13 合同目的应作为判定合同效力的重要原因

——张振平诉天津市聚鸿蔬菜专业合作社确认合同无效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

天津市第一中级人民法院（2016）津01民终字第3900号民事判决书

2.案由：确认合同无效纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：张振平

被告（被上诉人）：天津市聚鸿蔬菜专业合作社（以下简称聚鸿合作社）

第三人（被上诉人）：天津市武清区某村民委员会

【基本案情】

张振平与聚鸿合作社于2013年7月26日签订了《农业大棚土地租赁合同》，双方约定聚鸿合作社将其位于天津市武清区某庄园A区×号大棚租给张振平用于农业生产，租赁期20年，自2013年7月26日至2033年4月30日，总租赁款为82000元。合同签订当日，张振平将租金82000元交付聚鸿合作社，聚鸿合作社为张振平出具了租金收据，并将大棚交付给张振平。

张振平以该大棚土地租赁合同违反法律法规强制性规定为由起诉要求：1.确认该合同无效；2.聚鸿合作社返回张振平租赁费82000元及自2013年7月26日至判决生效之日的利息；3.天津市武清区某村民委员会与聚鸿合作社承担连带责任。

聚鸿合作社不同意张振平的诉讼请求，认为：1.向张振平交付的仅是大棚，不存在聚鸿合作社建造并交付房屋的事实；2.聚鸿合作社出租管理的土地均是合作社社员入社的土地。天津市武清区某村民委员会也不同意张振平的诉讼请求，认为与聚鸿合作社形成土地租赁关系的是其村的村民，而非村委会，村委会未收取费用，张振平与聚鸿合作社的纠纷与村委会无关。

【案件焦点】

《农业大棚土地租赁合同》是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

【法院裁判要旨】

天津市武清区人民法院经审理认为：张振平称与聚鸿合作社签订名为租赁大棚，实为在大棚处建筑房屋对外出租，影响了该土地的农业用途，致使合同无效，但张振平提交的证据无法证明聚鸿合作社有建房或与建房行为有关行为。张振平提出聚鸿合作社将属于天津市武清区某村民委员会的土地上的大棚租给张振平致使合同无效的主张，于法无据，故对张振平要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。对张振平其他诉讼请求，亦不予支持。

天津市武清区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：

驳回原告的诉讼请求。案件受理费925元，由原告承担。

张振平不服一审判决，提起上诉，请求改判支持其一审诉讼请求。

天津市第一中级人民法院经审理认为：天津市武清区人民法院（2015）武刑初字第353号刑事判决书已查明聚鸿合作社未经土地管理部门批准私自在耕地上建造房屋的事实，故对聚鸿合作社提出其未建造房屋的理由，应不予采信。聚鸿合作社实际向张振平同时交付了房屋和大棚。张振平与聚鸿合作社签订的《农业大棚土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而应认定为无效。结合张振平使用时间、双方约定的租赁期限及租金等情况，认定聚鸿合作社应向张振平返还67675元。对张振平要求返还82000元及自2013年7月26日至判决生效之日利息的上诉请求，因无法律依据，不予支持。

天津市第一中级人民法院依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，作出如下判决：

一、撤销天津市武清区人民法院（2016）津0114民初字第2527号民事判决及案件受理费负担部分；

二、聚鸿合作社于本判决生效后五日内给付张振平67675元；

三、驳回张振平的其他上诉请求。

【法官后语】

农业庄园“一房一棚一院”的售房宣传广告吸引了不少希望享受农村休闲生活或是希望到农村养老的城市人。这些购房者以为与农业庄园签订的是房屋买卖合同，但实际上却是《农业大棚土地租赁合同》。

本案在庭前阅卷时，单纯查看双方合同内容，就会发现合同上仅能体现出个人为了从事农业种植才向农业庄园租赁大棚，农业庄园为个人提供技术指导等内容。如不仔细剖析当事人的陈述，在审理中很容易忽略查清双方当事人签订合同的真实目的这一细节。如以审理租赁合同的思路审理本案，在庭审中未能引导启发当事人陈述还原签订合同的过程，就有可能导致本案审理方向的偏离。

本案中，张振平在一审、二审的庭审中只是反复强调聚鸿合作社向其交付的是房屋，而不仅仅是大棚，但聚鸿合作社对此予以否认。无论交付的是房屋还是大棚，似乎与双方签订的农业大棚土地租赁合同的效力并无关联。但正是这一细节，可以反映出张振平主张为“房”而非为“棚”，聚鸿合作社主张为“棚”而非为“房”这一在签订合同目的上的冲突。而一审法院在审理中忽略了这一细节，未在庭审中引导个人对合同目的进行阐述，简单地以证据不足驳回了张振平的诉讼请求。

其实，有很多细节可以印证张振平的主张，诸如农业庄园中类似本案大棚的规模如何，张振平所住房屋建造的样式及其外部装修的风格与其他房屋是否统一、房屋的面积及功能是否仅能用于辅助农业设施、租期长但却一次性交付租金这一合同履行的特点、大棚的面积及占整体院落的比例、张振平自身的种植技术以及聚鸿合作社是否提供了种植技术，等等。二审法院正是基于在庭审中查明辨析上述细节，对张振平请求二审法院调查聚鸿合作社的法人曾因非法占用农用地而受刑事处罚的申请予以准许，查清了聚鸿合作社在占用耕地上建造房屋的事实，印证了张振平所述的双方签订合同的真实目的。

虽然双方签订的是《农业大棚土地租赁合同》，但双方实际履行中以租赁大棚的合同形式代替售买房屋的实质。二审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定双方签订的《农业大棚土地租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。该案件审理思路的突破口恰恰就在于查明签订合同的真实目的。

编写人：天津市第一中级人民法院 刘艳