1.3 大型房地产公司组织层级权责管理

大型房地产公司除了拥有本地的开发项目外，还有外地跨区域的若干项目。因此，大型房地产公司均设有总公司、区域公司和项目公司三个级别。不同组织层级所管辖的范围及权责均不同，下面从九个方面介绍一下大型房地产公司各组织层级的权责管理。

1.3.1 综合管理

（1）制度建设

1）总公司：

统一制定和修改公司原则性制度。

审批各地区公司制定的实施细则。

2）区域公司：严格按照公司颁布的原则性制度制定实施细则，执行前须按原则性制度的规定报总公司审批或备案。

（2）业务经营

1）总公司：在业务上对区域公司进行指导、检查、监督，审批新项目的项目经营计划书和所有项目每年的项目经营计划书。

2）区域公司：审核项目公司，编制区域公司经营计划书、考核指标和责任书，报总公司审批。

3）项目公司：

按照公司的要求，全面负责项目的各项开发工作，完成各项经营和生产指标，保证所负责的项目能够达到公司要求的项目定位的标准。

编制本项目经营计划书、考核指标和责任书，由区域公司审批上报总公司。

（3）目标管理

1）总公司：

与董事会签订公司年度目标管理责任书，审批并签订签署区域公司年度目标管理责任书。

对区域公司目标管理责任书完成情况进行考核。

2）区域公司：与总公司签订区域年度目标管理责任书，审批并签署各职能部门和项目公司年度目标管理责任书。

（4）项目立项

1）总公司：审批计划外100万元及以上项目立项。

2）区域公司：审批计划外100万元以下项目立项，报总公司备案。

3）项目公司：审批计划外5万元以下项目立项，报区域公司备案。

（5）信息传递

1）总公司：汇集、分析各区域公司提供的各类数据和信息，在总公司范围内对数据和信息的保密负责。

2）区域公司：及时、准确、全面上报总公司需要的各类数据和信息，在区域公司范围内对数据和信息的保密负责。

（6）新成立公司或公司的清盘

1）总公司：审批新公司成立或者已有公司的清盘、参股、收购等。

2）区域公司：编制新公司拟成立的方案或者已有公司清盘方案，报总公司审批，并负责具体相关事务的处理。

1.3.2 人事行政管理

（1）考核和奖金分配

1）总公司：

制定基本的考核办法和奖金管理制度，制定公司总部的考核办法和奖金管理制度。

对于公司总部经营管理人员的奖金分配须报监事会评审后方可发放。

审批区域公司年度绩效考核和奖金计提比例。

核实地区公司副总及以上级别人员（包括管线无副总的总助）的考核程序和内容是否符合相关制度规定，于规定时间内反馈核实意见给地区公司。

2）区域公司：

负责具体方案的制订和执行，发放结果报总公司备案。

对于区域公司副总及以上级别人员（包括管线无副总的总助）的考核成绩，必须报总公司备案，其考核程序和内容须经总公司核实无误后方可根据考核成绩执行奖金分配和发放，否则须重新考核。

