第三章　物业项目承接查验

一、案例分析选择题（每题有1个或1个以上备选项符合题意。备选项至少有1个错项）

案例一

上海市乐青物业服务企业成立于2013年10月，注册资金303万元，是一家拥有国家三级资质的物业服务企业。公司致力于全方位的高品质物业管理服务，涵盖高档住宅区、别墅、写字楼、机关办公楼、学校、工业园、医院、体育中心、商业步行街、大型百货公司、体育大楼、公众场馆等多种物业业态。专业从事物业管理、清洁服务（日常保洁、开荒保洁、外墙清洗、地毯干湿洗、地面清洗、中央空调清洗、石材翻新结晶、沙发清洗等）、保安服务、绿化服务、食堂餐饮服务、商旅服务等多项业务。

上海某新建物业竣工验收合格后，乐青物业服务企业对该物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行再检验。

请回答下列问题：

1．物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（　　）。

A．物业的承接查验

B．前期管理

C．早期介入

D．工程项目的竣工验收

【答案】A

【解析】物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。

2．物业承接查验与工程竣工验收的区别包括（　  ）。

A．目的不同

B．合同期限不同

C．参与主体不同

D．对象不同

【答案】ACD

【解析】物业承接查验与竣工验收有以下三个不同：①目的不同。工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用、取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。②参与主体不同。工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。③对象不同。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。

3．乐青物业服务企业实施物业承接查验，主要依据的文件包括（　  ）。

A．物业买卖合同

B．行业通用规范

C．前期物业服务合同

D．建设工程质量法规、政策、标准和规范

【答案】ACD

【解析】实施物业承接查验，主要依据的文件包括：①《物业管理条例》；②《物业承接查验办法》；③物业买卖合同；④临时管理规约；⑤前期物业服务合同；⑥物业规划设计方案；⑦建设单位移交的图纸资料；⑧建设工程质量法规、政策、标准和规范。

4．物业查验现场查验的方法是（　  ）。

A．核对

B．观察

C．使用

D．查验记录的填写

【答案】ABC

【解析】物业承接查验的程序包括：①确定物业承接查验方案；②移交有关图纸资料；③查验共用部位、共用设施设备；④解决查验发现的问题；⑤确认现场查验结果，签订物业承接查验协议；⑥办理物业交接手续。其中，查验共用部位、共用设施设备中现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法。

5．新建物业查验的主要内容包括（　  ）。

A．物业资料

B．园林绿化工程

C．业主资料

D．共用设施设备

【答案】ABD

【解析】新建物业现场查验的内容包括：①物业共用部分、共用设施设备的现场查验。共用部位一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；共用设施一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。②物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。

案例二

陕西幽情物业服务企业本着“真诚服务千万家”的理念，不断创新管理和服务模式，旨在打造武汉市最值得信赖的高端物业品牌。一直以来，为客户创造理想宜居的美好生活是美名物业人的追求目标。放眼未来，幽情将以更优质的物业管理精品，为客户提供最专业化的物业管理服务，营造更安全舒适、清净高雅的办公和居住环境。

2015年4月，幽情物业服务企业对兴达房地产开发公司的新建物业进行承接查验。

请回答下列问题：

1．物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题（　  ）。

A．自行组织处理

B．待到业主入住时向业主说明

C．提交建设单位处理

D．直接与承包商交涉处理

【答案】C

【解析】现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。

2．物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，由（　　）修复。

A．建设单位

B．施工单位

C．物业服务企业

D．开发商

【答案】A

【解析】物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

3．下列各项不属于物业管理承接查验方法的是（　  ）。

A．物理查验

B．试验查验

C．使用查验

D．检测查验

【答案】A

【解析】物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

4．新建物业承接查验方案的内容包括（　  ）。

A．组建物业承接查验小组

B．列出各专业工程实施查验的技术依据

C．确定物业现场查验的内容

D．为前期物业管理做准备

【答案】ABC

【解析】物业服务企业与建设单位根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括：①组建物业承接查验小组；②列出各专业工程实施查验的技术依据；③确定物业现场查验的内容；④拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案；⑤物业承接查验物资准备；⑥现场查验风险及预防措施。

5．物业现场查验的内容有（　　）。

A．竣工总平面图

B．共用部位

C．共用设施设备

D．物业管理中有关合同

【答案】BCD

【解析】物业现场查验的内容有：①物业共用部位、共用设施设备；②物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。

