把广东房地产业引向健康发展的轨道

从1991年开始的我国新的一轮房地产业发展高潮，引起了国内外的极大关注。房地产业是基础产业，关系到全国人民的切身利益，在我国社会主义现代化建设中起着基础性、先导性作用，发展前景十分广阔。从广东来看，这次房地产发展高潮，是在扩大开放、允许外资参与开发的情况下兴起的。由于外资的参加，增强了活力，带动了整个房地产业及相关产业的发展。但是，房地产业是一个新兴的产业，在运作和管理上还缺乏经验和必要的规章制度，缺乏专业知识和专业人才，在高潮到来之际，难免出现这样或那样的问题。

一、当前房地产业发展中存在的问题

1．房地产开发工作的基本目标不够明确，参与者投机成分较重

我国十年规划和“八五”计划纲要中提出，人民生活从温饱达到小康的标准之一就是“居住条件明显改善”。通过住房制度改革，促进房地产业的发展，不断改善城乡居民的居住条件，特别是困难户的居住条件，以满足小康生活对住房的需求，这是房地产开发工作的基本目标。现在的问题，就在于这个基本目标不够明确，参与者自觉或不自觉地偏离了这个基本目标，把注意力放在获取高额利润上。于是投机之风四起，炒地皮，炒房产，乘机捞一把的不乏其人。据统计，目前珠江三角洲的商品房，只有30%进入最终消费，有70%仍在炒家手中。笔者认为，在社会主义市场经济条件下，炒买炒卖是难以避免的，但要加以控制，做到兴利除弊。既要按价值规律办事，实行等价交换原则，让经营者取得合理的利润，又不允许其为所欲为，否则，就会阻碍房地产开发工作基本目标的实现。

2．房地产结构不合理，不利于加快发展步伐

这次房地产发展高潮的到来，由于思想准备不足，带有一定的盲目性，造成房地产开发企业一哄而上、争相发展外向型房地产，忽视了房地产的最大市场是国内市场的基本事实，加上法制不健全，管理跟不上，国家宏观调控乏力，在这种情况下，房地产业就出现冷热颠倒的现象。外销的多，内销的少；商品住宅多，商业用房少；豪华住宅和高级别墅多，适合居民购买力水平的普通住宅少。这“三多三少”的结构是极不合理的，不利于加快房地产业的发展。

3．房地产市场发育不完备，不规范

由于社会主义市场经济体制还在建立和发展过程中，房地产市场的发育仍处于不完备、不规范的状态。具体表现为：①房地产第二、三级市场发育不健全，运转还不够顺畅；②不少地方尚未建立房地产中介机构，有的地方虽然建立起来了，但还不能适应房地产业发展的需要；③房地产金融还不配套，不利于房地产抵押贷款、分期付款等购房方式的实施；④房地产市场的法律和规章制度还不健全，不利于公平竞争，等等。

4．房地产价格飞涨，既脱离了广东城乡人民的购买力水平，又不利于经营单位提高经营管理水平

房地产高潮的再度兴起，对广东来说，主要是由“外销热”带动起来的。一部分人乘机大炒地皮，大炒房产，引起房地产价格急速上涨。据统计，1992年广州市区商品房价格每平方米为7000～8000元，普遍比上年涨了50%～100%。一套60平方米的房子，1991年只需10万元，1992年底却需20万～30万元。这种价格，远远脱离国内广大人民的购买力水平，在国内居民中只有少数私营企业家、个体户和有“南风窗”的人才能买得起住房，而广大靠工资收入的职工则一辈子也积蓄不了购买住房的钱，这又怎能做到居住条件明显改善呢？同时，在这种房地产价格飞涨的情况下，一方面经营单位由于建筑材料价格上涨和不合理负担加重，生产成本难以降下来；另一方面经营单位又可以通过不正当的竞争手段，取得较多的额外利润，这样，必然挫伤改善经营管理的积极性，不利于提高企业的经营管理水平。

5．房地产企业人才素质低，懂业务懂专业知识的少

1949年以后，我国在计划经济体制下实行的是低租金、福利型的住房政策。改革开放后特别是1985年后，通过住房制度改革，推行住房商品化，把房地产逐步转向市场经济的轨道。但是，房地产业毕竟是一个新兴产业，现有房地产部门和企业的工作人员，大多数都是从其他单位抽调来的，缺乏专业培训，全国的高等院校也只是在最近几年才陆续开设房地产专业，培养专业人才，随着房地产业的急速发展，房地产企业的人才显得十分缺乏，素质又低，懂业务懂专业知识的人才就更少。但是，市场竞争，归根到底是人才竞争，在瞬息万变的国内外市场环境中，没有高素质高水平的人才是不可能取胜的。

