1.3 房地产业及其历史沿革
1.3.1 房地产业的基本认识
1.概念与分类
房地产业是进行房地产投融资、开发、经营、管理、服务的行业，是现代国民经济中的一个重要行业，属第三产业。2009年，联合国的《所有经济活动的国际标准行业分类》（修订本第4版）中房地产活动列为第L门类，并有房地产的其他相关门类。我国《国民经济行业分类》（GB/T4754—2011）中将房地产业列为第K门类，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动、其他房地产业等五个类别，具体见表1-1。
表1-1 国民经济行业分类和代码表（房地产业）
2.特征
房地产业具有基础性、先导性、带动性、风险性、受约束性、地域性、周期性等特征。另外，值得提出的是，我国房地产业是否具有支柱性，是否是支柱产业，在经过十几年的发展后，已经明确。国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”。
3.细分行业
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产中介服务业和物业管理等，其中，房地产中介服务业是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。故房地产业的细分行业主要包括：
（1）房地产投资开发业。房地产投资开发包括房地产开发，以及购买房屋后出租、出租后转售、购买后转售等。房地产投资开发业在整个房地产业中占据者举足轻重的地位。
（2）房地产咨询业。房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可以为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等相关服务。一般来讲，其具体业务包括房地产市场调查、开发项目可行性研究、开发项目策划等。
（3）房地产价格评估业。房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。因为房地产具有独一无二性和价值高大性的特征，所以其需要专业的评估。现实中对房地产估价的需要表现在多方面，例如，房地产买卖、租赁需要估价；房地产抵押、典当需要估价；房地产保险和损害赔偿需要估价；房地产税收需要估价；房地产纠纷调处和有关司法鉴定需要估价；房地产管理需要估价等。
（4）房地产经纪业。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。一般来讲，其具体业务包括接受房地产开发公司委托销售和出租新建商品房、代理二手房销售和租赁、其他等。
（5）物业管理业。根据《物业管理条例》（2007年修订），物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理具有社会化、专业化、市场化的基本特征。物业管理的基本内容包括常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务等。
4.作用
房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。从辩证的观点来看，房地产业的适度发展可以带动国民经济发展，起到积极作用，而房地产业的滞后或过度发展则会阻碍和破坏国民经济发展。
适度的房地产业发展可以为国民经济的发展提供重要物质条件，可以促进社会发展，可以改善人们的居住生活条件，可以改善投资环境，可以带动相关产业（如上游产业：建材业、建筑设备工业、冶金、化工、机械、仪表等，下游产业：装饰、装修、电器、家具、旅游、运输、商业等），可以促进社会就业等。
房地产业的不良发展会对国民经济产生阻碍和破坏作用。例如，1991年日本房地产泡沫经济破灭，地价大幅下跌，银行呆账率大幅上升，对国民经济产生了极大的负面影响，是后来日本经济长期低迷的主要原因之一。中国台湾在20世纪80年代因泡沫经济出现地价飞涨，房屋空置等，带来了社会、经济和金融等问题。我国在1992年的房地产热中也造成银行的大量坏账、呆账，进行治理规范之后才逐渐走上正轨。
1.3.2 房地产业的形成与发展
1.1949年以前的中国房地产
中国的房地产业古老而年轻。早在三千多年前，中国就出现了田地的交换和买卖。在漫长的封建社会时期，大多数房地产是自建、自住、自用的，但存在一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。
在明清时代，官府没有设立专门的房地产交易管理机构，民间房地产买卖一般由中间人引介。房地产承买人需要按官府规定的申报期限向契税部门纳税，官府在买契的左边粘贴验契税纸并盖上骑缝的大红官章，有的地方俗称“红契”。民国时期的民间房地产买卖很大程度沿袭了明清旧习。
从19世纪中叶到20世纪中叶，旧中国房地产业的资本主义经营方式基本经历了三个阶段。第一阶段从19世纪中叶到20世纪20年代初，是旧中国房地产资本主义经营方式的萌芽和初步发展时期；第二阶段从20世纪20年代初到30年代末，是其蓬勃发展时期；第三阶段从30年代末到新中国成立前夕，是其缓慢发展和走向衰落的时期。
2.1949～1955年的中国房地产
这个时期的房地产工作主要是接收旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和非法活动，以及建立房地产管理机构、制定相关政策规定、开展大规模房地产清查登记、建立房地产管理秩序，并且对旧社会遗留下的棚户区和贫民窟进行了改造。
3.1956～1965年的中国房地产
这个时期，在保留极少数私有房主的自住用房前提下，通过公私合营、定息赎买等方式将大量私有房产转变为公有房产，实现了城市房地产公有制，建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理体制。对于生产性房地产，政府有计划投资建设，无偿拨给企业使用，而对非生产性房地产及职工住宅，也由国家统一建设和统一分配使用。
4.1966～1978年的中国房地产
在这十几年中，房地产管理机构几起几落，产权管理混乱，住宅建设停滞不前，中国房地产发展步入低谷。
5.1979～1991年的中国房地产
这个时期是中国房地产的复苏和成长阶段，也是新时期社会主义房地产业的萌生阶段。1987年10月25日，党的第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告提出“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”这是我国第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
中国现代房地产业的形成主要取决于三个条件：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。住房制度改革为房地产业开辟了广阔的市场；城市土地使用制度改革为住房商品化铺平了道路，并为房地产开发提供了必不可少的空间资源；综合开发为房地产开发奠定了基本模式。
6.1992～1993年的中国房地产
1992年是中国房地产发展的一个历史转折点。1992年，邓小平同志南行讲话，提出了大改革、大开放的战略思想，使房地产发展进入新的阶段。在这个时期，房地产开发投资高速增长，土地批租量和开发量比前几年大幅度上升，各类开发区纷纷成立，房地产开发公司迅速发展，房地产价格快速攀升，市场十分活跃。市场呈现出多样化（住宅、办公楼、商住楼、购物中心、酒店、工业厂房等多样开发）、国际化（大量外资涌向中国房地产业）、区域化（房地产热主要集中在沿海、沿边等经济热点地区）等特点。
这个时期，一方面房地产业得到了空前的大发展，另一方面，由于市场机制不健全，市场规则不完善，出现了“房地产热”。从1993年6月，国家对国民经济加强宏观调控，严格土地出让审批，控制和压缩固定资产投资规模，房地产开发过速增长得到了有效控制。
