典型案例_合同纠纷实用法律手册-QQ阅读男生科幻网

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典型案例

1.俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案[36]

【问题提示】

合同一方当事人以案外人违约为由在合同履行中行使不安抗辩权的，是否成立？

【相关法条】

不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。《合同法》第68条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”由此可见，合同法并未规定案外人违约是当事人行使不安抗辩权的情形。因此，合同一方当事人不能以案外人违约为由在合同履行中行使不安抗辩权。

【裁判摘要】

根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。

【案情】

上诉人（原审原告）：俞财新。

上诉人（原审被告）：福建华辰房地产有限公司。

法定代表人：蔡红，该公司总经理。

原审被告：魏传瑞。

上诉人俞财新与上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）、原审被告魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2009年10月27日作出（2009）闽民初字第8号民事判决。俞财新、华辰公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年4月19日开庭审理了本案。俞财新的委托代理人田岷，华辰公司的委托代理人韩梅、韩玮，魏传瑞的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

福建省高级人民法院一审查明：2007 年12月10日，甲方华辰公司与乙方俞财新、丙方魏传瑞签订的《商铺认购书》约定，俞财新向华辰公司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积约2378平方米，每平方米价格72 798元，总价款17 275.0198万元。俞财新在签订本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元：华辰公司应当在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》，并与俞财新签订《商品房买卖合同》，同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。如华辰公司不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》，俞财新即放弃认购，华辰公司必须于收到订金后的第31日起两个月内将俞财新支付的订金全部返还；逾期返还，其利息按月利率10％计（不足一个月的，按实际天数计算）。华辰公司收到订金后的第31日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还；逾期三个月未全部返还订金及其利息的，俞财新可采取“以房抵欠款”的方式实现债权，即将华辰公司尚欠的订金和利息转为购买华辰公司上述项目的房产（具体店面房号由俞财新选定），其店面售价按第一条约定的出售价的30％计价。如在“以房抵欠款”后，华辰公司仍欠俞财新余款，则华辰公司应提供其他地块的店面抵扣其余欠款（仍按售价30％计价），双方签订《商品房买卖合同》。俞财新不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的，则华辰公司应以现金返还和支付。俞财新支付订金6360万元部分为现金，部分为汇款等。魏传瑞对华辰公司的债务承担连带保证责任，保证期间为两年。

上述《商铺认购书》签订后，俞财新或其指令有关单位通过银行账户向华辰公司支付八笔共计4900万元，具体为：2007年12月10日支付一笔2000万元；2007年12月11日支付两笔900万元及400万元；2007年12月20日支付两笔800万元及200万元；2007年12月21日支付两笔400万元及100万元；2008年1 月7日支付一笔100万元。在上述八笔银行《付款凭证》的附加信息及用途或用途栏目中，2007年12月20日的800万元凭证的栏目上注明周转金，2007年12月21日的400万元凭证上此栏目为空白，其余六笔凭证的相应栏目均注明借款。相应地，华辰公司出具六张共计4900万元的《收款收据》，具体为：2007年12月10日的一张2000万元；2007年12月11日的一张1300万元；2007年12月21日的三张分别是1000万元、400万元及100万元计1500万元；2008年1月7日的一张100万元。另华辰公司还分别于2007 年12月10日、2007年12月11日、2007 年12月21日向俞财新出具400万元、260万元、300万元计960万元三张《收款收据》，即华辰公司先后共向俞财新出具九张计5860万元的《收款收据》。其在该九张《收款收据》的款项内容栏目内均写明“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金（详见2007年12月10日协议书）”等内容。华辰公司在上述400万元、260万元、300万元计960万元三张《收款收据》的存根联中，除记载“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金（详见2007年12月10日协议书）”内容外，还分别注明“回报率部分2％另计”“回报率部分20％另计”“100 ＋1000＋400＝1500万元回报率20％”的内容。

