二、租房中的法律问题

案例

李雷为了儿子李明上学方便，想在李明学校附近租房，但是没有找到合适的房源。后李雷得到消息，得知韩梅梅有一套两层的复式小户型打算放租，于是找到韩。韩以房子尚未装修好为由拒绝。李发现，韩所谓的“没装修好”是指该复式房里的楼梯尚未安装护栏和扶手。李认为这并不影响居住，于是表示愿意租下该房，在上下楼时会注意安全。于是韩将房屋租给李。

两个月后，李在下楼梯时不小心摔倒，由于没有楼梯护栏，直接从楼梯侧面跌落，造成左腿小腿骨折。李以韩出租的房屋有安全隐患为由，要求韩支付部分医药费。韩拒绝，李将韩诉至法院。

法院判决韩支付李50%医药费。

随着房价飞涨，租房成为越来越多人的选择。但是，租房中有很多法律问题，并不是每一个租客都清楚。其实，在租房前、承租中甚至解除租约之后，租客和房主都有可能出现法律纠纷，给双方带来困扰。为了避免麻烦，就要防患未然。本计要讲的就是租房中常见的各种法律问题，希望大家在了解以后可以做好自我保护。

承租前应注意核实房源

1．核实“房东”身份，确认“房东”有权出租该房产。

查看房产证，如果“房东”是所有权人，且房屋没有被抵押，那么安全性较高。

如果房屋上有抵押，要向“房东”了解房屋抵押情况，考虑是否有被执行抵押的可能，并且应要求“房东”书面保证承租期间不会出现房屋被执行抵押的情况（约定违约责任，一旦被执行抵押，“房东”应对租客进行赔偿）。

如果房产证上除了“房东”以外还有其他所有权人，应要求其他权利人作出表示（出具字据），同意出租该房产。

如果“房东”并非所有权人，应向房屋所有权人核实“房东”是否有权出租该房产。如果房屋所有权人同意出租，应要求其出具书面说明。

也许有人认为这很麻烦，但这确实非常必要。之前“假房东跑路”事件屡屡发生，正是因为租客的轻信。假房东收取了租客的押金和预交的房租之后携款跑路，等真房东上门收房时租客才惊呼上当。结果既被骗了钱，又没了住处。为了避免这样的悲剧发生在自己身上，还是应不怕麻烦在承租之前留心确认一下“房东”身份为好。

2．确认房产性质。

房产性质有商业和住宅之分，在租房时要根据自己的需要选择好。

如果租的是住宅用房，是不可以从事经营性活动的。虽然在理论上，如果小区管理公约不禁止，且同一栋的其他业主书面同意，可以将住宅用房用作商业活动；但在实践中，小区管理公约基本上都会作出相反规定，其他业主也基本上不会同意。

如果租的是商业用房用来居住，水电费、物业费都会比租住宅用房高出很多。

3．确认房产质量。

房东有义务保障其出租的房屋、房屋里面附带的家电家具可以安全使用。为了安全起见，租客在承租、入住之前，必须检查确认房屋内设施，要求房东排除安全隐患。租客在入住后才发现安全隐患的，也有权利要求房东排除；房东拒绝的，租客可以解除合同。如果因为房屋不符合安全标准，给租客造成了损失，租客可以要求房东在责任范围内进行赔偿。

我们开篇案例讲的就是这一问题。法院经审查认为，房东韩明知房屋内的楼梯没有安装围栏和扶手存在安全隐患仍将房屋出租，且出租后也没有进行安装，没有尽到安全保障义务，要对租客李遭受的损害承担一定的赔偿责任；李在居住中明知楼梯有危险仍没有去主动排除隐患，且大意跌倒，自己也存在过失，于是判决双方各承担50%的责任。

租房合同中要注意的问题

1．签订书面租房合同。一方面，法律规定租赁期限超过6个月的，应当签订书面合同，否则将视为不定期租赁，双方都可以随时解除合同。不定期租赁往往对租客更为不利，因为房东随时都可能收房，导致租客“无家可归”。另一方面，口头合同一来太过简单，二来无从考证。双方关于权利义务的约定没有用“白纸黑字”固定下来，将来一旦发生纠纷很难“说得清”。

2．约定好由谁来承担承租期间房屋、家具的修缮义务。租客正常使用的房屋、家具等出现故障，在没有约定的前提下，按照法律规定，应当由房东来承担修缮义务。虽然已经有法律规定，但还是建议大家在签订租房合同时针对这一问题和房东进行确认，并将约定写在合同中，避免日后扯皮。

3．约定好违约责任。一方面，明确违约责任可以使双方对违约成本了然于胸，在违约时可以有一个利益衡量。另一方面，明确违约责任可以避免矛盾、扯皮，违约方按照约定对另一方进行补偿，可以迅速、公平地解除租赁合同。

举个例子：

张三将房子租给李四，约定租金5000元/月，租期2年，无论哪方违约，需支付另一方10000元违约金。1年后，赵五找到张三，表示愿意以6000元/月的价格承租该房1年。此时张三就可以计算一下：如果答应赵五，那意味着对李四违约，要赔偿李四10000元。但是赵五每个月比李四多支付1000元房租，1年下来比李四多支付12000元。这样算来还是赚了2000元。假如张三衡量后，认为多赚2000元比较划算而选择将房子租给赵五，那么就可以通知李四终止合同，并给李四10000元违约金。李四原本对张三提前收房行为很气愤，但是考虑到张三也按照当初的约定向自己支付了10000元，算下来不亏有赚，于是欣然同意搬走。

