第二章 我国房地产业供给侧改革的问题与措施^[1]

1998年市场化取向改革以来，我国房地产业获得了飞速发展，逐步成为国民经济支柱产业。上海易居房地产研究院《2013年房地产业对财政收入贡献率研究》显示，2013年房地产税收收入和土地出让收入双双呈现大幅度增长态势，其中房地产税收收入首次超过2万亿，土地出让金收入突破4万亿，同比增长超四成，全年房地产业对地方财政收入的贡献率再创新高^[2]。然而，毋庸讳言，我国房地产业表面繁荣的背后却乱象丛生，房地产业泡沫随时都有破灭的风险。针对房地产业的乱象，中央政府相继采取了一系列调控措施，诸如“国十六条”、“国八条”、“国六条”、“（新）国十条”、23号文件、18号文件等。2008年美国金融危机后，我国房地产行业跌入低谷，中央政府陆续出台“救市”措施，之后各地楼市相继回暖并步入繁荣期。其后，随着楼市不断升温，房地产经济过热，政府部门又开始实施“打压”政策，随后房地产市场又进入了下一个发展周期。2014年我国楼市呈现出“复苏”迹象，截至当年7月23日，全国有29个城市，包括南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等在内的城市已取消楼市限购。据2016年2月22日搜狐财经新闻报道，除北上广等一线城市以外，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例普遍降低，已有超过130个城市出台了去库存新政。在短短几年时间内，政府部门对房地产市场的态度发生了几次“180度大转弯”，由“救市”到“打压”再到“救市”，政策变动频率之高实属罕见。更为重要的是，事实业已证明，政府部门的这些调控措施收效甚微，房地产业乱局依旧，“放则乱，收则死”的病根仍在。人们不禁要问，曾被誉为国民经济支柱的房地产业病根到底在哪里？究竟有没有针对房地产市场的釜底抽薪式的宏观调控措施？

房地产市场宏观调控一直是学术界的研究热点。张迁平和周文兴（2008）对房地产业宏观调控措施的有效性进行了分析，认为房地产市场运行明显受到货币供应量、城镇居民可支配收入和城镇人口等宏观基本面的影响，利率政策调控房地产价格的效果不明显，调节货币供应量的政策能在短期内调整房地产投资规模，信贷政策对房地产投资规模有明显的边际影响，土地供给政策显著地影响房地产均价的走势。张伟（2009）研究认为，提高利率和开发商自有资本比例等宏观调控措施的效应是不同的。因此，在实际的运用过程中要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调控措施之间的抵消作用和叠加效应以及各项措施取得效果的快慢，使调控措施的效果达到最佳。梁鸿和杨小亭（2012）提出保护自住需求、分流投资需求，改单一房价指标的调控目标为购买力指标，建立住房保障担保平台，打包征收房产税与行政事业费，在坚守耕地红线的同时允许省际调用指标，逐步完善优化土地财政，建立科学严谨的长效政策调控体系等观点。综上所述，截至目前，房地产市场宏观调控研究方面存在两方面的不足。第一，重商品房市场而轻保障房市场，将商品房市场混同于房地产市场。众所周知，任何一个房地产市场既包括商品房市场，又包含保障房市场。保障房市场也是由供需双方共同作用形成的，因此，保障房市场也涉及宏观调控问题。第二，研究房地产市场宏观调控的学者要么以供给和需求为视角，要么仅以需求为视角，而以供给侧为主要视角的研究文献为数不多。诚然，房地产市场由供需双方构成，若要分析房地产宏观调控问题，务必既探讨供给侧出现的问题及其对策，又分析需求端的问题及其举措。然而，本书认为，我国房地产市场的乱象主要源于供给侧，而非需求端，要有效整治我国房地产市场的乱局，实现未来几年内去库存的短期目标及房地产市场平稳发展的中长期目标，其政策主要着力点应放在供给侧上。

在2015年11月10日的中央财经工作会议上，习近平总书记提出“要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量与效率”。相关研究表明，当前我国房地产市场供给端存在的问题主要表现在两个方面。第一，供大于求，库存持续高位。国家统计局数据显示，2011年至2015年10月，全国房地产市场待售面积分别为2.72亿平方米、3.65亿平方米、4.93亿平方米、6.22亿平方米和6.86亿平方米。第二，供需错位，总量不足、结构性过剩并存。由于一线城市和少数二线城市就业环境好，配套设施及公共服务资源优厚，其吸附流动人口的能力较强，因此，这些地区的住房需求较大，但供给相对不足。而其他二、三线城市由于不注重产城融合，就业难，配套设施及公共服务严重短缺，其人口外流较大，这些地区的住房需求较小，但供给严重过剩。在2015年11月的中央财经工作会议上，中央财经领导小组部署了四项措施，其中之一即化解房地产库存。由此看出，房地产供给侧改革是我国当前供给侧改革的主要战场和重要领域。

鉴于此，本章将以宏观调控为视角研究我国房地产市场供给侧改革问题。本章第一节和第二节将分别以宏观调控和房价租金比为视角对当前我国房地产市场供给侧存在的主要问题及其致因进行分析，第三节提出相应的政策措施。