第1篇 以房养老基础知识

家家有老人，人人都会老，养老是大家都很关心的问题。我国人口老龄化的态势据说将会非常严重，养老负担非常沉重，但未来将会达到何种状态，我们却不很了解，希望能给我们做些介绍。

点评

按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口的7%，或60岁以上人口占总人口的10%，即可称为老龄化社会。按照这个标准，从1999年起我国就已经达标。据人口学家预测，到2020年和2030年，我国60岁以上老人将达到总人口的16.97%和25%左右；到2040年左右，我国的老年人口将创纪录地高达4.54亿人，占据当时全部人口的比重将达到30%～33%之多。

上海是我国最早进入人口老龄化的社会，也是我国经济社会发展状况表现最好、最具特色的国际性大都市。目前，上海户籍老年人已经达到300余万人，老龄化指数超过20%。目前，近邻日本65岁以上的老年人已占到全国总人口的20%，不久的将来，这一比例还将上升到40%之多。据有关部门预测，再过一二十年，待20世纪五六十年代生育高峰期出生的人口陆续退休后，上海户籍老年人口将高达全市区户籍总人口的51%，北京等特大城市的老年人，将会占到全部人口的40%～50%之多，达到与日本同样的结果，这将是一个多么可怕的数字。

人口老龄化不只是中国的特例，也是一个世界性趋势和全球性现象。对任何一个国家与地区来讲，养老保障都将是一项重大挑战。中国老龄化的特点是：老龄人口规模大、占据总人口比例高，老龄化速度增长快。国家前财政部长项怀诚在出席香港公开大学举办的有关区域经济融合的研讨会时表示，中国人口的老龄化速度将会大大高于世界平均水平。2000年，全球和中国60岁以上人口的比例均为10%左右，二者大体相当；到2030年，这个比例则分别是16%和24.5%，中国人口老龄化的速度比其他国家要快得多。

据2005年世界银行关于中国未来养老金收支缺口的研究报告，按我国目前的养老保障制度，2001年到2075年间，我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15万亿元。2012年，若干权威专家更将这一缺口扩展到18万亿元之多。在此严峻状况下，如不及时开辟新的养老途径，增加新的养老金来源，将很难应对即将到来的老龄化危机。家庭结构小型化、空巢化的增多，社会老龄化进程的加快，传统家庭养老功能将受到极大冲击。养老不仅是目前亟待解决，还将是整个21世纪一直都存在的特别严重事项，如不及时解决，必将演变为社会家庭面临的首屈一指的大问题。

人口预期寿命的大幅提高，固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然结果。但老年人口增长过快，养老负担过重，步入老龄化社会的速度过猛，再加上独生子女政策负面效应的日益显现，未富先老的特殊国情，使得养老问题在我国日益突出，人口老龄化危机愈益严重。而未富先老、养老资源严重短缺、养老保障制度不健全等，使消化这一老龄化危机面对多重困境，很多城市的个人养老金账户已处于“空账运行”状态。通过以房养老，可以使老年人有一笔持续稳定的固定收入来改善晚年生活，弥补社会养老和家庭养老的不足。

从经济发展、社会稳定、民生和谐、国家安全和国际竞争等各个角度来看，养老问题都必须引起我们的高度重视，对解决老龄化危机与加固养老保障制度的探讨，已是刻不容缓。增加新的养老模式，实现养老保障层面的制度与观念的创新，加固已非常脆弱的养老保障体系，就是非常必要的。以房养老正是在这种情况下提出来的，该模式一经问世，就立时引起了全社会的共鸣，正说明人口老龄化的危机已经为社会公众日益认识并深切地重视。

我们还都是大学生，距离养老还是很遥远的事。大家本来不大关心养老这个话题，但考虑到父母已是日渐老迈，未来我们肩膀上必须担当这副重任，我们想了解什么是养老，又应当如何养老呢？

点评

什么是养老？大家可以给出各种答案。简单来说，就是人们在年轻力壮的中青年时代通过劳动经营、投资理财等途径获得收入，除供给当时期的消费外，还会有一定的结余并有意识地积聚一起形成一笔财富；到自己年老丧失劳动能力时，正可以动用这笔财富来满足养老生活的需要。在某种程度而言，大家年轻时代创造并积聚财富的目的，正在于为其晚年生活做出最好的物质储备。而在中国特殊的国情下，则还担负着为子孙后代积累传递财富的重任。

家庭创造和积累的财富都包括哪些呢？一般谈到财富积累，往往是指储蓄存款、股票、债券、养老寿险等货币金融资产，或再加上拥有的住房、车辆、生活器具等实物资产。但从广义的养老角度而言，大致可以包括儿子、票子和房子三个内容。当然，这个“儿子”中还包括对养育父母更为贴心，担当养老重任更为适宜的女儿，只是为简略起见而舍去，并非我们刻意要剥夺女儿养育父母的权利和责任，如下都一样。房子内部还需要一定的家具陈设，如锅碗瓢盆、衣物用具、家用电器、日用器物等大量实物财产等，也颇有价值，并为日常生活不可或缺，但对养老生活而言毕竟不是最为重要，故此这里舍去不计。

养老是人们在晚年时代对中青年时代创造并积累财富的消耗，大家拥有哪些财富，晚年生活就会着重选择何种养老模式。反过来也可以说，大家希望晚年时代选择何种养老模式，就会在中青年时代有意识地积累某种财富。家庭拥有房子、儿子和票子三大财富，养老形态也就相应包括了房子养老、儿子养老和票子养老三大模式。

1．如对儿女养老情有独钟，会将生育并培养高质量的儿女放在一切工作的前面，并着重在培养儿女的财商和情商上多下功夫。如此培育的儿女必然是既能赚钱，又舍得花钱来供养晚年的父母。

2．如对依赖房子养老有独特的感觉，年轻时代也会想着多买房、买大房，到老年时代依靠房子养老，就有了雄厚的物质基础。即使家中没有子女，或子女不大指望得上，指望房子为自己养老则是比较保险的。

3．如果认为有钱就有一切，对用票子养老的感觉最好，中青年时代则会将货币的积累放在首要位置上，如养老储蓄、参与商业养老寿险和社会基本养老保障等，到晚年时代积累的财富能达到数百万元，即使儿女、房子的状况不是太好，晚年生活仍然可以过得舒心适意。

养老是个大问题，应当怎样养老，是今天大家关心的话题。

点评

中国人历来讲究“老有所养”“老有所乐”，但谁来养、怎么乐，大致有家庭养老、社会养老和自我养老等多种类型。在第一代独生子女相继进入婚龄，社会福利保障体系还不很健全的今天，养老就越来越成为一个大问题。有鉴于此，《中国青年报》社会调查中心和搜狐新闻中心，曾经于2005年在互联网上联合组织了一项共有4736人参与的调查。调查结果显示，人们对仅仅依靠养老金维持退休后的生活普遍缺乏信心，57%的人觉得养老还得“靠自己另外攒钱”，这并非民众对政府组建基本养老保障体系可以发挥功能的不信任，而是个人追求体面、尊严老年生活的本能，是人们期望晚年满足基本生活需要后，还能过上较好生活的自然而然的选择。

养老保障的信心欠缺，可能会使大家想到返回传统依靠孩子养老。根据我们多次的社会调查，目前城市中持有养儿防老观念的人已不到10%。考虑到本次调查是通过网络进行，而“触网”人群的特点是城市、文化、年轻人居多，故只能说这一结果代表了城市年轻居民的养老观念。

目前，不少地方根据中国传统文化，结合实际建立并完善了“以家庭养老为基础，以社会养老为依托，以社区养老为网络”的居家养老新模式，这是适合中国城市老年居民的。一些农村则针对社会养老程度偏低的现状，建立了“村民互助，协议养老”的新居家养老模式，也适合老年村民的养老需求。政府应当采取得力措施，积极探索多种养老模式和实践。

既然依靠社会养老保障只能解决晚年基本的生存问题，依靠儿女养老又不被大多数人过多指望，老年人自己攒钱养老应当是很好的，但货币又往往因为通货膨胀而使得价值大幅缩水。所以，依靠大家都拥有住房所蕴含的巨量价值实现舒适养老的大目标，就提上了养老保障的议事日程。

尽管美国的社会福利保障体系十分健全，社会福利工作也被公认搞得最好，但美国的公民并不仅仅期望依靠微薄的养老金顺利度过晚年生活，还大都有着投资房产、出租住房等各种收入来源。而对“现金穷人、房产富人”的老年人来说，依靠自己的住房申请倒按揭以房养老，也是一个很不错的选择。中国的老年人同样可以走以房养老这条路。

目前，城市中有很多老人，用辛苦一辈子赚来的钱买了房子，可拥有房子后却很难愉快地度过晚年生活，微薄的退休工资只能勉强保证其基本生活。由于要居住，老人们不可能将自己的房子出售或出租，即使有了空闲房间也只能让它空着，很难从房子上获得任何收益。用房子养老的做法就很好地解决了这个问题，它可以有效地减轻家庭养老的负担，使养老资金的来源变得更加多元化，较好地保证了老年人的生活质量。这正是我们将要大力谈到的以房养老。