一审法院另查明，华辰公司于2008 年6月26日取得讼争商铺的《商品房预售许可证》。

俞财新向一审法院起诉称，2007年12月10日，其作为乙方与甲方华辰公司、丙方魏传瑞签订《商铺认购书》，约定购买华辰公司开发的房地产项目“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积2378平方米，每平方米价格72 798元，总价款17 275.0198万元。乙方在签订本认购书后10日内支付给甲方订金6360万元，甲方应当在收到乙方订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与乙方签订《商品房买卖合同》，同时在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。如甲方不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》，乙方即放弃认购，甲方必须于收到订金后的第31日起两个月内将订金全部返还给乙方，逾期返还，甲方应按月利率10％支付乙方本息。甲方收到订金后的第31日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还，逾期三个月未全部返还订金及其利息的，乙方可采取“以房抵欠款”的方式实现债权，店面售价按本认购书约定的出售价30％计价。乙方不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的，则甲方应以现金返还和支付。丙方对甲方的债务承担连带责任，保证期间为两年，认购书还对乙方付款方式等作了约定。合同签订后，俞财新分期向华辰公司支付购房款5860万元，华辰公司对此没有异议。在付款期间，俞财新了解到华辰公司无法按期办理《商品房预售许可证》，暂缓支付订金余款500万元，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十八条的规定，经多次催告，华辰公司以各种理由拒不与俞财新签订《商品房买卖合同》，后将《商铺认购书》项下的商铺转卖他人，其已无履约的可能。综上，华辰公司的行为违反了《合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应当承担违约责任。魏传瑞的行为违反了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》有关规定，其变更后的诉讼请求为：（一）解除双方签订的《商铺认购书》；（二）华辰公司返还购房订金5860万元；（三）华辰公司以俞财新已付购房订金每月10％的金额支付违约金，自2008年3月22日起计至还清款项之日止，暂计至2009年3月22日止为7032万元（5860万元×12个月× 10％＝7032万元）；（四）魏传瑞对华辰公司的上述2、3项债务承担连带保证责任；（五）华辰公司、魏传瑞承担本案诉讼费用。

华辰公司一审答辩称，华辰公司与俞财新之间商铺认购一事并不存在，华辰公司向他人出售商铺与俞财新无关。双方实际为借贷关系，俞财新借出款项金额只是其通过银行转账的4900万元，其主张另行支付960万元现金并未实际支付，该960万元是借款4900万元的20％回报即利息，俞财新称向华辰公司支付5860万元不真实。双方签订的《商铺认购书》是以合法形式掩盖非法的高利贷目的，为无效合同。即便《商铺认购书》有效，俞财新未依据认购书约定在10日内支付6360万元，构成先行违约。华辰公司有权拒绝履行办理《商品房预售许可证》等相关义务，俞财新诉请华辰公司承担违约责任的理由不能成立。请求认定双方为借贷关系，且借款本金为4900万元。

魏传瑞一审答辩称，本案为借贷纠纷，当事人之间并未建立过商铺认购关系。2007年12月10日的《商铺认购书》是以合法形式掩盖高利贷的非法目的，应认定无效。担保合同是从合同，主合同无效，担保合同当然无效，魏传瑞依法不承担本案担保还款责任。请求驳回俞财新要求魏传瑞承担担保责任的诉讼请求。

2009年3月11日，一审法院根据俞财新的财产保全申请作出（2009）闽民初字第8号民事裁定，冻结华辰公司名下的“君临盛世茶亭”项目河东3、5、7、8地块（土地证号为榕国用32334400071、32334500073、32334600075、32434500076号等四地块）土地使用权。后经两次变更为，依法冻结华辰公司名下的君临盛世茶亭地块七河东部分的二、三层商铺。

