四 村庄中的土地交易

在江镇的所有村庄，从20世纪80年代至今，一直存在土地的“买卖”。按照法律规定，土地为农村集体经济组织所有，集体所有的土地不容许农民个人自由买卖。然而，户籍和土地管理中的一系列变通却使得土地的交易成为可能，一种事实上的“土地买卖”在相当长的时间内普遍存在。

农民之间的土地“买卖”伴随房屋买卖一起进行，当地村民称之为“搭地售房”。在江镇，买主大都来自四川、恩施、十堰等地的山区农村，以及楚市范围内地处大山区的一些偏远乡镇。房屋、土地买卖成交后，这些外来户就迁入该村。总体而言，外来户原来所在地区的生活和生产条件大都低于江镇农民的水平，“人往高处走，水往低处流”正是这些外来户迁移的主要心态。据我统计，从20世纪90年代初至我调查时的2010年，普村一共发生了30起土地、房屋交易事件，表1-6是我对这30起房屋与土地交易情况的统计。

从表1-6可见，普村的外来户大都在2000年左右迁移而来，当时每亩地的平均税费在300元左右，正是农民负担最重的时期。由于土地的价值较低，外来户往往以很低的价格就可以买到主家的房屋、土地以及山林。例如，2004年，普村的谭修申一共购买了三间瓦房，连同3.4亩的土地，只花费了7000元人民币。买房子必须连同土地一起搭售，这是当地一条不成文的规矩，没有土地一起搭售的话，房子本身是卖不出去的。即使有非农业的其他收入来源，外来户也往往要以土地一起“销售”为前提，他们把拥有土地当作在村庄中生活的基本条件。

问题是，谁愿意变卖自己的房屋和土地呢？一般而言，出卖房屋和土地的村民分为四种情况：第一种，急于用钱。在种地不划算的情况下，他们不惜将房子和土地卖掉，自己“裸身出户”，选择长期在外打工。而且，将土地转手给他人意味着自己摆脱了缴纳税费的责任。第二种，在村庄中违规占有两处宅基地。为了出售房屋，不得不搭售一部分土地。第三种，夫妻双方中有一人是非农业户口，自己能够在土地卖出后迁到城镇生活。第四种，老人上了年纪后投靠在城市工作的子女。不过，考虑到以后的退路，一些做事周全的村民不会将土地全部卖光，多少还会为自己留点土地，这使得相当部分村民在房屋和土地出售之后，还能留守在村庄中继续从事农业生产。如果没有房屋的话，他们会暂时借住亲戚家中，或者在村庄中想办法另置一块宅基地。

由于村庄的内聚性较弱，加之本身就是一个移民村庄，外来户很少担心在新的村庄中受到既有土著村民的欺压以及人际关系的不适应，往往很快就能融入其中。其实，外来户的迁移并非盲目，基本上采取的是“亲戚串亲戚”的方式，由当地的亲戚提供土地买卖信息、引见村干部、认识村民代表等。当“落地生根”之后，他们再帮助老家那些具有迁移愿望的亲戚朋友“牵线搭桥”，一户接一户地搬迁而来。在江镇范围内，恩施某县的农民不下百户，全部是“亲戚串亲戚”的方式迁移而来，俨然形成了一个“恩施帮”。2004年迁移到普村七组的谭柱齐回忆了他当初搬来的情形。

老家在恩施，条件不好，有9亩旱地，1亩水田，遇到天气不好时，几乎没什么收成。我那时在广东湛江打工，有亲戚在（普村）一队，就从那里到这里来看有没有（房子卖）。一连待了12天，没有找到。（走之后）亲戚打电话，说找到了，我又回来待了18天。卖房子的老板是个瓦工，不愿意种田，他自己种了一点点，其他（十亩二分）田都是给别人在种。（我们）说好了，买了房子就把田收回来（给我）。后来，别人种了一年多，我才都收回来。

在亲戚的帮助下，外来户和本地卖家进行直接的市场谈判，如果双方能就价格达成一致，下一步就是要获得村干部的批准。这是至关重要的一步，只有村干部答应了，外来户才能够顺利地办下各种手续，房屋和土地的买卖才能够在村庄范围内“合法化”。对于村民之间的房屋和土地买卖，村干部一般不加任何干涉。村干部说，其中一个重要原因是碍于情面，毕竟卖主是本村人，在房屋买卖都成为惯例的条件下，不答应的话岂不是要得罪于他？在抛荒严重以至税费无法正常收缴的年代，一些村干部甚至“组团”到西部山区招募村民迁移到自己的村庄中来，并以土地和房屋的低廉的交易价格作为吸引外来移民到来的优惠条件。既然有了先例，外来户就有了迁入的模式可循。而且，按照“村规民约”，外来人员迁入本村要向村委会缴纳相应的落户费和管理费，这对于村委会来说是一笔额外的收入。

