3 开发商违反规划建设、销售房屋应予否定性评价

——苏州隆兴置业有限公司诉周竞商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第25号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告：苏州隆兴置业有限公司

被告：周竞

【基本案情】

2009年5月30日，苏州隆兴置业有限公司（以下简称隆兴公司）与周竞签订《商品房买卖合同》，周竞向隆兴公司购买苏州市吴中区木渎镇藏书230省道28×号102幢104室、204室、304室房屋。《商品房买卖合同》签订当日，隆兴公司与周竞另签订补充协议一份，约定由隆兴公司对三套商品房进行改造，周竞对改造方案已确认并认可，对商品房改造后的效果无任何异议，原《商品房买卖合同》所附平面图不再作为交付标准，周竞不得以此作为拒绝接受商品房的理由。查明，涉讼房屋所在苏地2006-G-67建设项目规划要求住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积所占比例须达到住宅总建筑面积的20%以上。周竞购房前，隆兴公司针对涉讼房屋楼盘对外宣传为纯山地别墅区，隆兴公司用以销售展示的样板房也是别墅样式。为符合规划要求，同时实现按照纯别墅项目销售的目的，隆兴公司将部分小户型房屋“三合一”（与购房者签订三份小户型房屋商品房买卖合同，并签订补充协议约定由开发商对三套商品房进行改造）后事实上仍作为别墅项目出售，周竞所购涉讼房屋即属此种情形。2010年5月6日，隆兴公司向被告发出交房通知书，要求周竞于同月11日办理房屋交付手续。目前，原、被告尚未办理涉讼房屋的交接手续，被告也未在知晓涉讼房屋需办理三份权属证书后向原告提出过要求撤销涉讼的《商品房买卖合同》。原、被告一致确认：被告购房时办理了银行贷款手续，由于房屋未交付、办证，目前原告仍需为被告的银行贷款提供阶段性保证担保。

【案件焦点】

购房者认定购买的一处别墅最终却需办理三份普通商品房权属证书应如何认定。

【法院裁判要旨】

江苏省苏州市吴中区人民法院审理认为：原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。隆兴公司按照别墅项目销售涉讼房屋，交房时也将按照别墅项目交付，周竞作为普通购房者认为购买一处别墅项目办理一份权属证书符合社会公众的一般认知水平，不应苛求购房者有更高的认知注意义务。在隆兴公司未举证证明其就涉讼房屋需办理三份权属证书向周竞作出过特别说明的情况下，应由作为具备较强证据意识和举证能力的隆兴公司承担举证不能的不利后果，法院认定隆兴公司在售房时未向周竞明确说明涉讼房屋需要办理三份权属证书。由于购房后随之出台的房地产限贷政策对多套房屋出售交易可能存在的抑制作用，周竞在交房时因房屋权属证书事宜与隆兴公司发生争议，是周竞未及时办理房屋交付手续的主要原因。但是，周竞并不能据此完全免除违约责任。因具有撤销权的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，周竞在知晓涉讼房屋需要办理三份权属证书后，并未以存在缔约时意思表示不真实的法定事由向隆兴公司主张过撤销《商品房买卖合同》，故撤销权行使期间届满、撤销权消灭后，周竞仍应及时办理房屋交付手续。最终，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量考量，法院酌定由周竞向隆兴公司支付违约金38000元。

隆兴公司、周竞均同意按照《商品房买卖合同》第八条第（二）项的约定办理房屋交接手续，尊其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告周竞于本判决生效之日起十日内与原告苏州隆兴置业有限公司按照《商品房买卖合同》第八条第（二）项的约定办理苏州市吴中区木渎镇藏书230省道28×号102幢104室、204室、304室房屋的交接手续。

二、被告周竞于本判决生效之日起十日内向原告苏州隆兴置业有限公司支付违约金人民币38000元。

三、驳回原告苏州隆兴置业有限公司的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案的重点在于开发商违规改变规划，购房者确未按约办理房屋交付手续时双方责任的认定。本院认为，具有撤销权的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，购房者在知晓涉讼房屋需要办理三份权属证书后，并未以存在缔约时意思表示不真实的法定事由向主张过撤销涉讼《商品房买卖合同》，现撤销权行使期间已届满，撤销权消灭，故购房者仍应及时办理房屋交付手续。同时，审判中还应综合、兼顾购房者已付清全部购房款的合同履行情况、购房者的过错程度、开发商自身违规建设、销售存在的过错、引发争议的起因及开发商未举证证明实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量考量，酌定由被告向原告支付一定数额的违约金。也即，应酌情减轻购房者的违约责任，体现司法裁判对开发商违规建设、销售的否定性评价。本案认可第三种意见，具体理由如下：

1.开发商规避规划要求违规建设、销售的事实属本案要件事实。原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。开发商违反规划要求，将原本规划为三套普通商品住宅的项目整合为一套别墅项目建设，销售时则签订三份房屋买卖合同作分割拆零销售，并需要办理三张权属证书，由此导致双方之间的纠纷。开发商这一违规行为系本案定责的一个要件事实，应予关注。

2.在确定违约责任时应当考虑导致争议、产生违约行为的原因。本案中，购房者在2010年5月拟办理交房时才被告知需要办理三份权属证书，由于购房后随之出台的房地产限贷政策对多套房屋出售交易可能存在的抑制作用，购房者在交房时因房屋权属证书事宜与原告发生争议，是其未及时办理房屋交付手续的主要原因。违约责任的确定应当考量这一引发违约行为的重要因素。

3.司法裁判对开发商违规建设、销售应予否定性评价。尽管购房者在知晓涉讼房屋需要办理三份权属证书后，并未以存在缔约时意思表示不真实的法定事由向原告主张过撤销涉讼《商品房买卖合同》，撤销权行使期间已届满，撤销权消灭，购房者在撤销权消灭后亦未及时办理房屋交付手续，应当承担相应的违约责任。但是，违约责任的确定应当充分考虑对开发商违规建设、销售给予否定性评价，适当减轻购房者的违约责任。

总之，应当综合考虑购房者已付清全部购房款的合同履行情况、购房者的过错程度、开发商自身违规建设、销售存在的过错、引发争议的起因及开发商未举证证明实际损失等因素，对开发商违规建设、销售应予否定性评价，酌情减轻购房者的违约责任。

编写人：江苏省苏州市吴中区人民法院 史华松