一审法院认为，双方当事人对华辰公司出具的《收款收据》中所记载的5860万元款项，其性质及华辰公司实际收款数额存在争议。俞财新认为，该5860万元款项系其为履行双方签订的《商铺认购书》所支付的订金。其中4900万元是通过银行账户支付，另960万元是分三次以现金支付的，即其分别于2007年12月10日、2007年12月11日、2007年12月21日向华辰公司支付400万元、260万元、300万元。该960万元是俞财新向亲戚及南平市融鑫物资回收有限公司筹集的，有相关银行转账、960万元现金来源凭证以及华辰公司出具的《收款收据》加以证实。华辰公司及魏传瑞则认为，（1）华辰公司实际只收到俞财新通过银行账户支付的4900万元，俞财新主张另有960万元分三次以现金方式支付是不真实的。事实上，华辰公司向俞财新开具的《收款收据》不仅是960万元这三张，还有一张20万元的，俞财新不予提供，四张《收款收据》计980万元是借期三个月4900万元借款的20％回报即利息。（2）华辰公司与俞财新间借贷关系还可以通过以下事实加以印证：《商铺认购书》第三条约定华辰公司在“收到订金后的第31日起两个月内”未返还全部订金应按10％支付利息，第四条约定逾期三个月未全部返还订金及利息，以30％价以房抵债；俞财新在部分银行转账凭证上记载款项用途为借款；华辰公司在960万元的《收款收据》存根、登账联上注明“回报率”或“借款回报率”；俞财新在变更诉讼请求前的起诉状中，请求华辰公司按同期银行贷款基准利率四倍支付违约利息等事实，均可证明双方当事人讼争的法律关系为借贷，且借款本金为4900万元并非5860万元。一审法院认为，华辰公司向俞财新出具九张《收款收据》，确认依据《商铺认购书》收取俞财新5860万元，款项性质应认定履行《商铺认购书》的订金。根据《商铺认购书》第五条约定，俞财新支付订金部分为现金，部分为银行转账，故俞财新主张上述5860万元中的4900万元为银行转账、960万元为现金支付，符合常理，应予采信。俞财新的部分银行转账凭证上记载款项用途为借款，华辰公司在960万元《收款收据》存根、登账联上注明“回报率”或“借款回报率”，俞财新在起诉状中以利息计算违约金等事实，不足以证明俞财新实际支付款项为4900万元，以及相关款项为借贷的性质。由上，应当认定俞财新向华辰公司支付《商铺认购书》项下的订金为5860万元。

根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。华辰公司主张本案为借贷纠纷，证据不足，不予采信。

涉案《商铺认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。从该认购书第二条及第三条约定的内容看，俞财新应在签订本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元；华辰公司则应当在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》，否则必须于收到订金后的第31日起两个月内将订金全部返还俞财新，逾期返还的，应按月利率10％支付俞财新本息。据此，华辰公司领取《商品房预售许可证》的履行期限为俞财新付清6360万元后的30日内，因俞财新只支付5860万元订金，即便在其支付订金过程中，存在因华辰公司不能如期办理《商品房预售许可证》而依法行使不安抗辩权导致未全额支付订金的情形，华辰公司也不构成违约。因为俞财新在知道华辰公司于2008年6月26日取得《商品房预售许可证》后，无证据证明此后其按华辰公司要求继续支付订金余额，实际上也未支付。因此，应当认定俞财新至今没有依约付清6360万元订金，华辰公司取得《商品房预售许可证》时并未超过《商铺认购书》约定的履行期限。俞财新以华辰公司逾期领取《商品房预售许可证》及未在收取订金后的第31日起两个月内返还全部订金为由，请求华辰公司按俞财新已付订金5860万元每月10％承担违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。

俞财新以讼争商铺已由华辰公司售予他人为由，提出请求解除《商铺认购书》，华辰公司及魏传瑞对商铺售予他人的事实亦不持异议，《商铺认购书》继续履行已不可能，依法应予解除。华辰公司依《商铺认购书》收取俞财新订金5860万元及其法定孳息应予返还。俞财新请求解除《商铺认购书》及华辰公司返还收取的5860万元订金，应予支持。华辰公司应向俞财新返还认购商铺订金5860万元及支付自收取相关款项之日起的利息。魏传瑞作为签订《商铺认购书》的当事人之一，愿为华辰公司履行该认购书的相关债务提供两年的连带保证责任担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于连带责任保证的规定，魏传瑞应对华辰公司返还俞财新5860万元及其利息的款项承担连带责任。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决：（一）解除三方当事人签订的《商铺认购书》；（二）华辰公司应于本判决生效之日起十日内向俞财新支付5860万元及其利息（其中2400万元自2007年12月10日，1560万元自2007年12月11日，1800万元自2007年12月21日，100万元自2008年1月7日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；（三）魏传瑞应对华辰公司的上述第二项债务承担连带偿还责任；（四）驳回俞财新的其他诉讼请求。案件受理费686 400元，由俞财新负担356 400元，华辰公司、魏传瑞负担330 000元；诉讼保全费5000元，由俞财新负担3000元，华辰公司、魏传瑞负担2000元。

