第一章 民事领域

一、买房中的法律问题

案例

2015年8月15日，李雷与韩梅梅签订合同约定李将名下房产以120万元的低价转让给韩，韩应在签订合同后10天内付清房款，之后10天内双方去办理房屋过户手续。韩依照约定于8月20日交付了房款，但由于要临时出差，推迟了过户。

8月28日，李与林涛在聊天中得知林打算买房子，于是表示愿意以150万元的价格将房产转让，林欣然同意，并于次日和李签了合同，同时交付了房款。8月30日，林与李一同去房屋管理中心办理了过户手续。

9月3日，韩出差回来收到李的电话，李表示房屋不再出售，欲退还韩120万元购房款，并补偿韩5万元损失费。韩表示拒绝，起诉李要求继续履行合同。

买房是老百姓生活中的一件大事，如此大额的交易一定要慎之又慎。那么都有哪些注意事项呢？本计将从法律角度为购房者提供一些建议。

核实卖家身份，防止上当受骗

在二手房买卖中，可能会出现“假卖家”的情况。一些不正规的中介机构为了追求利益，把关不严导致买家被骗的情况时有发生；而不通过中介，买家卖家直接交易的情况下，买家懵懵懂懂更容易遭到欺骗。

“假卖家”常见情况是“真房主”的租客，借着租房的便利，制造假房产证，冒充房主，要求买房人在过户之前交全部或部分房款，或者交高额定金或预付款，然后卷款跑路。“假卖家”骗购房款的行为构成诈骗，是犯罪行为，买家可以报警求助。但是被骗的钱能不能追回来就不一定了。如果抓不到骗子，或者骗子把钱挥霍掉了，买家的钱可能就“打了水漂”。如果中介公司没有尽到审查义务，应对买家进行赔偿，但是基本不可能全额赔偿，买家还是会遭受很大损失。

所以买房子一定要核实卖家身份，查看房产证、身份证原件，并到房管部门查询核实。如果卖家与登记的房屋所有权人身份不符，或者该房产还登记有其他共有人，则一定要与登记的所有权人或其他共有人取得联系，要求其作出书面的同意转让说明。

另外，在房产过户之前不要轻易把全部房款直接交给卖家。可以选择第三方资金监管机构，将购房款打入指定账号，待过户之后再由监管机构将房款支付给卖家。

警惕一房二卖，尽早过户

有的卖家不讲诚信，只顾追求利益最大化，不惜一房二卖，甚至一房多卖，将房产过户给出价最高的买家。已经选好了的房子就这么没了，对辛苦选择房源的买家来说当然是件很令人气愤的事。为了避免出现这类情况，要提醒大家，签好合同后尽快过户。

在我国，房子是谁的，不看买卖合同，而是看房管部门的登记情况——登记在谁名下，房子就是谁的。也就是说，即使买家和卖家已经签了房屋买卖合同，买家也交了钱，只要没过户，房子就还是卖家的。此时如果卖家把房子卖给第三人，其卖房的行为依然有效；如果卖家把房子过户给第三人，房子就变成第三人的了。买家此时已经拿不到房子了（因为已经属于第三人了），但是合同依然有效，买家可以拿着合同追究卖房人的违约责任。

我们来看开篇案例。李与韩签订的买卖合同有效。虽韩已经全额付款，但由于没有过户，所以房子依然属于李。李作为所有权人又将房子卖给林，行为有效。双方过户，则房子所有权已经转移给林。此时韩已经无法主张过户，而只能要求李承担违约责任。具体李应该承担多大的违约责任，要看李、韩的买卖合同中是如何规定的。如果没有规定，法院会根据韩的损失来确定具体赔偿数额。

所以，签了买卖合同并不意味着就能拿到房子。房屋所有权只有登记过户才能转移。买房者签下中意的房子（尤其是价低的好房子）后应尽早去过户，防止卖家反悔。

买卖不破租赁，房有租客要注意

如果卖家的房子里有租客，那么在买房时一定要与卖家和租客进行协商。明确以下问题：

1．租客是否放弃优先购买权。法律规定了租客对已承租房屋在同等条件下具有优先购买权，为了避免麻烦，买家应该要求租客出具一份放弃优先购买权的书面声明。

2．租客是否要求继续租用房屋。法律规定了“买卖不破租赁”原则，即是说房屋的所有权转移，不影响既有的租赁关系，新房东继承老房东在租赁合同中的权利义务。所以新房东不能贸然“逐客”，如果想收回房子，只能与租客协商。租客如果不同意搬离，新房东只能继续放租至期满，或者承担违约责任。所以买家应该提前询问租客意见，据此和卖家协商由谁来负担解除租赁合同带来的经济损失。

房屋买卖合同中的法律问题

房屋买卖合同无疑是房屋买卖中最重要的部分，是买卖双方权利义务的依据。在签订合同以前，以及签订的过程中要注意以下问题：

1．关于“定金”的约定。在正式签订房屋买卖合同之前，卖家经常会要求购房者交一部分“定金”。这里要提醒大家，法律上有一个“定金罚则”，即买家交了定金以后，如果是买家原因取消交易，那么定金不退还；如果是卖家原因取消交易，则卖家双倍返还定金。所以，在没有确定购买房屋时，不要轻易交“定金”，否则可能十分被动。

