0.7个百分点。东、中、西部地区住宅投资分别为32697亿元、13265亿元、12989亿元，同比增长分别为18.3%、19.9%、21.8%，增速分别比2012年高8.7、7.7、6.3个百分点。东部地区住宅投资占全国的比重为55.5%，比2012年低0.5个百分点。

4．房地产开发资金增速大幅上升，与销售相关的资金所占比重较高

2013年，房地产开发资金同比增长为2010年以来最高，扭转了连续两年增速较低的状况。其中国内贷款、其他资金增速也均为2010年以来最高。与销售相关的定金及预收款以及个人按揭贷款增速同样为2010年以来最高。分区域看，房地产开发资金东部地区占比较高，增速高于中、西部地区。

（1）房地产开发资金增速大幅上升，定金及预收款、个人按揭贷款比重提高

2013年，房地产开发资金为122122亿元，同比增长26.5%，比2012年高13.8个百分点，房地产开发资金增速总体上保持高位态势，月度数据显示均高于2012年同期水平。上半年增速基本在30%以上。国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金同比增长分别为33.1%、32.8%、21.3%、28.9%，增速比2012年分别高19.6、81.6、9.6、14.2个百分点。房地产开发资金、国内贷款、其他资金增速均为2010年以来最高，三者增速分别高于1998～2013年平均增速2.3、11.9、3.5个百分点（见图5）。房地产开发资金排在第一位的省份是江苏（12682亿元），排在最后的是西藏（12.6亿元）；增速超过26.5%的省份有18个，西藏最高（54.4%），增速低于10%的只有3个省份，吉林最低（5.9%）。

2013年，房地产开发资金结构中，国内贷款占16.1%，利用外资占0.4%，自筹资金占38.8%，其他资金占44.7%，国内贷款、其他资金比重分别提高0.8个百分点，利用外资比重与2012年持平，自筹资金比重下降1.7个百分点。直接体现销售的定金及预收款为34499亿元，同比增长29.9%，比2012年高11.7个百分点，所占比重为28.2%，比2012年高0.7个百分点；个人按揭贷款为14033亿元，同比增长33.3%，比2012年高12.0个百分点，所占比重为11.5%，比2012年高0.6个百分点；二者占全部资金的比重为39.7%，为2010年以来最高，2006年以来第三高（见图6），表明销售旺盛带来了房地产开发资金的高速增长。

（2）房地产开发资金东部地区占比较大，东部地区增速高于中、西部

2013年，东、中、西部地区房地产开发资金分别为73755亿元、23931亿元、24437亿元，同比分别增长27.7%、24.6%、24.9%，增速分别比2012年高13.8、6.3、4.5个百分点。东部地区房地产开发资金在全国比重为60.4%，比2012年高0.6个百分点。资金总量处于第一位、前三位、前五位的省份均在东部地区，占全部资金的比重分别为10.4%、26.2%和38.3%，表现出东部地区房地产开发资金集中度较高，风险相对也高。

5．土地购置面积增速年末由负转正，东部地区土地成交价款增速上升较快

2013年，土地购置面积增速延续2012年负增长态势，1～11月累计才由负转正。从月度累计看，增速基本上高于2012年同期。土地成交价款同比增长扭转了2012年下降态势并且上涨很快。分区域看，东部地区土地购置面积、土地成交价款及同比增长均高于中、西部地区。

（1）土地购置面积年末由负转正，土地成交价款增速大幅上升

2013年，全国土地购置面积为38814万平方米，同比增长8.8%，比2012年高28.3个百分点，比1998～2013年平均增速低2.9个百分点，但比2004～2013年平均增速高8个百分点，可以看出2004年以来土地购置面积增速较慢（见图7）。从2013年月度累计看，总体上土地购置面积增速呈上升态势，由最低点（1～3月累计）-22.0%上升到（1～11月累计）9.9%的正增长，从二季度开始均高于2012年同期水平。土地成交价款为9918亿元，同比增长33.9%，比2012年高50.6个百分点。土地购置面积和成交价款排在第一位的是江苏（4208万平方米、1084亿元），排在最后一位的是青海（80.1万平方米、10.2亿元）。土地购置面积增速超过20%的省份有13个，呈现负增长的省份有11个。土地成交价款增速超过33.9%的省份有14个，呈现负增长的省份有7个。土地购置面积、土地成交价款增速北京均为第一（196.1%、249.0%），二者增速青海均为最低（-59.3%、-60.5%）。

（2）土地购置面积增速东部地区最高，东部土地成交价款增速上升最快

2013年，东、中、西部地区土地购置面积分别为17901万平方米、11001万平方米、9912万平方米，同比分别增长12.8%、2.9%、8.8%，增速分别比2012年高37.6、19.9、20.8个百分点。东部地区土地购置面积在全国的比重为46.1%，比2012年高1.6个百分点。东、中、西部地区土地成交价款分别为5860亿元、2207亿元、1851亿元，同比增长分别为44.8%、21.9%、19.3%，比2012年分别高66.7、35.6、23.4个百分点。东部地区土地成交价款在全国的比重较高，为59.1%，比2012年高4.5个百分点。

6．房屋新开工面积增速比2012年有较大提高，扭转了2012年负增长态势

2013年房屋新开工面积增速快于2012年，这将有利于未来1～2年竣工面积的增长。分区域看，东部地区各类新开工面积均占较大比重，其中办公楼新开工面积增速及所占比重均较高。

（1）房屋、住宅新开工面积增速较快，扭转了2012年负增长态势

2013年，全国房屋新开工面积为201208万平方米，同比增长13.5%，比2012年高20.8个百分点，是2010年以来第二低，分别比1998～2013年、2004～2013年平均增速低4.6和0.4个百分点（见图8）。房屋新开工面积增速超过13.5%的省份有15个，贵州最高，为48.6%，呈负增长的省份有9个，吉林最低为-22.4%。其中，住宅新开工面积为145845万平方米，同比增长11.6%，比2012年高22.8个百分点，占全国房屋新开工面积的比重为72.5%，比2012年低1.3个百分点；办公楼新开工面积为6887万平方米，同比增长15.0%，比2012年高4.1个百分点；商业营业用房新开工面积为25902万平方米，同比增长17.7%，比2012年高11.5个百分点。

（2）房屋新开工面积地区差异明显，东部地区办公楼占比较高

2013年，东、中、西部地区房屋新开工面积分别为93591万平方米、55228万平方米、52389万平方米，同比增长分别为12.4%、14.3%、14.4%，增速分别比2012年高24.4、17.7、16.1个百分点。东部地区房屋新开工面积占全国比重为46.5%，比2012年低0.4个百分点。其中，东、中、西部地区住宅新开工面积分别为66591万平方米、41857万平方米、37397万平方米，同比增长分别为10.1%、13.9%、11.6%，增速分别比2012年高25.0、22.8、18.1个百分点。东部地区住宅新开工面积占全国的比重为45.7%，比2012年低0.6个百分点。东、中、西部地区办公楼新开工面积分别为4129万平方米、1302万平方米、1456万平方米，同比分别增长27.1%、-5.8%、7.3%，东部地区增速比2012年高33.0个百分点，中、西地区增速分别比2012年低64.0、19.0个百分点。东部地区办公楼新开工面积占全国的比重为60.0%，比2012年高5.7个百分点，是不同类型新开工面积占比提高最快的。东、中、西部地区商业营业用房新开工面积分别为11320万平方米、6995万平方米、7587万平方米，同比增长分别为14.9%、14.6%、25.4%，增速分别比2012年高14.4、2.9、14.7个百分点。东部地区商业营业用房新开工面积占全国的比重为43.7%，比2012年低1.1个百分点。

