3.1.1 伯吉斯同心圆理论

同心圆理论（Concentric ring theory）最早由美国社会学家伯吉斯（E. W. Burgess）在20世纪20年代创立，被认为是第一个关于城市空间组织模式的理论模型。该理论基于社会生态学的概念，将人类群体的竞争行为视作生物群落间的竞争，描绘了不同社会群体在城市内部的分布状态，以及城市地域在社会人口流动之下产生的地带分异。同心圆理论认为，城市空间的扩展和功能划分是竞争的结果。随着人口的增长以及城市的持续发展，基于付租能力的高低，商业等具有较高竞争力的活动在城市中心聚集并向外膨胀，同时也迫使在空间资源竞争中失败的其他活动逐渐向城市边缘迁移，是一种集聚与扩散的双向过程。

相比于此前研究中对于城市空间中心商务区、外围住宅区以及中间过渡带的粗略划分，同心圆理论给出了更加详细的描述。伯吉斯以美国芝加哥市为实证研究对象，提出在均质平面的假设之下，城市各地域的不断侵入和转移，构成了从市中心向外由中心商务区（CBD）、过渡带、工人住宅区、高级住宅区和通勤人员住宅区五个同心圆组成的区域空间概念（齐晓斋，2007）。其中，中心商务区是城市商业设施布局的核心，以零售和服务活动为主；中心商务区外围是由住宅、小型工厂、货仓、批发商业等构成的过渡带；同心圆的第三圈层，是原有大型工厂的工人住宅区；再向外的第四圈层则是由高档房地产和相关服务业构成的中产阶级高级住宅区；最外围圈层为低密度富人住宅区，由于需要驾车进入市区工作，因此也被称为通勤人员住宅区（图3-1）。

图3-1 伯吉斯同心圆理论

1-中心商务区；2-过渡带；3-工人住宅区；4-高级住宅区；5-通勤人员住宅区

从土地经济学视角，有学者对伯吉斯同心圆理论进行了新的解释。根据地租理论，不同功能或产业活动在完全竞争的条件下所展现出的经济地租递减曲线是不同的，而土地使用能够产生的经济地租直接决定了其在不同区位的付租能力（如图3-2）。例如以零售和服务业为主的商业活动，在区位条件最佳的城市中心能够获得最高的经济地租，相比于其他活动付租能力也最强。而由于商业活动对人口聚集和流动存在较强的依赖性，随着与城市中心距离的增加，交通等区位条件的变化使得土地作为商业用途的价值快速降低，商业活动的付租能力也随之快速下降。一般来说，零售业的经济地租曲线斜率最大，但在城市中心所能产生的经济地租也最高；轻工业、批发业的经济地租曲线梯度相比零售业较小，但要高于住宅和农业；住宅用地方面，多层住宅土地利用率高，每单位面积所能产生的价值要高于低密度平房，经济地租曲线的斜率也大于独立平房；农业的经济地租曲线斜率是各类经济活动中最小的一种，其在城市中心和偏远郊区所能产生的价值差别极为有限。在完全竞争的条件下，土地拥有者将把土地租给付租最高的使用者使用，因此城市中心将由付租能力最强的零售业和服务业占据，形成中心商务区。中心商务区向外则依次为工业/批发业、高密度的多层住宅、低密度的独立平房以及农业。若把空间定义为一个均质平面，各类用地将呈现以城市中心为核心的同心圆式布局，而农业活动与住宅用地经济地租递减曲线的交点将形成城市边界。

图3-2 各类土地利用方式经济地租递减曲线