B II 土地篇 Land

B.2 2013年全国城市地价动态监测报告中国土地勘测规划院全国城市地价动态监测组

摘要：

2013年，在我国宏观经济运行整体平稳、固定资产投资较快增长、货币信贷平稳增长的背景下，全国房地产开发投资、商品房销售面积和商品房销售额均有较快增长，增速分别为19.8%、17.3%和26.3%，全国主要城市地价同比增长率止跌回升，平均增长7.02%，较上年提高了4.41个百分点。全国各用途地价逐季增长，东、中、西部地区各用途地价增长率均大幅提高，中部地区各用途地价增长率高于西部地区。全国主要监测城市住宅地价同比上涨城市较上年增加25个，最大增幅为37.98%。

全国平均地价占房价比略有上升，各重点监测城市住宅用地地价房价比存在较大差异；国内生产总值、固定资产投资、城镇居民家庭人均可支配收入增速均高于地价增长率。2014年，宏观经济的良好预期、不断完善的保障房政策和房地产市场调控长效机制的探索，将有利于促进城市土地市场平稳运行；“以人为本”的新型城镇化导向将有利于促进不同类型城市土地市场协调发展；货币流动性变化和差别化信贷政策仍将直接影响房地产市场的投机投资性需求；不动产统一登记制度和房产税试点扩围将影响房地产市场预期，有利于土地市场的长期稳定发展。

关键词：

城市地价 地价房价比 动态监测

一 全国主要监测城市地价状况分析

（一）地价水平值分析

1．各用途地价水平值提升较大，重点监测城市地价水平高于主要监测城市

2013年，全国主要监测城市综合地价水平值为3349元/平方米，比上年提高220元/平方米。各用途地价水平值均有较大提升，商服用地价格最高，为6306元/平方米；其次是住宅用地，为5033元/平方米；工业用地价格最低，为700元/平方米。其中商服地价与上年相比提高最多，增量达463元/平方米。

全国重点监测城市综合地价水平值为4735元/平方米，其中，商服用地价格为8157元/平方米，住宅用地价格为7052元/平方米，工业用地价格为889元/平方米（见图1）。各用途地价均高于主要检测城市水平。

2．除工业用地外，重点监测城市其他各用途地价水平呈东高、西次、中低格局

东部地区各用途地价水平值最高，商服、住宅和工业用地价格分别达到15496元/平方米、11706元/平方米和1095元/平方米；中、西部地区各用途地价水平值均低于重点监测城市平均地价水平值，且远低于东部地区平均水平（见图2）。

3．长江三角洲、珠江三角洲和除工业用地外的环渤海地区其他用途地价水平值均高于全国主要监测城市平均水平，其中珠江三角洲商服地价水平仍最为突出

全国主要监测城市中，除环渤海地区工业地价低于全国主要监测城市地价水平外，长江三角洲、珠江三角洲各用途地价水平值，以及环渤海地区其他用途地价水平值均高于全国平均水平。其中珠江三角洲的商服、住宅和工业地价在三大重点区域中均处最高，分别为17214元/平方米、8633元/平方米和906元/平方米；长江三角洲次之，分别为8817元/平方米、8054元/平方米和884元/平方米；环渤海地区最低，分别为6582元/平方米、5639元/平方米和699元/平方米。自2008年以来，珠江三角洲商服地价在三大重点区域中一直处于最高水平，2013年达到17214元/平方米，是全国主要监测城市平均水平的2.7倍（见图3）。

（二）地价增长率分析

1．全国主要监测城市各用途地价增长率涨幅较大，且高于2009年水平

2013年，全国主要监测城市各用途地价增长率均有所提升，增速均高于2009年水平。综合、商服和住宅地价增长较快，增速分别为7.02%、7.93%和8.95%，与2012年相比，分别提高了4.41、4.59和6.69个百分点；工业地价低速增长，增速为4.45%，提高1.75个百分点（见图4）。

2．全国主要监测城市各用途地价逐季增长，综合地价与住宅地价各季度环比增速逐季微幅上扬，第二和第四季度商服地价环比增速放缓，第三季度工业地价环比增速放缓

2013年，全国主要监测城市综合地价各季度环比增长率分别为1.47%、1.62%、1.85%和2.06%，住宅地价各季度环比增长率分别为1.77%、2.06%、2.32%和2.64%，均呈现逐季增长态势；商服地价各季度环比增长率分别为2.07%、1.34%、2.60%和2.29%，除第二季度增速较低外，其他三季度均保持较快增长；工业地价各季度环比增长率分别为0.86%、1.25%、0.98%和1.32%，基本维持在平稳运行水平（见图5）。