7．房屋竣工面积增速创历史最低，住宅增速出现负增长

2013年，房屋竣工面积增速创1998年以来最低，办公楼竣工面积增速与其他类型的房屋竣工面积增速相比提高幅度最大。分区域看，东部地区房屋、住宅、商业营业用房竣工面积占全国的半壁江山，而东部地区办公楼竣工面积占绝大部分，但中部地区不同用途竣工面积增速均高于东、西部。

（1）房屋竣工面积增速创历史最低，办公楼竣工面积增速较快

2013年，全国房屋竣工面积为101435万平方米，同比增长2.0%，比2012年低5.3个百分点，创1998年以来最低，分别低于1998～2013年、2004～2013年平均增速10.3和7.4个百分点（见图9）。在全国各省份中房屋竣工面积超过5000万平方米的有7个省份，东部地区占4个，江苏排在第一位，为9712万平方米。房屋竣工面积低于1000万平方米的有4个省份，西部地区占3个，西藏排在最后，为18.1万平方米。房屋竣工面积增速超过10%的省份有9个，增速排在第一位的是西藏（96.1%）；增速为负的省份有14个，海南最低，为-28.8%。其中，住宅竣工面积为78741万平方米，同比减少0.4%，比2012年低6.8个百分点，创1998年以来最低，分别低于1998～2013年、2004～2013年平均增速12.6和9.2个百分点。住宅竣工面积占全国房屋竣工面积的比重为77.6%，比2012年低1.9个百分点。办公楼竣工面积为2789万平方米，同比增长20.5%，比2012年高18.4个百分点；商业营业用房竣工面积为10852万平方米，同比增长6.1%，比2012年低1.9个百分点。

（2）竣工面积东部地区占比较高，中部地区增速高于东、西部

2013年，东、中、西部地区房屋竣工面积分别为50480万平方米、28042万平方米、22913万平方米，同比增长分别为2.0%、6.9%、-3.4%，东、西部地区增速分别比2012年低3.7、21.1个百分点，中部地区比2012年高4.7个百分点。东部地区房屋竣工面积占全国比重为49.8%，与2012年持平。其中，东、中、西部地区住宅竣工面积分别为38210万平方米、22537万平方米、17994万平方米，同比增长分别为0.4%、4.2%、-7.0%，与房屋竣工面积一样，东、西部地区增速分别比2012年低4.6、23.8个百分点，中部地区比2012年高3.7个百分点。东部地区住宅竣工面积占全国的比重为48.5%，比2012年高0.3个百分点。东、中、西部地区办公楼竣工面积分别为1932万平方米、459万平方米、398万平方米，同比增长分别为16.2%、58.1%、10.0%，东、中部地区增速分别比2012年高15.2、71.0个百分点，中部地区增速上升很快，西部地区增速则比2012年低16.3个百分点。东部地区办公楼竣工面积占全国的比重为69.3%，比2012年低2.5个百分点。东、中、西部地区商业营业用房竣工面积分别为5038万平方米、3242万平方米、2572万平方米，同比增长分别为-0.5%、14.4%、10.4%，东、西部地区增速分别比2012年低6.3、2.4个百分点，中部地区增速比2012年高6.2个百分点。东部地区商业营业用房竣工面积占全国的比重为46.4%，比2012年低3.1个百分点。

二 35个大中城市房地产市场主要指标比较

35个大中城市房地产市场指标比较，以2013年6个指标增速比较为主，同时增加了各城市不同用途住房成交价的比较。总体上看，6个指标和2012年比呈现“四升两降”的特征。“四升”的指标分别为商品房成交价增速、商品房销售面积增速、土地购置面积增速、房屋新开工面积增速，“两降”是指房地产开发投资增速、房屋竣工面积增速下降，特别是房屋竣工面积增速不仅下降而且是负增长。

2013年35个大中城市房地产市场6个主要指标的具体情况是：不同用途房价深圳第一，商品房、住宅成交价增速也是深圳居首位；商品房、住宅销售面积增速西宁最高；房屋、住宅竣工面积增速济南最高；房地产开发投资、住宅投资增速海口最高；土地购置面积增速宁波最高；房屋、住宅新开工面积增速长沙最高。

（一）2013年35个大中城市商品房成交价增速略超2012年，商品房成交价及其增速最高的城市是深圳

1. 2013年35个大中城市商品房成交价增速比2012年高出1.6个百分点

2013年，35个大中城市商品房成交价为8841元/平方米，同比增长8.5%，比全国高出0.8个百分点，增速超过2012年1.6个百分点，成交价高出全国商品房2604元/平方米。其中住宅、办公楼、商业营业用房成交价分别为8284元/平方米、15708元/平方米、14181元/平方米，分别增长8.3%、7.5%、10.0%，增速比2012年分别高0.3、9.0、4.4个百分点，住宅、办公楼、商业营业用房成交价分别高出全国2434元/平方米、2711元/平方米、4404元/平方米。

2. 35个大中城市商品房、住宅、办公楼、商业营业用房成交价深圳均居首位

2013年，35个大中城市中商品房、住宅成交价排名前三位的分别是深圳、上海、北京，广州、杭州分别位列第四和第五，一线城市引领房价的格局没有变化，排名前十位的均是东部城市。35个大中城市中有9个城市商品房成交价超过8841元/平方米，有10个城市住宅成交价超过8284元/平方米。商品房、住宅成交价排名后三位的分别是贵阳、银川、西宁。商品房、住宅成交价最高的深圳分别是最低的西宁的5.27倍、5.35倍。在35个大中城市中，商品房成交价低于5000元/平方米的城市由2012年的4个减少为2个，分别为银川和西宁；住宅成交价低于5000元/平方米的城市由2012年的6个减少为5个，其中4个是西部城市。

办公楼成交价超过15708元/平方米的有8个城市，西部城市南宁入列，位于第八位，价格最高的深圳是最低的大连的6.03倍。商业营业用房成交价超过14181元/平方米的14个城市中，东部城市有9个，西部城市有4个，中部城市仅1个，价格最高的深圳是最低的银川的4.39倍。

3. 35个大中城市商品房成交价增速深圳仍居首位

2013年，35个大中城市商品房成交价增速超过平均值的城市有15个，深圳最高为24.6%，呼和浩特最低28.5个百分点。这15个城市中，东部城市有9个，中部城市有4个，西部城市仅有2个。商品房成交价增速低于平均值的城市有20个，其中有4个城市呈现负增长，包括3个西部城市和1个东部城市。

