第二章 建设用地制度与政策
第一节 建设用地管理概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。这是建设用地的节约和集约利用应当遵循的（ ）原则。
A．布局优化的原则
B．市场配置的原则
C．盘活利用的原则
D．合理布局的原则
【答案】A
【解析】建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。其中，布局优化的原则是引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。
2下列属于建设用地土地利用的集约性的特点是（ ）。
A．建设用地无需利用土壤的生产功能
B．农用地或未利用地变为建设用地后，可以产生更高的经济效益
C．道路的位置决定着商业服务中心的布局
D．交通站点的变迁对周围土地的影响
【答案】B
【解析】建设用地的特点为：非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。其中，农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高度密集性，可以产生更高的经济效益。
3以下不属于建设用地管理的原则的是（ ）。
A．规划总体控制的原则
B．有偿使用土地的原则
C．节约和集约用地的原则
D．集约发展的原则
【答案】D
【解析】建设用地管理是土地利用管理的重要内容，它是指国家调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。建设用地管理的原则包括：规划总体控制的原则、有偿使用土地的原则、节约和集约用地的原则。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1按建设用地的用途分类，可分为（ ）。[2017年真题]
A．非农业建设用地
B．农业建设用地
C．未利用地
D．其他建设用地
E．临时用地
【答案】AB
【解析】建设用地按建设用地的用途分类，可分为：①非农业建设用地，指一切非农业用途的建设用地，主要包括城镇、工矿、村庄用地；交通用地；乡镇企业、农村作坊、机械化养殖场、采矿区、废石场、垃圾堆场等三类。②农业建设用地，指直接用于农业生产需要或规定用于农业生产配套工程的用地，如作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等建设所需使用的土地。C项属于土地按照用途分类；D项属于按建设用地的利用方式分类；E项属于按建设用地的使用期限分类。
2市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（ ）。[2017年真题]
A．工业项目投资强度
B．工业项目生产规模
C．容积率
D．临时用地使用比例
E．非生产设施占地比例
【答案】ACE
【解析】市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。市、县国土资源主管部门在有偿供应各类建设用地时，应当在建设用地使用权出让、出租合同中明确节约集约用地的规定。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1国有土地使用权转让、租赁和抵押归属土地二级市场。（ ）[2017年真题]
【答案】√
【解析】土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。
2我国建设用地的供应方式主要是有偿使用与行政划拨。（ ）
【答案】√
【解析】我国建设用地的供应方式主要是有偿使用与行政划拨。有偿方式又分为三种：土地使用权出让、土地使用权作价出资入股与土地使用权租赁。出让可按形式不同分为拍卖、招标、挂牌和协议出让。
3土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场是土地一级市场。（ ）
【答案】×
【解析】土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。其中，土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。
第二节 建设用地使用权出让
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。[2017、2015、2008年真题]
A．无偿收回
B．给予补偿收回
C．自动续期
D．届满前一年申请续期
【答案】C
【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
2某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（ ）年。[2015年真题]
A．40.5
B．44.5
C．45.5
D．60.5
【答案】A
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。工业用地法定最高出让年限为50年。收益年限＝50－5－0.5－4＝40.5（年）。
3下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年的是（ ）。[2014年真题]
A．住宅
B．娱乐场
C．宾馆
D．体育馆
【答案】D
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
4挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于（ ）个工作日。[2013年真题]
A．5
B．7
C．10
D．15
【答案】C
【解析】挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
5非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。[2012年真题]
A．3个月
B．6个月
C．1年
D．2年
【答案】C
【解析】依据《物权法》规定，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
6集体土地未经依法（ ）不得出让。[2012年真题]
A．征用
B．征收
C．批准
D．备案
【答案】B
【解析】建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义中规定，集体土地不经征收不得出让。
7依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。[2011、2008年真题]
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
【答案】B
【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
8甲房地产开发公司取得居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。[2009年真题]
A．38
B．40
C．68
D．70
【答案】B
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。因为是国家依法将其收回后，改为商业用地出让给乙房地产开发公司，所以不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
9甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。[2008年真题]
A．33
B．35
C．38
D．40
【答案】A
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。本题中，王某取得该房屋的土地使用年限＝40－2－5＝33（年）。
10建设用地使用权出让，是土地（ ）级市场。
A．一
B．二
C．三
D．四
【答案】A
【解析】建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，又称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。
11下列不属于建设用地使用权出让特点的是（ ）。
A．平等
B．自愿
C．有偿
D．无限期
【答案】D
【解析】建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。
12按照法律规定，（ ）可以出让国有土地使用权。
A．国家
B．拥有国有土地使用权的事业单位
C．拥有国有土地使用权的开发企业
D．拥有国有土地使用权的个人
【答案】A
【解析】建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
13建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由（ ）实施。
A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门
C．市、县人民政府规划管理部门
D．乡镇人民政府
【答案】B
【解析】建设用地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
14C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2012年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在（ ）前，支付全部地价款。
A．2012年7月1日
B．2012年8月1日
C．2012年9月1日
D．2012年10月1日
【答案】A
【解析】土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。本题中，C房地产开发公司于2012年5月1日签订了出让合同，所以应在7月1日前支付全部地价款。
152012年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让最高年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于（ ）申请续期。
