1.1 毛坯房的验房

毛坯房是现在最多的一种交房形式。对于这样的房子，一般要重点看的文件有《住宅使用说明书》（图1-1）和《住宅质量保证书》（图1-2）。收房时物业要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，而《国有土地使用证》（图1-3）和《房屋所有权证》（图1-4）是房屋的所有权的直接证明。

《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》和房屋管线图是物业应该提供的。

图1-1 住宅使用说明书

图1-2 住宅质量保证书

图1-3 国有土地使用证

图1-4 房屋所有权证

小提示

《住宅质量保证书》中列明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。具体保修期限与保修范围一般是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期。

1.毛坯房收房的3个重点

（1）一项检查完成后再进行下一项。比如检查开关插座，就应该检查所有的开关插座，查看全部开关插座是否完整，在检查开关插座时不要被门窗等其他问题所影响，这样的话，一是不会有所遗漏，另外效率也会提高很多，节省时间。

（2）主次分明。如果准备换防盗门，就没有必要在这上面浪费太多精力，要把时间用到重点上。看这部分时也可自动跳过。

（3）区分重点。毛坯房关注的重点是厨房、卫生间的防水，有无结构性裂缝，电路是否安全。

为了避免混淆，建议在收房时采取以下步骤来顺序进行：门窗、水电暖气及其他设备、墙地面。

2.验房工具

验收毛坯房（图1-5～图1-7）时常用的收房工具（图1-8～图1-13）如下。

（1）小桶或者矿泉水瓶。用来查验下水管是否畅通及泼水看墙面是否是防水腻子。

（2）小锤。用来验收地面、墙体、砖是否有空鼓。

（3）钢卷尺。用来丈量房间、通道的尺寸，以便提前选购家具。

（4）笔及本子。用来记录相关的问题，防止遗忘（1.3节重点摘录了36个关键点，有的物业也会提供验房单记录）。

（5）更专业的工具如靠尺、角尺、激光打线仪、三相插座等。主要用于检测墙面平整度、垂直度，这些工具在本书的相关章节有具体讲解。

图1-5 毛坯房一般四白落地

图1-6 毛坯房的卫生间要做24h闭水试验

图1-7 毛坯房的暖气管未封闭前的照片

图1-8 角尺检查阴阳角

图1-9 三相插检查插座接线

图1-10 激光打线仪是放线看水平垂直

图1-11 钢卷尺测量尺寸

图1-12 空鼓锤大小不同用处也不同

图1-13 靠尺检查垂直度、平整度

3.门的验收

（1）开启灵活，表面没有划伤和磕碰，配件齐全（一般防盗门的猫眼是等装修完才到物业领取的）。

（2）门与门框无过大缝隙（小于3mm）（图1-14～图1-16）。

图1-14 门和框严重倾斜

图1-15 密封条开胶

图1-16 门把手损坏，门关不严

4.窗户的验收

窗框要横平竖直、开启灵活，表面没有划伤和磕碰，配件齐全。对于前期承诺的中空玻璃是否落实到位要进行查看，尤其要注意窗台下是否有渗漏的痕迹，如有的话，一定要让物业人员记录并进行维修。握拳敲击窗户，查看是否牢固，玻璃是否有晃动的现象，上述这些都是安全隐患，要重点检查（图1-17～图1-19）。

图1-17 窗下有渗水痕迹

图1-18 中空玻璃不密封，有水珠凝结

图1-19 窗户倾斜变形严重

5.水电的验收

水电的验收主要分为电气验收和水的验收。电气验收是看电气的控制回路是否正常，开关插座是否正常，水的验收则是查看进水、排水是否正常，厨房卫生间是否有渗漏（重点检查）。