住宅成交价增速超过平均值的有14个城市，其中，东部城市有7个，中部城市有4个，西部城市有3个；增速最高的深圳比最低的福州高27.9个百分点。增速低于平均值的城市有21个，其中负增长的城市有2个，分别为呼和浩特（-3.5%）和福州（-4.6%）。

2013年，35个大中城市办公楼、商业营业用房成交价增速没有明显的地区差异，东、中、西部都有增速较高和较低的城市。其中，办公楼成交价增速最高的银川比最低的大连高出125.4个百分点；商业营业用房增速最高的福州比增速最低的海口高出123.0个百分点。办公楼成交价增速超过平均增速的城市有11个，其中增速超过20%的城市有5个。增速低于平均增速的城市有24个，其中有14个城市呈负增长。商业营业用房成交价增速超过平均增速的城市有18个，其中增速超过20%的城市有13个，增速低于平均增速的城市有17个，其中有12个城市呈负增长（见表2）。

（二）35个大中城市商品房销售面积增速比2012年大幅提高，增速西宁最高、呼和浩特最低

2013年，35个大中城市商品房销售面积为4.56亿平方米，占全国同期商品房销售面积的34.9%，同比增长14.6%，增速高出2012年7.3个百分点，但低于全国同期2.7个百分点。其中住宅销售面积为3.98亿平方米，占全国同期商品住宅销售面积的34.4%，同比增长24.4%，比2012年高15.9个百分点，比全国同期高6.9个百分点。2013年35个大中城市的商品房、住宅销售面积平均增速均比2012年有将近1倍的增长，其中西宁增幅最大，增速分别为56.9%和64.0%，比最低的呼和浩特分别高69.0和82.0个百分点。

2013年，35个大中城市商品房、住宅销售面积增速超过平均值的城市分别为22个和15个，呈现负增长的城市分别比2012年减少了6个和5个。2013年，商品房、住宅销售面积增速最低的3个城市分别为长春、沈阳、呼和浩特和北京、沈阳、呼和浩特。实际上，北京商品房销售面积也呈负增长，排倒数第四位（见表3）。

（三）35个大中城市房屋、住宅竣工面积均呈负增长，二者增速最高的是济南、最低的是南宁

2013年，35个大中城市房屋竣工面积为3.64亿平方米，占全国同期商品房竣工面积的35.9%，同比下降了4.4%，增速比2012年低13.9个百分点，低于全国同期6.6个百分点。其中住宅竣工面积为2.66亿平方米，占全国同期住宅竣工面积的33.7%，同比下降8.3%，增速比2012年低17.6个百分点，低于全国同期7.9个百分点。2013年35个大中城市房屋、住宅竣工面积负增长的城市比2012年分别增加了5个和7个。一线城市中广州、深圳、上海的房屋、住宅竣工面积均呈负增长。

2013年，35个大中城市房屋、住宅竣工面积增速超过平均值的城市分别为17个和19个，各城市之间增速差别较大，房屋、住宅竣工面积增速最高的济南比增速最低的南宁分别高114.5个百分点和122.8个百分点。房屋竣工面积增速排在第二、第三位的分别是合肥（55.84%）和福州（55.81%），增速排在倒数第二、第三位的分别是南京（-38.8%）和海口（-36.6%）。住宅竣工面积增速排在第二、第三位的分别是福州（50.5%）和合肥（47.8%），增速排在倒数第二、第三位的分别南京（-44.6%）和武汉（41.2%）（见表4）。

（四）35个大中城市房地产开发投资增速略有下降，住宅开发投资增速有所上升，二者增速最高的是海口、最低的是长春

2013年，35个大中城市房地产开发投资、住宅投资分别为4.18万亿元和2.70万亿元，同比增长16.1%和17.4%，增速分别比2012年低0.5个百分点和高5.4个百分点，分别低于全国同期3.7和2.0个百分点。其投资额分别占全国同期房地产开发投资、住宅投资的48.6%和45.8%，比2012年分别低1.1和1.0个百分点。这种情况会在一定程度上影响今后2～3年的房屋供应。2013年35个大中城市房地产开发投资增速超过平均值的有19个城市，比2012年减少了2个城市。增速最高的3个城市分别为海口、昆明、郑州。增速低于10%的城市有6个，分别为哈尔滨、济南、贵阳、南京、厦门和长春，其中长春的房地产开发投资为负增长。4个一线城市中房地产开发投资增速深圳（19.0%）、上海（18.4%）略高于平均值，广州（14.7%）、北京（10.5%）则低于平均值。

住宅投资增速超过平均增速的城市有14个，一线城市只有深圳入列，位于第九。住宅投资增速最高的3个城市分别为海口、昆明、福州。住宅投资增速低于10%的有8个城市，比2012年减少7个城市，其中只有1个城市为负增长，比2012年减少5个城市（见表5）。

（五）35个大中城市土地购置面积增速大幅上升，增速宁波最高、西宁最低

2013年，35个大中城市土地购置面积1.26万亿平方米，占全国土地购置面积的32.4%，同比增长14.5%，比2012年提高了34.2个百分点，扭转了2012年负增长态势，高出全国同期5.7个百分点。各城市增速差别较大，其中增速超过100%的城市有7个，比2012年增加5个城市。增速最高的3个城市为宁波（318.5%）、北京（196.1%）和兰州（164.4%），增速最高的宁波比增速最低的西宁高398.9个百分点。兰州、乌鲁木齐、贵阳等西部城市的土地购置面积增速也大幅上升。

2013年，35个大中城市中土地购置面积下降幅度超过平均值的城市有19个，北京、上海、深圳、广州等一线城市位例其中，有12个城市土地购置面积为负增长，下降幅度超过40%的有3个城市，比2012年减少了10个（见表6），土地购置面积增速的上升态势有利于今后3～5年的房屋供应。

（六）35个大中城市房屋、住宅新开工面积增速由负转正，二者增速长沙最高、太原和哈尔滨最低

2013年，35个大中城市房屋新开工面积7.07万亿平方米，占全国同期房屋新开工面积的35.2%，同比增长14.2%，增速比2012年高23.0个百分点，比全国同期高0.7个百分点。其中，住宅新开工面积4.77万亿平方米，占全国同期住宅新开工面积的32.7%，同比增长13.6%，增速比2012年提高28.1个百分点，比全国同期高2.0个百分点。35个大中城市房屋、住宅新开工面积出现负增长的城市分别为9个和13个，比2012年分别减少了11个和9个。新开工面积增速提高有利于2015～2016年的房屋供给。

2013年，35个大中城市房屋、住宅新开工面积增速相差较大，房屋新开工面积增速最高的长沙比最低的太原高70.3个百分点，住宅新开工面积增速最高的长沙比最低的哈尔滨高88.8个百分点。房屋、住宅新开工面积增速超过平均值的城市分别为15个和16个。一线城市深圳、广州的新开工面积增速较高，尤其是深圳，房屋、住宅新开工面积增速均列第2位（见表7）。