房子是什么，大家都很清楚，但住房在人们心目中的地位、价值等，就不一定都很清楚了，房子在各人心目中的地位并不完全相同。

点评

房子是什么，我们如何认识和评价住房在家庭生活中的价值和功用呢？各人对住房的看法不同，附带地对以房养老也就产生不同的认知和观点。这都是很正常的。

国人对房地产一向是情有独钟，在某种程度上来说，从农耕时代延续至今的对土地、住宅的依赖感，是与生俱来的。俗话说，纵有家财万贯，不如瓦房一间。而有些游牧民族如吉普赛人，则习惯于长途迁徙，宁可风餐露宿，飘游四方，也不愿金屋银瓦，筑室返耕。国人大多是故土难离，虽说有时为谋取生路或更好发展，或出于其他考虑，也会举家搬迁，远走他乡，但到了境外稍有能力时，第一个想法还是要买屋置宅。某位留法学生说：“在法国居住多年，我还没见到过一位尚未置买房产的老华侨。身边的朋友们除了初来乍到，还没有站住脚的，只要有份固定收入，生活比较稳定的人，几乎都贷款买了房子。”

在众多老年人的心目中，房子被赋予广泛而深远的含义。房子是什么，房子就是自己的家，失去了住房，就等于没有了家。即使说大家可以租房住，但住在租来的房子里，总会觉得心里不踏实，似乎是“漂着的浮萍”，没有着落。

按照中国的传统观念，房子还是一种人身归属和社会地位、身份的象征，是家族归属、香火延续的标记。换句话来说，很多人是靠着自己的房子（尤其是所谓的“祖屋”）才实现家族延续的。以房养老的最大罪名不是将房子“搞没”了，而是将自己的“家”出卖了，在国人的传统观念中，将家“卖”了还了得吗！至少也要被冠以“败家子”的恶名。

有的年轻人则大大咧咧地说话了：房子是什么，不就是自己花了大价钱买的一个大件物品吗？我们既然能将房子买进来，也就可以将它再随意卖出去，买进售出都很正常，不必要给予过多留恋。比如，我花了100万元买了一套住房，这是我的资产；我花了100万元买了某种股票，也是我的资产。股票可以根据行市的涨落随时买进卖出赚取差价，房子同样可以根据个人需要和行情变化随时出售再重新购回，这都是正常的，没有什么特殊之处。

如果一定要找特殊之处，那就是股票的操作有股市这个大平台，有行情报价询价系统，有互联网的触角伸向四面八方，有或真或伪的信息铺天盖地而来，操作起来是异常容易，一个月之内买入卖出打十个八个来回都不在话下；而房子投资交易的环境则要差得多，交易事项要繁杂得多，交易成本要高得多。如股市交易的印花税和相关费用合计下来，一进一出只有总价的0.5%～0.7%；而一套住房的买进再卖出，相关的交易税费则往往要达到总价的6%～8%之多。

如上谈到的两种人士，对待以房养老的态度肯定有着天壤之别。前者不到万不得已，不大会参与以房养老业务；后种人士对以房养老的理念则会举双手赞成，参与这一业务更是轻而易举之事。

用房子养老正映入我们的眼帘，被媒体炒作得红红火火，什么是以房养老呢？我们初始听到这种新思路，感觉很神奇。大家对此的解释是大相径庭，我们总需要听一点较为权威的结论。

点评

什么是以房养老？也许你对这个新名词还颇感陌生，但它一经出台就引起越来越多人士的兴趣，成为最近几年在国内炒得很热的一个概念。所谓以房养老，就是指利用住房寿命周期和老年人生存余命的差异，动用老年人拥有住宅所蕴含的巨大价值，尤其是老年人去世后该住宅仍然会具有的较大余值，通过某种金融保险机制或非金融保险机制将其实现价值上的流动，提前变现套现转化为老年人余存生命期间的一笔长期、稳定乃至延续终生的现金流入，来补充养老金的不足。

应该承认，以房养老确实是养儿防老、货币养老的有益补充，而且不仅仅是一种补充，随着形势的发展，还完全可以培育为一种养老的主体形式。随着家庭结构的改变及消费水平的不断提高，传统的养儿防老已经越来越难以保障老年人的正常生活；空巢家庭的大量涌现，养儿防老的难度也越来越大。如今，我们找到了一种有效的解决方法，就是以房养老。这种方式特别适合于拥有产权房、缺乏现金，又无须遗留房屋给子女的老人们。

从20世纪90年代起，国家改革了住房制度，房屋由公众的福利转化为一种个人拥有的资产，进而成为老年人的一笔巨大财富。随着近多年来房价的不断攀升，这笔不动产的价值也越来越高。就以最简单的一套60多平方米的二手房计算，地段好的可以卖到100万元左右，地段一般的价值也在三五十万元之间，若放置在京沪杭等大都市的中心地段里，房价还会达到200多万元。遗憾的是，这笔财富大多只是“纸上富贵”，如果将房屋变现来换钱养老，由于老人们大多只有一处房产，将面临无家可归的窘况。同时，随着老人年龄的增长，生活自理能力的减弱，各种疾病的增多，需要用钱的地方越来越多。而钱财从何处来，老人拥有的钱财是十分短缺的，但住房却是一大笔财富，如何在老年人的有生之年很好运营，使其发挥更好的功用，就是大家很关心的。以房养老就是个好办法。

以房养老又可以称为“用房换钱养老”。年轻时大家是有钱但无房子居住，故此“用钱换房居住”；大家年老时房子是有了，且价值还表现得较高，但养老金却颇感缺乏，故此再用房子来换钱养老。在实际操作中，人们热衷于用货币购买住房资产，都不大会将住房资产通过反向抵押等形式重新变现套现，返还为货币。以房养老就是将人们大都拥有的房产与晚年生活必须考虑的养老保障两大话题，依据个人家庭拥有资源在整个一生中不同生命周期阶段的优化配置，实现住房资产与货币金融资产间的相互转换，从而更好地满足晚年生活的各方面需要。

房主对住房拥有完整、清晰的产权，大家都很了解；但房主对住房产权的拥有和实际享用等，还存在着一种时间的对应关系，则不大为人们关注。比如，该住户已经六七十岁或年事更高，尚存寿命无几，但所居住的房屋还较新，再使用个三五十年毫无问题，仍存有较高甚至是超出原来购买时的价值。在一定程度来说，住户死亡后住房仍然遗留的这笔价值，对该住户而言就是形同浪费。当然，住户死亡后，该住宅一般要作为遗产传承给后代，但如果该住户并无后代，或其后代对继承该房产并无太大兴趣，而该老人的经济条件又颇为糟糕时，大家想方设法将该住宅于自己死亡后仍然遗留的价值在自己生前提前变现套现，供养老使用，就可以称为“以房养老”。

住户死亡后一切花费都不再产生，但住房还遗存有可观的价值未能很好运用。当住户空有一套价值可观的住房，而日常生活又过得颇为拮据时，以房换钱就是个好办法。如此的结果是，我们可以一边照常居住在自己的住房里，继续享有住宅为我们带来的使用价值；一边将自己身故后住房仍然会留存的价值提前挖出来用来养老，使得晚年生活过得充实自在，儿女的养老负担变得轻而易举。国外的老人更加奉行的是，前半生把养老的资金赚足，同时赚来的钱财需要有个好的积累场所，住房蕴含的巨大价值及保值增值的功能，正是财富凝聚、储备的好办法，晚年再以房养老使用好这笔资金。

房子为何能够用来养老，其间有哪些规律需要很好把握，是我们大家很关心的，希望在这方面听点专家的意见。

点评

房子为什么能用来养老，首先我们需要考虑房子能为人们做些什么，人们又需要房子为自己做些什么，两者是否正好合拍，或者说拥有这套住房能够带来的权益，是否正好合乎住户对居住养老生活的需要。据我们的深入观察，两者并不完全吻合一致，或者还会有较大的差异，这就为我们实施以房养老准备了充分的物质条件。这些常见的差异表现为：

1．晚年生活的一切都以简朴实用为上，生活空间不必太大，住房不必要装修得过于高档豪华，住宅附加的各种功能不必表现得过多，否则超出部分就形同浪费。当老夫妇双方中的一人先行去世，另一人仍然健在时，空旷过大的住房更显得清冷孤寂、了无生气，仅仅每日的清洁与整理就需要花费太多的代价。相反，小而洁净、功能齐全并符合老年人心理生理特点的住房更为适用。

2．老年时代拥有住房资产的功能和居住面积等，一般都会超出日常生活居住的客观需要，老人空有一幢大住宅，或者该住宅还具有很高价值，但日常生活中需要的现金流入却颇感缺乏，被称为“房产富人，现金穷人”，这就需要通过出租、出售等房产价值的提前变现来“损有余，补不足”，克服这一缺陷。

3．居住房屋尚有很长的使用期间，老人自己的预期寿命已为时不多，住房尚可使用年限大大超出住户的预期可存活余命。存活寿命而外的住房，虽然照样给人们带来大量的居住利益，但对该住户而言已是完全不再需要，从而也就失去其应有效用。将这笔多出的居住收益提前变现套现形成整个养老期间持续性的现金流入，实现住房资产流动化，正可以弥补晚年期现金支付的不足。

4．大城市交通拥挤，噪声、污染等问题层出不穷，并不适合老年人生活居住，而且房价地价昂贵，生活成本高企。这些老人向往最多的却可能是风景秀丽、环境宜人的自然风光，适宜居住而又价格廉宜的乡村或市镇，至少是每年能有若干月份到这些乡村或城镇居住。在这些小镇建造大规模、高档次的养老基地，将城市的老人自愿移居入基地养老，就是提升养老品位、降低养老成本的好办法。