案例三

某小区办理入住后，就频频发生电梯坠楼事故。住在该小区的业主刘先生反映说，其所住单元12层共36户居民共用一部电梯，从2011年5月左右正式投入使用以来，动不动就有居民遭遇“坠梯”，被困在电梯中。因为电梯上没有中文标识、没有安全检验合格的标志、没有生产厂家名称，只有一个厂家商标，居民怀疑该电梯是“三无”产品。于是，在与为该小区提供物业管理的A物业服务企业多次沟通未果的情况下，业主将其投诉到小区所在区的特种设备监督检验所。

特种设备监督检验所在调查中发现，该电梯的确没有经过安全检验，没有电梯运行合格证，要求A物业服务企业立即办理。但A物业服务企业认为，该小区为新建小区，刚刚办理入住，电梯处于保修期间，应由开发商负责办理。开发商指出，该小区入住前，A物业服务企业已经进行了承接查验并履行了相关手续，有关电梯的相关资料，包括电梯运行合格证等都已经移交给了A物业服务企业，因此，自己不应承担责任。A物业服务企业解释说，在进行电梯查验时，开发商并没有移交电梯运行合格证，而是说正在办理中，会很快送来的。双方为此发生争执，互推责任。

就在A物业服务企业与开发商互推责任期间，该小区电梯再次发生坠梯，并致使业主李先生腰部受伤，共花费医疗费用7594元。李先生找到A物业服务企业，要求其对这起事故负责，并承担赔偿责任。A物业服务企业认为开发商没有办理电梯运行合格证，责任应由开发商承担。但开发商坚持称包括电梯运行合格证在内的电梯全部资料都已移交给A物业服务企业，并拿出当时的交接清单及遗留问题登记表，均表明开发商所言为实。A物业服务企业承接小组人员，因为办理承接手续时只考虑与开发商的关系，确实没有在遗留问题登记表上记录此事，此时也只能无言以对了。

请回答下列问题：

1．新建物业承接验收时，物业服务企业应向（　  ）索取物业档案资料。

A．业主

B．建设单位

C．施工单位

D．监理单位

【答案】B

【解析】建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。

2．物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的（　  ）设备进行承接查验。

A．物业全部

B．物业业主产权部分

C．物业重要部位

D．物业共用部位、共用设施

【答案】D

【解析】物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

3．新建物业的承接查验发生在（　  ）。

A．物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前

B．建设工程的竣工验收同时

C．物业服务企业于业主入住之时

D．建设工程的竣工验收之前

【答案】A

【解析】新建物业承接查验在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。

4．物业管理的承接查验物资准备中，记录表格主要包括（　  ）。

A．分项工程质量检验记录表

B．物业设施设备现场查验记录表

C．物业设施设备现场查验问题处理跟踪表

D．物业项目移交表

【答案】BCD

【解析】在物业的承接查验中，记录表格包括：①物业资料查验移交表；②物业设施设备现场查验记录表；③系统设施设备现场查验问题汇总表；④物业设施设备现场查验问题处理跟踪表；⑤物业设施设备查验最终遗留问题汇总表；⑥物业项目移交表。

5．对于承接查验中现场查验所发现的问题，合理的处理方式是（　  ）。

A．物业书面通知建设单位及时解决

B．进行复验

C．建设单位派人参加物业现场查验并确认查验结果

D．筹集维修准备金

【答案】ABC

【解析】在物业承接查验中，物业现场查验发现问题的解决方法有：①书面通知建设单位及时解决，并进行复验；②建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议。

案例四

恒星物业服务企业在深圳地区设立八大管理区，在外地设立7个分公司，下设电梯维保、绿化工程、环境消杀等多个专业分公司。公司主营业务是“物业服务“，管理项目50余个，分布于深圳、东莞、广州、佛山、河源、长沙、宜春、南京等大中城市，涵盖政府机关、写字楼、住宅小区、别墅、工业园区等多种物业类型，其中有多个项目获“全国物业管理优秀示范小区（大厦）”称号。2014年11月，恒星物业服务企业对深圳某小区的共用设施设备进行承接查验。

请回答下列问题：

1．物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验，主要内容包括（　　）。

A．建筑物的基础、柱

B．楼梯间、电梯井道

C．业主卫生间、阳台

D．公共走廊、楼道

【答案】ABD

【解析】物业服务企业对共用部位进行查验，一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2．物业共用设施设备承接查验的主要内容有（　  ）。

A．人造景观、围墙、大门、信报箱

B．休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施

C．给排水管线、电线、供暖及空调设备

D．停车场、物业大门、治安岗亭、室内厨房

【答案】ABC

【解析】物业服务企业对共用设施设备进行查验，内容包括：①共用设施，一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。②共用设备，一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