A．2051年1月1日～2051年12月31日
B．2052年1月1日～2052年12月31日
C．2061年1月1日～2061年12月31日
D．2062年1月1日～2062年12月31日
【答案】A
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。依据《物权法》的规定，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
16B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由（ ）与W房地产开发公司签订。
A．A市人民政府
B．A市人民政府土地管理部门
C．B县人民政府
D．B县人民政府土地管理部门
【答案】D
【解析】建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门（B县人民政府土地管理部门）与土地使用者（W房地产开发公司）签订。
17下列情形可无偿收回土地使用权的有（ ）。
A．因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的
B．因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的
C．因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的
D．因开发商自身原因导致其两年未动工开发的
【答案】D
【解析】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
18下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是（ ）。
A．商业用地
B．商品住宅用地
C．非盈利的社会团体用地
D．娱乐用地
【答案】C
【解析】协议出让指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业，协议出让仍然是土地使用权出让的方式之一。这种方式适用于非盈利性的某些特殊用地。
19在签订出让合同后，土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过（ ）日，经土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有权解除合同。
A．15
B．30
C．45
D．60
【答案】D
【解析】土地管理部门延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权的出让价款的其余部分。受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。
20《国有建设用地使用权出让合同》的附件不包括（ ）。
A．市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件
B．出让宗地平面界址图
C．出让宗地横向界限
D．出让宗地竖向界限
【答案】C
【解析】建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。《国有建设用地使用权出让合同》的附件主要包括：①宗地平面界址图；②出让宗地竖向界限；③市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。
21《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在（ ）日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。
A．15
B．30
C．60
D．90
【答案】C
【解析】土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况包括：①土地使用者未如期支付地价款，土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权；②土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取的无条件取消其土地使用权的处罚形式。
22豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为（ ）
A．商场、豪华住宅、私立学校
B．豪华住宅、商场、私立学校
C．私立学校、商场、豪华住宅
D．商场、私立学校、豪华住宅
【答案】D
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中商场最高法定年限为40年，私立学校为50年，豪华住宅为70年。
23下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（ ）。
A．旅游用地
B．国家机关用地
C．公益事业用地
D．城市基础设施用地
【答案】A
【解析】建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
24用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满（ ）年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。
A．1
B．2
C．3
D．4
【答案】A
【解析】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
25低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于（ ）。
A．0.5
B．1
C．1.5
D．2
【答案】B
【解析】对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（ ）。[2016年真题]
A．挂牌出让，出价最高者得
B．商业用地，只能采用挂牌出让方式
C．在挂牌期限内，竞买人最多报价三次
D．挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布
E．在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的，挂牌成交
【答案】ADE
【解析】ACE两项，挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：①在挂牌期限内只有一个竞买者报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；③报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；④在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。B项，《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。D项，挂牌在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的情况在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公布。
2下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（ ）。[2014年真题]
A．工业厂房
B．公益设施
C．娱乐场所
D．城市基础设施
E．高档酒店
【答案】ACE
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。
3下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。[2013年真题]
A．旅游设施用地
B．商品住宅开发用地
C．廉租住房用地
D．高新技术研发用地
E．烟草企业用地
【答案】ABDE
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
4国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（ ）。[2012年真题]
A．受让方逾期未支付全部地价款
B．拆除地上建筑物
C．自然灾害造成地上附着物变化
D．因公共利益需要
E．人民法院判决生效
【答案】ADE
【解析】建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权，包括两种情形：①土地使用者未如期支付地价款；②土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，司法机关决定收回土地使用权。
5经营性国有土地使用权可以通过（ ）方式取得。[2011年真题]
A．行政划拨
B．招标出让
C．拍卖出让
D．协议出让
E．挂牌出让
【答案】BCE
【解析】《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。A项，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。D项，协议出让是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于非盈利性的某些特殊用地。
6下列用地，法定出让年限为50年的有（ ）。[2010年真题]
A．居住用地
B．工业用地
C．体育用地
D．娱乐用地
E．旅游用地
【答案】BC
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
7建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。[2010年真题]
A．当事人的名称和住所
B．土地界址、面积
C．宗地平面界址图
D．开发投资强度
E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
【答案】CE