7.1994～1997年的中国房地产
在这几年中，是中国房地产的理性发展期和消化盘整期。《中华人民共和国城市房地产管理法》在1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，并于1995年1月1日起实施，并且随后一系列配套政策法规相继出台，有效地抑制了市场的不规范行为。
在这个时期，房地产市场低迷，空置商品房量不断上升。如何消化空置房，如何使房地产业良性发展，成为新的经济增长点，是政府、理论界和企业界探讨的热点。
8.1998～2001年的中国房地产
1998年我国住房制度改革到了最后的突破阶段，开始了实质性的住房分配货币化。在这项政策的影响下，房地产市场开始走出低迷。之后，随着国家住房信贷政策的逐步完善，积极财政政策的实施，西部大开发战略的实施，以及申奥成功、WTO的加入等有利的国际政治经济局势，中国国民经济持续快速增长，房地产业开始复苏和景气回升，部分地区房地产出现强劲增长态势。
9.2002～2007年的中国房地产
在这个时期，中国房地产随着国民经济的快速发展，呈现出繁荣景象，同时政府进行着不断的宏观调控。
2002年，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。但2002年下半年以来，部分地区开始出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。同时，市场不规范的问题在一些地区也比较突出。2002年5月23日，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号），重点整治违规开发、虚假广告、面积“缺斤短两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题。
2003年的房地产市场，走向微妙，牵动业界。面对持续升温的市场，中国人民银行下发银发[2003]121号文件《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严格房地产信贷政策，防范金融风险。例如“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”“商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。”“商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。”“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。”“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以商住两用房名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。”“对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。”等。“121号文件”一度使很多开发商担心国家对房地产的政策取向。几个月后，“18号文件”说明政府持续健康发展房地产市场的态度。国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出，“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”“进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。”。
总体来看，2003年的中国房地产市场在发展中调控，在调控中发展，市场表现非常景气，部分地区出现过热。
2004年，围绕着对市场的判断引发了房地产泡沫之争。有的学者认为，国内房地产业挟持着中国经济，如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。一些国际经济学家也把中国划入房地产市场出现泡沫的地区。如何客观辩证地看待市场，建设部政策研究中心10月份对外公布《怎样认识当前房地产市场形势》的课题报告，通过对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出了这样的结论：在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
2004年的土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度的进一步实施是业内关注的又一重点。3月31日由国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资源部71号令），要求各地“在2004年8月31日前将（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的）历史遗留问题界定并处理完毕”，此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。业内称之为“8·31大限”。由此，开发商进行项目开发意味着可能的地价上升、成本提高、启动资金加大及市场门槛提高，从而带来开发投资的风险增加，但会迫使开发商精心运作，由粗放型开发转为集约型开发。
为了进一步巩固宏观调控成果，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。央行的加息给市场的供求均产生了相当的震动，许多中小开发商纷纷退出市场，因资金压力，一些“8·31大限”前已过关项目寻求转让。
整个2004年，一方面市场依旧非常景气，另一方面政府一直关注房地产市场发展动态，在土地、信贷、制度等多方面做好宏观调控，如提高房地产准入门槛，将房地产开发（不含经济适用房项目）的资本金比例由20%及以上提高到35%以上，采取措施控制由城市大拆大建引起的非正常的被动性房地产需求等。
2005年在房地产市场持续景气情况下，国家进一步采取措施防止市场过热，在许多地区收到了良好效果。为促进房地产业健康持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，提出省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县人民政府的责任。4月27日，国务院提出加强房地产市场引导和调控八项措施。5月12日，中华人民共和国建设部、国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会七部门出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，为加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。同时，明确享受优惠政策的普通住房标准，在今后长期发挥作用。文件指出，为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120m2以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2005年的房地产市场总体表现繁荣和一定程度的高涨，政府对市场的调控力度进一步加强。进行房地产信贷、税收等调控的同时，对建设用地供应政策采取从严从紧，以及收紧房地产信托等。2005年房地产市场还出现诸多热议问题，如是否取消商品房预售，2005年8月的《2004中国房地产金融报告》提出考虑取消房屋预售制度，之后，建设部指出，国家近期不会取消商品房预售制度，以及房价成本是否公开问题和个人集资建房问题等。