俞财新、华辰公司不服一审判决，分别向本院提起上诉。

俞财新上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果明显失衡，故请求：（一）撤销（2009）闽民初字第8号民事判决第二项、第四项；（二）判令华辰公司返还俞财新购房订金5860万元人民币，并以俞财新已付购房订金每月10％的金额支付违约金，自2008年3月22日起计至还清款项止（暂计至2009年3月22日止，计7032万元人民币）。主要事实和理由是：

（一）一审判决认定事实不清。1.一审判决认定合同约定的华辰公司取得《商品房预售许可证》的时间不符合客观事实。根据涉案《商铺认购书》约定，俞财新在10日内付给华辰公司订金6360万元。华辰公司应当在收到俞财新支付订金后的30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订规范的《商品房买卖合同》，同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。《商铺认购书》签订于2007 年12月10日，华辰公司取得《商品房预售许可证》的期限应当是2008年1月21日前，该事实在一审庭审中双方当事人均无异议，并非一审判决认定的履行期限，即“俞财新付清6360万元后的30日内”。2.一审判决认定“俞财新明知华辰公司于2008年6月26日取得《商品房预售许可证》”与客观事实不符。俞财新在支付5860万元购房订金，履行了主要义务后，因华辰公司未能按合同于2008年1月21日前取得《商品房预售许可证》，加之由魏传瑞实际控制的福州华辰房地产有限公司（以下简称福州华辰公司）与俞财新在签订购买“君临天华B组团5#7#连幢2 层23号店面”时存在欺诈行为，因此俞财新未继续支付余款500万元。而华辰公司在未按合同约定取得《商品房预售许可证》后，从未告知俞财新何时能取得《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》后也从未告知俞财新，在一审庭审中也未提供证据证明该事实。俞财新是在华辰公司已将《商铺认购书》中约定的商铺卖给他人后，在起诉前才在律师指导下于2009年1月7日从福州房地产信息网上查到华辰公司取得A区地块一商业综合楼预售许可的，批准日期为2008年6月26日。对于上述事实，俞财新在一审提供的证据11能够证明。因此，一审判决认定“俞财新明知华辰公司于2008年6月26日取得《商品房预售许可证》”与客观事实不符，据此认定俞财新没有依约付清6360万元及华辰公司没有违约，违背客观事实。

（二）一审判决适用法律不当。1.俞财新有权行使不安抗辩权。因华辰公司未按合同约定的时间取得《商品房预售许可证》，俞财新据此暂缓支付尾款500万元，符合《合同法》第六十八条的规定。俞财新有证据证明华辰公司丧失了商业信誉，具有可能丧失履行债务能力的其他情形。俞财新与魏传瑞实际控制的福州华辰公司曾于2007年8月3日签订合同，约定购买其名下“君临天华B组团5#7#连幢2层23号商铺”，在俞财新依照合同约定以现金方式一次性付款后，福州华辰公司却违反合同第二十四条约定，未在合同生效之日起30日内，向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。后俞财新通过福州房地产信息网及向福州市房地产交易登记中心了解，上述合同约定的商品房用于抵押贷款。据此，俞财新未将剩余购房款500万元支付华辰公司的行为，符合相关法律规定。2.本案《商铺认购书》被解除的原因是华辰公司存在根本违约行为。俞财新已支付了购房款的92.14％，履行了合同约定的主要义务，华辰公司存在根本违约行为，一审判决显失公平。

华辰公司上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求本院：（一）撤销本案一审判决第二项，改判华辰公司仅需返还俞财新购房订金4900万元；（二）判令俞财新承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由是：