江镇的中心村因地处乡镇的街道上，历来是外来户迁入的首选，村委会为此制定了关于外来人员迁入本村的一系列规定，但有外来户认为这是乱收费，还拨打当地的“市长热线”进行投诉，村委会只好向江镇镇政府做出说明。江镇镇政府档案室至今还保存着这份记录。

关于对外来人员收取管理费的说明

关于外来人员来我村买房落户收费的问题，我村村规民约有明确的规定，经村民代表会议讨论决定，凡外来人员来我村购房落户的都需要按规定缴纳有关费用，主要包括电力设施、村庄道路、灌溉设施的投资费用。如果外来人员来我村购房落户，他们就要与我村村民享受同等的待遇，包括调整责任田。我村村民普遍认为，房屋（固然）可以私人买卖，（但）该村民的房屋宅基地属于集体划拨土地，此项活动未经村民委员会同意。（所以）外来人员购买我村村民的房屋必须按规定缴纳费用。此项费用收取后，主要用于村公益事业开支，村各项收支情况都经村民代表会议同意，并有明确公示。

土地收费标准：10—15元/平方米（宅基地面积）

落户费：1000—1200元/人

中心村村委会

对于村庄的这一规定，江镇政府持支持的态度，并将此事向“市长热线”办公室进行了情况说明。

“市长热线”办公室：

经查，因我镇中心村地处集镇，关于外来人员到该村购房落户问题，该村经村民代表会议讨论同意，在村规民约中明确规定：凡外来人员在该村购房落户的，都要按规定缴纳有关费用，主要包括电力设施、村庄道路、灌溉设施的投资费用，主要用于村公益事业开支。该村民房屋买卖属于私人买卖，私自转包责任田，未经村民委员会同意。该村民的房屋宅基地属于集体划拨土地，所以按该村规定需缴纳土地补偿费（10—15元/平方米）和落户费（1000—1200元/人），政府不便干涉。

江镇人民政府办公室

显然，对于村委会收取外来农户管理费的做法，乡、村两级乃至乡、村、区政府三级之间都存在高度的共识，他们对村民之间的土地交易采取变相承认的态度。鉴于土地转让之后原农户与外来户之间的土地纠纷不断，2007年之后，区政府和镇政府开始要求各个村委会停止接受外来户。但是，在此之前，村民之间的土地和房屋买卖却得到了它们的默许，这使得游走在《农村土地承包法》之外的土地买卖事实上被“合法化”。

其实，按照正式的法律和政策规定，村民之间的这种土地交易在操作上并不可行。按照《农村土地承包法》第五条规定，农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的农村土地。这表明，只有具备本村的户籍才能获得土地的承包经营权，而外来人员如果要获得本村土地的承包经营权，首先应该拥有本村的户籍。然而，按照户籍管理的相关规定，农村人口落户的前提是其在该村拥有土地的承包经营权和房屋所有权，这与《农村土地承包法》的规定之间无疑是一个互为前提的规定。尽管制度上的关系没有理顺，但在现实中，外来户往往是土地和房屋交易在先，办理相应的手续在后。在他们看来，只要自己拥有了土地和房屋，且得到了村委会的承认，人就安定了下来，即便一时办不下手续，但早晚能够办下来，因为总不能把自己再赶回去吧。在江镇，大部分的外来户都是采取这种先造成既定事实，然后再寻求制度承认的做法。而且，事实也的确如此，如今，除个别情况，当年较早迁移而来的外来户大部分已经成功地拥有了村庄土地的承包权和房屋的所有权。

依靠这种方式，江镇范围内的耕地、房屋以及宅基地的交易一直在进行，成为土地制度实践运行中的一种常态。但与真正意义上的市场交易不同，这种交易还伴随着村庄成员身份的转移与获得。也就是说，一个纯粹的外人是不能购买村庄的土地和房屋的，无论在交易之前还是之后，其必须在制度上成为村庄正式的一员，从而限制了土地市场的开放性，防止了土地资源的外流。

这样，一方面，江镇的土地交易是以村庄为边界进行，另一方面，这种边界又并非确定不变，外人有可能通过身份的转化进入村庄。表面上，村庄遵循了国家的法律规定，但实质上，村庄社会却将国家的法律与政策进行变通，从而在正式的制度之外开辟了一个能够长期存在的灰色地带。如果没有后来地方政府的强力制止，这种土地交易就可能一直进行下去。

在中国社会，由于土地制度是国家一系列经济、政治与社会制度的重要基础，土地制度便成为国家最为看重并着力建构的一种重要的制度安排。但是，在远离“庙堂”的乡村社会，土地制度的知识和实践并非国家的法律和政策单方面力量所能决定，而是国家力量与乡土社会中的制度、习俗等各种力量博弈的结果。土地制度的实践形态与地方社会的地理、历史、社会、经济以及基层治理的状况等因素存在高度的关联性，上述分析便可见一斑。