三 房地产市场存在的问题

2013年中国房地产市场存在的问题，既包括2013年度的突出问题，也包括长期存在的问题。主要包括以下几方面：土地价格上涨过快，加剧房价上涨压力，增加金融系统风险；二手房的交易成本过高，不利于市场结构的合理调整；农业转移人口无力在工作地购房、住房需求的异地释放，造成土地及住房资源的浪费；房地产市场进一步分化，部分中小城市的房地产市场风险加大；缺乏房地产市场稳定健康发展的长效机制，一些长期性问题依然存在。

（一）土地价格上涨过快，加剧房价上涨压力，增加金融系统风险

2013年全国土地成交价格大幅上涨。2011年全国土地成交的平均价格为2006元/平方米，比2010年下降2%; 2012年全国土地成交的平均价格为2077元/平方米，比2011年上涨4%；而2013年全国土地成交的平均价格为2555元/平方米，比2012年上涨了23%（见图10）。按土地用途分类看，住宅地价的上涨幅度高于商服地价和工业地价。国土资源部对全国105个城市地价监测的结果显示，2013年一至四季度，住宅地价的环比涨幅一直在扩大，商服地价起伏较大，工业地价涨幅较小。从全年看，监测城市综合地价比上年上涨7.02%，其中住宅地价上涨8.95%，商服地价上涨7.93%，工业地价上涨4.45%，住宅地价的年度上涨幅度高于商服地价和工业地价。

土地价格的过快上涨，尤其是住宅用地价格的上涨，将加剧房价尤其是住房价格上涨的压力。土地价格的上涨不仅直接增加了房地产开发的土地成本，而且影响房地产市场对未来房价的预期，从而间接影响交易价格。土地价格的过快上涨还会增加金融系统风险。在我国的金融体系中，无论是地方政府融资，还是企业融资，土地都是重要的抵押品，大量贷款以土地为抵押，土地价格的大幅波动，无疑会给银行等金融机构带来更大的信贷风险。

（二）二手房交易成本过高，不利于市场结构的合理调整

2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕 17号），要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。这使得二手房的交易成本进一步提高。以已在税务、住房与城乡建设部门登记房屋原值的二手商品住房为例，二手商品房交易所需缴纳的税费，除了与新建商品住房交易相同的契税（非减免情况为成交价格的3%）、印花税（成交价格的0.1%）以外，还要缴纳营业税（非减免情况为成交价格的5.5%）、个人所得税（成交价格扣除原购买价格以及装修费用等后的20%）；而新建商品住房交易所需缴纳的税费除了与二手商品住房交易相同的契税和印花税以外，需要缴纳的登记费、办证费等仅有几百元（各地情况略有差异），远低于二手商品住房交易动辄上万元甚至几十万元的营业税和个人所得税。

实施住房限购政策之前，增加二手房的交易成本，可以部分抑制房地产市场中的投机行为；而在实施住房限购政策之后，仍然提高二手房的交易税费，则会抑制二手房的有效流转，不利于市场结构的合理调整。截至2012年底，我国城镇人均住房建筑面积32.9平方米，农村居民人均住房面积37.1平方米。可见，我国的人均住房面积并不小，解决住房市场的结构问题更为重要。同时，二手房交易成本过高，使更多的购房者转向新建住房，导致新建住房价格快速上涨。虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以给政府财政带来更多的财政收入，但是，在抑制存量房市场交易的情况下，大量开发建设新房将不必要地耗费本已稀缺的房地产资源。

（三）农业转移人口住房需求的异地释放，造成土地及住房资源的浪费

多年来，我国实行的一直是城乡二元的土地制度和住房制度。在城乡二元土地制度和住房制度设计之初，我国城乡居民的住房配置按户籍分为两大类：一是农业户籍人口在农村配置宅基地和自建住房；二是非农业户籍人口在城市配置公房。在城镇住房分配货币化改革后，城镇住房市场逐步建立和发展，公房上市流通。然而，农村的宅基地和住房的分配方式基本未变，“一户一宅”“无偿取得和使用”“限制流转和抵押”依然是农村住房制度的基本特征。虽然有的地方通过“宅基地换房”、城乡统筹试点等方式探索宅基地及住房的流转，但是绝大部分农村的宅基地和自建住房仍然只能在房屋所在地农村集体经济组织成员内部买卖，不能在市场上自由流转。

随着我国城镇化、工业化进程的推进，越来越多的人口从农村转移到城镇，从农业转移到非农产业。而且，农业转移人口迁移到城市的家庭化特征日益明显。与此同时，农业转移人口在农村老家的宅基地和住房，其利用率不断降低，部分甚至被完全闲置。然而，在现行土地制度和住房制度下，农村宅基地和住房既不能有效流转，又缺乏退出激励机制，所以，绝大部分农业转移人口在农村老家保留着自家的宅基地和住房。

同时，由于农业转移人口的收入与其工作城市的住房价格之间差距大，大部分农业转移人口无力在其工作城市购买住房。加之，农业转移人口的流动性强，相当一部分农业转移人口选择在农村老家或者老家附近的县城等地建房或购房。尤其是近年来，以农民工为主体的农业转移人口的收入得到较快增长，选择在老家县城购房的情况有所增加。农业转移人口在日常工作和居住的城市以外异地置业，可以说是一种农业转移人口住房需求的异地释放，也是一种将自住性需求扭曲为异地投资需求的不合理现象。这无疑造成了土地及住房资源的浪费，也增加了部分中小城镇的房地产市场风险，是房地产市场亟须解决的问题。

（四）房地产市场进一步分化，部分中小城市房地产市场风险加大

经过十几年的发展，中国房地产市场分化的趋势日益明显。一是35个大中城市在全国房地产市场中所占的份额逐渐减少，而其他城市在全国房地产市场中所占的份额逐渐增加。根据国家统计局的统计，35个大中城市商品住宅销售面积占全国的比重，从2002年的51.6%下降到2013年的37.1%，下降了14.5个百分点（见图11）。二是35个大中城市的房地产市场进一步分化，人口规模较大的城市住房销售面积增长速度明显低于人口规模较小的城市。35个大中城市中，人口规模（以2012年末总人口为准）在1000万以上的城市，2013年商品住宅销售面积平均同比增幅为8%; 400万～1000万人口规模的城市，平均同比增幅为19%；人口规模在400万以下的城市，平均同比增幅为27%。

然而，35个大中城市中人口规模较小的城市及其他中小城市乃至小城镇房地产市场的快速发展、住房销售份额的显著增加，与人口的流向并不一致，从而使其房地产市场发展的不确定性增加，部分中小城市的房地产市场风险加大。由于统计数据所限，仅能对比35个大中城市的住房销售和人口变动情况：在35个大中城市中，人口规模（以2012年末总人口为准）在1000万以上的城市，2010～2012年人口平均增幅为3.1%; 400万～1000万人口规模的城市，2010～2012年人口平均增幅为1.2%；人口规模在400万以下的城市，2010～2012年人口平均增幅为-1.0%。人口变动情况与住房销售情况形成了鲜明的对比，人口增幅较大的城市住房销售面积增幅较小，人口出现负增长的城市反而住房销售面积大幅增加。同时，尽管外出农民工向大中城市集中趋势明显，但近年来中小城市房地产开发投资迅速增长，尤其是35个大中城市以外的城市。这从一定程度上反映出部分中小城市的房地产市场将面临较大的风险。