3．对于物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任，下列说法正确的是（　　）。

A．物业交付物业服务企业管理后，物业服务应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理义务，否则要承担相应的责任

B．物业承接查验存在的问题由建设单位与物业公司共同负责解决，否则双方共同承担相应的法律责任

C．建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应法律责任

D．物业承接查验档案资料属于物业服务企业所有

【答案】AC

【解析】物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任包括：①物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任；②物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任；③建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应的法律责任。

4．在物业服务企业发生更迭时，前期物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向（　　）移交物业承接查验档案。

A．业主

B．业主委员会

C．当地建设行政主管部门

D．当地工商行政主管部门

【答案】AB

【解析】物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主、业主委员会移交物业承接查验档案。

5．下列对于物业承接查验中有关法律责任的说法正确的是（　  ）。

A．建设单位不移交有关承接查验资料的，可以委托物业企业进行移交。不移交又没有委托物业企业而给业主造成损害的，建设单位承担赔偿责任

B．建设单位与物业企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任

C．物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任

D．物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉

【答案】BCD

【解析】物业承接查验中的有关法律责任包括：①当事人双方均应承担不履行协议的违约责任。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。②建设单位应承担的物业承接查验的违约责任。建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。③物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。④业主在物业承接查验中具有知情权、监督权。⑤房地产行政主管部门的监管责任。物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承担查验行为的投诉。

案例五

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2014年4月开始入住，2014年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2014年6月1日零时生效。

请回答下列问题：

1．机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：（1）新的物业服务企业管理人员进行承接查验；（2）物业移交；（3）对查验中发现的问题进行处理；（4）业主委员会与原物业服务企业解除合同，与新的物业服务企业签订合同，正确的运作程序是（　　）。

A．（1）→（2）→（3）→（4）

B．（2）→（1）→（3）→（4）

C．（4）→（2）→（1）→（3）

D．（4）→（1）→（3）→（2）

【答案】C

【解析】在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验：①物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；②物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。

2．物业管理机构更迭时承接查验的准备工作不包括（　  ）。

A．符合承接查验条件

B．成立物业承接查验小组

C．准备资料和工具

D．对物业项目进行调查评估

【答案】A

【解析】物业管理机构更迭时承接查验的准备工作包括：①成立物业承接查验小组；②准备资料和工具；③提前与有关单位协调关系；④对物业项目进行调查评估。符合承接查验条件是实施承接查验的前提。

3．业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向（　  ）交还有关物业管理档案资料和物业管理用房。

A．建设单位

B．业主委员会

C．政府主管部门

D．新物业服务企业

【答案】B

【解析】承接查验物业的管理移交是原物业服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业主委员会或物业产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业管理工作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原有的物业服务企业将物业管理工作直接移交给新的物业服务企业。

4．物业管理机构更迭时查验和移交的物业管理资料有（　  ）。

A．物业原始资料

B．财务管理资料

C．人事档案资料

D．项目评价资料

【答案】ABC

【解析】查验和移交的物业管理资料有：①物业原始资料；②物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；③业主资料；④财务管理资料；⑤合同协议书；⑥人事档案资料；⑦其他需移交的资料。

5．物业管理机构更迭的承接查验工作中，办理移交手续应当注意（　  ）。

A．各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式

B．对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出较为保守评价

C．确认原有物业服务企业退出或留下人员名单

D．一定要签订物业承接查验协议

【答案】ACD

【解析】物业管理机构更迭的承接查验工作中，办理移交手续应当注意：①对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度；②各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式；③确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；④提出遗留问题的处理方案；⑤一定要签订物业承接查验协议。

案例六

甘肃宝兴物业服务企业以“做最值得托付的物业服务集成商”为愿景，秉承“提升企业品牌形象，让客户真切感受服务的价值，让员工与企业共同成长”的使命，倡导“诚信务实、创新进取、微笑服务、精益求精”的价值观，追求个人、企业、社会的高度和谐与共同发展。

2015年3月，星海小区业主委员会与宝兴服务企业协商一致，双方终止合同，重新选聘了吉良物业服务企业。

请回答下列问题：

1．物业服务企业合同终止时，原物业服务企业应向（　  ）移交物业。

A．业主或业主委员会

B．新物业服务企业

C．建设单位

D．物业所在地政府房地产主管部门

【答案】A

【解析】在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主或业主委员会移交或交接物业。

2．在物业管理机构发生更迭时，对物业项目进行调查评估，管理处经营情况包括（　　）。

A．原物业管理机构的人员薪金的发放情况

B．管理费、停车费、水电费

C．维修基金使用

D．待付费用

【答案】BCD

【解析】对物业项目进行调查评估，其中管理处经营情况包括管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取、日常支出，维修基金使用、各类押金、欠收款项、待付费用等。