2006年，为促进房地产市场健康发展，控制房价过快增长，政府对房地产市场的调控力度持续加大。2006年5月17日，国务院出台《关于促进房地产业健康发展的六点意见》，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面政策。5月24日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对六点意见进行细化，主要包括：①调整住房供应结构，要求重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。②保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。③调整住房转让环节营业税，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。④有区别地适度调整住房消费信贷政策，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90m2以下的仍执行首付款比例20%的规定。⑤严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。⑥加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用住房等内容。政府在这次调控中从供应侧和需求侧同时着力，建立新的供求结构，综合运用税收、信贷、土地等多种调控工具，同时对住房保障制度提出新要求。之后，各部委制定了具体措施。
2006年，为进一步巩固宏观调控成果，央行两次加息。4月28日起上调金融机构贷款基准利率，其中5年期以上的贷款基准利率由6.12%上调至6.39%；8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中5年期以上的贷款基准利率由6.39%上调至6.84%。
在其他方面，2006年7月6日，中华人民共和国建设部、国家发展和改革委员会、中华人民共和国国家工商行政管理总局发布关于《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。同时，加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。7月11日，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产市场准入，加强外商投资企业房地产开发经营管理，严格境外机构和个人购房管理。7月18日，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，加强个人所得税征管。8月1日起试行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》。
2007年的房地产市场发展达到历史高点，政府的调控政策密集出台，并且对调控思路进行转变与优化。2007年8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这是我国自1995年开始实施安居工程、1998年建立经济适用住房制度，经历多年保障住房的启动、发展、争议与变化后，再次确定保障性住房的重要地位。这也意味着今后我国房地产市场的调控，除面向市场化运作层面外，保障性住房将成为重要内容。
2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，央行连续6次上调金融机构人民币存贷款基准利率，但每次加息幅度不大，属于微调，对市场影响不是太大，但多次累积对市场产生放大效应，市场投资与投机受到一定程度抑制。
2007年9月27日，央行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。另外，对购买首套自住房且套型建筑面积在90m2以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90m2以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。同时规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
2007年国家还修改了《房地产管理法》，公布了《物权法》，发布了《土地储备管理办法》，并实施了其他政策法规。
10.2008年的中国房地产
2007年的“9·27房贷新政”对市场降温发挥了作用，至2008年初，部分城市出现量缩价跌，但之后开始反弹。基于房地产市场的高涨状态，2008年我国货币政策从2007年的稳中适度从紧，改变为开始实施从紧的货币政策。2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和全面深化，出现全球金融危机和世界经济衰退形势，我国经济也面临困难和巨大挑战，房地产市场在次贷危机的经济实体与金融的传导作用下，开始出现量价齐跌。基于国内外形势的重大变化，国家开始实施扩张性财政政策和适度宽松的货币政策，采取积极有效的措施应对国际金融危机冲击。对于房地产市场，许多新举措来力保市场稳定健康发展。
2008年9月16日～12月22日，央行5次降息，4次下调存款准备金率。2008年10月17日，国务院常务工作会议提出的稳定和刺激经济发展的十条措施中指出，要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。10月22日，财政部、国家税务总局、央行联手推出刺激楼市的一揽子新政策，从11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。央行决定，10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号），提出加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场监测，积极营造良好的舆论氛围。12月29日，财政部与国家税务总局发布《关于个人住房转让营业税政策的通知》，规定自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
11.2009～2010年的中国房地产
2009年，为应对全球金融危机，各级政府出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策，提振了信心，活跃了市场，房地产市场由低迷迅速回暖，由萧条转变为繁荣，但是到下半年开始出现一些城市房价上涨过快等问题，国家再次采取措施调控。2009年初，各地方政府和各商业银行积极贯彻国办发[2008]131号文件，制定细则进行落实。2009年5月25日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。2009年12月14日，国务院召开常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议指出，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。提出四条具体措施：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。12月22日，财政部与国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号），规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。国家不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免期限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。