（一）俞财新实际仅向华辰公司支付4900万元购房订金。根据涉案《商铺认购书》的约定，俞财新应在认购书签订后的10日内即2007年12月21日前向华辰公司支付购房订金6360万元。一审中俞财新提供了《收款收据》，以证明向华辰公司支付5860万元购房订金。但根据双方提供的银行转账回单，俞财新通过银行转账的形式向华辰公司共支付购房订金人民币4900万元。一审中俞财新称另以现金方式支付了960万元，但当华辰公司当庭多次要求俞财新讲清这960万元现金交付的时间、地点、接受人员时，俞财新及其代理人均无法正面回答。近千万元的巨额现金不通过转账，而又无法说明交付情节，显然不合常理，其实质是4900万元所生的利息。由此可见，俞财新自称以现金方式支付的960万元根本不存在。因其仅向华辰公司支付4900万元的购房订金，一审判决认定俞财新向华辰公司支付购房订金5860万元，并判令华辰公司返还购房订金5860万元是错误的，应当予以纠正。

（二）因俞财新的过错导致《商铺认购书》无法履行而解除，华辰公司仅需退还4900万元款项，无需支付利息。

最高人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

二审中，最高人民法院曾组织本案当事人进行调解，但因对事实和违约金的承担争议很大而调解未果。

【审判】

最高人民法院认为，一审法院将本案案由定为商品房买卖（预售）合同纠纷，并根据俞财新的诉讼请求，判决解除合同，三方当事人未就此提起上诉，本院予以确认。华辰公司、魏传瑞对华辰公司收到俞财新通过转账支付的4900万元订金不持异议，本院予以确认。二审中本案当事人争议的焦点问题是：（一）俞财新是否已向华辰公司支付现金960万元购房订金；（二）俞财新少支付500万元订金是否属于行使不安抗辩权；（三）华辰公司是否应当承担违约责任。现分述如下：

（一）关于俞财新是否已向华辰公司支付现金960万元购房订金的问题。

本院认为，根据查明的事实，应认定俞财新已向华辰公司支付现金960万元购房订金。理由是：1.《商铺认购书》约定俞财新支付订金6360万元部分为现金，部分为汇款，故俞财新支付华辰公司现金960万元购房订金，符合合同约定；2.华辰公司在收到俞财新交付的960万元现金后，向俞财新出具了《收款收据》。其对收据本身的真实性没有异议，收据上载明的付款用途是购买涉案合同项下的房屋。俞财新向一、二审法院提交的《收款收据》上并无“回报率”的记载，而华辰公司出具的《收款收据》存根联上却载有“回报率”，说明这是华辰公司在收据存根联上后加的，应以俞财新提供的《收款收据》作为认定事实的依据；3.《收款收据》上添加的“回报率”相互矛盾，有的是2％，有的是20％，按上述两种比例计算，均不能得出借款4900万元产生960万元利息的结论；4.华辰公司虽否认俞财新向其支付960万元现金，但无充分证据推翻其向俞财新出具的《收款收据》，俞财新所述的付款地点虽然不常见，但不能排除这种可能性。综上，华辰公司关于俞财新未向其支付现金960万元的主张，证据不足，本院不予支持。

（二）关于俞财新少支付500万元订金是否属于行使不安抗辩权的问题。

本院认为，俞财新主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞财新有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞财新履行过通知义务。因此，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

（三）关于华辰公司应否承担违约责任的问题。

本院认为，俞财新虽主张其已向华辰公司支付了大部分订金，履行了支付订金的主要义务，并享有不安抗辩权，但按照《商铺认购书》的约定，华辰公司应在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同。据此，应认定俞财新负有先履行义务，其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金，但俞财新至今仅支付了5860万元订金，其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此，应认定俞财新违约，故其无权向华辰公司主张违约金。由于俞财新违约在先，即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同，也不应向俞财新支付违约金。本案《商铺认购书》解除后，双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成，应当返还一方占有另一方的财产。华辰公司占有俞财新的5860万元购房订金及所生利息，理应一并返还，故对华辰公司关于只应向俞财新返还4900万元订金的主张，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案《商铺认购书》解除后，华辰公司、魏传瑞应当向俞财新返还订金及利息。因俞财新违约在先，对其关于华辰公司应向其支付违约金的请求，本院不予支持。华辰公司关于其只应向俞财新返还4900万元订金的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币686400元，由俞财新负担565 000元，福建华辰房地产有限公司、魏传瑞负担121 400元。