（五）缺乏房地产市场稳定发展的长效机制，一些长期性问题依然存在

虽然历年的房地产调控取得了一定的成效，但是我国房地产市场存在的一些长期性问题仍然未得到较好的解决。例如，总体而言，我国大城市住房价格较高，政府对房价的调控效果与社会预期相比存在较大落差；地方政府过度依赖土地财政，对调控土地价格和住房价格的动力不足，中央调控政策的落实也受到一定影响；保障性住房的融资、分配与管理等方面均存在较大的问题；等等。

这与缺乏房地产市场稳定发展的长效机制密切相关。缺乏房地产市场稳定发展的长效机制，首先表现在我国房地产调控的长期目标不明确。在什么情况下需要政府对房地产市场进行调控，在什么情况下不需要政府对房地产市场进行调控，政府干预与市场配置的边界在哪里，政府调控的手段和力度应如何把握，等等，这些都没有相对明确的答案。政策从出台到效果显现，不可避免地具有一定的时滞，短期频繁出台调控措施，可能造成政策效果叠加，偏离政策调控意图。缺乏房地产市场稳定发展的长效机制，会使房地产市场供求主体对市场预期不明，致使房地产企业和购房者对风险的控制能力降低，加剧房地产市场的波动。缺乏房地产市场稳定发展的长效机制，我国房地产市场存在的一些长期性问题就无法得到较好的解决。

四 2014年房地产政策展望和市场预期

在8%以下的平稳较快增长条件下，2013年房地产市场仍然以交易量大增、价格较快增长的态势收官。这导致了2014年房地产市场矛盾和不确定性增加，也为房地产政策调控和形势预测加大了难度。

（一）2014年房地产市场主要影响因素的变化趋势

快速城市化的发展中国家，宏观经济、城镇化和资本市场等因素对房地产市场具有重要影响。2014年，这些影响因素也表现出若干新的变化趋势。

1．宏观经济走势

2014年我国宏观经济增速仍将保持7%～8%的平稳较快增长态势，经济发展速度进入换档期，其对房地产市场的影响主要体现在两方面。

（1）经济增速放缓可能导致多数行业利润率下降，可赢利产业投资渠道萎缩。相对于过去30多年的高速经济增长，中国经济在2012年、2013年连续两年GDP增长率低于8%，增速明显放缓，进入平稳较快增长区间。经济增速放缓直接影响企业盈利和投资需求，近年来，房地产以外的大多数生产性行业赢利能力减弱。以国有工业企业成本费用利润率为例，2012年仅为6.52%，为10年来最低，2013年这一数据应更低。生产性行业低利润率压缩社会可投资渠道，倒逼社会闲置资本被迫进军房地产领域寻求保值增值机会。特别对一些可以较低成本获得国有金融系统金融支持的国有开发企业，容易再次引发其囤房圈地高潮。

（2）居民收入和储蓄特别是普通劳动力工资增长较快。由于农村剩余劳动力基本转移，使得宏观经济增速相对放缓条件下，主要表现为企业获利不佳，而职工工资仍然保持了较快增长，特别是低端劳动力工资增长较快，如根据全国农民工监测调查报告，自2010年以来农民工月均收入一直保持10%以上的增长率。包括农民工在内的中低收入居民家庭收入持续快速增长和累积，使得住房支出占家庭收入财富比重呈下降趋势，必然促使其住房购置需求快速形成和累积。

2．城镇化趋势

城镇化对房地产市场具有明显的拉动效应，近年来特别是党的十八大以来，城镇化出现了一系列新趋势，将对房地产市场产生深远影响。

（1）居住城镇化加速。近年来特别是十八大以来，一系列有利于居民迁移的公共服务和福利保障等相关制度改革相继突破，2014年中央农村工作会议提出2020年实现三个“一亿人”目标，加速推进市民化进程。这使得进城就业农民工家庭和跨城就业迁移家庭也能逐渐分享与城镇原有居民家庭同等的城市公共服务和福利保障，相对于迁出地的农村和城镇，就业所在地的城镇居住生活吸引力更强，必然促使更多农民工家庭和跨城就业迁移家庭选择在现有就业的城镇生活定居，从而迎来一轮包括非劳动人口在内的居住生活城镇化高潮。不同于就业城镇化对生产场地的需求，居住城镇化将大大促进城镇住房需求。

（2）城城之间、区域之间的居住吸引力差异加剧。以自由迁移为导向的公共服务和福利保障制度改革，必然导致城城之间、区域之间城镇化吸引力差异加剧。东南沿海特别是临近大都市区的卫星城镇，有更多的就业机会和更多样化的良好都市服务，对包括农民工在内的外来就业职工的居住吸引力大大增强；而一些没有产业支撑的农村腹地城镇，将因为就业机会和城市服务缺乏，居住吸引力大大减弱。很明显，城城之间、区域之间居住吸引力差异的变化，必将对城城之间、区域之间房产特别是住房需求格局产生重要影响。

3．资本市场形势和金融政策取向

在当前宏观经济条件下，资本市场和金融政策的不确定性增大，其对房地产市场的影响更加突出。

（1）国内外闲置资本在房地产套利投资的不确定预期增强。一方面，由于经济增速相对放缓、多数生产性行业赢利能力减弱，可投资渠道少，同时不断累积的国际贸易盈余及由此导致的人民币升值压力，使得国内外闲置资本始终存在进入房地产领域寻求保值增值的压力。另一方面，随着欧美特别是美国经济复苏，前期实施的量化宽松货币政策可能逐步退出，这使得短期内这些国家货币相对于人民币出现升值，从而形成对人民币贬值预期，而人民币贬值可能导致前期进入国内房地产市场的国际资本出逃。不过只要国内经济增长率高于全球或主要发达国家的增长率（如实现“十二五”规划中7%以上增长率的目标），不出现急剧的国际贸易逆差，就不存在人民币长期升值的空间，因此人民币贬值因素不可能对房地产市场具有长期性的逆转影响。

（2）金融货币政策操作不确定性增加。在经济增速相对放缓态势下，金融政策操作难度增大。在生产性行业赢利减弱、可投资渠道减少的形势下，如果没有差异化的金融结构政策，无论是宽松还是紧缩货币政策均可能促使社会资本对房地产领域寻求保值增值。宽松货币政策直接促使经济中不断增长的货币资本转向房地产投资投机；而紧缩货币政策也同样因为促使生产性行业货币形式的赢利水平下降，导致生产性行业既有资本通过各种渠道转向房地产领域。