【解析】建设用地使用权出让合同附件的主要内容有：①宗地平面界址图；②出让宗地竖向界限；③市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。ABD三项属于建设用地使用权出让合同的主要内容。
8土地使用权出让合同有（ ）。
A．建设用地土地使用权出让合同
B．成片土地使用权出让合同
C．小区土地使用权出让合同
D．项目用地土地使用权出让合同
E．划拨土地使用权出让合同
【答案】BDE
【解析】建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，包括：①成片土地使用权出让合同；②项目用地（宗地）土地使用权出让合同；③划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。
9目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是（ ）。
A．建设用地使用权期间届满而收回
B．因公共利益的需要而提前收回
C．因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回
D．因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回
E．司法机关决定收回建设用地使用权
【答案】ABCE
【解析】国家收回土地使用权有多种原因，包括：①土地使用权期间届满处理；②建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回土地使用权；③因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；④司法机关决定收回土地使用权。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（ ）[2016年真题]
【答案】×
【解析】超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前提工作造成动工开发迟延的除外。
2受让人未缴清全部国有建设用地使用权出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。（ ）[2014年真题]
【答案】√
【解析】受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
3工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）[2010、2008年真题]
【答案】√
【解析】《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。
4按照规定，土地使用权出让金由土地使用权出让者缴纳。（ ）
【答案】×
【解析】土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
5建设用地使用权出让，是指国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用税的行为。（ ）
【答案】×
【解析】建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
6土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，按年度支付的年度使用期间的地租。（ ）
【答案】×
【解析】土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
7土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。（ ）
【答案】√
【解析】土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。
8建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。（ ）
【答案】×
【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
9因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，但不收回土地使用权。（ ）
【答案】×
【解析】国家收回土地使用权有多种原因，包括：①土地使用权期间届满处理；②建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；③因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；④司法机关决定收回土地使用权。其中，因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。
10协议出让方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。（ ）
【答案】√
【解析】协议出让方式是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业仍然是土地使用权出让的方式之一。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
11根据商品房建设的需要，可以依照法律程序提前收回已出让的土地使用权，但在收回时应根据土地使用者利用土地的实际情况和土地的剩余年限给予适当赔偿。（ ）
【答案】×
【解析】建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
A房地产开发公司于2011年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2011年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2012年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
1该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（ ）年。
A．40
B．50
C．60
D．70
【答案】D
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。因此，题中的住宅楼建设用地出让最高年限为70年。
2按照规定，A房地产开发公司应在签订了出让合同后（ ）日内，支付全部地价款。
A．30
B．60
C．90
D．120
【答案】B
【解析】土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。因此，A房地产开发公司应在签订了出让合同60日后支付全部地价款。
3按闲置土地的规定，应向A房地产开发公司征收（ ）万元以下的土地闲置费。
A．1200
B．1300
C．1400
D．1500
【答案】A
【解析】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。因此，本题中应缴纳的土地闲置费为：6000万元×20%＝1200（万元）。
4经同意，A房地产开发公司改变该项目部分土地用途，（ ）。
A．必须变更或重新签订出让合同
B．不需变更或重新签订出让合同
C．必须相应调整地价款
D．不用调整地价款
【答案】AC
【解析】用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
5根据国土资源部令第11号规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权，不可能采取的出让方式是（ ）。
A．招标
B．拍卖
C．协议出让
D．挂牌出让
【答案】C
【解析】国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
6根据有关土地政策规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权后，不被无偿收回土地使用权的最迟动工开发时间为（ ）。
A．2011年2月底
B．2011年3月底
C．2012年2月底
D．2013年2月底
【答案】D
【解析】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。本案例中，合同规定的开工日期为2011年3月1日，所以不被无偿收回的最晚日期为2013年2月底。
（二）
2010年5月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖方式，按法定最高出让年限，取得了A省B市城市规划区内一地块，并签订了国有建设用地使用权出让合同。该地块为普通商品住宅项目开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。在缴纳了出让金和相关费用后，2010年8月17日，该土地交付给甲公司使用。甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。2012年2月15日，李某购买了该项目中的一套商品住宅。甲公司于2012年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
1以下关于该项目拍卖的说法，正确的是（ ）。
A．甲公司在一轮报价后，拍卖主持人连续两次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交
B．确定甲公司为中标人后，甲公司的投标、竞买保证金，应转作受让地块的定金
C．拍卖活动结束后，出让人应在20个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布
D．甲公司依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记
【答案】BD