本判决为终审判决。

2.杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案[37]

问题提示

如何认定违约证据？合同责任有哪些形式？

【裁判摘要】

一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

【案情】

原告：杨珺。

被告：东台市东盛房地产开发有限公司。

法定代表人：季国栋，该公司总经理。

原告杨珺因与被告东台市东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛房地产公司）发生商品房买卖合同纠纷，向江苏省东台市人民法院提起诉讼。

原告杨珺诉称：2006年3月25日，原告与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的东台市水景湾10号楼A室房屋一套，并于同年5月至9月进行了精装修。在装修、居住过程中，原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理，但仍未能根治修复，从而给原告造成了损失。随后，南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定，认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

原告杨珺提交了如下证据：

1.原告杨珺与被告东盛房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份。用以证明原被告之间存在买卖合同关系，且屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、地基结构工程和主体结构工程都属于被告的保修范围。

2.照片16张、南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF207078-1号鉴定报告一份，用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋存在裂缝和渗漏的质量缺陷，且系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，这种裂缝严重影响了原告杨珺对房屋的使用和观瞻。鉴定报告还对裂缝提出了整改及修复方案。

3.东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告各一份，用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋在工程设计上存在着建筑节能方面的质量缺陷，在合同中被告没有载明此情况，在交付时亦未能告知。

4.2007年8月13日和6月12日被告东盛房地产公司作出的关于东台水景湾维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况说明及其态度和建议，用以证明被告已进行了维修，但未能修复的事实。

5.2007年12月30日建筑工程预算书，用以证明按照鉴定结论提出的整改修复方案产生的工程预算。

6.南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、报修记录表、情况反映及证人证言各一份，用以证明原告杨珺在房屋装修期间，因被告东盛房地产公司对A室墙体进行二次修复，导致装修工期延误，补偿装修方违约金等共7100元。

7.中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的建苏宁价［2008］213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，用以证明对房屋修复整改所需的费用。

被告东盛房地产公司辩称：被告交付给原告杨珺的房屋经竣工验收合格，被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查，符合国家强制性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定，不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没有合同和法律规定上的依据，故请求驳回原告的诉讼请求。

被告东盛房地产公司提交了如下证据：

1.勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收证明书、建设工程质量监督报告，用以证明该房屋通过了各方主体，包括政府的工程质量监督部门的验收，该工程按图施工，符合设计要求，为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范。

2.关于发布《住宅工程质量通病控制标准》的通知、《住宅工程质量通病控制标准》、《住宅工程常见质量通病防治措施手册》，用以证明墙体砌体裂缝、渗漏属于工程质量通病，2006年4月才将建筑节能列为强制性标准。

3.20041226号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告杨珺所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书，用以证明被告东盛房地产公司交付原告的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范，通过了有关行政部门的审核，屋面保温层施工不是被告的法定义务。

4.东台市规划建设局东建发［2006］136号文件，用以证明江苏省建筑节能强制性标准和强制性规程在东台市是2006 年6月1日起施行的，原告杨珺所诉的房屋在建筑时没有节能要求。

东台市人民法院一审查明：

2006年3月25日，原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份。该合同载明，原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路（现海陵南路）水景湾10号楼A室房屋一套，房屋用途为居住，房屋总价款为441 430元，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅，除去顶楼阁楼层后有4个结构层，为砖混结构，屋面未设置保温层，对此，被告向原告出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院，施工单位为通州市华建建筑安装工程公司，监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于2005年4月1日开工，2006 年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中，原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，被告东盛房地产公司多次派员维修，但均未能根本修复。