项目公司：计算项目公司内部奖金分配数额，报区域公司审批、总公司备案。

（2）人事任免

1）总公司：

区域公司总经理助理及以上级别，行政人事部、财务部、项目公司第一负责人等人员的任免。

与区域公司一起双重考核财务部第一负责人；统筹调动公司全体财务人员。

2）区域公司：

任免除以上人员外的其他人员。

对于以下人员，在任免当天须报总公司备案。

区域公司其他职能部门第一负责人及以上级别人员。

财务部高级主管及以上级别人员。

项目公司财务经理及以上级别财务人员。

（3）组织架构和定岗定编

1）总公司：制定及审批各区域公司的组织架构和岗位设置，审批和监控区域公司的年度人员编制。

2）区域公司：根据业务目标拟订年度人员编制计划，并严格执行公司批准的编制计划。

（4）行政费用

1）总公司：负责公司行政费用管理与控制工作，审批区域公司年度行政费用预算及年中调整申请，监控区域公司的行政费用执行情况。

2）区域公司：组织编制本区域年度行政费用预算、年中预算调整方案，执行经总公司批准的方案并控制全公司年度行政费用。

3）项目公司：组织编制本项目年度行政费用预算、年中预算调整方案，执行经区域公司批准的方案并控制全公司年度行政费用。

（5）人才规划与统筹调配

1）总公司：

审批各区域公司中长期人才需求计划，并进行应届毕业生、中高级管理人才以及专业技术人才的储备及培训。

根据需要对人才进行跨地区、跨公司的调配。

2）区域公司：根据业务实际发展需要，编制人才中长期需求计划，并根据规定进行公司内部人才调配。

1.3.3 开发管理

（1）新购土地的审批

1）总公司：审批区域公司宗地购买及投资方案，对于未设立区域公司的区域，总公司负责土地储备工作。

2）区域公司：成立土地开发前期小组，负责土地购买和项目前期开发工作，土地购买方案报总公司审批。

（2）开发报建

1）总公司：统筹管理各区域公司开发报建业务，实时跟进重大、疑难问题的处理进程。

2）区域公司：依照年度开发工作计划办理具体的开发报建业务。

（3）政府罚没款

1）总公司：负责100万元以上的政府罚没款缴交的审批。

2）区域公司：负责100万元以下的政府罚没款缴交的审批，报总公司备案。

1.3.4 设计管理

（1）设计方案

1）总公司：组织评审总体规划方案，单体平面设计方案，单体立面设计方案，景观总体方案。

2）区域公司：审批其他设计方案。

（2）设计变更

1）总公司：

审批报建图修改造成公司利益损失较大的（如容积率、层数降低或金额50万元以上）的修改。

审批涉及成本增加金额50万元以上的一般设计变更及设计管理失误导致的设计变更。

2）区域公司：

审批报建图修改造成公司利益损失较大的（如容积率、层数降低或金额50万元以下）的修改。

审批涉及成本增加金额50万元以下的一般设计变更及设计管理失误导致的设计变更。

（3）集中招标材料、设备的定板

1）总公司：审批集中招标材料、设备的定板。

2）区域公司：审批其他材料、设备的定板。

1.3.5 营销管理

（1）市场定位

1）总公司：组织专家团评审新项目市场定位和老项目市场定位调整方案。

2）区域公司：进行市场调研和分析，编制新项目市场定位和老项目市场定位的调整，并将建议报告上报公司领导审批。

（2）市场管理

1）总公司：

对于各类物业的整盘均价，年度价格目标，新推定价，总公司主要根据年初利润指标对楼座均价进行审批。

按《价格管理规定》中属公司审批范围对价格和折扣调整进行审批。

2）区域公司：定价方案编制及价格执行权限归区域公司，并报总公司备案或审批。

（3）策划管理

1）总公司：

整盘、年度以及开盘的营销策划方案由项目公司提出论证要求，总公司根据要求组织专家团，对方案进行评审。

其他按《价格管理规定》《营销费用管理规定》及其他管理办法中属公司审批范围的进行审批。

2）区域公司：策划执行权限归区域公司。

（4）费用管理

1）总公司：评审区域公司年度营销费用指标及预算外的费用立项等营销费用预算报总公司领导审批。

2）区域公司：预算内的立项及执行权限归区域公司。

（5）品牌推广

1）总公司：

负责全国性品牌推广及整合。

品牌费用在全国各区域公司营销费用中按比例提取。

2）区域公司：负责地区性品牌及联合展销。

1.3.6 合同管理及仲裁诉讼

（1）合同范本的起草、修订

1）总公司：

起草、修订公司合同范本，审批非选择性条款的修改。

审批地区合同范本。

2）区域公司：

修订公司合同范本为地区范本或起草地区合同范本，并报总公司审批。

审批公司合同范本非选择性条款以外的条款。

（2）合同签订

1）总公司：

审批100万元以上非范本合同及500万元以上范本合同的签订。

审批对外投资类合同、合资合作类合同、股权转让类合同、土地权属变更（包括征地、出让、转让等）类合同、咨询类合同及其上述类型合同的补充协议的签订。

咨询类合同主要是指委托对方办理手续、提供咨询意见的合同，具体包括但不限于：业务咨询、招投标代理、前期报建委托、为付款或还款所需签订的合同。

审批“认购书”及“商品房买卖合同”的填充条款及附件。

2）区域公司：

与集中招标总合同一致的分批合同或补充协议及与公司指定的长期合作公司签订的合同由区域公司审批。

区域公司起草非范本合同，审批签订100万元以下的非范本合同[对外投资类合同、合资合作类合同、股权转让类合同、土地权属变更（包括征地、出让、转让等）类合同、咨询类合同及其相关补充协议除外]和500万元以下的范本合同。

合同签订之前应经本公司相关部门及领导会签或会审。

报总公司审批的合同，须已附上合同背景及本公司相关部门及领导的会签或会审意见；其中新项目的合同签订须经项目评审后方能报公司审批或签订。

（3）合同备案及履行跟踪

1）总公司：

对总公司本部合同履行进行跟踪。

审查各区域公司标的在100万元以上的合同的履行情况。

2）区域公司：

对区域公司合同履行进行跟踪。

对外投资类合同、合资合作类合同、股权转让类合同、土地权属变更（包括征地、出让、转让等）类合同、咨询类合同及其相关补充协议、标的在100万元以上的其他合同在签订后5个工作日内须报总公司备案。