【解析】A项，主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；B项，以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金；C项，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用；D项，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
2以下关于该国有建设用地使用权出让，说法不正确的是（ ）。
A．B市人民政府与甲公司签订国有建设用地使用权出让合同
B．甲公司在签订国有建设用地使用权出让合同后，如果延期付款超过60日，经B市人民政府土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同
C．B市土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过60日，经甲公司催交后仍不能交付土地的，甲公司有权解除合同
D．该普通商品住宅项目建设用地使用权期间届满后，自动续期
【答案】A
【解析】建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门（B市人民政府土地管理部门）与土地使用者（甲公司）签订。
3甲房地产开发公司取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为（ ）。
A．2060年5月27日
B．2060年8月16日
C．2080年5月27日
D．2080年8月16日
【答案】D
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的住宅用地最高出让年限为70年，所以从2010年8月17日开始计算，加上70年，即：2080年8月16日。
4甲公司申请改变土地利用条件必须经过（ ）的同意。
A．出让方
B．B市房地产管理部门
C．B市城市建设行政管理部门
D．B市城市规划行政管理部门
【答案】AD
【解析】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。如用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
（三）
2011年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某县一块国有土地的使用权，投资6000万元，开发普通商品住房。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。该项目于2011年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2012年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。
1该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A．该市人民政府土地管理部门
B．该县人民政府行政管理部门
C．该县人民政府
D．该市人民政府
【答案】B
【解析】建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
2甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。
A．土地补偿费
B．土地使用权出让金
C．土地闲置费
D．房屋拆迁安置费
【答案】B
【解析】土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。
3在办理商品房预购手续时，王某（ ）。
A．可以申请住房公积金贷款
B．可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5%
C．应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D．应当办理预购商品房抵押登记
【答案】ABD
【解析】C项，商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
4王某购买的住宅的产权登记面积为（ ）。
A．套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
B．套内房屋使用面积＋分摊的共有建筑面积
C．套内建筑面积＋套内阳台面积＋分摊的共有建筑面积
D．套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积＋分摊的共有建筑面积
【答案】AD
【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
第三节 建设用地使用权划拨
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（ ）。[2016年真题]
A．城市绿地
B．汽车加油站
C．街心公园
D．地税局机关
【答案】B
【解析】依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。A项，城市绿地属城市基础设施用地；C项，街心公园属公益事业用地；D项，地税局机关属国家机关用地。
2下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是（ ）。[2014年真题]
A．部队营房
B．国有企业办公楼
C．国家投资的核电站
D．科技博物馆扩建
【答案】B
【解析】《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第4条第1款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。
3按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过（ ）年。
A．5
B．6
C．8
D．10
【答案】A
【解析】下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。但是，②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有（ ）。[2014年真题]
A．廉租住房
B．军事设施
C．城市公共交通枢纽
D．旅游设施
E．国家重点扶持的能源设施
【答案】ABCE
【解析】依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
2下列可无偿取得划拨土地使用权的有（ ）。
A．荒山
B．滩涂
C．沙漠
D．集体土地
E．城市的存量土地
【答案】ABC
【解析】建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。
3下列关于划拨土地政策，说法正确的是（ ）。
A．划拨土地可以转让，但是有条件的
B．划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地使用权出让金
C．划拨土地无偿取得，因此不得转让
D．划拨建设用地使用权可以出租
E．划拨建设用地使用权不可以抵押
【答案】ABD
【解析】ABC三项，划拨土地的转让有两种规定：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。D项，房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。E项，划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。
4下列（ ）情况，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A．继续作为城市基础设施用地
B．继续作为公益事业设施用地
C．国有企业兼并国有企业、非国有企业与国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D．在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E．国有企业改造或改组为国有独资公司的
【答案】CDE
【解析】下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。（ ）[2016年真题]
【答案】×
【解析】对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业兼并国有企业的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。故国有企业改革成为股份合作制企业采取的是出让或出租方式处置，而不是保留其划拨土地使用权。
2以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（ ）[2016年真题]
【答案】×
【解析】私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
3以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。（ ）[2013年真题]
【答案】×
【解析】建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
4凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（ ）[2009年真题]
【答案】×
【解析】《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理规定，凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。
5划拨建设用地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。（ ）
【答案】√
【解析】划拨土地使用用权有以下含义：①划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。②除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。③取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。④在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