5．老人晚年的养老生活，除经济物质欲望要求满足外，还更多地体现为生活起居照料和精神慰藉。这在今天“空巢化”盛行的家庭里，又是难以得到的。将来，“四二一”家庭成为家庭结构的主体形式时，这一需求将更难得到应有满足。大量开办养老护理设施，建设专业化服务队伍，将老人相对集中居住养老，就很有必要。

养老资源的拥有状况与需要状况的差异，正为我们将住房补充养老资源，实现养老模式的创新，提供了诸多有用的空间。以房养老、基地养老和异地养老等新型养老理念与若干操作方法，正因此逐渐浮出水面并发挥效用。用老年人拥有的最大财富——住房所蕴含价值的变换套现担当养老重任；利用城市与乡村乃至不同地域间居住环境、养老成本与品位质量的差异，将城市老年人移居到乡村市镇养老；机构集中养老比分散居家养老具有天然的规模效应，将老年人适度集中于养老基地，正是这种养老层面的制度与观念的创新。将这些新型养老模式予以一定的组合融会，更可以产生出种种奇特、美妙的养老效应。再如，大房换小房、倒按揭、售房入院养老、出售或出租住房入住养老基地、机构养老取代居家养老等，都将是我们乐于采用的好办法。

总之，只要是能将老人拥有住房的价值或居住的空间变现搞活，对其晚年养老生活带来某种金钱或其他收益的做法，都可以称为以房养老。

房子为什么能用来养老，我想是住房发挥了众多我们目前还不大清晰、未能很好发掘的功用，这些新功能应当如何表现和发掘呢？

点评

以房养老的有关机制和手段，从大的方面来说，正表现为住房资源在时间和空间上的有效转换与位移，如价值盘活、时间转换、价值增值、房产权属改变、空间利用、异地转移、基地建造等，从而更好地实现养老保障的目标。

1．价值盘活。住宅价值巨大，是家中最重要的财富，但却占压在房产上成为“凝固”的不动产难以实现价值流动。盘活住房蕴含的价值就可以充分实现其具有的各类效用，对发挥养老功能派上更大用场。住房价值盘活的办法较多，如出售出租、典当质押等，都可以达到这一目的，如将该住宅用于出租，用租金收入贴补生活日用、安排养老；将住宅用于典当质押来取得整笔资金，用于晚年生活中随时都可能发生的对大额现金的突发需要等。

2．时间转换。时间转换是将老人预计死亡后住房仍然具有的巨大价值在生前盘活，以安排到老人的生前运用，可称为“死后钱财生前用”。在以房养老的模式下，人们既能享有继续使用住房的居住效用，又能将该住房的长远效用在目前打个折扣提前享受，将自己从余生的困境中摆脱开来，使养老这一大难题迎刃而解。倒按揭、售房养老、房产养老寿险等都可以很好地发挥这一功用。

3．价值增值。这是人们在正常生活居住的住宅之外，购买第二套住宅，利用住宅保值增值的特性，赚取收益用于养老。到晚年经济实力下降时，正可以用出售该住房的收入来养老。这是发挥住宅的投资盈利功能养老。

4．房产权属改变。房产权属改变是通过房产的产权出售或使用权出租转让等，实现房产价值的流动化，从不动产转化为可用于养老的货币资产，住户自己则居住到养老公寓或去养老基地舒适养老。

5．空间利用。大家在中青年时代购买住宅，无不希望买大房、买好房；到老年时代，子女日渐结婚成家并离开父母的羽翼自立自强，家中空余老两口，所需要实际动用的住房面积其实并不多，远远低于住房拥有面积，住房拥有功能也会超出日常生活实际需要的功能。这种“超出”就是住房资源的一大浪费，将这种浪费通过各种手段予以消除，如出售大房换购小房，出租大房换租小房，用多余的住宅空间招徕房客共同居住等，都可以称为以房养老。

6．异地转移。住宅属于不动产，不可能从一处任意迁移至他处，但住户居住空间的异地迁移，如从大城市迁移到适宜居住的乡镇等，则较为简单。这是运用不同地域的住房价值、生活用费标准的差异，来实现节约养老资源、提高养老质量的目标。社会应当大量建造银色住宅、老人公寓供给老年人生活居住，充分发挥住宅的生活居住功能用于养老。

7．基地建造。在风景秀丽、生态环境异常优越的地域，大量建造专供老年人生活居住的养老基地，实现老年人的基地养老，既能降低老人的养老成本，提升老年人的养老品位，又能增加新的养老资源供给。优越的生态环境资源可称是惠而不费，同样可以作为养老的重要资源。

对以房养老的属性及运作方式的多方面发掘，对我们开发房地产、金融保险与养老保障的连带关系，寻找其中的商机是非常有用的。

听到用房子养人，大家都感到很稀奇，房子怎么能用来养老呢？难道大家到了晚年退休时代，都要靠“吃砖头，啃瓦片”生活吗？

点评

房子本身的物质形体如钢筋加水泥、附着的土地等，是不可能用于养老的，大家不可能在晚年生活中靠“啃砖头，吃瓦片”过日子；房子蕴含的价值则可以转换变现来养老。以房养老又可以形象地称为“以房换钱养老”，是将拥有产权住房的价值转换成金钱，再用这笔金钱来养老。

以房换钱养老有多种形式，具体地说，它可以是将房屋一次性出卖，获得一笔高额收入用于养老；也可以将房屋分期出租，每月获得固定房租补充养老；还可以将房屋抵押给有关金融机构，按期获得一笔贷款用于养老，到自己身故后再将房子交还对方归还贷款本息。后者就是住房的反向抵押贷款，属于一种复杂的以房养老操作模式。当然，还可以像某些老年人所做的那样将住房对外出售或出租，自己则住到养老院里过舒心日子。以房养老的办法多种多样，大家可以根据自己的实际情形选用合适的一种。

漫长的养老生活对现金的需要是时时刻刻都存在的，中青年时代如积蓄过少，养老退休金表现较少或全无时，就更是如此。住户如已拥有一套价值不菲的住房，大家是否会考虑年老退休后将它抵押给金融机构换取一定数额的现金，使得自己老年期的生活更加宽裕，一般不大会触及。但在今天住宅已成为家庭中蕴含价值最大的财富，理财已成为个人的一门生活技能，养老又成为大家的迫切需要时，这个考虑就是必须的了。

如某人今年68岁，老夫妻健在，预期寿命尚有13年，因每个月的退休金只有800元，生活拮据，但却拥有一套价值80万元的住房。在没有继承人或不想让他人继承这套住房时，此人就可以通过以房养老，每个月从相关机构领取3000多元的现金来改善生活，使得晚年收入一举增加两倍多。如每个月的养老金是足够用了，但却顾虑随时可能会出现的大病重灾等需要大笔现金，或还希望晚年能够周游世界，到处旅游观光，充分享受晚年生活，都可以将这套住房抵押给银行，一次性或在需要的时间随时向银行支取所需要的款项。

老人的日常生活一般都很简朴，但对医疗、保健、护理等的开销却甚为关注。尤其是当大病重病到来时（这种境况在老年阶段常常会出现），现金的开销更如“脱缰野马”一般难以控制，将房产价值的“多余”用于弥补现金拥有量的“不足”，在不影响或少影响晚年生活居住功能的前提下，通过反向抵押贷款、售房养老等特殊的制度安排，将房产的价值提前换取金钱用来养老，就是大家很需要的。这正是我们谈论以房养老的精髓所在。

以房养老作为一种利用住房价值获取金钱的融资方式，一经推出便引起了极大的社会反响，真正可以对未来的养老生活起到极大的帮助。

以房养老的办法相当不错，假如我们晚年准备用房子养老，它会对目前的住宅购买提出什么特殊要求呢？

点评

要实行以房养老，首先大家需要先拥有自己的房子，这些住房除少数获赠或接受的遗产外，大都是通过购买而取得。为了晚年更好地以房养老，中青年时代应当怎样买房，购买什么样的房子，就该有点讲究了。

住宅一般有四大功用：一是良好居住，优化居住环境，提高生活质量；二是保存价值，积累财富并获取价值增值的投资收益；三是运用住房蕴含的财富随时融通资金，以满足不时之需；四是我们发掘住房中积累的财富作为晚年养老生活的保障。

在住宅蕴含的四大功能之下，买房被我们赋予多种理由。房子既是一生最为昂贵的消费品，大家为了长期居住消费而买房；又是一种财富的特殊积累，是家中的“储钱罐”；还是一种效益最为看好的投资，它促使人们更新投资意识，放心大胆地花钱购买第二套乃至更多套住房。以房养老则为买房带来了新的解释：买房时房子是一种消费品，年老后房子被抵押出去换钱花，又成为一种实实在在的积蓄。

我们在做以房养老的调查时，某位房管局的领导就直接表示对以房养老的坚决反对和不解。局长多次强调“房子是用来居住的，不是用来养老的”。这正是对住宅多方面功能的削弱。推而广之，手机是用来打电话的，不是用来发短信、拍照的，更无法用于上网收邮件、看书、查询消息、炒股票、买基金。这种观念大家应否接受吗？人为地将自己的思想禁锢起来，又如何谈到工作的开拓与创新呢？