2010年的中国房地产市场持续高涨，国家实施了有史以来最为严厉的调控政策。2010年1月7日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），要求加大差别化信贷政策执行力度，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；以及其他措施共十一条。由此，市场整体表现出积极变化。但之后部分城市房价、地价又出现过快上涨势头。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），主要内容：各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场监管；具体措施共十条。通知要求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90m2以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。并且提出要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。另外，要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。这次调控政策提出了“限购”和“限贷”，尤其是“限购”，之后在各大城市具体落实而形成各地“限购令”，对今后我国房地产市场产生着深刻的影响。
《通知》的调控政策实施后，房地产市场迅速遇冷，成交出现冷淡，价格出现下跌。但到8月份，市场再次回暖反弹。2010年9月29日，为进一步贯彻落实《通知》精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则；已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。同时要求，完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。另外，还包括调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度等相关政策。这次调控实质上是对《通知》（国发〔2010〕10号）的深化。2010年10月19日，央行宣布自2010年10月20日起存贷款基准利率上调0.25个百分点，这是央行在时隔3年后进行的首度加息。随后，政策效应在市场中逐渐显现出来。
12.2011～2012年的中国房地产
2011年，“限购”等调控政策全面深化，房地产市场大幅降温，房价抑制作用显著，市场表现遇冷，一些大型开发企业开始进军二三线城市。2011年1月27日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），在合理引导住房需求方面提出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。在强化差别化住房信贷政策方面，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在调整完善相关税收政策及加强税收征管方面，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。同时，包括其他方面具体措施共八条。之后，各大城市出台限购令，有效抑制了购房投机和不合理需求。2011年，央行3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，1次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，整体的货币政策和信贷政策从紧。同时，国家在2011年加大保障房建设力度，调整市场预期，缓解供求矛盾。2011年09月29日，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号），全面推进保障性安居工程建设，进一步加强和规范保障性住房管理。
2012年的房地产市场，在经历年初的冷淡后，开始逐渐回暖，并不断向好发展。2012年房地产市场的调控主要表现为，国家坚持调控政策不动摇的同时，大力支持保障房建设。2012年年初、年中和年末，国务院及各部委多次发文与表示，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。并且，组织督查，向通过放松住房限购条件等方式刺激住房消费的有关地方政府提出整改意见，强调各地不得以任何理由变相放松调控。在保障房建设方面，发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》，以及《住房保障档案管理办法》等文件，并采取各项措施，推动保障房建设顺利开展。2012年，央行2次下调金融机构人民币存贷款基准利率，2次下调存款类金融机构人民币存款准备金率。在国家采取稳中有进的宏观经济政策及相关货币政策情况下，以及自住需求不断释放，2012年房地产市场回暖，并且总体房价基本运行平稳。
13.2013年的中国房地产
2013年的房地产市场总体呈现出景气繁荣景象。同时，一、二线城市和三、四线的市场表现出现一定程度的分化。许多大型房地产企业重回一线城市，一线城市成交强劲复苏，市场表现非常景气。2013年，国家采取各项措施，继续对房地产市场进行调控，并表现出新思路和新格局，政府为主提供基本保障，市场为主满足多层次需求，建立房地产稳定健康发展的长效机制，同时，区域调控差别化，优化供应。2013年2月20日，国务院召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出五条政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），在坚决抑制投机投资性购房方面，继续严格执行商品住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；继续严格实施差别化住房信贷政策，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。同时，还包括完善稳定房价工作责任制、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理等方面政策。2013年3月27日，国务院召开常务会议，提出要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。2013年7月5日，国务院办公厅发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发[2013]67号），在进一步发展消费金融促进消费升级方面提出，积极满足居民家庭首套自住购房等服务消费领域的合理信贷需求；在严密防范金融风险方面提出，认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。2013年10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记主持学习并讲话，指出加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系；同时强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。这为我国住房政策构架的完善进一步指明了方向。
2013年11月15日，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，针对房地产行业，体现出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。12月17日，中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造；特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。在支持保障房和优化供应的同时，国家在2013年对房地产市场的各地不同表现进行有差别的调控，在多个方面各城市根据具体情况出台相应的调控政策。
