三、住房的价值

为什么房子可以用来养老，需要从住房价值与功用的发掘上大做文章，比如，住房对住户而言的价值何在，在日常生活中又可以发挥那些功用等，就需要先弄清楚。

（一）住宅的社会学价值

住宅在家庭生活和人们心目中历来居于重要位置，为人们尤其是我们华人十分重视，可从如下方面予以评说。

（1）住宅是家庭得以存在、运行并发展的空间，是家庭人际关系得以正常维系、多功能活动顺利履行的基础。在某种程度上可以说，无房不成“家”，没有起码的住宅，家庭的正常生活就无法进行。对“家庭”二字的简单理解：“家”是指由婚姻和血缘关系为纽带并在一起生活构成的若干亲属人员；“庭”则是指庭院、住宅，是指这些共同生活的亲属，为实现其多方面功能必应具备的空间场所。只有将这些“特定人员”置身于特定空间内，才成为一个真实含义的家庭，否则一家三口出外旅游观光，尽管可能居住豪华型酒店，享受特优服务，心理感受上却很难承认它是个家。再如在20世纪70年代的中国里，许多大龄青年已领结婚证多年，却因在单位中分不到住房，只能仍旧在各自的职工宿舍生活，结婚与成家本是形同一体，却因缺乏婚房被人为分割无法成家，也不算有了家庭。所幸，这种局面今日已有了翻天覆地的变化。

（2）购房是家庭最大的一项支出，几乎要耗去人们大半生的积蓄，在任何情况下住房都不可能是中高收入者可以轻松购买的一般物品，低收入人员要指望买到属于自己的住房更是难以期待。即便在富甲天下的美国，也有多达1/3的居民要靠租房住，露宿街头的赤贫户、贫民窟也非完全绝迹。大家购买住房也大多是依靠按揭贷款等金融手段，不可能是一蹴而就之事。

（3）常言道“安居乐业”，居之不安，何以乐业，安居是居民生活追求的重要目标，在吃穿用等基本需求得以满足后，居民消费的目光将更多地聚集在居住状况改善上来。2014年，某城市家计调查发现，尽管住房产权私有比重高达91%，人均居住面积已达到较高标准，仍有30%左右的家庭希望能改善自己的住宅。

（4）人们富裕后，吃穿用等日常消费的差异已是很小，人际之间的差异主要表现在拥有住房和交通工具的状况如何。住宅今日已经是家庭拥有财富和社会地位的重要标志，住房的有无、数量及质量、坐落地段等差距将会愈益增大。今日房产商在推销住宅中，所用广告语就常有“豪宅”“知本家乐园”“帝王别墅”等称呼。

随着独生子女的大量出生、成长及相继结婚成家，老人与子女分居的情形已是大幅增多，这意味着家庭对住宅的需求将大为增加，为多购置一套住宅要花费很大费用，同时也意味着老年人将拥有更多的生活空间和居住自由，有了用房子养老的更为雄厚的经济能力与实现条件。

（二）住房的使用价值

住宅的使用价值是人们正常生活于住宅可得到的效用，称为居住效用或居住收益。这是住宅向住户提供的基本功能。一套住宅的使用寿命往往高达数十年乃至上百年之久，居住效用也就伴随着住宅的终生，功能持续而稳定、长期。它会随着时光延续、环境变迁，住宅的日渐陈旧、功能与装潢的落伍而渐渐减弱，也会随着周边环境改善、住宅装潢陈设布置而持续提升。

居住效用可以是外观的，如青山绿水、空气清新、风光优美的自然环境，带给人们身心的极大愉悦，豪华的公寓、别墅带给人们地位尊贵和外观感受，交通地理位置绝佳而来的生活工作的极大便利。居住效用更应该是内在的，如该住宅的面积有多大、功能是否齐全、居住是否舒适便利、装潢布置的优劣等，都为大家选购住宅时十分看重。

住宅作为一种价值昂贵、使用期限特长的不动产，总是遵循着自有规律，在整个使用期内（如五六十年或更多）近似平均的发生磨损。人们可以通过精心保养维护、装潢改造加固等，来延长住房的寿命，或是因地震、火灾、洪水、人为毁损等急剧缩短住房寿命，却不可能呈现骤升急降之状态。比如，可使用年限无法因人为的需要而任意拉长与缩短，如住房可提供效用人为地一举增长五倍的同时，让其使用年限急剧减少到原来的1/5；或在缩减住房效用一半的状况下，将其寿命一举延长一倍。这都是不以人们的意志为转移的客观规律。