大家为购买价值昂贵、功能齐全、坐落地段优越的住宅，并非只是为了炫耀心理（如仅仅是这样，就需要考虑有限的钱财花费得是否合适）。晚年生活中，人们的心理状态与价值观念都开始崇尚简单，要求返璞归真、回归自然，过大的住房面积、高档住宅对入住有着繁杂的要求，如贵重的地板、墙壁须得随时维护，不仅要开销巨额的维护保养用费，且需要耗费大量的人力、时间和精力。这是老年人的有限财力和更为有限的精力无法做到，也不愿意这样做的。

笔者认为，既然住房能充分发挥养老保障的功用，人们就可以考虑少投保养老寿险，少交纳养老储蓄金，将这笔节约的钱财用来选购好的住宅，或将原准备购买的住宅不妨在面积上加大，功能上给予相应提高，坐落地段上予以特殊讲求。这样，日后的居住生活质量自然会有较大改善，住房价值提升会有较大期盼，养老保障功能也会做大幅增强。当然，需要花费的成本也会相应升高。

中国要建立怎样的养老模式呢？我们想听听来自政府部门领导的权威意见。

点评

在中国目前的国情下，大家要做任何一件事情，国家政策的支持与否，对该事项能否做成功的影响极大，最后得到结果差别也很大。只要政策支持，一路障碍都可以放绿灯顺利通行；但如政策不支持或支持力度不够，事情做起来就麻烦得多。开办以房养老业务也同样如此，且囿于相关理念的极大创新和超前，反向抵押贷款事项的异常复杂，业务开办的头绪繁多，还涉及住房、养老、金融保险等各个部门的利益博弈，就更需要国家各类政策的大力扶持了。

对大家的困惑，我们请看权威人士是如何回答的。2008年，笔者在浙江大学出版社出版了《以房养老系列研究丛书》，著名经济学家厉以宁应邀欣然作序，厉以宁教授在“序言”中明确指出，以房养老作为一个涉及广泛的领域和全新的理念，可以派生的产品颇多，“反向抵押贷款”是以房养老理念实施的重要手段，是一种内容复杂、联系广泛的金融产品。这一产品的研究与开发必然是一个宏大的系统工程。业务能否在我国全面开展、它的运行效果如何，将取决于相关金融运营机制是否建立、制度法规是否完善等各方面内容。而如何打破我国长期流传的依赖“养儿防老”、财富代际传递的遗产继承观念，建立两代人自立自强的新型观念与机制，也是一个重大的社会性课题。

厉以宁教授特别提出：“我希望学术界与政府部门、养老保障机构、金融机构、房产企业等各个方面通力合作，认真进行本课题的可行性论证，设计出符合我国国情的反向抵押贷款产品，更好加强我国老年人的养老保障，实现构建和谐社会的目标。可以认为，进一步研究、设计包括实施‘以房养老’模式在内的社会养老保障问题，是符合科学发展观的要求的。希望经济学界和房地产业界共同关心这一课题。”

全国政协委员、全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林，是原国家劳动与社会保障部的部长，多年来对反向抵押贷款一直持积极支持态度。在全国政协2007年举行的“积极应对人口老龄化”的记者招待会上，郑斯林回答记者有关反向抵押贷款问题时表示：“住房反向抵押贷款有助于提高老年人的生活质量，我个人认为，这件事势在必行。”他同时表示，住房反向抵押贷款真要做起来会涉及很多问题，首先要研究规范措施。只有这样，才能真正维护老年人的权益，否则会适得其反。对此，郑斯林部长表态说以房养老涉及相关法律、评估标准、继承权等问题，的确需要对很多问题的防范措施加以研究，“但是，这件事情已经引起了国家的高度重视”。

中国要建立怎样的养老模式，民政部社会福利和社会事务司副司长阎青春表示，中国的养老模式不可能是单一的、一成不变的，政府积极鼓励多种养老模式的探索和实践。阎青春概括了三句话：以家庭服务保障为基础，以社区照顾为依托，以机构供养为补充。

阎青春解释道，养老回归家庭是社会发展的大趋势，从国际的普遍状况来看，90%以上的老人最终都要在家中安度晚年。中华民族是最看重孝道的，儿女绕膝、天伦之乐是对老人的最大安慰。以社区为单位对老人的服务照顾同样重要，像宁波海曙区开办的老年之家和上门服务，就是居家养老的必要补充，老人们在自己的社区或在家里就能享受优质服务，更具人性化。机构养老是一种不可或缺的补充，机构的专业护理、专门服务人员所拥有的专业手法和运用技能，是前两者不能比拟的。一个成熟的老年福利服务体系要能满足多样化的需求，有的老人愿意住在机构里养老，有的老人无子女照料则只能住在养老机构。

阎青春表示，养老机构要寻找的出路有公办民营、民办公助等，现有公办福利机构要积极探索民营化的路子，即“公办民营”，新的社会福利机构的建设要更多地让民间力量进入，但政府有责任增加投入，给足相应的优惠政策，也就是要更多的实行“民办公助”，目前这两个改革办法已经在调研论证之中。

对“以房养老”、“异地养老”、“老年公寓”等各地正在探索的新型养老模式，阎青春认为，老人的需求是多样化且不断升级的，养老模式也不可能是单一的、一成不变的。政府应积极鼓励多种养老模式的探索和实践。但不管怎么变化，有一点必须遵守：以满足老年人日益增长的多样化需求为标准，以让老人感觉舒适、成本廉宜为标准。

以房养老出台后，大家议论纷纷，观念不一，且差异很大，似乎要将我们搞糊涂了，作为一种争议颇大的新型业务，总是有些把握不大清楚。应当如何评价以房养老，这个东西是好还是坏呢？

点评

以房养老的思路一经提出，犹如巨石击水引来一场轩然大波。各类人员给予以房养老极大的关注，且有着不同的甚至可能是大相径庭的理解和感受，对此做个细致分析是很有趣味的。

有位网友提出自己的困惑：以房养老的理念对大家同样都是个新东西，但根据网站和媒体的大量信息反馈，人们对此的反应却几乎分成完全对立的两大阵营，说好的将它捧得伟大之极，说坏的将它贬得几乎一无是处。为什么会有如此之大的反差，我们搞不大明白。

这些网民的困惑也是相当多数人员心中的困惑：以房养老的理念听起来是很好，真能帮助我们解决实际问题。但它的社会争议这样大，说好说坏的七嘴八舌太多，就拿不定主意了。尤其是反向抵押贷款业务过于复杂化，操作规程太多，更有些忐忑不安。

通常一个新东西的出台，大家或是全然反对，或是大部赞成，或是全无声息，不闻不问，各种情形泾渭分明。以房养老则不是这样，叫好声、反对声、怀疑声是震天动地，不亦乐乎。这就不免会引起许多读者的疑问，这个以房养老是好还是坏呢？

一个新生事物的出台，总会有多种不同的看法，假若大家是毫不理会、全无所谓，说明这个新生事物的社会价值很低，大家对此是不屑一顾，不值得提倡；如大家只是简单地说好或说坏，余外就别无下文，也不大正常，说明该新生事物蕴含价值浅薄，内涵贫乏；若大家对该新生事物的评价只是短时期的昙花一现，也说明该新生事物的生命力较短，至少是不会长久地存在于这个社会。以房养老理念出台后，大家表现出的争执是如此众多，对此的反映是如此激烈，还是很少看到。这正说明大家对这一话题的无比关心，说明以房养老的深入研究与实际推行是十分重要和非常及时。

如果对某个新生事物的评价，大家是议论纷纷，观点相左或争论得不可开交，正可以在某个层面上说明该新生事物具有巨大的社会关注价值和很高的研究价值，有强烈的生命力，足以对整个社会和人们的价值观念等，带来重大的乃至颠覆性的冲击力，值得为此发生剧烈争论。以房养老推出后的社会反映，正对此做出了很好的注解。这种关注的程度如此之深、波及面如此之广，大家的意见和看法是如此的不统一，而且这种关注又可以说是一种长期性行为，至少是随着年代的久远，老龄化危机程度的日渐加深，被关注的程度等也将日益强烈和普遍。

2003年7月，我们在浙江大学召开以房养老的学术研讨会，当我介绍了以房养老的基本理念和操作模式后，众多与会人员立即展开了异常激烈的观点交锋，积极夸赞和坚决反对者都是大有人在。但不论是支持或是反对，首先都认为用房子养老确实有很大的研究价值和社会实践意义。当时我带的研究生遇到这种场面，几乎不知所措。我在一旁“观火”则暗暗高兴，这至少证明以房养老是很值得继续研究下去的，其后的发展趋势也充分地证明了这一点。

倒按揭式的以房养老引发社会众多的关注，叫好与反对的声音都很强大，这些不同的声音都是如何表现呢？

点评

以房养老理念刚刚出台，反向抵押贷款的新险种还没有正式推出，但对于这一新理念、新险种的前景与“钱景”却是说法不一，叫好声与反对声引起了激烈的交锋。

赞成者认为，反向抵押贷款这种商业养老模式的推行，能极大地减轻子女的赡养负担，保证老人稳定的生活来源。某保险工作人员则认为该险种与年轻人贷款买房、购车没什么区别，都是提前消费享受新生活。他们认为老年人也要赶快享受新生活。老年人参加这样的保险可以增加收入，使其在晚年生活和医疗上多了一种社会保障。贫家老人更可以依靠抵押房屋解决晚年的经济困境，把收到的钱财拿出来改善生活。

