四、住宅的功能

为何住宅在保障人们正常生活居住的前提下，还能作为养老保障的手段同时发挥功用，这个问题值得研究。新型功能增加的最大好处，就是不需要为此增添各种硬件设施和诸多费用成本，只要充分发挥个人的聪明才智，在住宅的使用和价值变换中来点新花样就可以做到。

住房都包括那些功能呢？如下一一解说。

（一）住房的居住功能

人的一生中，约有一半乃至更多的时间是在家中度过，住宅在家庭生活运行中发挥着重要功用。住房是家庭得以存在并充分发挥功用的首要条件，居住功能则是住房达到这一点的必要前提。

一般而言，住宅除作为人们生活居住场所的基本功能外，还有着投资盈利、融通资金和养老保障等多种功能。生活居住是住宅的基本功能，是人们对住宅使用价值的充分运用和发挥；将住房作为投资盈利、融通资金和养老保障的工具，则是前者的派生功能，是对住宅价值的流动转换，以求更好地发挥多方面功能。大家购买房屋固然是一大开销，甚至动用毕生精力来实现这一目标。但房子一旦买到手，既可以享有它作为消费品生活居住的功能，又享有作为投资品保值增值和特殊情形下融通资金的功能，特别是还可以享有晚年养老保障的功能。

人们手中拥有各种资产，内容多种多样，其中份额最重、数值最大，能够长期发挥功用的，只能是住房资产。如按常规仅仅考虑其使用价值时，只能将住宅视为一种生活居住的场所，如还考虑住宅蕴含的巨大价值，充分考虑住宅建造、购置中需要付出的昂贵代价，并在住宅使用中通过对其蕴含价值与使用价值的转换、转让、出租、置换、变现套现等，将这部分资产在价值上加以激活，实现不动产价值的流动化，就可以更好地实现个人拥有资源的合理配置。住宅就可以像大家已经认识到的那样，成为一种投资融资、盈利生财的工具，并在养老生活中发挥重大的保障功用。

（二）住房的投资盈利功能

住宅的投资功能是指将住宅视为一种投资品，以取得比一般储蓄存款、股票债券、期货保险投资等更为稳定可靠的收益。原因就在于住宅是一种价格高、使用年限长的特殊商品，且因附着土地的稀缺性，具有天然保值增值的功能。在今日资本市场、金融保险工具高度发达的状况下，大家购买住房，完全可以在其蕴含的极高价值上大做文章，投资盈利就是首先想到的。购房不只是为了满足必需的住宅消费，更重要的还成为一种投资理财的手段。

投资房产作为公众理财的一种手段，近几年已逐步成为人们的共识和追求目标，且获益匪浅。在新华社编发的一则消息中，就特别介绍了来自浙江温州的某青年，凭借在房市中买进期房再出售的方法，两三年中本金从5万元增加到200万元。21世纪初期，房价涨幅远远超出一般物品的上涨，北京、上海等地的房价，几乎是10年里增长了10多倍。同时期家电、服装、日用品的价格，却呈现为明显跌势，近几年来物价涨幅虽然表现较高，但同飞速上涨的房价相比仍是极为有限。

住宅具有不同于一般物质实体的最大特点，即它紧紧附着于特定的土地。鉴于土地的稀缺性，住房价值将呈现为长期增值态势，极少会发生贬损，即使住宅本身因时间流逝而磨损陈旧，寿命到期时其经济价值几乎为零，所附着土地却因其不可再生性，随着经济发展而不断升值，这笔价值增长会远远超出住宅实物磨损的价值。

如某甲于10年前花费30万元购买了一辆小轿车，而目前该型号全新轿车的市值已不到20万元，这辆旧车的市值最多只有3万元左右；而某乙同时期花费30万元购买一套房产，目前市值则已达到百万元之巨。两者价值的涨跌为何差异如此之大，为什么购买的住房居住10年、20年后，仍然具有很高价值，甚至远远超过原买价，这正在于附着土地的地价增值之故。

轿车足足开了10年，房子也是足足住了10年，若论两者为其主人可带来的效用，虽然不大好比，但汽车不买对生活并无太大影响，人们照样可以乘载其他交通工具，而房子不买就只能租房住，对日常生活和心理影响就要大得多，住房的效用还应更胜一筹。再论两者的日常养育成本而言，一年下来养车没有两万元是打不住，除非是过于爱惜这辆车，整天在车库里睡大觉，也需要各种费用万余元；养房需要缴纳物业费、卫生费、电梯费等，每年下来也只是三两千元之多。