14.2014～2016年的中国房地产
2014年的房地产市场，年初开始遇冷，虽然部分主要城市价格略涨，但成交量下降。一些开发企业开始降价，以价换量，到5月之后，商品住宅均价持续下降，市场成交不景气，市场表现较低迷。国家及地方政府以新的思路进行市场调控，采取区别化调整“限购”与“限贷”等政策措施，第四季度房地产市场开始回暖，房价环比跌幅持续收窄，成交量环比上升。2014年3月5日，政府工作报告在完善住房保障机制中指出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度；针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2014年4月开始，各地开始放宽限购措施，到下半年逐渐扩大，至年末，大部分城市取消限购或放宽限购，北京、上海、广州、深圳、三亚的限购政策未做调整。2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求方面，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。另外，还包括加大对保障性安居工程建设的金融支持、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求等方面政策。同时，央行在2014年两次定向下调存款准备金率，一次下调金融机构人民币存贷款基准利率。2014年国家发改委办公厅发布《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，以及廉租房与公共租赁房并轨运行，共有产权房试点等，推进保障房建设。国家对房地产市场的调控表现出市场化、差别化、建立长效机制与加强保障房建设等特点。
2014年，国家还公布了《不动产登记暂行条例》（自2015年3月1日起施行），发布了《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》，同时，互联网渗透房地产，开发企业纷纷“触网”，2014年成为房地产互联网元年。
2015年的房地产市场，销售回升，总体复苏，并且区域市场加剧分化，一线和部分二线城市房地产市场复苏力度较大，部分二线城市和大部分三、四线城市复苏力度较弱或仍疲软，同时房地产开发投资增速、房屋新开工面积增速及房地产企业土地购置面积增速回落，市场在回暖中呈现出多元化与转型特征。2015年3月5日，政府工作报告在加快培育消费增长点中指出，促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费。并且要求，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。同时提出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2015年3月30日，财政部与国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2015年3月30日，央行、住建部与银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。2015年3月27日，国土资源部与住建部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在优化住房供应套型结构方面，对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求；在促进房地产用地结构调整方面，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。2015年，央行5次下调金融机构人民币存贷款基准利率，4次下调金融机构人民币存款准备金率，5次定向降低存款准备金率。2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。12月14日，中央政治局会议强调，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。12月18日，召开中央经济工作会议，提出2016年经济社会发展五大任务，其中之一是去库存，会议指出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。同时指出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性措施等。2015年底，我国房地产库存结构也表现出分化特征，一、二线城市库存压力相对较小，三、四线城市库存压力偏大，各地根据实际情况相继制定去库存具体措施。
2015年房地产企业不断寻求升级转型，开发企业探索互联网模式与金融业务，布局深耕社区服务市场，实现从开发商到服务商的转变，以及谋求物流地产、商业地产、旅游地产、写字楼等的创新模式。同时，房地产中介企业在与互联网结合中取得重要发展和规模扩张，我国房地产资产证券化进程加快。
为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，2016年2月1日，央行与银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5%对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。2016年2月17日，财政部、国家税务总局与住建部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起执行：①关于契税政策：a.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。b.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按2%的税率征收契税。②关于营业税政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。③关于实施范围：北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）执行，上述城市以外的其他地区适用通知全部规定。2016年3月5日，政府工作报告在深入推进新型城镇化中指出，一是加快农业转移人口市民化。二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展，其中提出，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存；建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。三是加强城市规划建设管理。在全面实施营改增方面指出，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。在存款准备金方面，央行决定，自2016年1月25日起，对境外金融机构在境内金融机构存放执行正常存款准备金率政策；自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2016年初，房地产市场总体升温，一线和部分二线城市表现明显，其在经历三四月的调整后，至年中及七八月基本呈现景气旺盛景象。同时，各地调控政策也表现出了差别化，部分一二线城市开始实施严格的调控政策，部分二三四线城市实施去库存的鼓励优惠政策。房地产开发企业在市场分化态势中谋求新的开发战略，并从开发逐步走向经营与服务；房地产中介企业在市场由增量交易为主步入增量与存量交易并重后，迎来新的发展机遇。中国房地产市场的有效调控推进了房地产市场平稳健康发展，市场将会体现出信息化、专业化、规模化、集约化及充分结合金融等特征。