但是如果张三和李四没有提前约定，在一方违约时就要和另一方协商，通常情况下临时协商效果都不会很好，尤其是在违约金数额的问题上，双方往往出现扯皮。

4．标注好物业清单。房东一般会向租客收取一定数额的押金作为担保。如果在退房时租客把所有的房租、物业费、水电燃气费等其他费用全部结清，也没有对房东造成损失需要抵扣，那么房东会把押金返还给租客。但是有一些房东会在退房验收时“挑毛病”，目的就是克扣部分押金。为了避免这一问题，在一开始就要防患于未然。在房东交房时，租客就应该在租房合同里列好物业清单，将房屋状况、设施、家具家电的数量、质量、新旧程度、是否损坏等，以及水表、电表、燃气表的起算点等重要信息进行标注。

承租期间的法律问题

1．“改造”要经过房东同意。租客未经房东允许对房屋进行改造或增设他物，房东可以要求恢复原状或赔偿损失。即使是将房屋装修得更好，也要经过房东同意。为了避免麻烦，建议大家大到更改房屋格局、隔断，小到墙壁打孔（如安置空调、窗帘、升降衣架等都需要打孔），都要知会房东，取得同意。因为即使只是墙壁打孔，房东也可能在退租时以破坏了墙壁为由克扣押金。

2．“转租”问题多。有些租客租期未满，由于一些特殊原因不想继续承租，又不想违约赔钱，于是想将房屋转租给第三人，自己当起“二房东”。但这里却有很多风险：

第一，转租必须经过房东同意。房东发现租客擅自转租，有权解除合同收回房屋，并追究其违约责任。这样一来，既向房东赔了钱，又可能因为房子被收回而面临第三人的追究。

第二，即使房东同意转租，“二房东”也并没有退出原来的租赁关系。转租，不等于解除原租赁合同，而是在原租赁合同有效的前提下，允许原租客将该房屋出租给第三人。简单来说就是第三人向“二房东”负责；“二房东”向房东负责。那么“二房东”的风险就在于，一方面要对第三人承担“房东”的责任，另一方面要对原房东承担“租客”的责任。比如，第三人对房屋造成损失，自己要向房东承担赔偿责任，再向第三人追索；第三人没按时交房租，自己要向房东垫付房租，再向第三人追索；第三人从事违法活动，自己可能因没有尽到安全审查义务、登记备案义务而需承担责任；房屋存在隐患导致第三人受伤，自己要承担赔偿责任，再向原房东追索等。

3．承租房屋所有权变化。房东将我承租的房子卖掉了，新房东会不会“不认账”？不用担心，租赁期间租赁物发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。也就是所谓的“买卖不破租赁”原则。原租赁合同继续生效，对新房东有约束力。新房东继承老房东的各项权利义务。通俗点说，租客依然可以按照原定价格、原定租期继续承租该房屋。

房东在卖房子前，应提前通知租客，租客在同等条件下享有优先购买的权利。就是说如果租客和第三人都想买房东的房子，在同样的条件下房东应该将该房卖给租客。所谓“同等条件”，要将卖价、付款方式（一次性或分期）、付款时间等影响房东可得利益的各因素综合纳入考虑。

当然并不是说新房东一定不能收房。因为合同允许违约，如果新房东愿意按照原租房合同的约定支付违约金，或经过与租客协商双方达成协议，仍然可以将房屋提前收回。

退租时要注意的问题

1．退租主要涉及退押金问题，前面已经提及。租客要将房屋及入住时房东提供的家具家电完好无损地归还房东，房东确认无误，并确认租客没有拖欠费用或造成其他损失后，应将押金一次性全部返还。租客对其正常使用房屋及家电家具所造成的自然损耗不承担赔偿责任，房东不能以房屋、家具被用旧了为由克扣押金。

2．在承租时租客和房东一般都会交换证件复印件，这里提醒大家在退租时尽量要求对方返还或当面撕毁。为了防止对方不当使用，也可以在当初交付时就在复印件上注明“此证件仅用于房屋租赁使用”，并注明有效期限。

年律师说法

公民维权第2计

1．我国住建部、公安部都发过文要求租房必须办理登记备案，但在现实中出租屋登记备案率很低。大家不去登记的主要原因是“嫌麻烦”。但是备案登记其实是对双方均有利的。因为备案登记的过程，就是国家有关部门对双方当事人身份进行核实审查的过程。对租客来说可以避免遭受“假房东”欺骗；对房东来说排除了租客是在逃犯人或犯罪嫌疑人的可能，同时也可有效降低租客在自己的房屋内从事违法犯罪活动的可能性。即使租客搬入后真的从事非法活动，自己也因登记备案被视为尽到安全审查义务而免责。

所以，希望大家不要嫌麻烦，在租房合同签订后及时到派出所和出租屋管理部门登记备案。

2．租客明知房屋存在危及安全健康的问题隐患，仍与房东订立租赁合同的，并不免除房东的安全保障责任；且租客依然有权以房屋不符合安全标准为由，随时解除租赁合同。这对房东来说无疑是不利的。所以房东不可贪便宜或图省事将有安全隐患的房屋出租，给自己留下后患。

3．在承租期间对房屋或房东提供的家电家具进行维修的，要及时通知房东，并保留好维修证明和付款（维修款）小票，方便找房东报销相关费用。

4．交房时和房东核实物业清单，如果房屋或家具家电有破损、毁坏、污染，要在清单中进行注明。最好进行拍照留存，以防退房时出现扯皮现象。

5．改造房屋结构、墙壁打孔时尽量要求房东书面签字同意。如果房东嫌麻烦不愿意过来签字，租客可以通过手机短信、微信、电子邮件、QQ等聊天工具与之确认，以便留下电子证据。在聊天记录中要注意尽量将房屋改造的具体计划、打孔大小及数量等问题描述详细。

6．在租赁合同中应明文规定违约责任，避免含糊其辞。比如明文规定违约金具体数额，避免“一定数额的赔偿”这类模糊说法。