2.5 房地产项目后评价要素

项目后评价要素是指能够全面反映和评价项目后评价对象实施效果的评价层级体系。一般建设项目后评价层级体系主要包括：目标后评价、过程后评价、技术经济后评价、影响后评价和可持续后评价。该层级体系不仅有效地结合了建设项目的开发特点，而且很好地贯彻了项目后评价的主旨，在其系统性、全面性、科学性和可行性方面都具有较好的体现。依据此理论并结合房地产项目特点，可对房地产项目后评价层级体系进行重构，回答“评价什么”的问题。

2.5.1 房地产项目后评价特征

与一般的投资建设项目相比，房地产项目后评价主要有以下特征：首先，房地产项目开发更具有经常性和反复性，房地产企业一般会设定若干产品线，对同类项目的开发与运营进行管理；因此，房地产项目后评价的目的，除了掌握被评价项目本身的运作效果外，还希望通过对项目的开发过程、制度管理的评价，总结经验与不足，为后续同类项目的开发提供有益借鉴。其次，房地产项目后评价主体大多为房地产企业本身，相对于项目对外部环境、经济和社会的影响状况，企业更关注后评价工作对提升企业决策水平、健全企业管理制度等方面的积极作用；因此，在评价内容方面，房地产项目后评价应重点关注企业的决策机制、管理制度等方面。最后，房地产项目更具市场经营性特征，项目的运作更关注与市场的互动，如前期需要进行市场调查，营销策略需要对市场变化进行应对措施，同时，也更关注客户价值的挖掘与提升；因此，房地产项目后评价内容应更重视项目与市场的重要联系。

2.5.2 房地产项目后评价要素设定

基于一般项目后评价的层级体系，以及房地产项目后评价的主要特征，可对各评价对象的后评价要素进行如下设定：考虑到目标与经济为项目后评价最基本内容，可直接将这两部分作为后评价要素；考虑到项目技术应用与创新对房地产项目最终质量及效益的重要影响，可单独将技术后评价为评价要素；考虑到房地产开发企业对管理质量十分重视，因此，除了评价项目开发过程的执行效果外，还应重点关注项目的管理情况，将管理后评价新增为后评价要素；考虑到房地产项目的外部影响较小，且可售项目并不存在后期持续经营状况，而对市场反映却十分重视，因此，可持续后评价可主要关注业主对产品综合质量的反馈情况。综上所述，房地产项目的后评价要素可设定为：目标后评价、技术后评价、经济后评价、管理后评价和可持续后评价，如图2-3所示。

图2-3 房地产项目后评价要素

（1）目标后评价：对各评价对象中涉及的相应目标进行评价。例如，投资决策及管理中的决策目标、进度管理中的进度目标、成本管理中的成本费用测算目标、项目营销及管理中的销售目标、项目财务及管理中的财务指标目标等。

（2）技术后评价：对各评价对象中涉及的相应技术方案、工艺流程等进行评价。例如，规划设计及管理中的设计方案、进度管理中的进度计划编制、成本管理中的成本计划编制、质量管理中的施工方法与工艺质量、合同管理中的合同条款与风险控制、项目营销及管理中的营销策略和营销计划编制、财务管理中的税务筹划等。

（3）经济后评价：对各评价对象中能够反映项目经济效益水平的指标进行评价。例如，项目营销中的销售业绩水平（销售收入、销售速度、经济效率等）；财务管理中反映盈利能力、资金平衡能力、融资能力的财务指标。

（4）管理后评价：对各评价对象中涉及的相关管理制度或措施的制定及实施情况进行评价。例如，投资决策管理中的决策机制；规划设计中的设计管理；工程管理中的进度管理措施、成本管理措施、质量与安全管理制度、合同管理制度等。

（5）可持续后评价：对各评价对象中有关可持续发展的内容进行评价。例如，对产品综合质量的评价可在交房一段时期后；基于业主满意度的视角对居住小区及住宅单体的综合质量进行评价。