3．全国重点监测城市中，综合地价同比增速和环比增速均保持持续上扬态势

2013年，全国重点监测城市综合地价各季度同比增长率分别为4.92%、6.32%、7.66%和8.9%；各季度环比增速保持微幅上扬，与主要监测城市变化规律一致，环比增长率分别为1.75%、2.00%、2.27%和2.87%（见图6）。

4．与2012年相比，东、中、西部地区各用途地价增长率均大幅提高，东部地区住宅地价和工业地价增长率最高，中部地区商服地价增长率最高

重点监测城市中，东部地区住宅地价增长率最高，为13.23%；中部地区次之，为11.73%；西部地区最低，为6.86%。商服地价增长率从高到低依次为中部、东部、西部，分别为11.95%、8.51%、7.64%。工业地价增长率呈东高、中次、西低布局，分别为7.40%、4.35%和2.88%（见图7）。

从增长幅度看，2013年东、中、西部地区各用途地价增长率的增长幅度均有较大提升，尤其是东部地区和中部地区。东部地区的商服和住宅地价增长率较2012年分别提高了5.77和10.12个百分点；中部地区的商服和住宅地价增长率较2012年分别提高了7.35、7.54个百分点（见表1）。

5．三大重点区域各用途地价增长率均有所提升，珠江三角洲地区各用途地价增长率均为最高且涨幅最大，长江三角洲地区除商服地价增长率低于环渤海地区外，住宅和工业地价增长率均高于环渤海地区

2013年，三大重点区域各用途地价增长率较2012年均有所提升。综合地价增长率从高到低依次为珠江三角洲地区、长江三角洲地区和环渤海地区，分别为12.75%、5.14%和4.66%；此外，珠江三角洲地区的商服、住宅和工业地价增长率也都高于其他两个区域；长江三角洲地区除商服地价增长率低于环渤海地区外，住宅和工业地价增长率均高于环渤海地区（见图8）。

从增长幅度看，除长江三角洲地区工业地价增长率略微下降0.31个百分点外，其他地区各用途地价增长率均有不同程度提升，其中珠江三角洲住宅地价增长率的上涨幅度最大，为15.4个百分点（见表2）。

6．全国主要监测城市住宅地价同比上涨城市个数与上年相比有所增加，温州市住宅地价跌幅仍居首位

2013年，全国主要监测城市中，住宅地价同比上涨城市由2012年的74个增加至99个，其中太原市同比增幅最大，达到37.98%，这与当地政府积极开展大规模城市建设和旧城改造有关。此外，南昌市、深圳市、广州市的住宅地价同比增幅也均超过了20%。住宅地价持平的城市为大同市；住宅地价增长率在［0, 5%）的城市个数最多，为45个；其次是增长率处于［5%, 10%）和［10%, 15%）的城市，个数分别为31个和18个；增长率为负的城市仅有5个，比上年少了22个，温州市住宅地价跌幅仍居首位，但已由2012年的跌11.82%减少至跌1.76%（见图9）。

（三）地价指数分析

1．全国重点监测城市各用途地价指数继续攀升，住宅地价指数高于商服、综合和工业地价指数

2013年，全国重点监测城市地价指数持续攀升，各用途地价指数均为历史最高，综合、商服、住宅、工业地价指数分别为218、230、257和173。从历年变化看，2004年以前，商服、住宅和工业用地地价指数相差不大，从2004年开始，商服和住宅用地地价指数逐渐高于工业用地地价指数，从2006年开始，住宅用地地价指数增速明显快于商服用地（见图10）。

2．三大重点区域地价指数连续增长，金融危机后环渤海地区综合地价指数持续高于其他两个重点区域

2013年，环渤海地区综合地价指数最高，达到238，其商服、住宅、工业地价指数分别为229、273、207；其次是长江三角洲，综合地价指数达到222，其商服、住宅、工业地价指数分别为267、271、151；珠江三角洲综合地价指数最低，为217，其商服、住宅、工业地价指数分别为240、256、192。长江三角洲和环渤海地区综合地价指数略高于重点监测城市，珠江三角洲地区综合地价指数低于重点监测城市平均水平（见图11）。

3．多数重点城市住宅地价指数超过200，宁波市住宅用地地价指数最高

2013年，全国35个重点监测城市的住宅用地地价指数均较2012年有所升高，尤其是广州、太原、深圳、宁波4个城市，同比增长点数均超过40，分别为53、63、74和88个点数；住宅用地地价指数超过200的有32个城市，在300～500之间的有7个城市，其中宁波市住宅用地地价指数最高，为724，较基期2000年增加了6.24倍（图12）。

