4 商品房出售方是否应该办理商品房预售合同备案登记

——明小兰、王荣诉四川省恒信置业有限公司北川分公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省北川羌族自治县人民法院（2015）北民初字第464号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：明小兰、王荣

被告：四川省恒信置业有限公司北川分公司

【基本案情】

2015年1月19日原告明小兰、王荣与被告四川省恒信置业有限公司北川分公司签订《商品房买卖合同》5份。合同约定：被告四川省恒信置业有限公司北川分公司将位于北川羌族自治县“恒信北城名座”项目2号楼B幢×单元6-1，2号楼B幢×单元2-3，1号楼A幢×单元5-1，2号楼B幢×单元6-4，1号楼A幢×单元4-1，共计5套未售商品房卖予原告，房屋单价分别为351291元、246979元、167627元、351291元、167627元，5套房屋总价值为1284815元，付款方式均为一次性付款。同时合同第二十九条约定：“自本合同生效之日起30日内，由出卖人申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请”。该5份《商品房买卖合同》均有原告明小兰、王荣签字，被告四川省恒信置业有限公司北川分公司盖章及其法定代表人黄彬签字确认。

2015年1月20日，原告明小兰、王荣作为甲方与乙方南充市顺庆区广聚行投资理财信息咨询有限责任公司、丙方（本案被告）四川省恒信置业有限公司北川分公司、丁方四川恒信远大投资集团有限公司签订《资产抵偿债权协议》。乙方作为居间人代表丁方及丙方与甲方达成协议：丁方四川恒信远大投资集团有限公司提供旗下丙方（本案被告）四川省恒信置业有限公司北川分公司有效资产对甲方（本案原告）明小兰债权进行抵偿。协议第二条约定：“丁方提供的抵偿资产为可预订（暂未办预售许可）、预售（已办预售许可）的在建商品房未售房源。丁方承诺所提供房源为手续齐备、无债务和权属纠纷、可办理产权手续的资产。”协议同时约定：“此协议于2015年1月20日，投资金额停止还本付息，将丙方（本案被告）绵阳安昌北城名座房源抵偿于甲方（本案原告），待房屋备案到甲方后，甲方交付借款协议原件，正式结算。”协议注明原告投资总金额为130万元，房源包括“恒信北城名座”2号楼B幢×单元6-1，2号楼B幢×单元2-3，1号楼A幢×单元5-1，2号楼B幢×单元6-4，1号楼A幢×单元4-1的房屋。该协议有原告明小兰、王荣签字捺印，被告四川省恒信置业有限公司北川分公司印章及其法定代表人黄彬签字捺印确认。

2015年1月26日，被告四川省恒信置业有限公司北川分公司向原告出具说明一份载明：“恒信北城名座抵偿客户：你们所抵偿的位于绵阳市北川县安昌的恒信北城名座项目商品房，现不能按约定期办理备案。”因被告没有按《商品房买卖合同》约定办理备案登记，原告明小兰、王荣诉至法院，请求支持其诉讼请求。

【案件焦点】

商品房出售方是否应该办理商品房预售合同备案登记。

【法院裁判要旨】

原告明小兰、王荣与被告四川省恒信置业有限公司北川分公司签订的《商品房买卖合同》、《资产抵偿债权协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告四川省恒信置业有限公司北川分公司以位于北川羌族自治县“恒信北城名座”项目5套未售商品房抵偿欠原告的借款本金及利息，但该5套商品房未在房产管理部门办理登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，因此原告明小兰、王荣要求依法确认位于北川羌族自治县安昌镇北一巷3号“恒信北城名座”2号楼B幢×单元6-1，B幢×单元2-3，1号楼A幢×单元5-1，2号楼B幢×单元6-4，1号楼A幢×单元4-1的房屋产权归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。

关于被告是否应办理备案登记的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，办理该商品房预售合同备案登记是出卖方的附随义务，因此原告要求被告四川省恒信置业有限公司北川分公司履行合同义务，对签订的北川羌族自治县“恒信北城名座”5套房屋的购房合同在房屋主管部门进行备案登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，判决如下：

一、由被告四川省恒信置业有限公司北川分公司在本判决生效后30日内协助办理原告明小兰、王荣与其签订的购房合同（购买位于北川羌族自治县“恒信北城名座”2号楼B幢×单元6-1，2号楼B幢×单元2-3，1号楼A幢×单元5-1，2号楼B幢×单元6-4，1号楼A幢×单元4-1的5套房屋）的备案登记；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

【法官后语】

该案例涉及商品房出售方是否应该办理商品房预售合同备案登记的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，办理该商品房预售合同备案登记是出卖方的附随义务。同时，商品房买卖双方签订了《商品房买卖合同》是否意味着商品房的所有权进行了转移？《商品房买卖合同》是双方真实意思表示且不违反国家相关法律规定，故《商品房买卖合同》是合法有效的。但是依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，买受人必须在房产管理部门进行登记并办理产权证后才能取得该房屋的所有权。

编写人：四川省北川羌族自治县人民法院 富尧