3．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（　　），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

A．保修协议

B．承接查验协议

C．继续维修合同

D．移交协议

【答案】B

【解析】物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的物业项目部分还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

二、案例分析题（根据背景资料，按要求作答）

案例一

湖北杰纪物业服务企业成立于2004年，十多年来杰纪物业秉承“服务一个，服务好一个，塑造一个精品”的服务承诺，致力于勤勉、精细和负责的经营方略，为客户提供最有价值的服务。公司业务涵盖物业前期规划、秩序维护与清洁服务、园林绿化设计及养护、设施设备集约化管理、餐饮管理、照明工程设计与施工等多个领域，是一家综合性现代服务型企业，目前公司在管包括住宅小区、别墅、写字楼、政府公共物业、工业园等各类物业超过800万平方米。

武汉市洪山区某开发企业将新建物业项目移交给杰纪物业服务企业。

【问题】

1．简述物业承接查验的概念。

2．简述新建物业承接查验的程序。

3．物业资料的查验与移交的主要内容。

4．新建物业承接查验应注意的问题是什么？

【答案】

1．物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。

2．新物业承接查验的程序包括：

（1）确定物业承接查验方案

与开发建设单位协商好承接查验的日期、内容、标准、进度等，制定承接查验方案，作为承接查验的工作指南。

（2）移交有关图纸资料

建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。

（3）查验共用部位、共用设施设备

①现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能；

②现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

（4）解决查验发现的问题

现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

（5）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议

①建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议；

②物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出明确约定。

（6）办理物业交接手续

①建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

②交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间，交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

③分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承担查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

④物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续，包括：

a．前期物业服务合同；

b．临时管理规约；

c．物业承接查验协议；

d．建设单位移交资料清单；

e．查验记录；

f．其他承接查验有关的文件。

⑤物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

3．物业资料的查验与移交的主要内容包括：

（1）物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交资料，包括：

①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

③供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；

④物业质量保修文件和物业使用说明文件；

⑤房屋、共用设施设备清单；

⑥承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。

（2）未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

（3）物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理。

4．新建物业承接查验应注意的问题包括：

（1）人员选配要精干

物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

（2）验收立场要明确

物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

（3）遗留问题要备案

①对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求建设单位提出补救和解决措施并备案，备案内容包括：

a．物业管理用房；

b．开办费用；

c．对外承诺的小区配套设施。

②承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促移交人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

（4）保修事宜要落实

落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修的，应向物业服务企业交付保修保证金，或由物业服务企业负责保修，建设单位一次性拨付保修费用。

（5）特殊信息要收集

①新建物业建设单位应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业服务企业。

②将建设单位施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

③凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的应让建设单位或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（6）管理配套要关注

验收时注意与物业管理服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。

（7）产权界定要证明

小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉纠纷。

（8）管理权限要清楚

物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

（9）查验手续要齐全

承接查验符合要求后，物业服务企业应与建设单位签署签订物业承接查验协议。

（10）拒接未经查验的物业

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。所以，物业服务企业要拒绝接管未经查验的物业，避免带来损失。

案例二

小李是一家物业服务企业的高级管理人员，他所在的物业服务企业新接管了一个居民住宅区的物业管理工作，公司委派小李参加新建物业的承接查验工作。在承接之前，小李做了大量的准备工作以确保承接工作能够顺利进行。同时，在承接过程中，小李也确实发现物业工程质量存在一些严重的问题。

【问题】

1．请问小李进行承接查验的依据和原则有哪些？

2．请说明新建物业承接查验方案中现场查验的内容有哪些？

3．请问小李如何确定物业承接查验方案的程序？

4．试述小李现场查验的风险及预防措施。

【答案】

1．（1）小李进行承接查验的依据

新建物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，具体内容如下：

①法律依据，主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。

②合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。

③实施物业承接查验，主要依据的文件包括：

a．《物业管理条例》；

b．《物业承接查验办法》；

c．物业买卖合同；

d．临时管理规约；

e．前期物业服务合同；

f．物业规划设计方案；

g．建设单位移交的图纸资料；

h．建设工程质量法规、政策、标准和规范。

（2）新建物业承接查验的原则

新物业承接查验的原则包括：①诚实信用；②客观公正；③权责分明；④保护业主共有财产。

2．新建物业承接查验方案中现场查验的内容包括：：

（1）物业共用部位、共用设施设备的现场查验。具体内容如下：

①共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

②共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

③共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

（2）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。具体内容如下：

①建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。

②物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。

3．小李确定物业承接查验方案的程序的主要内容包括：

（1）新建物业的建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。

（2）建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。

（3）物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，包括：

①关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；

②供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；

③教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；

④电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

⑤物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

⑥物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件；

⑦物业竣工图纸及竣工资料。

（4）双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。

4．新建物业场查验风险及预防措施如表3-1所示。

表3-1　现场查验风险及预防措施

案例三

某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。

【问题】

1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。

2．该类物业承接查验应做好哪些准备工作？

3.A公司在这场移交工作中存在什么问题？

4．试述该类物业承接查验的程序和内容。

【答案】

1．（1）物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此，上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。

