1.4 房地产专业体系

1.4.1 房地产行业主要活动

在整个房地产行业，主要进行的活动大致可以划分为房地产开发与经营、房地产交易、物业管理、房地产权属登记等行政管理。

1.房地产开发

房地产开发生成房地产产品，其运作过程需要庞大的资金、先进的管理和关系运作的能力，市场门槛较高，风险较大。整个开发过程在有关政府部门的指导下，众多公司参与其中，而开发公司居于主导地位、起整合作用，其他公司（如策划公司、设计公司、建筑公司等）需要从开发公司获得业务。

2.房地产置业投资与经营

房地产置业投资与经营是指投资者购买新竣工的商品房或旧有物业，用来自用、自营或出租给使用者，在不愿持有物业时或市场高涨时，对房地产进行转售。

3.房地产交易

1）房地产转让：房地产转让是房地产权利人通过买卖、赠予或其他合法形式将其房地产转让给他人的行为。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿转让和无偿转让。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股、以房地产抵债等；无偿转让主要包括房地产赠予、房地产继承等。人们常见的房地产转让行为主要是房地产买卖，如新房买卖（开发公司或受委托的代理公司将房屋卖给消费者）、二手房买卖（房地产权利人或受委托的经纪人公司将房卖给新的房地产权利人）等。

2）房地产抵押：房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这项交易活动主要涉及的单位是商业银行等抵押权人、房地产公司或其他单位及个人等房地产权利人、政府管理部门等。

3）房地产租赁：房地产租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁双方应签订书面合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。这项交易活动主要涉及房主与委托的经纪人公司、承租单位或个人、政府管理部门等。

4）房地产中介：房地产中介活动主要包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等，其市场运作的主要机构是咨询策划公司、估价公司、租售代理公司（经纪人公司）。一般情况下，中介服务公司是智力密集型企业，并且其业务的获得需要受到委托。

5）其他：随着时代的发展，房地产交易越来越多元化。例如具有相当市场潜力的房地产金融及其衍生商品交易（房地产股票交易、房地产抵押贷款证券交易、房地产回购回租交易等）、房地产典当等。

4.物业管理

根据物业类型及特点的不同，物业管理可以分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。对于居住物业管理，在业主委员会成立后由其代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在此之前，由建设单位（开发公司）选聘物业服务企业；公共物业管理和收益性物业管理一般由其业主或其代表选聘物业服务企业。需要说明的是，收益性物业管理（包括写字楼物业管理、零售商业物业管理、酒店物业管理、工业及货仓物业管理等）的主要目标是使其所持有的物业的净经营收入最大化，这使得在选择物业服务企业时极大地不同于非收益性物业管理。各类物业服务企业在规模、档次、业务范围、效益等方面也差别较大。

5.房地产权属登记等行政管理

房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿（即权属档案）的法律行为，是房地产行政管理的重要基础性工作。房地产权属登记的内容主要包括房地产测绘、房地产权属登记及房地产权属档案管理等。

房地产的其他行政管理工作还有：指导规范房地产市场，制定住宅建设与房地产业的中长期规划和科技发展战略、产业政策和规章，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产市场、房地产评估、物业管理的规章制度并监督执行等，以及地方房地产行政主管部门对国家有关房地产方面的法律、法规和政策的贯彻执行，办理各类房地产开发、交易的具体手续，制定具体规则，维护市场交易秩序，查处违法行为等。

房地产行政管理的实施主要由各级房地产行政主管部门来执行，如住宅与房地产业司、各市级房地局等。

1.4.2 房地产知识体系

从事房地产开发，虽然是专攻一个领域，但需要与房地产的各个细分行业打交道，不但需要了解房地产各行业活动的基本工作内容，还需要建立整个房地产行业的知识体系。只有做到点面结合、视野宽广，才能获得开发运作优势。

下面通过专业课程的形式，简要介绍房地产知识体系框架。

1.主要专业基础课

“房地产经济学”是房地产专业的基础课，是根据房地产属性研究房地产经济运行规律和产业发展规律的科学。其应用经济学的基本理论，即微观经济学理论是房地产市场运行和交易的基础理论，宏观经济学理论是协调房地产业与国民经济关系以及房地产市场宏观调控的理论工具。“房地产经济学”课程内容一般包括房地产的概念与属性及房地产业的作用与地位、地租理论、区位理论、房地产价格理论、房地产市场运行、产权理论、土地与住房制度及房地产税收等。

另外，“房地产经济学”的另一种版本是将其作为房地产专业的概论课，内容涵盖了房地产经济、开发、经营、投资、估价、金融、物业管理及行政等内容。

2.主要专业课

房地产专业的主要专业课包括“房地产政策法规”“房地产投资分析与开发”“房地产估价”“房地产经纪”，以及“房地产金融”“房地产会计”“房地产行政”与“物业管理”等。

房地产专业具有很强的政策法规性，从事房地产相关行业，应首先修习“房地产政策法规”。“房地产投资分析与开发”主要讲述了从萌生开发意向到项目立项、前期研究、规划设计、报建、建设施工、竣工及销售的整个过程的科学方法。由于价格是市场的核心，在房地产市场中需要了解和把握房地产价格的形成、影响因素及估价方法等，故修习“房地产估价”非常重要。“房地产经纪”主要介绍房地产策划、新建商品房与二手房租售以及其他房地产交易等的理论方法与技巧。

由于房地产与金融联系紧密，而且金融机构也积极参与房地产市场，不断推出新的房地产金融商品，从事相关工作人员应修习“房地产金融”。“房地产会计”主要是针对开发企业会计的，但项目可行性研究人员及高层管理人员应对其有所了解。“房地产行政”则主要针对房地产政府管理部门，但开发项目前期人员与企业高层管理者应对其熟悉。“物业管理”包括内容很多，根据不同性质、不同阶段，其已经分化出多门单列课程。

3.相关课程及知识

什么是好的房地产产品，它是如何设计和建造的，这需要学习“城市规划”“建筑学”“工程项目管理”、“施工技术”等规划建筑专业和工民建专业相关课程或教材。如何开发出市场需求的房地产产品，则需要学习“市场营销学”等课程。如何把握市场动向，则需要经常关注宏观经济发展、政治乃至国际局势的变化。