二 地价与房地产市场关系分析

（一）地价占房价比例略有上升，各重点监测城市住宅用地地价房价比差异较大

2013年，35个重点监测城市住宅用地地价房价比的中位数为33.36%，较2012年的29.83%提高了3.53个百分点。其中，厦门市、宁波市、福州市、南京市、上海市、杭州市、昆明市、深圳市、天津市的住宅地价房价比值超过40%。而兰州市、呼和浩特市、海口市、重庆市、西宁市、太原市、乌鲁木齐市、南宁市、哈尔滨市的住宅地价房价比则低于25%。最高值为厦门市的70.19%，最低值为哈尔滨市的15.70%（见图13）。

（二）房地产开发投资增长率小幅提升，与综合地价增速呈现较强的一致性，但后者变动幅度小于前者

2013年，全国房地产开发投资总额为86013亿元，同比增长19.8%，较上年提高了3.6个百分点。2013年，全国主要监测城市综合地价增长率为7.02%，增速较上年提高了4.41个百分点。2008～2013年，全国房地产开发投资总额和综合地价均保持持续上涨趋势，前者增速高于后者。从两者的增长率变动情况来看，2010～2013年两者变动趋势完全一致，但后者变动幅度小于前者（见图14）。

三 地价变化与社会经济发展关系分析

（一）2013年全国综合地价增长率稍低于国内生产总值增长率

根据国家统计局发布的2013年经济运行数据，2013年，全年国内生产总值为568845亿元，较上年增长7.7%，增速与上年基本持平。稳定的经济增长预期对2013年的地价增长产生一定影响，2013年，综合地价增长率为7.02%，与上年相比有较大提高，二者之间差距大幅缩小（见图15）。

（二）受经济结构调整影响，固定资产投资增速继续放缓，但增速仍高于同期地价增速

2013年，全国城镇固定资产投资436528亿元，同比名义增长19.6%，高于同期综合地价增长率12.58个百分点。固定资产投资增速继续放缓，对今后进一步抑制土地开发投资投机性需求应产生积极作用（见图16）。

（三）城镇居民家庭人均可支配收入增长率均高于同期综合地价增长率

2013年，全国城镇居民家庭名义人均可支配收入比上年增长9.7%，连续4年保持9%以上的高位增长。2013年，可支配收入增长率较上年略有下降，但仍高于综合地价增长率。综合来看，2008～2013年城镇人均可支配收入基本维持快速增长态势，且增速始终高于同期综合地价增速（见图17）。

四 影响地价变化的主要因素分析

（一）宏观经济的稳定增长为地价上涨提供了内在支撑

2013年，我国经济平稳增长，世界经济继续缓慢复苏，发达经济体的经济活性逐步增强，增长稳定。在此背景下，我国国内生产总值同比增长7.7%，增速与上年基本持平，投资、消费和出口均保持温和扩张态势，居民消费价格比上年上涨2.6%，全年物价涨幅远低于3.5%的调控目标，通胀水平温和可控。总体来看，2013年，宏观经济运行较为平稳，稳中有进。宏观经济的稳定增长为地价上涨提供了内在支撑，一至四季度全国主要监测城市平均综合地价持续上涨，环比增速分别为1.47%、1.62%、1.85%和2.06%，全年增长7.02%，较2012年提高了4.41个百分点，涨幅较大。

（二）房地产价格的上涨预期及市场相对充足的资金供给，为地价持续上涨提供了空间

2013年，我国继续实施稳健的货币政策，年末广义货币（M2）余额110.65万亿元，同比增长13.6%，比上年末低0.2个百分点，增速虽有所回落，但仍比GDP增长率高5.9个百分点，继续保持适度增长的态势。全年社会融资规模17.29万亿元，比上年多1.53万亿元，为年度历史最高水平，货币流动性总体相对充足。从房地产市场来看，2013年，商品房销售呈现“量价齐涨”态势，全国商品房销售面积增长17.3%，商品房销售额增长26.3%，分别较2012年提高15.5和16.3个百分点，其中上半年商品房销售额累计增长率更是达到43.2%。从9月起，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格连续四个月同比上涨超20%。据国家统计局数据，2013年，房地产开发投资逐月累计同比增速由上年普遍低于20%回升至20%以上，结束了近两年增速下行的趋势，其中住宅开发投资增长幅度较大，由2012年11%左右的增长率上升至20%左右（见图18）。因此，房地产价格的上涨预期以及相对充足的资金进一步带动了土地市场的升温，为地价持续上涨提供了空间。