2007年9月3日，原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中，原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》（以下简称鉴定报告），其鉴定结论为：水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：1.现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝，对墙面粉刷层的裂缝，可铲除原粉刷层，进行重新粉刷。2.防止裂缝继续发展的处理方案：由于水景湾10号楼A室的裂缝基本上都属于温度缝，当温差较大时，房屋的裂缝发展会比较明显，虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能，但是会影响建筑的观瞻和使用。因此，应该采取措施，降低温度变化带给建筑的损伤，考虑到10号楼A室的屋面未设置保温屋，建议拆除原屋面瓦，参照图集苏J9801-1/8新做保温屋面。新保温屋面各层做法如下：（1）原屋面瓦；（2）25厚1∶2.5水泥砂浆掺107胶，内调16号镀锌钢丝网一层；（3）40厚挤塑保温板；（4）3ram厚高分子卷材SBS一层；（5）20厚1∶3水泥砂浆找平层；（6）钢筋混凝土现浇屋面板。

2007年12月19日，原告杨珺向法院提出撤诉申请，同日法院作出（2007）东民一初字第1895号民事裁定书，裁定准许原告撤诉，同年12月21日，原告另诉要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日，原告杨珺申请对东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价［2008］213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，结论为：原告位于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价为35 481.36元。

本案一审的争议焦点是：1.被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋是否存在质量问题；2.若存在质量问题，被告是否应当承担民事责任；3.若被告应当承担民事责任，则应当承担何种方式的民事责任。

东台市人民法院一审认为：

第一，被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋存在质量缺陷。1.根据《中华人民共和国建筑法》（以下简称建筑法）第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》（以下简称质量管理条例）未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2.根据建筑法第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3.本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。

第二，被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。1.如上所述，我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷，且出现了渗漏。原告杨珺在保修期内主张权利，应当予以支持。2.根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定，建设工程不适用该法，因此，原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定，旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，原告向被告主张权利有法律规定上的依据。3.本案中，被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中，也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。综合以上三点，原告有权主张被告承担相应的民事责任。

第三，被告东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元，证据不足，不予支持。

据此，江苏省东台市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条，合同法第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2008年12月14日判决：

一、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路（现海陵南路）水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复。

二、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。

东盛房地产公司不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉，主要理由是：一审认定事实错误。上诉人提供的施工图纸及竣工验收文件等，能够证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查。被上诉人杨珺的屋面未设计、未设置保温层，符合当时的建筑标准和规范，故一审法院判决上诉人按鉴定报告方案修复房屋裂缝渗漏，依据不足；被上诉人在购买该商品房时，上诉人已经依据相关规定提供了相应的图纸及资料，双方对房屋的结构、层次等在合同中作了明确的约定。房屋竣工交付时，上诉人也依据相关规定提供了验收证明书及质量监督报告等文件，被上诉人应当知道屋面未设置保温层的事实。故一审判决认定上诉人在售房和交房时未尽告知义务，无事实依据。请求二审查明事实，依法改判上诉人仅对室内裂缝部分承担修复义务，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。

盐城市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

【审判】

盐城市中级人民法院二审认为：

上诉人东盛房地产公司与被上诉人杨珺签订房屋买卖合同，其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量。现上诉人交付给被上诉人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题，经专业部门鉴定，其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此，上诉人作为房屋的出卖人，对其出售房屋存在的质量缺陷，依法应当承担相应的修复义务，一审判决并无不当。

关于上诉人东盛房地产公司以交付的房屋通过了有关行政管理部门的强制性标准审查且通过了竣工验收为由拒绝承担相应责任的主张，法院认为虽然上诉人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，未设置保温层符合当时的建筑标准和规范，但是上诉人交付给被上诉人杨珺的房屋存在明显有质量缺陷，且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用，其原因亦经相关专业部门鉴定。上诉人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。故对上诉人的该上诉理由，不予采纳。

上诉人东盛房地产公司认为，其已向被上诉人杨珺出具了房屋的相关图纸资料，被上诉人应当知道屋面未设置保温层的事实。对此本院认为房屋的图纸资料属于专业技术材料，没有上诉人的相关告知，被上诉人仅凭常识，不可能得知房屋未设置保温层。即使被上诉人知道未设置保温层的事实，在上诉人交付房屋时，被上诉人也不可能知道未设置保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性，被上诉人在使用过程中才得以发现。上诉人不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。故上诉人的这一上诉理由，不予采纳。

据此，盐城市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2009年5月15日判决：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。