南京师范大学社会工作研究中心主任吴亦明教授指出，在目前人口老龄化快速推展，养老制度尚不健全、养老资源严重不足的情况下，以房养老是一种新尝试。华南农业大学经济管理学院魏双凤教授在接受记者采访时则认为，反向抵押贷款一旦推行，对整个社会都将产生长期、深远的影响。上海外国语大学的社会学教授窦晖认为，随着家庭结构的变化和消费水平的提高，养儿防老的难度已越来越大。利用倒按揭，从相关机构每月领取一定生活费来改善生活，经济来源更加稳定，也会减轻子女负担。

某学校校长黄小源表示，以房养老在国外已较为普遍，根据他的经验，这一模式更适合家庭经济中等的老人。这些老人一般都有个初步的养老计划，子女的工作比较稳定，把房产拿出抵押不会影响日后的家庭生活，老人自己也可以更好地享受晚年生活。倒按揭还有助于社会养老体系的创新，有效增加老年人的收入水平和支付能力，使得在经济上无须再依靠子女，甚至还可以补贴他们。即使老人的身体不好，也不用省吃俭用地节省医药费，还大大减轻子女的养老负担。

面对这种全新的养老方式，反对者认为，采用房产抵押的险种会使得遗产缩水，风险太大。市民周先生认为，老人既然能拥有房屋，生活应该不会太差，按照中国的传统观念，老人一般不会向往奢侈的生活，相反更希望为子女留下一些房产作为遗产。而参加这种商业模式的保险本身也存在一定的风险，如果老人在平均寿命之前逝世，房屋将由保险公司收回，就享受不到房产蕴含的价值。此外，还有一些子女反对父母参加这一险种，他们认为只要自己还有赡养父母的能力，就不该让父母以房养老，这种以房养老的做法将使未来可以继承到的遗产大大缩水。

某个社会学家认为，尽管传统的养老方式不足以使老人“丰衣足食”，但以中国老人的传统、保守的消费观念来看，新的反向抵押贷款业务很难得到青睐。有些人甚至认为老年人的养老问题应该由社会保障部门负担，而非转嫁为老年人自己抵押房屋，不大看好新险种的推广。

我的一个学生假期里就各类人员以房养老的意愿问题，做了许多调查，回来撰写了调查报告。就以切身的体会谈到：“就以房养老这个问题，咨询了父母及周围的长辈，发现受教育年限少的，如我的母亲及阿姨、婶婶等人都对这个模式持强烈的反对意见，他们觉得人老了就应该和子女一起住，享受精神层面的满足。就算自己要帮忙带孩子或生活得稍微有点辛苦，也应该为子女留下一点什么。他们甚至觉得以房养老是一种很不人道的行为，认为房子都不是自己的，怎么可能在里面住得安稳。这主要来自中国几千年的养老观念。而父亲以及几个叔叔，尤其是学历很高的小叔叔，则认为中国在养老方面有很大困难，如果不用担心子女住房问题的话，就是子女已经买了新房，老两口的这个房子也不用想着留给子女时，抵押房产可以得到更多的养老金，这个模式有可推广性，可以使生活过得更好，偶尔出去旅旅游也是一件很享受的事。”

以房养老这个话题现在被媒体炒得太热了，喧闹过后我们更应对其进行理性的思考。

点评

以房养老一经出台就受到媒体的热烈炒作，据我们的不完全统计，各类新闻媒体、网站发表、转载以房养老、倒按揭方面的文章、特写、专访及调查等，几乎达到千余篇。2010年11月，国家民政部副部长窦玉沛在某次老年产业化会议上谈到，以房养老作为未来养老的重要选择，将要纳入国家养老保障层面的议事日程之中。消息一经传出就是一轮新的爆炒，众多网站、媒体纷纷对此发表评论，提出自己的意见和看法。“60岁前人养房，60岁后房养人”、第三个老太太以房养老、“打造养老基地，实施基地养老”等新概念的提出，无不受到众多新闻媒体的热切关注。

以房养老作为一种创新理念和全新话题，有着充分的理由值得引起大家的积极关注。比如，房子是今天大家异常关注的对象，提起房价上涨的幅度过快，因买房而引起的种种欢乐与苦楚，无不要引起全社会的共鸣；养老也是全社会关注的热点，随着时间的推移，我国的房子问题将会解决得差不多了，但老龄化的加速到来和养老危机的愈益严重，这一话题必将越来越引起大家的普遍关心；而将住房和养老连接在一起的个人金融理财，目前同样是社会公众关注的热点所在，“你不理财，财不理你”已经被越来越多的人所认同。住房热、养老热再加上个人理财热，三大社会热点凝聚在一起，就构成了我们这里谈到的以房养老，自然是要热上加热，引起全社会的极大关切了。

这种炒作对宣传以房养老新思想是很有必要的。没有新闻媒体对以房养老的热情洋溢炒作，大家就不会了解这种同每个人的关系都异常密切的新型养老理念，更谈不到采用这种新型的住房保障方式为自己养老，至少是新理念为世人了解熟知的程度会大大降低。在这里，笔者作为以房养老理念的倡导和推动者，深深地感激众多新闻媒体对以房养老所做的热情洋溢的宣传和倡导。

但有一点是我们要紧紧把握的，就是“心要热，头脑要冷”，大肆炒作的喧闹背后，我们必须保持冷静的头脑，对以房养老的具体运作、倒按揭的制度要素设计、产品研发等引致的一系列重大问题，如房价波动、利率调整、寿命预期、风险防范、产品定价、政策优惠、机构运作、机制设定等，做出深入、细致、全面、系统的调研与探讨。只有这样，才能对这种于国于民都大有好处的养老模式，做出缜密的理性思考，才能真正将其设计到位、运作有效，并真正受到大众的欢迎；也只有如此，才对得起大众对以房养老的如此之高的期盼和厚爱。

要搞好以房养老，需要做的工作太多太多，我们最近多年来一直在这方面艰苦卓绝地奋进着，对以房养老、反向抵押贷款、基地养老的诸多方面都做出了较深入、系统、全面的探讨，撰写出版了众多的书籍，但距离真正需要达到的目标而言，还是差得很远。这是需要“感动上帝”，促使大家共同为此做出不懈努力的。

提起以房养老，首先的感觉就是很神奇，如何理解以房养老这一话题呢？以房养老就是年轻时代以钱换房，到年纪大时再用房换钱。可以这样理解吗？

点评

所谓以房养老，简单地说，就是“年轻的时代以钱换房，年纪大的时候用房换钱”。年轻时代大家开始赚钱了，但没有房子居住，即使每个人手中掌握的钱财尚不很多，至少都可以凭借自己的努力多赚钱积累一笔财富，向银行借钱买房就是顺理成章之事，故此“以钱买房居住”。到年纪大的时候，房子是有了，金钱却又发生了某种恐慌，或者说金钱的一定积累是有的，但自己创造财富赚钱的能力却不再具备了。故此，为了实现更好的养老，大家又开始“以房换钱养老”。这正是将家庭拥有的住房资源与货币资源融会打通后的最好配置与安排，是强化养老保障制度的一大创举，使得大家拥有有限资源的效用发挥，达到一种淋漓尽致的结果。

如何看待以房养老这种“钱房互换”的功能呢？大家的观点就不一了。有位读者这样看待以房养老：“年轻的时候辛辛苦苦买房子，老的时候还要把辛苦买来的房子卖了当活命钱，这多可悲啊！”为什么要搞以房养老，正是因为大家年轻的时候买房太辛苦，应当让辛辛苦苦买来的房子能对自己发挥最大的效用；为什么要在自己年龄已大的时候将住房再抵押出售，正是为了换取自己晚年生活所需要的宝贵金钱。而且，这种因以房养老出现的住房抵押和出售，并非要将老年人赶到大街上，凭空制造大批无家可归者，而是同时保障着大家对住宅延续终生的使用居住权。

以钱换房是大家很高兴做的，用房子换钱大家做的还很少，事实上后者也是家庭理财生活中很重要的环节。以房养老的目标是加固晚年的生活保障，更好地达到养老保障的目的。这一模式的推出，使得人们在挖掘住房的居住和投资融资功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现了居住生活和养老效用的最大化。这一模式的推出，为应对急剧到来的老龄化危机开辟了一条新路，为加固本已脆弱的养老保障制度增添了雄厚的物质基础，也为金融保险机构增添了系列的新型金融产品，促动了金融保险机构的竞争实力和业绩利润的增长点。这一模式的出台，必将对社会经济生活的各个方面都能发挥其积极的价值功用。

这种养老新办法在上海、杭州、北京、南京、长沙乃至全国各地都已引起了极大关注，陕西省委书记赵正永还特别提出要在陕西全省推动以房养老的大政策，并为此做出多方面的战略部署。近多年来的全国“两会”上，多位人大代表、政协委员多次提议在全国推广这种养老新办法，都引起了众多的共鸣。

“60岁前人养房，60岁后房养人”，已经成为以房养老的典型宣传口号了，“人养房”与“房养人”两者的关系如何表现呢？

点评

“60岁前人养房，60岁后房养人”，作为以房养老的宣传口号，自从笔者于2002年提出，经过媒体的大肆炒作，立时就引起了较大的轰动，今天已经广泛深入人心。

“人养房”与“房养人”两者的关系是明显的。

1．早期的“人养房”是必需的，否则就不可能做到晚期的“房养人”。住房有了养老保障的新功能，人们购买住房的积极性就会大大加强。在某种程度上来说，60岁后的房养人，又对60岁前的人养房以更为充分的理由，使得众多原本不准备买房的居民，纷纷将购买新房作为人生的要义，加入急剧增长的购房大军；原已准备购买新房的居民，也纷纷将要购买房屋的档次、标准，尤其是将要花费的总价款大幅提升，以促使该住房能在未来的晚年生活中发挥更大的效用。