（三）住宅价值与使用价值的背离

住宅的价值同其使用价值表现不同，它既蕴含于住宅内部，又从价值层面外在反映了该住宅实体的状况。住宅就其物质实体的特性而言，是一种不能移动，一经移动就会发生某种毁损的不动产，是特定土地的附着物，是超长期耐用的固定资产。而住宅蕴含的价值则有流动转换的特性，可以通过出售转让、抵押质押、产权乃至使用权分割、继承馈赠等达到特殊目的。因此，住房的价值与使用价值，既是同一事物的两个不同层面，不可截然分开，但在一定条件下又是可以“两值分离”的。

住宅价值同使用价值的背离，使得我们可以在住宅正常生活居住的前提下，利用住宅蕴含的价值大做文章。我们设想的众多以房养老模式的运作，如住房的出租、招徕房客、典当、按揭乃至倒按揭、售房养老、资产置换等，都是遵循了这一原理，既要运用住房的使用价值，继续发挥住房作为居住场所的功能，又要充分运用住房蕴含的价值筹资融资，并将该价值通过一定的金融机制变现套现为持续可靠的现金流入，来达到资产价值流动化的目标，充分发挥住宅作为养老保障手段的功能。

从住房的建造、购进到长期的居住使用开始，到最终报废，彻底丧失使用价值为止，再到重新建造与更新，这一循环周转过程往往要长达五六十年或更为长久。即使每年对住宅计提折旧，年折旧率也仅仅为1%～2%。考虑到住宅保值增值的特点，从价值角度作衡量评价时，它并非随着时间的推移，消极计提折旧并最终实现购房资金的收回，而是可以通过更为积极的产权抵押、担保、出售、转让乃至一定期间使用权的转让，即出租的形式将蕴含价值变现或流动起来，促使住宅蕴含的巨大价值在家庭生活中发挥更为积极有效的功用。

在这一理念的指导下，人们可以根据自身经济生活的需要，进退自如地将住宅的价值与对应的使用年限拉长缩短或延伸。按揭贷款模式下，人们只需要首期付出住房价值的20%～30%，就可以取得该住宅的全部使用支配权；租房入住时，人们更可以用每期的房租支付来对应该期的租房入住，将长达六七十年乃至百年的住宅支配权，在使用时间上予以无限分割；在倒按揭模式下，则将这一内容呈现为逆向运作，使得同样的住宅为人们的养老生活发挥出重大效用。

在现实生活中，老人拥有的财产往往大半“凝固化”为房产，而养老生活最为急需的现金或其他流动资产却颇感缺乏，这是老人群体的普遍现象。老人拥有住房的价值，因货币金融资产和其他实物资产价值的大量消耗，更是远远超出全部财产价值的半数。若能将这部分住房资产用活用好，尤其是将人死亡后仍然遗留的巨额房产价值用活用好，对家庭的长期资源优化配置和效用提高，对自己一生积累财富在整个一生中优化配置，以解决大家最为发愁的养老问题等，显然有着决定性的功用。

（四）如何看待住宅的价值

某些人说，“大家辛辛苦苦大半辈子，好容易才买到一套住房，到晚年时分又游说他们在自己的余生将住房的价值全部消费掉，用这套住房来养老，到自己死亡后，岂非一辈子白白辛苦，什么也没有落到吗？然后子孙后代又沿着父辈的足迹，周而复始地继续着这种悲剧”。还有的老人说，年轻时代辛辛苦苦地好不容易才买到一套房子，实施“以房养老，把房子养没了，难以理解”。这个说法反映了部分社会阶层的真实想法，体现了住宅在国人心目中的分量，却又是我们不敢苟同的。这正是住宅在人们心目中具有的心理价值，不同人士之间这种心理价值是有较大差异的。