房产具有储蓄乃至投资盈利的功能，老百姓有了闲钱后，大都用于低收益的储蓄存款，不敢轻易介入证券等高风险投资产品，投资房地产是完全可行的。房产的保值增值性及实体性，决定了它的风险相对较低。炒作股票的结果可能是大亏或大赚，且在大多数的情形下，亏损面要远远超出盈利面，糟糕时最终可能只剩得废纸一张；房产炒作则大不相同，尽管价值可能上涨或下跌，大赚则会远远多于大亏，即使亏本到最后，房价大幅缩水，住宅的实体仍旧完好存在。

随着金融工具的多样化，房产正在实现“存钱罐”的功能，可稳步增值，能随时提现。如某家庭购入第二套住宅后，将其长期出租，每月收取的租金就可补贴家用。子女某日出国留学要钱用，也可以将这套房产通过抵押担保的方式从银行套取资金，虽然需要支付一定利息，但房产仍可保留手中并继续增值，租金仍可按月收取。有朝一日子女学成归来还有现成的房子住，还可通过“售旧买新”的办法，购置一套自己更中意的房产。

住宅作为投资品，同其作为居住生活场所，两种功能可以融会又会相互背离。住宅的投资效益必须将其在房产市场交易变现后才能获取，否则单供自己居住，价格是20万元或是80万元，价值增加得再高再快，对其主人而言，日常居住中并无特别感觉，这个收益就只能仅仅反映为纸面的“水中月、镜中花”，可见而不可得了。

（三）住房的融资功能

住宅蕴含有巨大的价值，融通资本的功能就应予很好发掘，使得同样的住宅能发挥更大的效益。比如，刚才谈到某套住宅的价格是固守30万元或是已飞跃到80万元，住户的居住效用并未产生任何影响。但如将这套住宅拿到资本市场融资时，其价值则会立时增大数倍。

家庭生活中往往会出现的某种状况是，某时期为参与投资、经营、理财等临时性活动，需要大量资金无从迅速筹措到手，向银行申请贷款，辛苦数个月好不容易借来款项，数额也难以如愿，向亲朋好友借贷则在短期内难以筹措到巨资，这就白白错失了投资牟利的大好机会。其实，这笔资金如能通过住宅的短期融资功能如愿获得，可谓是善莫大焉。如某家庭急需较多资金实现创业，或预期股市将有重大利好消息出台，将有一波大行情发生，或家人生了大病重病急需大量资金等，就可以通过住房抵押、担保等向金融机构融通资金。虽然目前向银行融资尚难令人十分满意，但也算差强人意，至少比其他融资手段如高利贷等，成本要低得多。

2006年，曾发生了一个将住房的融资功能发挥到极致的典型事例。当时，我国的股票市场即将出现一波大行情，某位冒险家预期到这一点，在多方融资仍未能如愿的状况下，毅然决然将自己唯一的一套住房出售掉，获得资金上百万元，全家则租住60平方米的小屋艰苦度日。值得高兴的是，经过一年多的股市拼杀，股指从1500点上涨到6000多点，所购买的股票和基金大有收获，资金翻了一番有半。这位冒险家将股票出售掉，得到的钱财完全可以买到两套原来居住的房屋，还剩余大笔资金继续在股市中冲锋陷阵。

当然，这一事例是大家难以望其项背，也不必硬性向其学习的。如万一股市踏空（这不是万一，而是极有可能），就完全会面临房钱两空的局面，也非危言耸听。另位冒险家就是如此，只是他将售房的时期定在2007年的5月，刚刚凭借上百万元售房资金杀入股市，就遇到“五二九”大跌，几经折腾心态完全搞坏，短短一年之内股票号称换了18只，又遇到股市的持续长期大跌，最终是股指从6000多点下跌到1600多点，这位不走运股民的仓位资金，则从100万元跌到25万元，缩水高达3/4，最终结果是妻离子散，房、钱、人三空，自己的身心健康也受到莫大刺激难以恢复正常。

如能用出典的方式，将该住房典当个数月半年，得来的钱财同样可用来炒作股票，在手续上会更为简单，时间上更为节约，但典当的利息费和相关税费，一年下来会达到30%～40%之多，就是一大重负。向银行抵押住房融资的成本低，是大家乐意采用的，只是效率要低得多。

