第二十四条 前期物业管理招投标

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

❏ 条文解读

房地产开发与物业管理相分离，事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面。这一原则的具体贯彻方式就是通过招投标的形式，引入竞争机制来选聘物业服务企业，实现优胜劣汰。具体而言，物业开发建设单位以物业管理权为标的，招请若干个物业公司报价竞争，再由开发建设单位从中选择优胜的物业公司并与之签订物业服务合同。

❏ 应用

26．物业管理招投标应当注意哪些问题？

（1）招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料，办理相关手续。（2）招标人进行招投标可以公开招标，也可以邀请招标。但是其中采取邀请招标方式的，应保证程序的合法公平。（3）招标前应编制招标文件。招标文件中应包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、所要求的物业管理服务标准、物业服务收费标准以及对投标单位、投标书的要求、评标标准等内容。（4）投标人应具有相应的物业管理资质证书。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并按照招标文件规定的时间将标书送到指定地点。如果招标文件要求必须交纳保证金的，应当依法交纳保证金。（5）评标委员会的确定及评标的方法和标准。评标委员会的组成以及评标方法、标准应当确保公正，达到优胜劣汰的目的。

27．前期物业管理招投标的方式有哪些？

前期物业管理招投标可以分为公开招标和邀请招标两种方式。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前述事项。

28．是否所有的物业服务企业的选聘都须采取招投标的方式？

《物业管理条例》并没有要求所有的房地产的物业服务企业都必须采取招投标的方式选聘，只是对于涉及面大、数量多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业服务企业，而且对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，还可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

关联参见

《中华人民共和国招标投标法》第2条；《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第25条