1．住房在不同人士心目中的价值差异

房子是什么，在老百姓的心目和生活中居于什么位置，需要认真琢磨。有人讲到房子就代表着一个家，以房养老把晚年生活过好了，却把房子“养没了”，不可理解。说得再直白一点，房子“养没了”就是把家抛弃了，甚至是把“祖宗牌位”都扔到一边，后果十分严重。有人则讲到房子只是个临时客栈，是自己花大价钱购买的一件超长期的高档耐用消费品。上百万元的股票可以随时买进售出获取盈利，上百万元的住宅同样可以这样做，只是花费时间多一些，涉及面广一些，交易税费高一些，操作事项复杂一些，余外并无大的差异。

大家既然能花费很多金钱在较长时期内供养房子，也同样能将房子中蕴含的金钱再释放出来用于养老，将房子“养没了”就是很正常的事情，不值得大惊小怪。再者，房子是一种“生不带来、死不带去”的身外之物。人是活的，房子是死的，把人养好了是大事。既然人不可能长生不老，即使说人的寿命“到站”时把房子“养没了”，不正是一种对自己的人生，对住房蕴含价值作出的最好安排吗！

比如，大家花同样的钱财买汽车，经过十年八年的使用，最终也会将该辆汽车“开没了”，大家对此并无特别感觉。又如，大家平日在股市中买卖股票，每日手中攥着七八只股票，进进出出，完全是凭借该股票的走势研判和盈利状况为准。一边买进，一边卖出，正如过眼烟云，全无任何特殊感觉。有的人性子急以作“超短线”为荣，买进一只股票三天看不到赚钱，就立马抛掉另换一只。再如，最近几年投资房市的收益是特别可观，有炒房客同样在房市进进出出，左手买进，右手卖出，对过手的各类房产并无特殊感觉。而唯独是买来居住的房子，不仅是用来居住，还同时担负了养老的功用，最终的结果是将房子“养没了”，大家心目中就很敏感。这在某种程度上，正说明住房在人们心目中的特殊位置。

2．住房在中美居民心目中的价值差异

美国的地域大，空间辽阔，经济发展速度快，公民居住迁涉自由，住宅的购入售出是家常便饭，据统计，一个美国家庭在其一生中平均要更换7.2套住宅。购买住宅也要灵活机动得多，随时都可能根据家庭经济实力、人口、年龄的变动，自主随意地将小房换大房、大房换小房。大学毕业刚参加工作，先购买或租赁个单身公寓做过渡；新婚成家时再搞个两居室，刚好可以使用；到步入中年时，经济条件已有较好准备，家中人口也日益增多，两居室不敷使用了，再换个三居室的大房间；若经济条件相当可观，也不妨买套别墅、豪华住宅舒服享受起来；到了老年时代，孩子相继结婚成家，脱离开老两口的怀抱单独居住，自己的经济收入也日益下降之时，则不妨再将大居室重新出售，换个小房间居住，而房屋置换后多出的钱财正好用于养老。住宅蕴含的资产价值，正好在整个一生中跟随家庭经济状况和人口的多少，给予最好的配备优化，住宅实体变换中应向国家缴纳的税收，也因此被压缩到最小限度。

我国的居民购买住房，则大都倾向于“安土重迁”，往往是年轻时代初始买房，就决定了“一次定终身”，房子一买就是百十平方米，房子一旦买到手，就准备在这里居住一辈子或更多时间，直到最终老死于此，再将该住房作为遗产传递于后代。即使是刚工作的年轻人初始购房，也都将目标瞄准100多平方米的大住宅。这种做法并非明智，也难怪未成房东先做“房奴”了。

西欧国家的人士从一个国家自由随意地转移到另一个国家去工作发展，以取得更高的工资收入，并不将购买住宅视为生活必需。这些国家的地域小，人口少，又实行经济社会一体化，国境出入甚为方便，有必要时一天走上三两个国家也很简单。我国地域辽阔，除极少数人士外，国民很少能有机会到国外去发展，购买自有住宅就是生活必需。

大家一生走的路各不相同，但最终的结果却都一样，这就是通向“火葬场”。既然人本身都不存在了，还一定要保留房子这种身外之物做什么呢！在自己生前就将住宅的价值按自己的需要给予最大化发挥，尽量将其消耗得干干净净，岂非更为干脆利落吗？