（2）两种承接查验的区别主要表现在以下两点：

①移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。

②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。

2．物业管理机构更迭时承接查验应做好的准备包括：

（1）成立物业承接查验小组

签订物业管理服务合同后，新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。

（2）准备资料和工具

准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的资料、清单等。

（3）提前与有关单位协调关系

机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定，为了顺利开展承接查验，需要同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。

（4）对物业项目进行调查评估

为了使物业项目的承接查验能够顺利进行，在承接查验前必须对旧物业的管理现状及存在问题进行全方位调查与评估，为物业移交和日后的管理提供依据，对发现需要整改的内容及时与移交单位协调处理。要调查的内容包括：

①了解房屋的完好情况；

②了解各类设备设施的运行、管理、维护情况；

③了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况；

④业主（物业使用人）、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况；

⑤了解员工的办公、生活情况；

⑥了解各类管理人员的素质；

⑦管理处经营情况，包括：

a．管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取；

b．日常开支、维修基金使用；

c．各类押金、欠收款项、待付费用。

3．在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。根据案例内容，A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，待具备开机条件时再进行运行状况查验，而不能草率签字。

4．物业管理机构更迭时承接查验及移交的程序和内容包括：

（1）成立承接查验组织，确定查验和移交方案

为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共同组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。

（2）查验和移交的物业管理资料

查验和移交的物业管理资料包括：

①物业原始资料。主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，包括：

a．物业竣工图纸资料；

b．竣工验收资料；

c．设备的使用、维护技术资料；

d．物业产权资料；

e．物业清单等。

②物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括：

a．物业设施设备清单、台账；

b．使用、修理、改造报告；

c．重大事故报告；

d．专业检测报告；

e．完好率评定报告。

③业主资料。包括：

a．业主身份、产权证明；

b．物业查验、问题解决记录；

c．物业使用、装修、维修资料；

d．有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告。

④财务管理资料。包括：

a．属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单；

b．水电等抄表记录及费用代收代缴明细表；

c．物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录；

d．其他需移交的各类凭证、表格、清单等；

e．业主各类押金、停车费、应收款项等。

⑤合同协议书。包括：对内、对外签订的合同、协议原件。

⑥人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

⑦其他需移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。

（3）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交

物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交的主要内容包括：

①物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责解决和处理。

②物业共用设备的查验和移交。主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度、使用功能，共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。

③物业共用配套设施的查验和移交。主要包括：环境卫生设施、绿化设施、照明设施、安防及消防设施、文化娱乐设施、各种标识等。

④物业管理用房。包括：办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。

⑤室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。

⑥产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括：办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具，安防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。

（4）物业查验与移交资料

共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面：

①对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度；

②各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式；

③确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；

④提出遗留问题的处理方案；

⑤一定要签订物业承接查验协议。

案例四

某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2012年5月开始入住， 2013年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议，选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2013年10月1日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2013年10月1日以前办理好物业交接验收手续。

2014年7月，住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责，并且不再受理业主有关这个问题的投诉。

【问题】

1．在办理新建物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的物业资料有哪些？

2．在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须满足的条件有哪些？

3．物业管理机构更迭时，查验和移交的物业管理资料有哪些？

4．物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项有哪些？

【答案】

1．在办理物业承接验收手续时，物业服务企业接收查验的资料包括：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（5）房屋、共用设施设备清单；

（6）承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。

2．在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：

（1）物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；

（2）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。

3．物业管理机构更迭时，查验和移交的物业管理资料包括：

（1）物业原始资料。包括物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，主要是物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。

（2）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括：物业设施设备清单、台账，使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。

（3）业主资料，包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。

（4）财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、应收款项等。

（5）合同协议书，包括：对内、对外签订的合同、协议原件。

（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

（7）其他需要移交的资料。

4．物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项，主要包括以下内容：

（1）明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。

（2）各项费用和资产的移交，共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展。

（3）如承接的部分物业项目还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

（4）在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。