（二）2014年房地产政策展望

1．房地产政策方向

经历近几年特别是2013年房价快速增长，房地产市场矛盾进一步累积，2014年调控难度进一步增大。随着党的十八大后一系列经济制度深度改革的推进，有可能迎来居住城镇化高潮，预期房地产调控方向也将围绕居住城镇化这一主题展开。

（1）调控难度增大，开始实施双向调控趋势。2013年在经济增速相对放缓条件下房价再次较快增长，使得房地产市场矛盾进一步累积，引发多方面对房地产市场泡沫化的争论和担忧，为防范房地产泡沫化以及由此引发的金融和经济风险，可能促使国家实施更加严厉的调控政策。但在房价高位运行和经济增速相对放缓的双重背景下，房地产调控难度大增，放任房价继续高增长，必将进一步累积泡沫化风险，房价下跌又可能对房地产行业构成颠覆性的赢利亏损影响，必然紧缩房地产及相关领域投资，也必将恶化前期深度参与房地产市场的金融机构资金风险，引发金融危机风险。因此调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标，既要防止房价过快增长，也要防止房价下跌震荡。

（2）调控政策将强化差异化和多元化。长期以来全国一刀切的调控政策对房地产市场调控效果甚微，房价越调越高、市场矛盾越调越累积越激化，受到各方面诟病。我国各地区、各城市之间经济和社会发展不平衡仍十分严重，特别是对进城人口居住生活吸引力的差异明显，房地产供需矛盾主要表现为地区之间、城市之间的结构性矛盾，继续实施全国“一刀切”的调控政策将加剧快速城镇化地区的房价增长，而人口和经济增长较慢地区则房产严重供过于求，这对调控政策提出了差异化和多元化要求。实际上，2013年中期以来，国家调控政策已经开始朝差异化方向迈进，在2013年国办发17号文出台后，中央政府一直没有出台国字头的房地产调控文件，而城市政府的政策修正措施则不断推出，调控方式也往往多重政策并用，体现多元化的调控方向。不过由于地方政府在房地产领域存在太多的利益诉求，由地方政府主导的房地产调控政策与中央调控目标可能出现明显偏离，因此，预期2014年中央政府将重新主导房地产调控政策。不过具体的调控措施将强化城市分类条件，根据各分类城市标准实施差异化的调控政策，调控措施也更多体现针对不同人群的多元化方向。

2．若干代表性房地产政策展望

结合房地产市场形势和改革大局，2014年一些代表性房地产政策可以预期。

（1）房地产税费改革有望推进。中国当前房地产税费调控具有明显的重交易、轻持有特点，具有浓厚行政特色的费、金占比较高，而发挥市场机制作用的税占比较低。党的十八大以来，深化改革力度不断增大，优化房地产税费的诸多制度障碍正在逐步消除，如不动产登记制度等正在逐步展开，因此，我们预期2014年房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征。同时，一些不利于优化住房资源配置的房产交易税也可能逐步取缔或淡化。

（2）特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续。随着居住城镇化高潮来临，多样化的就业机会和多样化的消费服务，中心城市特别是超大城市对迁移人口尤其城城迁移人口的吸引力大大增强，新移民人口的过度涌入，对中心城市资源环境承载力提出挑战，也更造成城市交通、基础设施、公共服务使用的拥堵、不足、缺乏等，因此对城市人口增长实施适当限制成为必然选择，而住房限购限贷是对居住城镇化的最有效调控。

（3）城市土地供应制度可能有较大调整。城市土地供应制度调整可能在以下三方面展开：其一，新增建设用地审批将更加强调地区差异、城市差异，东部城市特别是特大城市新增建设用地将受严控；其二，城市辖区内农村集体所有的建设用地有望以适当形式转化为城镇建设用地；其三，城镇土地供应中居住用地占比将有所提高。

（4）保障性住房供应有望多元化、常态化。保障性住房作为一项重要的民生措施，在今后相当长时期内将被强化。2014年保障性住房供应政策将在前几年政策实践基础上有所突破，其一，保障性住房供应模式有望进一步多元化，更强调城市之间保障性住房需求的差异，更强调对不同人群差异化的保障性住房需求特征，在保障性住房土地供应、融资支持、分配管理中，将更强调多元化、差异化的设计；其二，保障性住房供应可能在一个相当长时期内常态化，逐渐成为城镇居民基本居住需要的主要住房来源。

（三）2014年房地产市场预测

1．房地产需求

2014年房地产需求仍将保持一定的增长态势，消费性自住购房需求有望继续释放，但投资投机性需求则取决于国内外资本市场趋势和金融政策取向，存在较大的不确定性。

（1）消费性自住住房需求有望继续快速释放。居民收入持续增长，使住房支出占家庭收入和储蓄比重持续下降，既促使无房家庭的基本（首套）住房购置需求增长，也导致居民家庭改善性（二套）住房购置需求大增。同时，与人口迁移相关的一系列制度改革，对居住城镇化的推进，也必将促使各类乡城迁移人口和城城迁移人口对迁入地城镇住房的购置需求。可以预期，在一些能够较好提供多样化服务、多样化就业机会的城镇，随着一系列制度改革落到实处，外来居住迁移人口将快速增长，其住房购置需求也有望快速释放。

（2）投资、投机性房地产需求面临较大不确定性。房地产投资、投机性需求取决于资本市场和宏观经济前景，2014年中国资本市场受国内外金融政策和宏观经济不确定性影响，由资本市场派生的房地产投资、投机性需求也面临不确定性。国家如实施与产业政策相结合的积极金融政策，可能对闲置资本形成有效的分流，减轻投资投机性房地产需求压力。中国国际贸易顺差和主要国家宽松货币政策退出，则可能对人民币汇率形成升值或贬值的相反预期，对国际闲置资本进入国内房地产的投资投机性需求形成相反的拉力。

2．房地产供给

受2012年至2013年上半年房地产投资和新开工面积较为低迷以及2013年房产交易量放大的影响，2014年新增房产供给将相对偏紧，但存量住房供给取决于调控政策走向。

（1）存量供给存在进一步快速释放趋势。一方面，2014年，存量住房供应存在进一步快速释放的潜力。受宏观经济逐渐稳定和改革深化的影响，生产性领域投资机会和资本市场投资渠道增多，一些投机投资性存量住房持有者存在转换资产持有形态寻找新投资机会的冲动，一些城市近几年内房价涨幅数倍，多套住房持有者巨额的财富积累已经形成，其对未来住房市场价格变化风险担忧和获利了结心态增强，再加上中央加大反腐力度，官员财产公开制度实施预期增强，部分多套住房持有官员所持过量住房也可能加速入市。另一方面，实际的存量住房供应取决于调控政策走向。如果继续严格实施20%个人所得税政策，存量住房供应将延续2013年下半年继续萎缩趋势；如果调控政策转向持有环节税政策，则可能促使存量住房供应在中短期内加大释放。

