五、住房现有状况

（一）家庭拥有住宅的状况

如欲采取以房养老新保障模式，首先需要了解老人拥有住房的实际状况，如大家是否拥有归属于自己的住房，如一辈子租房住就不可能借助租进的房屋实现为自己养老的愿望。再如，住房的面积有多大，历史年代有多长，价值有多高，坐落地段为何等，都是要考虑的重点因素，需要给予详细论证和科学评价。住宅面积大、功能全、质量优、价值高，足以担当养老的重任；如是面积小、功能差、价值低，或已是简陋不堪，行将拆除，这就难以迫使这套住宅发挥更大效用。通常的情形是：房子越好，将来升值的潜力越大，养老保障的力度就越大，反之亦然。

人们是否拥有完全产权的住房，在我国各大中城市已经不再是一大障碍。近几年来，随着住房制度改革和居民收入的快速增长，商品房建造出售的成绩十分骄人，越来越多的城市居民购买了自己的新住房，家庭财富拥有的状况及住房资产在家庭财富中占据的比例等，都有了较大幅率的提升。根据国家住房和建设部及老龄委对城乡老年人口的调查资料，城市居民拥有完全产权住房者，已达到91%的高份额，老年人拥有住房的份额还要更高一些。

我国居民已积累起包括储蓄存款、股票、债券、外汇、手持现金等大量金融资产，合计约60多万亿元。巨额资金的运用中，部分用于改善生活居住条件和养老开销，部分用于供养子女读大学、旅游观光、家庭设备更新等。安居乐业是居民追求的生活目标，住房是家庭耗去大半生积蓄的最大支出，人们购买新房的热情久增不减。

上海市统计局城调队于2005年元月进行的抽样调查显示，上海城镇居民家庭平均拥有包括现金、储蓄、有价证券等在内的金融资产4.6万元，有近7成城镇居民家庭有自己的房产，2成多的家庭拥有两套及以上的住房。浙江城调队的调查显示，浙江省中等收入家庭购买商品房者已超过9成。根据抽样调查，2010年，杭州自有住房家庭的比例已达到86%，平均每户家庭拥有住房1.1套，且正以较快速率增长，有超过18%的家庭拥有了第二套乃至更多套住房。经济发展水平在江苏并不特别突出的常州，居民自有住房的拥有率已达到92.3%，人均建筑面积为78平方米。

在这些拥有住房的家庭中，户主又以三种年龄段为主：一是收入较高的年轻人；二是拥有雄厚经济能力的中年人；三是经过几十年积蓄新获得住房的老年人。第三种正是开办住房倒按揭业务的主要对象，第二种则是未来接受以房养老的主力军。随着住房商品化改革的积极推进，拥有住房的中老年人大幅增加，开发老年住宅金融产品的市场空间也将越来越大。

20世纪80年代中期，美国、日本和英国的住房自有率都不到65%，德国只有40%，法国是51%。低收入家庭的住房保障问题，主要由政府提供廉租房解决，这是市场经济国家的通行做法。即使是经济高度发达的欧美等国，也不可能做到每个家庭都拥有自己的住房。相形之下，我国尽管住房商品化开始时间不长，但91%的自有率已是非常之高，为实施以房养老打下了良好的基础。

（二）家庭拥有住宅的价值

从2000年起开始，我国的房地产价格呈现一波波持续上升的趋势，2004—2008年，新建商品房平均销售价格的上涨均在15%以上，远高于其他各类物价指数的涨幅。北京市统计局的最新统计显示，2004年，北京商品房每平方米均价为5053元，比2003年提高了316元。现在是2016年，北京房价上涨持续猛烈，三环路以内已搜索不到每平方米价格低于35000元的住房。上海的房价，不论是绝对数或是每年上涨的幅率，较北京都是有过之而无不及。

房价的过快上涨，隐含了潜在的金融风险。为此，央行调整了个人住房贷款政策，对住房需求进行调控。但在紧缩开发信贷和土地整顿的双重作用下，市场普遍预期供应将缩减，供需矛盾更加突出，大大削弱了央行房贷新政的政策效果。国家统计局官员预测，未来我国房地产价格仍会保持较快幅度的上涨，许多地域的实际情形也充分证明了这一点。

居民户不仅拥有住房比例上升，价值也在迅速增长。2002年9月，国家统计局曾经对上海、重庆、西安等四城市居民家庭拥有财产进行调查，得到不完全数据是每个家庭平均拥有住房及金融资产总额22.83万元。其中，住房资产占到家庭财产总值的半壁江山，为48.93%。老年人货币资产相对匮乏，房产占比通常可达到60%～70%。究其原因，并非是这些老人拥有房子好，价值昂贵，而是他们除拥有房产外，其他财产尤其是养老最为需要的金融资产已所剩不多，只能依靠房子了。

2005年1月7日的《北京晚报》载文《北京老年人的住房面积高于人均水平》，该文介绍了北京大学老年学研究所的陈功博士，对北京老年人的住房情况进行的研究。结果表明，北京老年人大半拥有自有产权的住房，平均住房面积为人均28.3平方米，高出全市人均水平的34.76%，如按照北京二手房目前每平方米均价3万多元计算，房产价值至少达到人均100万元。最近几年房价又出现迅速提升，住房质量标准升高，新购房面积加大和功能增强，老年家庭拥有房产的价值，应当在这一数据上再翻番之多。

我国老年人虽然收入普遍较低，养老储备存在较大缺口，但手中却拥有不断上涨的房产资源，形成“现金短缺、房产富裕”的巨大群体。这又从反面说明，未来以倒按揭为代表的以房养老，将具有十分巨大的市场需求。