第五章　企业签订合同中的纳税筹划方案设计

第一节　增加合同个数的纳税筹划方案设计

（注：梁文涛：《经济合同签订的相关纳税筹划》，载《财会月刊（中）》，2011（11）。）

【案例5—1】甲企业于2016年1月将其闲置的厂房及设备整体出租，收到租金共计400万元（其中厂房租金300万元，设备租金100万元）。请为甲企业进行纳税筹划方案设计。

【纳税筹划依据】

《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

【纳税筹划思路】

房产税的计征对象为房产，但不包括与房屋可分离的附属设施。

房屋租赁，一般情况下不仅涉及房屋本身，还包括房屋中的附属设施，如沙发、办公桌、机器设备等。如果把房屋内的设施单独计价、出租，则这部分与房屋可分离的附属设施的租金收入就不计缴房产税，只计缴增值税（注：有形动产租赁已纳入“营改增”范围。）。

【纳税筹划过程】

方案一：采用整体出租的方式，签订一份租赁合同，则设备被视为房屋整体的一部分，因此，设备租金也应计入房产税的计税依据。

应纳房产税=（300+100）×12%=48（万元）

方案二：采取分别签订合同的方式，即分别签订厂房和设备出租两份合同，则设备不作为房屋的一部分，因此设备租金不计入房产税的计税依据。

应纳房产税=300×12%=36（万元）

【纳税筹划结论】

方案二与方案一相比，少缴纳房产税12（48-36）万元，因此，应当选择方案二。

【纳税筹划点评】

通过签订两份合同分别出租，降低了房产税的计税依据，从而降低了房产税税负。但需要注意的是，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：

（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

也就是说，房产税的计征对象为房产，包括不可随意移动的附属设备和配套设施，但可以不包括可随意移动的附属设备和配套设施。只有把房屋租赁中可随意移动的附属设备和配套设施（如沙发、办公桌、机器设备等）单独计价、出租，这部分可随意移动的附属设备和配套设施的租金收入才不计缴房产税。