房地产业发展过程中存在的这些问题，如果得不到及时解决，就可能带来相应的恶果：①房地产开发的混乱状态，将使它进一步脱离城镇建设的总体规划，在经济、社会、生态环境方面带来重大损失；②房地产结构不合理，将进一步向短期化、高档化倾斜，广大居民则买不起住房，有可能导致蓬勃发展的房地产市场走向崩溃；③房地产管理工作的落后，将使国家应得的地租，特别是级差地租，大量流失；④房地产价格的大幅度上涨，将使广东房地产价格和工资较低的优势消失，从而在宏观上削弱和破坏广东的投资环境。

二、把房地产业引向健康发展轨道的对策

要解决房地产业发展过程中存在的问题，把它引向健康发展的轨道，必须采取相应的对策：

1．抓住当前机遇，扩大改革开放

“改革开放是解放和发展生产力的必由之路”，只有抓住当前国内外形势所提供的好机遇，深化改革，扩大开放，转变观念，拓宽思路，才能从根本上克服前进中的问题，加快房地产业的发展。一是通过改革，转变观念。住房商品化的观点已为广大群众所接受，大大加快了房地产业的发展。据统计，广东在1979—1990年的12年间，城镇住房建设的资金达220多亿元，建造住房1.598亿平方米，分别相当于改革开放前30年总和的15倍和6.5倍。广州市区在1979—1991年的13年间，建成住房总面积2859.7万平方米，比前29年建成总数还超出2.85倍，人均居住面积从1978年的3.82平方米上升到1991年9.23平方米，解决了几十万户居民和1万多户特困户的住房问题。二是通过开放，借鉴国外经验，拓宽了思路，大胆吸引外资参与房地产开发，使房地产业更好更快地发展起来。广东是最早与外商合作开发房地产的，到1992年底，全省已有18个市有外资参与房地产业，注册登记的中外合资房地产企业有300多家，投资总额达100亿美元。可见，只要我们抓住时机，继续沿着改革开放的路子走下去，房地产业发展的步伐将会进一步加快。

2．端正经营思想，明确主攻方向

房地产开发工作的经营指导思想，应该是全心全意为改善广大居民的居住条件服务；其主攻方向，则应该是改善在居民总数中占绝大多数的、收入在中下水平的居民的居住条件。离开了这个经营思想和主攻方向，就会走到邪路上去。要强调的是，根据当地的具体条件，发展一部分外向型的高级住宅楼宇是完全必要的，其目的也是更好地实现改善广大居民的“居住条件”。但是，不能主次颠倒，大家都一窝蜂地去搞外向型房地产，而应把房地产业的根扎在国内市场，更不能抱着捞一把的心态去炒买炒卖。

3．调整结构，按照实际需求能力发展多层次多种形式的住房

调整房地产结构，理顺关系，从当前来说，主要是解决“三多三少”的问题。从今后发展来说，则应该按照实际需求能力发展多层次多种形式的住房。一是涉外商品房，包括高级住宅和高级写字楼；二是商品住房；三是平价住房，包括公积金住房、优惠价住房、补贴出售住房、廉价住房、解困住房等；四是集资成本价住房；五是合作住房。国家应在保持住房市场价格相对稳定的前提下，按照住房的不同性质，实行不同价格。上海市提出将职工住房与经营性商品房分开，以便能针对职工生活水平制定相应政策，与住房制度改革配套进行的设想，值得各地参考。

4．加速法制建设，加强规范管理

市场经济体系的正常运行，要靠完备的法律作保证。市场经济，就是法制经济。房地产经济的发展，同样离不开法制。房地产市场的发育成长，必须以完备的法律和规章制度作为规范和管理的手段。当务之急就是要加速法制建设，尽快制定出比较完善的有关房地产的各种法律和规章制度，加强规范，依法管理，形成有序的公平竞争的房地产市场新秩序，才能把房地产业引向健康发展的轨道。

5．建立和完善中介机构，搞好社会化服务

房地产中介机构是为房地产市场体系服务的机构，集研究、咨询、顾问、经纪、代理、经营、培训、交流、评估、服务于一体，便于国内外客户、华侨和港澳台同胞了解、交流和办理有关房地产业的业务，解决相关的问题。要努力搞好这些中介服务工作，形成高速、准确、有效的社会化服务体系，更好地推动房地产业走向健康发展的轨道。

（本文与陈庆合写，发表在《中国房地产》1993年第10期，获广州市1991—1994年度房地产研究优秀成果奖二等奖）