（2）新增供给可能略有下滑或与上年大致持平。由于2012～2013年上半年房地产投资和新开工面积均表现出相对低迷态势，考虑到房地产开发投资建设周期，预期2014年开发企业新增房屋可销售量可能出现相对萎缩（尽管2013年末到2014年初房地产投资、土地购置面积和新开工面积均出现较快增长，但实际形成新增可销售量可能要推至2015年）。同时，由于2013年下半年房价大幅上涨以及由此导致的房产销售量增长，房地产开发企业2013年下半年去库存化明显，因此，预期2014年可供销售的新增房产供给有所下滑，或者与上年持平。

3．房地产行业

2014年房地产行业整体利润率可能呈下滑趋势，行业内竞争将延续2013年的重组格局，行业内市场垄断程度将进一步提升，企业间业绩分化加剧。

（1）房地产行业整体利润率可能呈下滑趋势。相对于2013年，2014年房产供需关系有所缓和，这导致行业利润率可能有所下滑，但由于地区之间房产供需格局差异，房地产行业利润率下滑在地区之间可能具有不同的表现形式。热点城市，由于竞争加剧，从2013年下半年开始地价再次大幅增长，房地产开发成本大幅提升，不少新购地块楼面地价已经超出周边楼盘现有房价，利润空间被土地成本大大挤压；在部分三、四线城市特别是农村腹地的小城镇，房产需求增长乏力，在前些年房地产开发热潮推动下，房产库存累积严重，开发风险剧增。

（2）企业超额赢利将主要取决于其对市场节奏的把握、开发区域的布控和开发经营成本的节约。经过多年调控，我国房地产开发环节规范化程度有较大提高，一级市场土地供应基本上透明化，房地产开发的资本准入和退出管理也更加标准化、科学化，房地产开发的行业利润将逐渐向社会平均利润看齐，行业高利润也将逐渐与行业高风险相匹配。行业内企业超额赢利将主要决定于企业经营成本节约和市场机会把握。特别在城市之间、区域之间房产供需结构分化条件下，房产开发企业开发活动的区域布局、城市布控显得尤为重要，那些以外来就业人口占比较高的东部沿海城市为开发重点的企业赢利优势可能更突出；而那些沉迷于利用地方政府关系低价拿地搞造城运动的企业可能面临更大的赢利风险。

4．房地产交易

2014年房地产市场交易总体呈上升趋势，房价可能保持小幅增长，但城市之间、地区之间市场分化加剧。

（1）全年房产交易将稳中有增，房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控政策力度。

尽管2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，我们判断经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。其原因是：其一，由收入增长和城镇化趋势所推动的消费性购房需求仍将保持旺盛增长态势；其二，受多数大中城市限购限贷政策影响，投资投机性房产需求转向和房产持有退出对房产市场尤其住房市场影响有限；其三，一些媒体提到人民币贬值的汇率因素对房产交易市场的逆转性冲击，不可能长时间的持续，并且即使存在也影响甚微，因为汇率因素导致的房产需求观望预期将在汇率回归正常波动后，重新释放；其四，2013年末至2014年初，出现了一轮土地购置高潮，主要城市“地王”频出，出让地价快速增长，不少出让地块楼面地价超出周边房价，也必将在部分城市引发一轮土地成本推动的房价增长；其五，2013年的房产交易量大增、房价快速增长，大部分龙头开发企业获得了丰厚的销售收入和赢利，使其2014年以价换量去库存化压力并不大。

具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。如果过量住房持有税等持有环节调控政策能及时出台，将对存量住房供应形成释放效应，也对投资投机性需求形成挤压效应，将能大大缓解房产特别是住房供需矛盾，房价涨幅将大大缩小，但由于2010年以来存量二手住房市场经历多次的较高换手交易，存量住房中多套住房持有比重已经有所下降，因此存量住房供应释放对整体市场供需关系的影响不会太大。金融政策特别是国际宽松货币政策退出对房产市场也将具有过量住房持有税类似的影响。

（2）城市间房产交易市场分化将加剧。在一系列与人口迁移相关的制度改革推动下，外来就业人口占比较高的工业化城市以及能够提供多样化就业机会和多样化消费服务的大都市，对乡城迁移和城城迁移人口居住城镇化的吸引力将大大增强，房产特别是住房需求将呈快速增长态势，必将推动这些城市房产特别是住房市场量价齐升。大多数普通城市在经历的2013年较大的成交量释放后，2014年进一步的需求增长有限，其房产成交量和价格将保持相对平稳态势。而一些缺乏产业支撑，又在前期片面进行人为造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强，鬼城、死城数量也将会在一定程度上增加。

五 政策建议

（一）探索建立房地产市场稳定健康发展的长效机制

房地产调控的实践证明，政策具有滞后效应，急于求成容易导致政策随市场波动调整，使调控效果逐步减弱。短期政策频繁出台，容易造成市场预期不明，关联产业不能稳定发展，影响实体经济。因此，在完成住房信息联网、不动产登记等基础工作的基础上，需要建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

长效机制是长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系。其主要目标应该是：通过市场机制和政府调控的和谐调节，高效、公平、合理地配置房地产资源，实现住有所居，使房地产市场稳定健康发展。建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，主要从以下方面入手。

首先，充分发挥市场机制的调节作用。在分清市场和政府功能、作用和责任的基础上，充分发挥价格机制、供求机制、竞争机制等市场自身拥有的长效机制的调节作用，促进房地产资源高效配置。

其次，建立维护良好市场环境的制度体系。良好的市场环境，使价格、供求、竞争机制能够充分、正确、真实地发挥作用，防止市场机制扭曲并发出误导性信号。重点是建立遏制市场投机和炒作的制度（如征收利得税、持有环节税等制度），使市场价格机制真正发挥作用；建立预防和破除市场垄断的制度，维护市场竞争机制正常运行；建立规范的引导、制约制度，使供求基本平衡、房地产空间布局科学合理。

再次，建立住房保障的制度体系。建立保障性住房建设、分配、管理的系列制度，包括保障性住房的种类套型、资金筹集、土地供给、开发建设、建设标准、建后管理、准入门槛、退出办法等规章和制度，多元化供给保障性住房。帮助无力或暂时无力通过市场购房家庭实现住有所居，为市场调节占据主导提供条件。

最后，建立规范的政府调控制度体系。市场部分占据房地产的主体，为预防和抑制房地产市场泡沫、宏观经济过热或过冷，政府仍需对房地产市场进行调控，但需要法制化、市场化、科学化。逐步建立房地产调控政策提出、讨论、形成、公布、实施等的行政法规，依法进行调控；建立金融、信贷、税收、利率等市场化调控的制度，实行市场化调控；调控的目的、政策措施的选择和实施力度、造成的各种影响等要科学论证，具有前瞻性，做到科学调控。

具有长效机制的政策和制度不能原则化，需要细化、明确，具有可操作性，才能落到实处。长效机制不是一劳永逸、一成不变的，它必须随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。

房地产市场的稳定健康发展受到众多因素的影响，除直接影响房地产市场的体制机制外，其他行业或领域的政策制度如产业政策、社会闲置资本投资政策等的制定，也应考虑房地产市场的稳定健康发展。

