第三章　市场调查与市场分析

第一节　物业经营管理市场概述

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（　  ）。[2011年真题]

A．丙级写字楼

B．居住区商场

C．公立小学

D．出租型别墅

【答案】C

【解析】物业经营管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。

2．物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的（　  ）的集合。

A．现实购买者

B．潜在购买者

C．现实和潜在的购买者

D．供应者

【答案】C

【解析】物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。

3．现实购买者与潜在购买者相比较，现实购买者有足够的（　  ）。

A．购买兴趣

B．支付能力

C．购买数量

D．市场意识

【答案】B

【解析】潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合；现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。

4．物业经营管理的主要服务对象是（　  ）。

A．房地产开发商

B．业主和租户

C．物业招标人

D．政府

【答案】B

【解析】物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。物业服务企业围绕着物业设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理等向服务对象提供服务产品，并在此基础上提供诸多的衍生产品。从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。

5．关于物业经营管理市场的特性，下列说法有误的是（　  ）。

A．从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性

B．物业经营管理市场需求具有统一性

C．有别于一般市场的特性

D．价格会受到物业所处地理位置的影响

【答案】B

【解析】由于物业的业主和租户在购置或承租物业时通常有不同的目的，在物业使用过程中对提升其生活价值、投资价值和经营价值又有不同的期望，不同类型的物业又有各自的特点。所以物业经营管理市场需求具有多样性。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．物业经营管理市场交易的特点包括（　  ）。

A．交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易

B．物业管理服务产品的内容一般由物业服务委托合同界定

C．受到物业服务产品交易市场档次的影响

D．物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响

E．物业管理服务产品是依托物业而产生

【答案】ABDE

【解析】物业经营管理市场交易的特点包括：①物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。②物业管理服务产品的内容一般由物业服务委托合同界定。③物业管理服务产品是依托物业而产生，具有一般服务产品的服务无形性、可变性、易逝性、不可分离性的特点，在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响。因此物业服务企业必须有效地影响客户，方能创造出优质的服务价值。

2．影响物业经营管理市场的价格的因素有（　  ）。

A．物业所处地理位置

B．市场的平均利润水平

C．物业本身品质和档次

D．物业服务质量

E．客户对物业管理服务产品消费的理念

【答案】ACDE

【解析】物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。如果物业所处地理位置优越、物业品质和档次高、物业服务质量好、客户对物业管理服务有市场化的理念，则物业服务产品就会有较高的价格。