住房融资功能同养老保障功能有较大相似：前者是短期融资，投资理财生活中有某种短期性资金需要，临时性抵押住房来换取资金，等投资赚到钱后，再将抵押贷款本息如数归还；后者则是一种长期性融资，是晚年养老生活的资金短缺，动用住房资产尤其是自己身故后仍会遗留房产的价值变现融资来养老，这笔贷款在自己的有生之年是不需要考虑归还的。

（四）住房的养老保障功能

住房的养老保障功能是我们新近发掘的，大家注意不多。住房具有极高的价值，通常超越了家庭拥有货币金融资产的总和，涵盖家庭拥有全部财富的大半数，且这种价值还在不断增值之中。大家不免会提问，这大笔价值在人们的养老生活中可以派上什么大用场呢？鉴于房屋产权的明晰性，这笔房产的巨额价值自然归房主所有并自主支配使用。房子蕴含价值的释放以养老，只有通过产权或使用权转移的方式得以实现，诸如出售、出租、抵押、典当等，都可以达到价值释放的结果。

房子为何能用来养老，并非在于住宅实体本身，人们不可能靠“啃砖头吃瓦片”度过晚年的养老生活。以房养老看中的并非是住房的外观实体，而是这种外观实体及附着地产蕴含的极大价值可资很好利用开发，尤其是当人们死亡后遗留房产仍然会具有的巨大价值。将这笔价值通过构思精妙的金融保险机制，提前变现套现，就足以供给晚年期的养老生活用费。住宅保值增值的特性，使其担负养老保障的功能是现实可行的，也是易于操作实现的。

住宅价值开发的最大好处，就是可以使同一套住宅在同一时期能发挥多种功能作用。住宅担负养老保障的功用，为家庭筹措养老金增开了一条极为稳妥的新途径，对家庭资源的优化配置、效用提高，以更符合人们生活的需要而言，显然很有必要。值得提出的是，这一功能同生活居住的功能是融为一体、并行不悖的。这就是说，住宅既可以继续生活居住，正常发挥使用价值的功能，又可以通过倒按揭或房产养老寿险等手段，用其价值的提前变现和转让发挥养老保障的功用，这正是“从一头牛身上同时剥下两张皮来”。事实上，货币金融资产同样可以发挥养老保障的功用，或者说，比较住房资产还可以说更为便捷。但货币金融资产的数量一定时，要将其用于日常花费就不可能再派上其他用场，要想派上其他用场就不可能再用于日常花费，无法做到多功能同时开发。

住户在尽情享用住房多重功能的发挥带来的多种效用时，也需要付出相应的代价，即住宅产权或使用权的一定时期或永久性的让渡他人。为实现更多的收益，付出这一代价是必要的、合算的。

（五）功能组合发挥功用

住房的养老保障功能与投资融资盈利的功能，两者可以融合一起，从而发挥更大价值。这就是将从倒按揭中取得的现金，重新投入新住房购置，借助于住房价值的增值取得较高收益。国家发改委中小企业处的刘建军处长说，“办理了年金式的倒按揭后，如果我有10万元存款，每个月还能从保险公司领取近1万元，就可以把10万元存款用作首期付款，购置位于东三环某项目的100平方米的期房，该住房的内部认购价格为7000元/平方米，如选择八成25年贷款，总价款为70万元，首付14万元，月供1200元。按照现在的市场行情，内部认购价比市场价低500元。一年后交付，我再把将这套房抛售出去，此时，由于项目周边生活配套设施与交通的完善，房子价值提升了，价格将由目前的7000元/平方米上涨到7500元/平方米，一年内就可以获得5万元的收益！”

刘处长的这个如意算盘打得“很响”，但是否打得很对呢？事实上，只要动用住宅的短期融资功能，将现有的这套住宅临时性向银行抵押，申请数十万元贷款用于购房，一年期满新房交付后，再将这套住宅直接售出即可，出售款项除归还贷款本息外，其余部分就是纯盈利了。在同样的投资收益下，采用倒按揭反而麻烦重重。如真正将该套住房拿到手时，最好的办法不是出售，而是“什么都不干”，一直将该住房放置到今天，并一直放下去，坐等房价增值就是，如目前该地段的房价已达到4万余元，足足翻了两番半了。

总之，以房养老的最大效用，就是使同一套住宅既能发挥正常生活居住的功用，又能同时作为养老保障的重要资源。住宅及其价值的这些特性，为我们充分发挥住宅的生活居住、投资盈利、融通资金而外的第四个功能——养老保障功能，奠定了雄厚的基础和切实的可行性。