2．人们在早期将房子养得好一些，如买个大房、好房，坐落地段棒一些，预期未来升值的前景高一些；到后期房子就可以将人养得好一些，养老保障的力度强一些。早期付出代价与日后获取收益，两者是呈现正比例关系的。如此做法花费的金钱自然要多一些，但既然是用房子来养老，就可以大大放慢养老储蓄存款、商业性养老寿险业务的参与力度，甚至是完全不予参与，国家的社保金缴纳则是必须要参与，节约出来的金钱就可以用来购大房、买好房了。

3．“人养房”的结束点应当在60岁之前，到了60岁，人们已经取得了住房的完全产权，就可以在60岁之后动用这套住房的价值为自己养老。如果像传说中的中国老太太那样，一直到生命临近结束才买到属于自己的住房，是不可能做到房子养人的。即使说像美国老太太那样，年轻时代贷款购买新房，但直到临终的前一天才将按揭贷款本息全部还清，住房也同样不可能实现养老的功用。

4．“人养房”的操作甚为容易，只要考虑储蓄存款、按揭贷款、还本付息就足足可以。如房屋的总价款应控制在多大，以尽量同自己的购买能力不致发生太大的脱节；住房的地段应如何选择，以保证未来有较好的升值空间；贷款的期限、种类、利率标准应当怎样确定，使得还本付息的总额度能有较大幅度的降低，其间都有较多的学问需要钻研，种种操作技巧需要把握。相形之下，“房养人”的操作却表现得更为繁杂，要通过抵押、拍卖、出售、出租等达到用房子舒适养老的目的。

房子之所以能养人，正在于房子及其依附的地皮既具有较好的使用价值，可以供住户日常生活中很好地居住运用；同时又具有较高的价值，而且这一价值长期保持稳定并随着时间的推移而逐步增值。

“人养房”的结果是大家辛辛苦苦赚钱攒钱，最终拿到了自己的房子，并为此付出了相应的代价；“房养人”的结果则是大家舒舒服服、安安心心地等着房子变换为金钱开销。这个特点正符合常理，大家年轻时代吃点苦是应该的，甚至可以说是一种宝贵的经历，是花钱买不到的人生财富；关键是晚年时代不要再吃苦，否则真是晚景凄凉、悲惨难耐。看来，以房养老还真是一件顺天理、得民心的大好事。

“60岁后房养人”目前已谈论较多了，但有个前提就是“60岁前人养房”。“人养房”应当怎样体现，以为将来的“房养人”打好雄厚的物质基础呢？

点评

随着美国老太太在中国的“登陆”，贷款买房提上了议事日程，受到大家的热切关注和大力参与。人们在中青年时代，纷纷通过按揭贷款等手段购买属于自己的住房，以备正常生活居住。目前，居民住房按揭贷款的数额已达到五六万亿元之多，比较数年前有数百倍的高速增长。城市居民购买的房改房和商品房，合计已经达到60万亿～70万亿元之多。“60岁前的人养房”，为“60岁后的房养人”准备了充足的物质前提。

“人养房”包括了三部分内容，一是按揭贷款的首期付款；二是贷款期间每月的还本付息；三是住进新房后每个月需要交纳的物业费、卫生费、电梯维护费等同住房直接间接相关的费用。将来物业税或不动产税等开征后，“人养房”还应当增加第四部分内容。

“人养房”中，首先要盘算首付款是否已经筹措齐备，以后每个月的归还按揭贷款能否较为轻松地应对，买房后每个月需要交纳的物业费等能否按时足额交纳，然后再做出决定应当怎样买房子，买多大的房，为买房准备花费的代价应达到多大等。这些准备性工作都是必须认真做的，否则，就真正要沦为目前大家沸沸扬扬大肆炒作的“房奴”了。

自从我们提出“第三个老太太”以房养老的话题后，住房因其附带养老功能的增入，买房受到更多的关注。但在具体的“人养房”中，如果目前的经济状况尤其是预期未来的经济状况，将会是相当不错，大家可以选购较好的住宅；如各方面的条件都还差一些，买房时就必须“吃饭穿衣量家当”。目前有许多小青年，每个月的收入尚只有两三千元，也敢一举购买价值五六十万元的住房，自然是远远超出自己的实际购买能力。

有不少人一心向往豪华公寓里“富豪般的感受”，千方百计筹措资金，千辛万苦归还房贷总算住进来了，却发愁每个月的物业费、电梯费等，就需要交纳六七百元，同每月千数元的工资收入相比，深切地感受到买得起、住不起。还有的人偶然得到一个好工作，获取了一份高收入，就一举购买了数百万元的豪宅，但根基不牢，这份好工作一旦失去，住“豪宅”的美梦就立时泡汤。这都不是“人养房”的正确做法。

以房养老提出和实现的理论基础，是家庭生命周期和住宅生命周期的差异。什么是生命周期理论，可以对以房养老发挥何种功用呢？

点评

我们对以房养老的定义表述中，一直认为以房养老是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在一生中优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制实现价值上的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥有益的功用。

生命周期理论的基本出发点，是个人整个生命周期阶段的经济运行安排中，一生的收入应当与其一生的支出消费两者间保持适度的平衡；还认为一个人一生的收入与财富，应当在个人整个生命周期的不同阶段包括养老期间予以合理配置，为此，人们应当将一生的收入总额，能更有效地在自己的一生中优化分配，实现个人一生消费效用的最大化。

这一理论还认为：一个人一生的消费总现值，在不超过一生收入总现值的条件下，会尽可能地使他在一生中的消费保持某种平滑与恒定，使自己拥有资源的结构配置及可发挥的功用等，能更合理地满足个人一生中的全部需要。由此可以得出的结论是，个人家庭在任何阶段的支出消费，不仅与该时期的收入直接相关，还与其一生的全部收入，如劳动收入、资本收入与继承收入的总和等密切相关。人们在中青年时代获取的收入，需要有意识地积累起来供给老年时代运用消耗。

以房养老模式的提出，在某种程度上应当认为是对生命周期理论的进一步拓展，它不仅是指人的一生积累的货币财富需要在整个一生中合理配置，使得效用最大化，即使对货币财富的变形即住房财富而言，也需要并能够在一生中予以合理配置、优化安排。事实上，人的一生赚取的收入，除即期消费外，大多还都用于购置各类财产，以或长期或短期地用于生活消费，其中最大的一部分就是购买住房。住房往往占到家庭拥有全部财富的半数以上，住房可以使用的期间也往往达到五六十年乃至更多，被人们誉为可以传代的大件高档物品。将住房的价值运用好，显然是个人财富资源优化配置的重要内容。

以房养老精巧运作后的结果是：到人的生命终结之时，不仅仅是他们积累的货币财富全部消耗殆尽，而且住房中凝结的巨额财富也通过以房养老等特殊手段消耗殆尽，真正做到了一生赚取的钱财在整个一生中完全消费运用的最优结果。

家庭拥有财富的状况，与养老方式的选择有着密切关系，拥有财富的状况直接决定家庭养老的状况。

点评

一般而言，大家会想到在银行积蓄存款本息，购买债券、股票、期货，或者在保险公司购买若干养老或投资性的保险；或摸摸自己的口袋或家中的小钱柜，为花用方便起见，或许还存放了一定数额的现金。这都是人们创造的财富，但只是货币属性的财富。

老年是人生整个历程的最后阶段，晚年生活是否过得好，关键在于中青年时代积累的各种物质与精神文化财富如何。财富积累得越多，晚年生活就越有保障。这一财富不仅是物质钱财，还包括体魄强健，声誉卓著，人际关系众多，子女有较好的情商，对父母有较高的孝心等。这些都是晚年生活的重要财富。

若从广义的角度而言，家庭财富还包括了人力财富和房产财富两大内容。为了维持一个家庭持续正常的运转，如吃饭穿衣、日用生活、家务料理、家政掌管等事项，家中大多还需要具备一定数量的锅碗瓢盆、家具衣物、家电车辆等，这都是家庭消费生活所必须具备的，但因时常处于或长或短的消耗状态，也难以重新拿出来营运获益，一般不被计入财富的总数之内。

人力财富是构成一个家庭全部成员的时间、精力、知识、技能等的总和。这些内容和事项，在今天的市场经济社会或更为直白的说金钱社会里，如简单地加以描述，就是人们获取各类货币、劳务、精神收入的能力。收入能力不仅是指目前获取收入的现状，还包括未来若干年里持续创造和获取收入的能力。从创造价值的角度来讲，一个年薪100万元的金领，自然要比年薪10万元的白领，更比那些年收入万余元的打工仔，在人力资本的价值实现上要高出许多，为将来养老生活的准备要充足得多。

从父母与子女的代际关系传递考虑，人力财富包括父母一代和子女一代。前者是指父母本身具备的知识技能、获取收入的能力与才干的状况，能否凭借自身的才能创造并获取众多的财富，除安排自己的晚年养老用度外，还能给子女较多的经济资助；后者则是指子女的知识状况与工作能力，能否获取较为雄厚的经济收入，并在父母的晚年生活里，给予父母足够宽裕的生活条件。

