二、以房养老的特性

以房养老模式的推出，需要发挥住房对养老保障的功用。住房为何能发挥这种功用，其他物质实体能否发挥同等功用呢？这就提出了一个很好的话题：为什么房子能养老，而其他非货币财产却不能担当这一重任呢？这需要从住房的特性一一说起。那么，个人的财富积累，尤其是作为晚年养老使用的财富积累，应当包括哪些内容呢？应遵循的原则有以下方面。

（一）产权清晰

物品的归属权要清晰，应避免可能出现的那种无法明晰产权，不能界定归属收益的财富积累的情况。尤其是像住宅这类价值特大、使用期特长、家庭生活中地位异常重要的物品，更需要先明晰产权，然后才谈得到在养老生活中真正发挥作用。产权不明晰，随时处于被收回状态的物品，人们不可能对其做太大投入。比如，农村土地的产权是归集体所有，农民对经营的土地拥有长期的使用支配权，但若这个使用支配权随时处于变化之中，农民就不可能也不放心对该土地做过多投入。15年不变的土地长期承包责任制一经制定实施，农民就像吃了一颗定心丸一样。住宅也同样如此。今天，大家花费大财力购买新居，居住前的第一件大事，就是先费心费力修缮装潢，尽量搞得舒适、漂亮后再去入住。产权不属于自己，如租住国家或单位的房子，随时都会丧失居住权利的临时租住的住宅，很少有人会想到将住房装潢整治得漂亮、舒适一些。

（二）安全无风险

安全、放心、无风险，不会丢失被盗，不致平白毁损，即民间经常说到的“贼娃子也偷不走”，这是人们为未来做长期打算时，首先要考虑的。货币储藏家中很不安全，投资股票期货也有大风险，储蓄存款、购买国债或参与养老寿险等，安全性牢靠，能将货币财富积累起来，以供需要时很好使用，但收益性却表现得太低。相较一般的货币金融资产，住宅作为不动产在安全性上应是棋高一筹。

（三）流动性

资产的流动性受到人们的推崇，即大家拥有的实物资产能否在需要时，无损失地迅速变换为现款的能力。货币的流动性最强，可以随时用于任何需要支付货币的用途；住房的流动性则是最差，价值几乎全部都被凝固起来。人们在养老生活期间可以直接消费货币，却无法“吃砖头啃瓦片”地直接消费住房。用于养老的资产，必须在关键时刻能通过一定的金融保险机制和手段，将其拥有的价值顺利而又持续地变现，最好是一种能根据人的存活寿命可在长期乃至于终生运用的、稳定可靠的持续现金流入。以房养老正好可以发挥这一功用，经过寿险公司的特殊运作后，人的寿命有多长，就将住房蕴含的价值支付到多久。

（四）固定性

土地与建造其上的房屋，一旦以某种形式固定连接后，就会形成持久性无法脱离，且此地的房屋不能搬迁到彼处，彼处的房屋也不能迁移到此地。故此，房地产的交易市场是非物流的，房主不可能移动住房的位置以寻找更合适的价位，窃贼面对房产的昂贵价值也是无法可想。房产的流通转让带有被动性和耐久性。住宅可以超长期地运用数十年乃至上百年，一般性物品或者是一次性消耗，或至多只有数月或数年就需要更新换代。

（五）保值增值

住房的耐用性，使其使用价值并不因时间的推移有所减少，即使外观陈旧也可通过维护修理而整饰一新；住房的价值同样不会随着时间推移而贬值，相反，还会随着经济社会发展、土地资源稀缺、人口膨胀而逐渐升值。目前，人们除了将住房作为一般生活居住场所使用外，还将其作为投资获利、财富积累保值的工具，以阻击通货膨胀的侵袭。

（六）价值昂贵

住房是一种超高档、超长期的耐用品，买房是家庭的重大开支。在我国目前的许多大城市里，房价往往要达到家庭年收入总额的10倍乃至20倍。这就是说，大家为取得一套住房，首先需要辛勤工作一二十年赚取收入，并将其全部积蓄起来，不吃不喝不用其中的一分钱，然后才可能买到自己的房子。所以，买房对每个家庭都是一件非常慎重之事，需要有多年财富积累外加长期的贷款还款才能做到。从另一个角度而言，这又使得住房作为养老保障的手段，可以发挥的效用也是巨大。像房价畸高的京沪杭地区，随便在市区找一套六七十平方米的住房，平平常常价值就可达到数百万元，作为晚年的养老保障应当是绰绰有余的。

根据如上原则的评判，个人家庭拥有的资产尽管多种多样，可以作为养老保障工具的也只能是货币金融资产与住房资产两种，衣物、设备、器具、车辆等实物资产，无法达到养老保障要求。货币资产中最好的又属于养老年金寿险和社会养老保障，储蓄养老显然不大合算。住宅资产价值昂贵又能增值保值，还能满足产权明晰、安全可靠、长期使用等特性，只是流动性较差；货币金融资产的流动性较强，可以长久存储于晚年养老使用，但安全与保值增值等特性则表现较低。

以房养老正好弥补了住房流动性的缺陷，既发挥了住房资产产权明晰、保值增值的优势，又使其在需要时能够很好地通过金融保险手段，转换为货币资产据以养老。