（1）先看空开箱（强电箱）和弱电箱是否完整，依次打开各个房间的开关，看灯是否亮（灯如果不亮很可能是灯泡坏了，让物业更换）。

（2）每一路的空开控制是不是正常。关掉照明的空开，如果还有灯是亮的就证明有问题了，这样分开控制的好处是，如果有一路电有问题的话，不会影响到其他电路的使用。

（3）如果款式和质量不太好，一般新装修时，90%的开关插座都会进行更换（图1-20～图1-25）。

图1-20 比较好的，左边是中央空调调节器，右边是插座

图1-21 空开箱的回路分配

图1-22 三相插检查插座，后两个灯亮表示接线正确

图1-23 带开关的插座

图1-24 弱电箱集中了电视、电话和电视等功能

图1-25 配电箱回路较少，可能满足不了使用要求

小提示

（1）三相插现在物业验房人员可能会有，装饰公司也有，这样检查起来更方便，万一都没有，市场上有销售的，价格大概在30元左右，一般买10A的就可以了。建议由物业人员陪同验收人员进行测试，电气验收方面要注意个人安全。

（2）三相插检查时，按下漏电的小按钮（最下方的白色小按钮），如果配电箱的断路器跳闸了，证明该线路是正常的，如果没有跳闸，就要仔细检查线路了。

（3）检查插座的时候，最好对每个回路都进行剩余电流检测，尽早发现问题、解决问题。

（4）打开水龙头，检查水表（图1-26），看水流压力如何，有的小区水压太小的话，尤其是安装淋浴柱的用户，根本无法正常使用。

（5）往地面泼点水，看地漏和马桶下水管有没有堵塞，厨房、卫生间是否有渗漏（重点检查）。

（6）燃气表（图1-27）一般要归零，它的任何移动都需要煤气公司的专业人员进行操作。一般来说，燃气公司不能擅自更改。

（7）暖气片（图1-28）外观无损坏，暖气的改动也需要专业的暖气厂家进行更换。

图1-26 水表

图1-27 燃气表

图1-28 暖气片

小提示

（1）有些燃气表的位置很不好布置，需要移动表的位置，一般是去燃气公司进行申报，由燃气公司来进行拆改，依照各地行情，拆改价格从几百元到上千元，但是千万不要图一时便宜让私人给你改了，否则到时候等你装修完去开通的时候，燃气公司是不会给你开通的。

（2）过时的暖气片也不要让收废品的给拆了，等你订好暖气产品后，要由专业的暖气厂家来拆除和安装，价格在一百多元一组，但是他们是负全责的，可以更放心些。

图1-29 用塑料袋装沙子压住下水口做闭水试验

（8）闭水试验（图1-29）。用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24h，到楼下住户的卫生间里查看顶上有没有渗漏痕迹，没有滴水或者渗水的，才说明防水合格。一般家庭装修要做3次闭水试验：收房时一次（有问题物业进行维修），刷防水完成后一次（至关重要），瓷砖贴完后做一次。（现在二次闭水试验不知道什么原因不太普及了，个人认为这次相当重要，它实际上是住户住进去后的真实情况，可以防止后期装修贴砖不小心造成防水层的破坏，能真实检验实际的防水质量。

6.墙地面的验收

墙地面主要看以下3点：

（1）有没有结构性的裂缝。

（2）墙地面和顶面是否大致平整。

（3）地面高差是否太大（就是地面是否是平整的）。

地面的裂缝（图1-30～图1-32）要判断是结构性的还是由于热胀冷缩造成的。对于前者要特别注意，大的结构性裂缝还需要做结构安全方面的鉴定。

图1-30 地面的细微裂缝影响不大

图1-31 墙面的细微裂缝影响不大

图1-32 结构性的裂缝，要特别注意

现在毛坯房的地面在2cm以内的基本没有太大的问题，原因有二：一是如果铺复合地板的话一般会整体把房间用水泥砂浆找平，二是铺砖的话工人也会用干硬性的水泥砂浆把砖铺平的。

渗漏（图1-33～图1-35）主要集中在厨房，卫生间和阳台，门窗台。这些地方要重点关注。渗水问题一定要物业进行维修，直到维修好为止，不然后患无穷。

图1-33 墙面渗水痕迹

图1-34 屋顶渗水痕迹明显

图1-35 管道附近渗水严重