父辈晚年的状况不错时，对子女是个极大福音。如父辈的经济状况表现得较差，就需要做子女的能出人头地，拿出点样子来，至少不要沿循父辈走过的贫穷之路再恶性循环下去。倘若父母与子女的经济状况都相当不错，那是最好不过。但就大多数的芸芸众生而言，也不大可能有太多的机会表现出与众不同的才干。

今日的养老保障问题，被形象地称为儿子、房子与票子的“三子养老”，这是对新型养老保障体系的高度概括。

点评

按照我们的设想，家庭有儿子、票子和房子三大财富，三大财富的早年积累并延续到晚年消耗，就形成了儿子养老、票子养老和房子养老三种养老模式。一般而言，家庭拥有什么样的财富，就会用什么样的财富为自己养老，并选择与之相切合的养老模式。反过来说，家庭准备选择何种养老模式，也会有意识地在自己的中青年时代积累何种财富。

搞以房养老，就是要给老百姓多寻找一种养老的模式，一条腿走路总是不如两条腿走起来稳当，两条腿走路又不如三条腿走路更为舒坦。数学上还要讲究一个三角形的稳定性，房子、儿子和票子三大养老资源，国家、社会和家庭（包括老人自己）三大养老主体，正在这里构筑了坚实的养老保障。

以房养老的出现和功用发挥，使得在传统的儿子养老、目前票子养老的基础之上，又增加了一种新的养老模式，可称为“三子养老”。“三子养老”中，儿女养老是数千年来的优良传统，今天仍要发扬光大；社会养老保障同储蓄养老、商业寿险养老、证券投资养老等相互关联，属于货币养老；以房养老则是用房子来养老，自成一体。总的目的是构架儿子、票子和房子三种财富相辅相成，房子养老、票子养老和儿子养老三位一体共同参与养老保障体系的新构架。这就比目前的国家、社会和个人“三位一体”的货币养老保障体系的内容更加丰富，涉及面更加广泛，保障的力度和层面更加多样有力。

市场经济社会，正是一种能赋予大家种种权利，并提供各类机会和自主选择机制的社会，以供大家在各种可行方案之间，做出对自己最为切合也最相宜的选择。养老保障问题也同样如此。这里没有大家“必须要怎么做”的任何强迫，而是尽量为大家提供尽可能多的方案，以及可供选择的各种途径，并最终为这些选择得以实现提供可予操作的各种平台，提供各种政策法规的保障和规范。这正是市场经济社会的最大魅力所在。

需要说明，我们应当如何看待以房养老这种新型养老模式，在整个养老保障体系中的地位和可发挥功用。简要而言，它并非只是现有社会养老保障体系的简单辅助和补充手段，更非可有可无。而是在今日大家都“有房住”的时代采取的一种养老新途径，是完全可以同儿子养老、票子养老并驾齐驱，成为诸多养老模式中的一种主体形式。

还需要说明，我们推出以房养老的宗旨，是要建造包括儿子养老、票子养老和房子养老在内的新型养老保障体系，是要使儿子、票子与房子三种养老资源和三大养老模式之间，在国家、社会、个人三大经济主体之间打造某种相互配合分工的责任体系，以使得我们的养老保障工作更为牢固可靠。

“三子养老”中，各自的分工与选择应当呈现为何种方式呢？

点评

需要说明，我们提出以房养老是一种养老的好办法，并非认为大家都要依靠房子养老。有房子的靠房子为自己养老；有儿女且儿女对父母很孝顺，足以担当养老重任者，大家会选择儿女养老，将来把房子遗留给儿女；如愿意用票子养老的，年轻时注意多积蓄钞票，也是个好主意。

我们认为依据养老资源的拥有和据以养老的形式而言，养老有儿子养老、房子养老和票子养老三种。三种养老模式在养老保障体系中各有各的用途，相互间并不可以替代。社会养老保障和储蓄养老、商业寿险养老一样，都可以称为票子养老。这说明社会养老保障体系的建立只属于票子养老的某个层面，然而又是很重要的一个层面。

如何看待儿子养老、票子养老和房子养老三者的关系呢？社会养老保障应当大力健全完善，但即使做到了这一点，是否就能保障养老的一切需要，是否就不再需要储蓄养老和商业寿险养老，更不需要儿子养老和房子养老了？不是。三者之间有自己的分工界定，相互之间不能替代，这是很清楚的。

家中有子女，且子女养育的结果是智商、财商、情商俱佳，儿女有较雄厚的经济能力也有较好的孝心，能够养育老人也愿意很好地养育老人，自然是最好不过。假如有对年轻父母准备一辈子过“丁克”式的生活，不希望生养自己的子女，晚年自然也不会依赖子女养老。家中广有钱财，足以应对晚年的养老事宜时，养老生活着重动用票子作为养老手段，当然令人满意。家中有价值足够高的房子，晚年自然会将该住宅作为养老的依靠。无论怎样养老，都只是一种方式，只要养老保障工作做得到位，大家开心就好。

再者，现实生活中，还有为数众多的子女或是智商有碍，不能找到好工作，无力关照父母；或系财商不足，不会发家致富，自顾不暇，拿不出钱财赡养父母；或是情商严重欠缺，父母含辛茹苦养育了个“白眼狼”，终日少算计父母已属相当不错，更无法指望他们能精心养老。所以，倡导老年人自立自强，用自己拥有的住宅价值养自己的老，就是一种很好的选择，或者毋宁说是老龄化情势逼迫的结果。

这些选择并无谁对谁错，总的目的是适合何种模式就采取何种养老办法。如果三者都不大理想，就需要检讨自己在中青年时代的持家理财工作做得如何了。当然，检讨归检讨，生活还是要过下去的，这就只能依靠政府发放低保担当救济资助的重任。大家可以扪心自问，是否乐意用微薄的低保金痛苦地度过漫长的晚年生活呢。

养老可以是养儿防老、房子养老，或目前通用的货币养老，三种养老模式并非“有我无你，有你无我”的对立关系，而是相辅相成的配合、分工并融会一起的。选择某种养老方式为主时，其他养老方式也可以同时发挥辅佐性效用。大家根据自己的需要任意做出选择就是。并非要用某种养老模式取代另一种养老模式，也非采取某种办法后就不能再选择其他养老方式，这是需要强调的。

以房养老模式推出后，未来我们将构筑起国家、单位、个人为主体，儿子、票子和房子三位一体的养老保障体系。社会养老保障体系满足基本养老保障对货币的需要，同样为票子养老的养老储蓄和商业养老寿险，则满足老年人对较高层次养老的需要；儿子和女儿主要用来满足老年人对生活起居照料和精神慰藉的需要；房子主要用来满足“房产富人，现金穷人”对货币的需要，以及大家对高档次养老的需求。

以房养老同其他养老模式的结合，可使得老年人的养老生活日益丰富多彩，甚至是随心所欲。试想现在还有什么东西，能比大家随心所欲，想干什么就干什么更令人向往呢！

房子、票子与儿子是一个家庭拥有的三大财富，也都可以作为养老资源运用，但每个家庭具体应采用何种养老方式，是否有个基本的评判标准？

点评

家庭拥有房子、儿子和票子三大财富，都可以作为养老保障的手段在晚年生活中使用，但三者养老保障的功能可以发挥有多大，如何衡量这一价值，是大家关心的。我们认为，可从目前家庭对房子、票子和儿子三种财富的拥有率、价值总量、预期增长量及在养老保障生活中功用发挥的程度等，做出认真的衡量和评判。

年轻时代购买住房、积蓄货币存款或养育儿女，以备晚年的养老保障，都是为晚年养老而在早期先行付出的一种代价，到了晚年时代又能借此实现的养老保障则可称为收益。年轻时代付出代价，到晚年时代得到收益，这一行为是否合算，就需要运用成本收益分析法予以较好评判。

这里谈到的评判标准大致有以下三条：一是经济上是否合算，如将年轻时代花费的代价视为一种投资，到老年时代这笔投资的收益将会达到多大，其间的投资收益率能有多高；二是投资收益能否由自己全盘掌握并自主支配，也就是说“谁投资，谁受益”这一定律在家庭投资行为中能否得到同等贯彻；三是投资的结果能否真正地、全方位地满足养老的综合性需要。

从对父母晚年养老保障的角度予以衡量，用这三条标准相比较时，养育儿女作为家庭的一种人力资本投资，收益率应是很高的。儿女孝顺父母时，在养老生活中发挥的作用，如经济资助、生活起居照料和精神慰藉等，也是全方位、综合性的，但养育儿女的结果往往是“父母栽树，儿女乘凉；父母投资，儿女受益”，并不符合投资的本来意愿，对父母来说又是不大合算的。房产投资的收益应当远高于货币投资，又能满足日常生活居住的需要，但以房养老的最大缺陷就在于大家不可能靠“啃砖头，吃瓦片”过活，必须要采取某些特殊手段将房子提前变现套现后才能用于养老，变现过程中不免会出现某些损失。货币投资的优势是随时可以捕捉市场的热点，但现实社会生活中经常会发生的通货膨胀，则往往会不经意间吞噬掉巨额财富，货币投资也并非注定会获取收益，发生亏损也是在所难免。

按照我们的大致设想，房子、儿子再加上票子，将共同构成养老保障体系的三大支柱。社会养老保障负责每个老年人的基本生存问题，儿女负责老年人的精神慰藉、生活起居照料问题，大家在基本养老保障以外，还希望晚年生活能安排得好一些，则由房子的价值换取现金来实现。如此“三位一体”，养老问题就可以安排得相当完满了。