如果确有购房意向，可以约定先交一部分“意向金”“预付款”“押金”等，并约定如果双方不能协商一致形成买卖合同，卖家应予以返还。当然，即使双方没有约定如果不能形成合同应当返还，由于“意向金”“预付款”“押金”等并没有“定金”的性质，购房者也有权要求返还。

2．明确合同的相对方，也就是和谁签合同。如果是一手房，那么合同的相对方是开发商；如果是二手房，那么合同的相对方是房屋的所有权人（或所有权人授权的人）。不要和中介签买卖合同，中介只是起到平台作用的服务机构，并没有权利替代房主签订买卖合同。中介为了促成合同可能会承诺一些“诱人”的条件，购房者一定要注意，中介的承诺不代表卖家的承诺，一切权利义务以自己和卖家签订的买卖合同为准。

3．签订补充合同，或备注好补充性条款。开发商销售楼盘基本都会提供格式合同（事先准备好可重复使用的已经拟好双方权利义务条款的买卖合同），但购房者可以提议签订补充合同，或在格式合同中增加补充性条款。补充合同或补充性条款的内容目的，就是将开发商对购房者的一些口头承诺固定下来，使其具有法律约束力。

比如开发商为了销售楼盘都会打出广告宣传，宣传资料中会对楼盘的情况进行介绍，包括房屋信息以及配套设施设计等。有的开发商将期房进行预售之后，并不遵守原宣传资料中的承诺，而是为了追逐利益最大化进行不利于购房者的改动（比如将许诺建立游泳池、健身房、绿化带的公共部分改建成停车场以售卖车位）。为了避免这类情况，购房者可以将开发商在宣传资料中的承诺写入补充合同或补充性条款，并规定开发商如果不履行承诺要承担什么违约责任。

再如开发商向购房者承诺购房赠送精装修，那么购房者就要和开发商明确“精装修”包括哪些具体内容，以及“精装”的标准是什么、“装修”的用料及品牌如何选择等。将双方达成的协议通过补充合同或补充性条款予以固定，可以避免笼统的承诺导致日后出现扯皮现象。

总之，合同条款越详尽、细化，日后双方出现争议纠纷的可能性就越小。开发商为了规避违约责任，其提供的格式合同往往故意将条款写得很笼统、概括，十分不利于购房者日后维权。而补充合同或补充性条款可以很好地解决这一问题。

4．约定违约责任。违约责任对买卖双方都是一个保障，一方面通过增加违约成本，可以避免任何一方随意违约；另一方面一旦出现违约可以直接按照约定处理，快速定纷止争。建议在合同中明确约定违约金数额或违约金计算方式。

关于“退房”

在一手房买卖中，法律规定了开发商延迟交付房屋、售房证件不齐全、擅自变更设计、房屋原因导致买家无法办理公积金贷款、房屋无法取得产权证、房屋面积误差超过3%、房屋质量不合格或严重影响使用、开发商故意隐瞒房屋已被抵押或已出售给第三人等情况时，购房者有权要求退房，并要求开发商承担责任。

在二手房买卖中，法律没有直接规定。但双方可以在合同中进行约定可退房的情形以及相关责任。

年律师说法

公民维权第1计

1．选择正规的中介机构，但也不能完全依赖中介。对于房产信息、产权人身份信息等一定要亲自确认。由于复印件容易伪造，所以应要求卖家提供房产证、身份证原件进行核查比对。不要怕麻烦，要去房管部门核实房屋产权信息。

2．不要因为贪便宜而轻易购买明显低于市场价的房产。一方面有可能遭到诈骗；另一方面在卖家系无权处分的情况下，买家无法取得房产。（房管部门登记的房屋所有权人并不是真正的所有权人，“假所有权人”把并不属于自己的房屋卖给买家并过了户。如果买家不知情又支付了合理对价，就叫作“善意第三人”，可以取得房产的所有权。而“真所有权人”无法追回自己的房产，只能找“假所有权人”赔偿损失。但如果买家支付的房价显著低于市场价，则推定买家知情，“真所有权人”可以要求买家返还房产。）

3．在购买期房时，由于房屋尚未建好不能登记，为了防止开发商“一房二卖”，应到房管部门进行“预告登记”。预告登记以后，未经登记的权利人同意，开发商无权将该房屋卖给他人，或抵押给他人等。

但是一旦房屋建成后可以登记了，购房者就应该尽快去办理登记手续。因为从可以办理之日起3个月还未办理登记的，预告登记就失效了。

4．在购买一手房时，要查验开发商“五证”原件，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。“五证”不齐的楼盘可能面临无法办理贷款、无法办理产权证等后果，给购房者带来重大损失。

5．如果遭遇“被违约”，应搜集证据证明自己受到的实际损失。违约金和赔偿金一般情况是不能同时适用的，但若对方违约给自己造成的实际损失大于违约金，可以起诉要求按实际损失赔偿。