12 未经审批利用划拨土地进行房地产开发的合同无效

——北京首钢特殊钢有限公司诉北京天和苑房地产开发有限公司确认合同无效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院 （2016）京01民终字第836号民事判决书

2.案由：确认合同无效纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：北京首钢特殊钢有限公司（以下简称特钢公司）

被告（上诉人）：北京天和苑房地产开发有限公司（以下简称天和苑公司）

【基本案情】

2012年12月9日，甲方特钢公司与乙方天和苑公司签订《合作协议》，商定：由甲方提供土地，乙方出资，共同建设涉案项目；在项目立项、报批时，土地需以租赁的形式参与合作，租金以大厦实物分成的方式体现。项目建筑物按3∶7比例进行分配……甲方取得出让使用权后，甲乙双方在12个月内办理完各自物业的所有权手续（即甲方30%建筑的产权证，乙方70%建筑的产权证）……双方按每满20年续签一次合作协议。同日，双方签订《涉案项目实物分配及费用分摊协议》，约定建筑实物使用权分配，双方各自分得的建筑物。

2013年6月26日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会同意利用石景山区杨庄大街69房产从事办公、商业等用途的对外出租经营活动……附件出租经营房产情况表中包括涉案项目，出租用途为商务、办公。

另查：涉案项目所占用土地属于国有划拨土地。2009年1月6日，国有土地地籍调查成果确认单载明权利人为特钢公司。

特钢公司起诉，请求确认“合作协议”无效。

被告天和苑公司不同意原告的诉求，辩称：合作协议性质是房屋租赁合同，答辩人是以项目建设的投资额作为对价取得大厦建筑物70%的经营、管理、使用权即租赁权；协议约定双方每满20年续签一次，充分体现了房屋租赁的性质。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，明确了以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，本案涉及的土地使用权及地上建筑物，已经相关政府部门的批准，符合条例要求。合作协议是合法有效的，不违反“效力性规定”。

【案件焦点】

如何认定未经审批利用国有划拨土地进行房地产合作开发的合同效力。

【法院裁判要旨】

北京市石景山区人民法院经审理认为：合作协议约定在项目立项报批时，土地需以租赁的形式参与合作。但使用涉案土地进行租赁并未取得相应的审批，且本案被告辩称的租赁的标的物在合同签订时并不是特定并现实存在的。由合作协议约定可见，双方存在的合作关系为：特钢公司提供国有划拨土地，天和苑公司自筹资金；该合作关系指向的是对该国有划拨土地及其上所建大厦的经营收益，双方签订合作协议的最终目的是待办理出让手续后，各自取得相应的所有权；符合以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的特征，因此合作协议性质应为合作开发房地产合同。

涉案土地为国有划拨土地，至本案起诉前，涉案土地的批准手续仍未办理，也未取得可以办理手续的批准。因此，双方所签合作协议违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效。

北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

确认北京首钢特殊钢有限公司与北京天和苑房地产开发有限公司于二〇一二年十二月九日签订《合作协议》无效。

天和苑公司提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点是《合作协议》的法律性质。双方在《合作协议》中并没有明确约定租赁合同的标的，也没有提及租金问题，关于合作期限届满后续期的约定亦不明确，不符合租赁合同的特征。由《合作协议》约定可见双方真实目的在于合作开发房地产，双方存在风险共担、利润共享的关系，认定《合作协议》系合作开发房地产合同。因特钢公司提供本案诉争划拨土地使用权进行合作，未取得相应政府机关的批准，故天和苑公司与特钢公司签订的《合作协议》应认定为无效。

北京市第一中级人民法院作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

房地产合作开发合同在以下两种情形下无效：一是合建双方在起诉前均未取得房地产开发资质；二是地方以划拨土地使用权作为出资且在起诉前未取得政府批准。

本案主要在于判断合作开发房地产合同是否有效，其核心是合同的内容是否合法，是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。取得国有土地使用权的方式有两种：一是以出让方式取得国有土地使用权；二是以划拨方式取得国有土地使用权。对以出让方式取得土地使用权的，主要审查取得国有土地使用权的一方是否按出让合同的约定支付了全部土地使用权出让金，领取国有土地使用权证。对以划拨方式取得土地使用权的，应审查取得国有土地使用权的一方是否经有批准权的人民政府批准同意，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。如果没有履行上述法定批准手续，取得合法用地的资格，其签订的房地产开发合同即应以违反法律的强制性规定确认合同无效。

编写人：北京市石景山区人民法院 张鸣