每月5日前将标的在100万元以上的合同上月履行情况报公司公司审查。

（4）诉讼（仲裁）

1）总公司：

诉讼标的为200万元以上的案件。

诉讼主体为广东珠江投资有限公司的案件。

案情重大、复杂的案件。

总公司领导认为应由公司法律顾问室处理的案件。

2）区域公司：

诉讼标的为200万元以下的案件。

对重大合同（诉讼标的为50万元以上的案件）相对方违约或外部侵犯我司经济利益、名誉权等案情复杂的案件，须拟写报告报地区主管老总审批决定是否起诉或反诉，并报公司法律顾问室备案（附案件应对方案）。

诉讼标的为100万元以上的案件，区域公司主管老总审批后，还需报公司法律顾问室决定是否起诉或反诉。

1.3.7 工程管理

（1）工程委托

总公司：审批10万元以上未经招标而需甲方独立发包的工程委托。

区域公司：审批10万元以下未经招标而需甲方独立发包的工程委托。

项目公司：拟订未经招标而需甲方独立发包的工程委托书，经批准后签订。

（2）成本控制

1）总公司：

制定基准成本单价，作为区域公司年度成本预算的指导依据。

审核区域公司年度成本预算。

审批单项变更损失或增加（含返工损失）10万元以上《工程变更》。

2）区域公司：

根据公司下发的基准成本单价编制年度成本预算，并进行过程控制。

审批单项变更或增加（含返工损失）10万元以下《工程变更》。

审批单项变更或增加（含返工损失）3000元以上“工程通知单”。

3）项目公司：审批单项变更或增加（含返工损失）3000元以下“工程通知单”。

（3）工程生产

1）总公司：审批工程生产总目标。

2）区域公司：

制定工程生产总目标。

审批工程项目开工报告。

审批工程项目施工组织设计（方案）。

审批项目部（监理单位）的“项目建设监理规划”及“专业监理细则”。

审批单位工程（或单项工程）施工总进度计划及分阶段进度计划。

组织竣工验收。

3）项目公司：

审查工程项目施工组织设计（方案）。

负责编制“工程项目监理规划”“专业监理细则”，报工程部审批后执行。

审查单位工程（或单项工程）施工总进度计划和分阶段进度计划，以及进度调整计划。审核施工单位每月报送的施工形象进度及工程量清单。组织竣工初验。（4）技术管理区域公司：审批重要工程项目施工组织设计（方案）。项目公司：审批一般工程项目施工组织设计（方案）。

1.3.8 财务管理

（1）预算管理

1）总公司：

审批各地区的年度预算。

对区域公司年度行政费用预算总额超支、行政费用单项超过年度预算额的3%（含3%）以上、累计营销费用比率超过全年预算比率进行审批。

2）区域公司：

编制年度预算。

每季度末对各项目成本利润预算进行修正，报总公司审核、备案。

（2）资金运营及融资管理

1）总公司：

审批各地区的年度资金计划和融资计划。

审核各地区的月度资金计划，作为区域公司当月资金使用的依据。

对年度计划内的资金调拨款按月调拨，对计划外的资金总公司统一计息调拨。

审批区域公司月资金计划外的付款和融资计划。

负责新开设账户的审批及贷款或担保的审批。

2）区域公司：

编制区域公司和审核项目公司年度、月度资金计划及融资计划。

执行公司统筹调配资金的指令。

（3）会计核算管理

1）总公司：

制定会计核算制度，统一确定会计期间、主要会计科目及会计处理原则，审批区域公司账务调整方案。

统一安排区域公司会计年度审计。

审批区域公司利润结转方案，跟进区域公司税收筹划方案和税收大检查结果。

2）区域公司：

执行公司下发的会计核算制度，提出合理性建议和调整方案报总公司。

制订利润结转方案，编制年度税收筹划方案报公司备案。

（4）财务工作内部稽核

1）总公司：定期检查各级财务机构对财务策略、财务制度、财务预算等的贯彻执行情况，发现错误责其及时整改，并跟踪其整改措施的执行。

2）区域公司：对自身工作自觉开展自查，积极配合公司的检查工作，且出具整改意见。

1.3.9 材料采购及招投标管理

1.材料采购

1）总公司：负责重大物资的战略采购和战略合作伙伴的开发和建立，负责对各项目公司的材料采购行为进行管控。

2）项目公司：负责项目除战略采购外的物资采购工作。

2.招投标管理

1）总公司：负责项目总包单位、营销代理单位、策划单位等招标的评审把关工作。

2）项目公司：按照项目产品定位的要求，选择有能力的合作方，同时按照性价比优先的原则，组织建筑单位、营销代理、监理单位等的具体招标工作，报集团公司评审后执行。