问题4．为担保民间借贷合同而签订的房屋买卖合同是否应当履行以抵偿债务？

基本案情

2013年8月，潘某在高中同学毕业二十周年聚会时和同班同学祁某商量借款60万元，借期一年，月息1.5%，以某小区建筑面积127.52平方米的房屋作为抵押。双方商定为规避设定抵押等烦琐程序，在签订借款协议的同时签订一份以祁某为买方、潘某为卖方的房屋买卖合同，约定若潘某按照借贷约定归还借款本息则房屋买卖合同直接解除，如果潘某借款到期后还款不能，则祁某有权按照房屋买卖合同的约定取得房屋所有权，潘某应当无条件配合办理产权转移手续。其后，双方共同委托一位律师朋友拟定借款合同与房屋买卖合同。律师知晓来龙去脉后，告知二人房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保，如果提起诉讼请求履行房屋买卖合同，很难得到法院的支持，建议还是办理房产抵押以确保债权的实现。

律师说法

民间借贷司法实践中，部分出借人尤其是职业放贷者，为保证出借资金的安全，常常会在签订民间借贷合同的同时，要求借款人以其所有的房产作为担保，但不是依法办理抵押登记确定抵押权，而是以借款人为出卖人签订一份房屋买卖合同，约定在借款人还款不能时，直接履行房屋买卖合同。但对于出借人来说，其本来目的并非通过买卖取得房屋的所有权，而是以履行房屋买卖合同作为实现借款合同债权的担保；对借款人来说，出卖房屋也不是其真实的意思表示。房屋买卖合同，究其实质实为履行民间借贷合同的担保。

在《民间借贷司法解释》施行前，各级各地人民法院面对出借人履行房屋买卖合同的诉讼请求，也是认识不一。最高人民法院在“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”中认为，双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立而又有联系的两个合同。双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件。《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方（嘉和泰公司）将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流押条款。案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。但在“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”中，最高人民法院却又作出截然相反的论断，其认为：嘉美公司与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。嘉美公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保杨伟鹏债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。

地方法院中，《江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》（〔2013〕1号）第三条第（三）项规定：“当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。”

为正确认定合同的性质和效力，统一裁判依据，依法维护当事人的合法权益，同时有效防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展，最高人民法院在《民间借贷司法解释》中抓住当事人之间法律关系的本质，明确否定了作为民间借贷合同担保的买卖合同的性质，规定在程序上按照民间借贷法律关系审理当事人之间的纠纷，使双方的权利义务关系真正归位到正确的实体关系中去。对于买卖合同标的物，出借人不能通过直接请求履行买卖合同以抵偿债务，但可以在按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，依法申请强制执行，通过拍卖程序变现后来清偿债务。

法条指引

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。