六、住房养老应具备的资格

为实现以房养老这一目标，首先要有属于自己的住房，然后才可以用该住房为自己的养老谋取收益。是否所有的住房都可以用做养老保障呢？这是大家关心的。我们认为，将住房视为养老保障的工具时，并非所有的住房都可以达到这一目的，而是需要具有一定的资格和条件。

（一）住房应具备一定的价值

作为养老保障用的住房，必须具备有一定的价值，如总价在30万元及以上等。数值得出的缘由，是综合考虑老年人的余命、利率标准、养老金状况、当地生活费用标准等。如某人现年60岁，每个月可以领取养老金1600元，日常生活甚是困苦，现拥有住房价值40万元，预计某人余命尚有20年，如贴现率为4%，扣除提前支取款项应当贴付的贷款利息，以给付系数60%计算，每年可从住房的变现中得到12000元，每个月1000元，相当于月领养老金的大半，对养老生活颇有助益。如该住房面积小、质量差、破烂不堪，价值很低，就无法作为养老保障的手段。即使勉强为之，也是无济于事，且开办这一业务的一次性费用颇高，很不合算。

如某人只有一套价值不到10万元的旧房，银行会否接受这套住宅抵押呢？可以设想，每个月应当领取款项再扣除业务开办的各项费用成本，能从住房价值变现中获得款项过少，自己不合算，银行也难以接受。老人若有兴致时，可设法将该住房在市场上出售，自己住到养老院养老，然后将售房款项送交寿险公司，办理一个终生的商业养老寿险，获得款项作为缴纳租住养老院的费用，也是一种以房养老的办法，效果应当强于倒按揭养老。

（二）住户必须对住房拥有完全产权

住宅若只考虑正常的生活居住时，产权归属等并不需要给予特别关注，租房居住也是常有之事。但若将住房视为养老保障的一种手段，住房产权必须完全归属住户本人所有才可。不具有产权的住宅，人们不可能将其拿出来交易，更不可能拿住宅的变现款为自己养老。

如将租住公家的住宅拿来为自己倒按揭，显然是不可能之事。有人询问，我的住房是国家实施房改政策后的“房改房”，在产权出售与支配方面都有某些限制，能否拿出参与倒按揭事宜呢？房改当时，国家对房改房的支配等曾给予某些限制条款，目前条件已经完全放宽，房改房参与以房养老是完全可以的。但如申请购买的是经济适用房，具体参与资格则会有一定限制。

（三）住房已经归还全部贷款

申请倒按揭的住房，应当是按揭贷款已全部归还完毕，该套住宅已完全归属住户自己所有，然后才能放心大胆地用该住房蕴含的价值为自己养老。如某位老爷子询问了，我是到了50多岁才向银行按揭购买新住房，现在60岁了，这笔购房贷款尚未全部还清，我能否用这套住房参与倒按揭，用新贷款来归还旧贷款呢？

事实上，这位老人家并不着急用住宅的价值贴现来还债，过几年房贷全部还清后，再办理倒按揭也完全可以。一般来说，倒按揭的业务复杂、风险大，利率费率等都表现得相应较高，用反向贷款来归还正向贷款，即借新债来还旧债并不合算。

（四）住房必须能长期存留

房产养老是个长期事项，业务开办后，在短则数年、长则数十年的长时期运作中，难免会发生城市规划变更、住宅拆除重建等种种变迁事项。金融机构开办倒按揭业务时，为减弱其间蕴含的不确定性和交易成本，那些濒临拆迁、“朝不保夕”的住房，正如“泥菩萨过河”，自身尚且不保，焉能保障他人，是无法作为养老保障对象的。对于可能引入拆迁范围内的住房，对坐落于老城区、旧街道的住房，同样不能将其列入收购扶养计划。至少是预知该住房短期内可能会发生的种种行为，必须予以防范。这是签订以房养老合约时，应当给予较好预料的。

（五）住房系合法产物

正常的住房拆迁重建等，会从政府手中得到相应补偿，即使补偿款项并非能达到足额，但终究是大大减少了损失，而非法建筑物、小产权住宅等则随时都可能处于被勒令拆迁境地，且不可能从政府手中取得任何补偿。在此种状况下，若该住房签订以房养老合约时，未经认真审查，业务开办机构就会面临不必要的损失。

（六）住房应便于流通变现

不易流通变现的住房，很难纳入业务开办机构住房收购的范围。业务开办机构长期源源不断地向住户支付款项，是为了取得签约购买的住房，但机构的终极目标并不在于住房本身，而是要将购进的住房通过出租出借等各种形式的营运来获取利润。倘若购进的住房居处偏远落后地区，经济不发达，住房不易于变现，即使能够变现，其价值也很低，这就使业务开办机构背上了一大包袱。