（三）国家持续加大房地产用地供应力度，部分地方债务压力较大，城市土地市场供需两旺

国家为稳定房地产市场，从年初的“国五条”开始，就明确要求增加普通商品住房及用地供应，特别是对住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。在这一背景下，全年主要监测城市房地产开发用地供应总量10.03万公顷，住宅用地供应量大幅增加，全年供地总量约7.02万公顷，同比增加32.71%。另据审计署2013年12月30日全国政府性债务审计结果公告，地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。截至2012年底，全国11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额为34865.24亿元，占省、市、县三级政府负有偿还责任债务余额93624.66亿元的37.23%。地方政府性债务对土地出让收入依赖程度的提高无疑会助推地方政府加大土地供应力度。2013年，全国105个主要监测城市建设用地供应总量同比增长12.34%，较上年提高了17.45个百分点，其中房地产开发用地供应量显著增加，较上年提高了47.15个百分点，土地市场供需两旺的局面使得各类用地供应量价齐升。

五 2014年全国城市地价变化趋势分析

（一）宏观经济平稳运行，住房保障政策不断完善，房地产市场调控长效机制的探索和逐步建立，将有利于城市土地市场的平稳运行

据国际货币基金组织（IMF）估计，2014年世界经济将增长3.6%，好于2013年。2013年12月中央经济工作会议指出，2014年要继续坚持“稳中求进”的工作总基调，把改革贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，加快经济结构调整优化，促进经济持续健康发展。会议同时提出了探索中国特色的住房模式，特别是加大保障性住房建设，要求“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。习近平同志在中共中央政治局第十次集体学习时也强调：“要加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，千方百计增加住房供应”。由此可以看出，保障性住房政策将得到进一步重视和完善，政府也将更加注重房地产市场调控长效机制的探索，即重点研究在推进新型城镇化的背景下，如何加强不动产统一登记、房地产税收、差别化信贷等手段，并通过保障房建设调整供需结构，有效平衡经济增长与抑制投资投机。综合来看，宏观经济的平稳运行，住房保障政策的不断完善，房地产市场调控长效机制的建立健全等，均将进一步影响土地市场的预期，有利于促进城市土地市场的平稳运行。

（二）新型城镇化导向将有利于促进全国不同类型城市土地市场协调发展

2013年12月举行的中央城镇化工作会议强调，“要以人为本，推进以人为核心的城镇化”，会议提出“推进农业转移人口市民化，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。各地方政府也在积极落实新型城镇化路径，尤其是北京、上海等特大城市明确提出“控制人口规模”，陕西提出“要全面开放县城和建制镇户籍限制，有序放开地级市城区落户限制，合理确定西安城区落户条件”；福建省提出“将有序推进农业转移人口市民化。实施居住证制度，实行差别化落户政策，引导和鼓励农业转移人口优先向中小城市和建制镇转移”。城市人口规模的合理控制将在一定程度影响其城市土地和房地产需求，从而促进全国不同类型城市土地市场的协调发展。

（三）稳定货币投放政策和差别化信贷政策的持续实施将有利于抑制房地产市场的投机投资性需求，加之2013年房地产企业土地储备的增大，预计2014年土地市场将有所降温，地价增速将放缓

货币政策方面，2013年12月31日，央行表示2014年将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构。而在2013年年中、年末两度发生“钱荒”以及美国启动退出量化宽松政策的大背景下，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境或将不再宽松。同时，2014年央行将继续落实差别化住房信贷政策，加大对棚户区改造等保障性安居工程的金融支持。货币流动性变化和差别化信贷政策的持续将有利于抑制房地产市场的投机投资性需求。此外，据国家统计局数据，2013年，房地产开发企业土地购置面积为38814万平方米，比上年增长8.8%，比2012年提高了28.3个百分点，房地产企业土地储备增长较大。综合以上因素，预计2014年土地市场将有所降温，地价增速将放缓。

（四）不动产统一登记制度和房产税试点扩围将影响房地产市场预期，有利于土地市场的长期稳定发展

2013年2月28日，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》的通知，要求出台并实施不动产统一登记制度，并提出在2014年6月底前出台不动产登记条例。11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，指出整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。而在2013年5月24日，国务院批准发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出扩大个人住房房产税改革试点范围。不动产统一登记和房产税改革试点扩围的逐步落实，对房地产市场预期将会产生一定的抑制作用，有利于促进土地市场的长期稳定发展。