（二）实行差别化的房地产调控政策

我国房地产基础信息系统、法规制度等尚不完善，建立房地产市场稳定健康发展的长效机制难以一蹴而就，需要逐步完善形成，即使建立了长效机制，因市场的复杂性和调节失灵，仍需要有政府调控。但是，我国房地产市场化至今已十多年，住房严重短缺的局面已经得到根本性改观，与过去的十几年相比，房地产市场已经发生较大变化，各类城市房地产市场主要指标上下浮动基本同向变化的态势开始不复存在，一、二、三、四线城市各具特点，出现明显分化。目前，一线城市和部分二线城市供求失衡，房价上涨压力依然较大，少数三、四线城市住宅市场出现下行，过去全国“一刀切”的调控政策已不适应日趋复杂的房地产市场，针对不同城市房地产市场的差异，实行差别化的调控政策势在必行。对不同区域、不同类型、不同规模的城市因地制宜地采取不同措施分类指导才能使政策更具有针对性，使调控更加有的放矢、“对症下药”，这样调控才能取得更好的效果。

所谓差别化调控，首先是调控对象的差别化。搞清不同城市市场的差别是差别化调控的基础，为此需要认真分析不同城市市场的现状、趋势等基本特征的差别，再对不同城市进行分类，其分类不必拘泥于所谓一、二、三、四线城市，根据反映市场状况的重要指标分类会更有意义。其次是调控方向的差别化。在对城市分类的基础上，针对不同市场类型提出不同的调控方向。如对房价涨幅过大、涨速过快的城市，其调控方向应是遏制房价；而对房价下跌的城市，其调控方向自然不同。再次是调控目标的差别化。即使同一类城市，因其区位、经济发展水平、对人口或劳动力吸引力等的不同，调控方向相同但调控目标也应不同。如对房价上涨的城市，其涨幅、涨速、支撑涨价的基础等也会有差异，调控目标的设定也应有差别。又次是调控措施的差别化。调控对象、方向、目标的差异，自然需要调控措施的差别化。如对房地产过热的城市，需要稳定市场预期，增加土地和保障房供给以缓解供求矛盾；对房价泡沫行将破裂的城市，则应采取柔性微调措施，消化存量，减缓或停止土地供应，控制新开发总量，促进市场“软着陆”。最后是调控时机的差别化。调控政策的出台时机也应根据各城市市场的差异，综合分析、相机抉择。差别化调控政策仍宜由国务院或其主管部门制定。

（三）制定和完善激励腾退农村闲置废弃建设用地政策

由于缺乏完善的激励闲置、废弃建设用地（如废弃闲置宅基地、工矿用地）腾退的法规、政策、措施和流转市场，农村集体和进城农民没有腾退闲置、废弃建设用地的积极性，导致农村部分建设用地长期闲置、废弃，由此造成农村建设用地浪费严重。尽管对此已有一些探索，但尚未形成规范、完善的政策，需要进行探索并尽快形成政策，盘活农村集体建设用地，将低效、闲置的集体建设用地统一服务于城乡建设，促进城乡建设用地市场并轨。

开展农村建设用地流转的资源调查，摸清农村各类建设用地数量、使用权、分布等基本信息，在建设用地使用权的确权、登记、颁证工作基础上，探索激励农村闲置废弃建设用地腾退机制，促进城乡建设用地统一市场的建立。一是探索建立城乡统一的土地交易市场和交易平台。提供土地交易场所，发布资源及交易信息，组织交易，为交易服务。逐步实现申请、竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等全流程在线交易。二是探索制定流转土地的产权主体、权力和利益边界的法规。还原农民或农村集体作为建设用地使用权者的地位和应得的权利，明确其在建设用地流转中的主体地位，增强他们讨价还价的能力。三是探索农村宅基地在农户间的流转。应允许农村宅基地向符合宅基地申报条件的农户以市场化形式有偿有序流转，明确流转的地域范围，完善相关政策法规。四是探索建立农村集体建设用地及其指标的储备制度和建设用地指标异地交易制度。设立农村集体建设用地储备机构，通过市场化手段，直接收购退出的建设用地及进城农民退出的房屋，建立建设用地指标异地交易制度，农民或专门机构将闲置宅基地和拥有使用权的其他建设用地复垦转换为耕地，取得建设用地指标流转的权利，在交易市场上进行异地交易，其中宅基地交易收益，大部分或全部归农民家庭所有。五是探索农村宅基地及其住宅置换城市商品房制度。比如，进城农民退出原农村宅基地、住房后，在城市可购买政策性住房或享受购房补贴等，在激励农民腾退闲置宅基地的同时，促进农民工市民化。六是探索建立城乡一体的住房市场。完善农房交易税费，建立农村住房保障制度，建立城乡一体的房屋产权管理制度。

农村建设用地流转、城乡建设用地市场一体化等的实施，必须符合城乡规划、土地利用总体规划，纳入城乡增减挂钩，必须尊重农民意愿，严防炒作农村集体建设用地流转和资本借机圈地，严防违背农民和农村集体意愿的“被流转”，切实保障农民收益。

（四）多元化解决进城农业转移人口的住房

实现进城农民的市民化，使其住有所居是基础，只有“安居”才能“乐业”，只有安居才能使进城农民有归属感，真正在城市扎根，融入城市社会。但是，绝大多数进城农民的收入水平不高，没有能力购买商品房，各级政府也缺乏财力在短期内解决所有进城农民的住房问题，解决这些人的住房并非易事，进城农民的住房需要多元化、逐步解决。

一是建立进城农民购房的支持制度。探索农村住房商品化、资产化和市场化制度，对农村住房进行产权登记，建设农村住房产权交易市场，允许农村住房产权在农民间流转，缓解农民进城购房的资金压力。推进落实农民工住房公积金制度，因地制宜逐步完善农民工公积金政策，强化企业责任。对腾退农村宅基地和其他建设用地的进城农民给予购房首付比例、贷款额度、利率等金融支持以及购买政策性住房等方面的支持。督促各级地方政府落实中央“建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制”，引导进城农民统筹其在城乡的住房投资与消费决策。

二是推进完善和真正落实涵盖农民工的城镇住房保障体系。将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工纳入城镇住房保障体系，废除一些城市将农民工纳入城镇住房保障体系的过多限制条件和过高门槛，真正落实将进城农民工纳入各类住房保障的制度。形成“由租到售”的梯度住房消费，让进城农民工实现梯次消费的多样化选择。

三是建立进城农民工租赁房市场。探索现阶段将农民出租屋纳入保障性住房体系，规范农民工住房租赁市场。允许城乡接合部、城中村的农民和集体组织利用集体建设用地建设出租屋，为出租屋建设做好相关服务和支持，改善农民工集中租住区居住环境，缓解城市政府建设保障房的资金压力。

四是探索建立农民工公共租赁房制度。在工业园区、产业聚集区等农民工较集中的区域建设农民工经济租用房，鼓励企业、社会机构和集体将闲置房等改建或投资建设成适合农民工居住的租赁房。