当然，在银行储蓄数十万元，或参与商业性的养老寿险业务，来解决养老金的不足，都可以，但都不如以房养老更为稳妥。尽管房子养老目前还只是刚刚开始，这一支柱还表现得比较弱小，但总有一天它终将会进展为养老的主体形式，这是可以乐观预期的。

再以“三子养老”的相互关系而言，房子养老与票子养老，两者是可以互换的，而儿女和房子、票子之间则不可能互换。如某人在银行储蓄有上百万元人民币，养老肯定不在话下；如自己拥有价值百万元的住宅，即使现金储蓄很少，将住宅逐步变换成钱财来养老，获得的效用也是一样的。但对父母而言，尤其是对于已处于风烛残年的父母，儿女在养老中的特殊功用是不可替代的。即使有了充足的房子或票子，儿女绕膝的天伦之乐也是永远不能被排除在外的。这是我们一直强调的。

从儿子、票子和房子三种财富的积累和满足养老的需要来看，各有千秋。这就需要大家根据实际情形，选择对自己最有利的某种方式，趋利除弊应当是最为合适。根据需要将这三种养老模式配合使用，共同发挥效用，何患养老保障问题无法得到很好解决呢。

面对众多的养老方式，如儿女养老、货币养老，如今再加上房子养老，我们看得眼花缭乱，我们应当选择哪种养老方式最好呢？

点评

随着我国逐步而又快速地跨入老龄化社会，养儿防老的意识大为削弱，养儿防老的做法大受掣肘，而货币养老又受到资源短缺的严重威胁，以房养老新观念的兴起正是恰到时机，风生水起。面对诸多养老方式的出台，大家就不免有点眼花缭乱了。

经常有读者或听众来信或来电询问，养老是靠儿子还是靠房子，或者说我们应当选择哪一种养老方式最好呢？俗话说，“不买贵的，只选对的”，养老方式的选择也同样如此。我们的回答是：根据自己拥有资源的状况和喜好，考虑自己养老的实际情形和对养老质量水准的基本要求，做出合理科学的选择就行了。简而言之，选择自己最适合的那一种，适合哪种方式养老，就选择哪一种；喜欢何种养老方式，就有意识地积累哪方面的财富，以备将来的养老生活运用。

养老既要靠儿女又要靠住房，还要靠相应的货币。儿女有足够的财力和孝心，能指望得上就依靠儿女养老；儿女的经济状况不佳，自顾不暇或孝心也成问题，俗话说是“指望不上”时，也不必要硬指望儿女养护自己。如自己拥有的住房价值颇高，我们就积极依靠房子养老；若积累有众多的货币财富，那么用货币养老，安排好日常生活也是正理。

我们曾经在上海东方电视台的“头脑风暴”节目做了一档以房养老的节目，当节目组拿出“儿女养老、货币养老和房子养老”三个答案让大家选择时，回答结果中各自的比例是10%、50%和40%，选择儿女养老的最少，选择货币养老的最多，以房养老者次之。但货币养老中又有较大部分是用货币购买房屋，再用赚取的钱财养老，事实上也是一种以房养老。诸如儿女是否有能力担当养老的重任，是否乐意承担这一重任，而在未来残酷的就业竞争环境下，是否容许儿女将较大的精力和时间都放在赡养父母的身上，都值得提出怀疑。

三种养老方式的状况、特色和可发挥功能的比较如下表所示。

为什么我们今天才提出以房养老这个新理念，这个理念的提出与时代发展有什么连带关系吗？

点评

大家会询问为什么过去时代里没有以房养老，只是到了今天才提到人们关注的议事日程上来呢？缘由是简单的，对这种缘由做点探讨，是很有必要的。

我国在20世纪50年代至70年代的计划经济时代里，大家是钱财没有、房子没有，每个月发放的一点工资只是仅够生存的生活费；每个家庭拥有的最大财富，就是一大堆孩子。一直到1977年底，中国城乡居民的储蓄存款的余额也只有232亿元，而今天城乡居民的储蓄存款余额已经超过40万亿元，两者相差悬殊，无法相比。当时，大家居住在国家或单位配给的公房里，狭小、破旧、功能差是真实写照。城市家庭里职工退休后还有个养老金，农民则根本不可能做此指望。故此，大家只有依靠也只能依靠养儿防老，当时即使要提出房子和票子养老，也是很不现实的。

到了经济体制改革、对外开放的20世纪八九十年代，随着国民经济状况的高速发展，老百姓的收入与财富增长很快，有了较为雄厚的储蓄存款，商业寿险、股票债券、期货信托等各种货币金融资产的数额也都从无到有在较快增长，国家开始建立养老保障体系。同时为控制人口的无节制蔓延，实行了严格的计划生育政策，再加上大工业社会的快速发展和人口流动的加剧，人们生育孩子的数量大幅减少，养儿防老的意识大为减弱，家庭养老的功能大为降低。故此，票子养老开始进入大家关注的视野，这就需要依靠也能够依靠养老储蓄、商业养老寿险、社会养老保障等货币养老了。

到了20世纪90年代末期，国家推行住房体制改革，房地产业作为国民经济的支柱产业得到了飞速发展，大多数城市家庭通过购买房改房和商品房的方式拥有了自己的房产，且房产的数量和价值还都在迅速增长之中，占据家庭总财富的份额已达到半数以上，这就为用房子养老准备了充足的物质基础。同时，老龄化的危机也在迅速到来，养老成为大家关注的重点话题，为增加新的养老资源，强化养老保障，充分发挥住宅的价值，用来加固薄弱的养老保障，就是应有之意。

在对儿子养老、票子养老和房子养老三者的关系处置上，需要指出的是，养儿防老是小农经济时代，或者说更早是从一夫一妻制个体家庭出现伊始的产物；社会养老保障体系的建立，应当是大工业生产社会和商品经济时代，动用全社会的力量，来弥补一家一户式养儿防老缺陷的产物；以房养老则是今日居住条件得到重大改善，房价大幅上涨，知识经济和金融保险机制健全完善时代的新型产物。

我们购买住房既得到了住房的产权，也就顺便买到了住房的使用支配权。推出以房养老行为，正是我们对住房产权和使用支配权的特别运用。

点评

从产权经济学的观点来看，人们在市场交易中购买商品，并非仅仅购买商品本身，还购买了附着于商品之上的一系列权利。以住房的购买而言，我们花费了巨额的款项，除买到住房的产权外，还得到了随之而来的占有、使用、收益、处分等系列权利。大家对于买到的住房，可以自己住，也可以对外出租出售，在特殊情形下，还可以将该住房抵押、典当乃至反向抵押等，以求获取更大的收益，这都是房主应当享有的权利。

什么样的住房才能谈得上为自己发挥养老功用呢？首先，自己对该套住房拥有完全的产权，这就是说，这套住房是自己花钱买的，而且为购房向银行申请的贷款也已经全部归还完毕。或者说，这套住房是自己作为法定继承人，从已经过世的老爸老妈或其他亲友那儿继承得来。而且这个继承还必须是自己得到住房的全部产权，而非兄弟姐妹共同继承同一套房产。

问题是，以房养老的办法是好，但有一个前提，就是大家首先需要有产权归属于自己的住房，有了住房才谈得上用住房来养老。如果没有住房，以房养老的话题就只能是白白谈起。有个李先生谈到自己尚居住在国家房管部门分配的公房，还有个小伙租住在私人的房间里，都来询问能否将这套住房拿出来为自己养老。结局自然是很清楚的，这套公房或租赁房是无法为自己养老的，这位先生和小伙自己也承认只是和大家开个玩笑。

房子是私人产权，大家对自己购买并取得完全产权的住房，拥有占有、支配、处分、受益等多种权利。其中的处分权就包括了将自己死亡后才可能享用到的住房蕴含的价值，在自己生前提前变现享用的权利。当然，如某人不愿意提前享用这一权利带来的收益，而乐意在自己死亡后将其作为遗产传承给后代，也是各自的自由。

国人重视住房产权甚于其他，大家习惯了为买房而支付巨额的代价，甚至为此很不情愿地过着“房奴”般的生活。但买到住房后，对于如何利用该套住房为自己谋取除居住以外的更多收益，则不大关心，这显然是个重大失策。我国的许多城市里，许多家庭尽管拥资数百万元，尤其是拥有价值不菲的房子，应该被称为“百万富翁”了，但却因占压在住房这种超长期不动产上，只能过着很拮据的晚年生活。这些老人如能通过以房养老等办法，转让自己身故后遗留住房的所有权，保留自己生前对住房的使用支配权，就使得同一套住房能达到双重甚至多重的利益目标：既在桑榆之年有房可居，充分实现住房的使用价值为自己服务；又能充分发挥住房蕴含的价值，提高晚年的生活质量。这种“不求所有，但求所在，不求所在，但求所用”的新型观念正日益深入人心。

中国的老年人往往宁可生活得艰辛一些，也不愿意变现房产，其中固然有“安土重迁”的传统观念影响，但不可否认的基本因素还在于他们对丧失住房居住权的担心。一般而言，一旦提前变现了房产，就有可能无房居住，这对晚年生活而言悲惨至极。反向抵押贷款的设计首先是建立在保障老年人晚年居住权的基础之上，是以一种稳定的可操作模式来满足老年人变现房产、提高自我保障水平的需要，既能切实有效地改进老年人的生活水平，减缓晚年养老生活的压力，又不增加社会家庭的负担。