6在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。（ ）
【答案】√
【解析】建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
7人民检察院用地由县级以上人民政府依法批准，出让土地使用权。（ ）
【答案】×
【解析】依据《划拨用地目录》规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地，国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会，国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门，国家审判机关，即各级人民法院，国家检察机关，即各级人民检察院，国家军事机关，即国家军队的机关，以上机关用地属于国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。
8国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。（ ）
【答案】√
【解析】国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；④土地使用者自动放弃土地使用权；⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用；⑥不按批准用途使用土地；⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。
第四节 集体土地征收
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（ ）批准。[2017年真题]
A．国务院
B．省人民政府
C．县人民政府
D．国土资源部
【答案】A
【解析】征收土地批准权限的规定为：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
2依法征收集体土地的前提，是国家为了（ ）利益的需要。[2016年真题]
A．公共
B．社会
C．集体
D．政府
【答案】A
【解析】《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。
3征收集体土地是国家依法强制取得集体土地（ ）的行为。[2013年真题]
A．所有权
B．使用权
C．承包经营权
D．地役权
【答案】A
【解析】征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。
4征收基本农田，须经（ ）批准。[2011年真题]
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．县级人民政府
【答案】A
【解析】征收土地批准权限的规定有：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
5征收集体土地的补偿费归（ ）所有。[2010年真题]
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．土地使用者
D．农村集体经济组织
【答案】D
【解析】对于征收集体土地的，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
6土地征收反映的是（ ）之间的变动。
A．土地使用权在集体和国家
B．土地所有权在集体和国家
C．土地所有权在集体和集体
D．土地所有权在国家和国家
【答案】B
【解析】征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为，所以土地征收是土地所有权在集体和国家之间的变动。
7某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为50人
D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
【答案】D
【解析】A项，国家在合理使用安置补助费中指出，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。B项，土地补偿费标准规定，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。C项，需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。D项，国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
8下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是（ ）。
A．征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B．征收农用地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C．基本农田由国务院审批
D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
【答案】D
【解析】征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
9A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由（ ）审批。
A．国务院
B．国土资源部
C．Z省人民政府
D．A市人民政府
【答案】C
【解析】征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。题中，A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，根据1公顷＝15亩，180亩＝180÷15＝12（公顷），因此，该项目由Z省人民政府审批，并报国务院备案。
10被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，（ ）日内应以书面或其他形式进行公告。
A．10
B．15
C．30
D．60
【答案】A
【解析】依照《土地管理法》等有关规定，被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。
11下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是（ ）。
A．耕地占用税用于土地开发和农业发展
B．土地复垦费用于农业发展
C．菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D．征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
【答案】B
【解析】关于合理使用征地补偿费问题具有以下规定：①建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用；②耕地占用税用于土地开发和农业发展；③菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理；④征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。
12全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向（ ）以上人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。
A．区级
B．省级
C．县级
D．市级
【答案】C
【解析】全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。
13下列关于临时用地的表述中，错误的是（ ）。
A．使用期限一般不超过2年
B．可改变批准的用途
C．不得修建永久性建筑
D．不得从事经营性活动
【答案】B
【解析】临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。
14征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于（ ），土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。
A．集体财政
B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支
【答案】C
【解析】建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。具体为：①耕地占用税用于土地开发和农业发展；②菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理；③征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。各级人民政府和土地管理部门，严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。
15征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付（ ）万元的土地补偿费。
A．30
B．60
C．80
D．100
【答案】B
【解析】土地补偿费是征地费的主要部分，国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：①征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍；②征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。题中，征收耕地的补偿费最低为：1000元/亩×100亩×6＝60（万元）。
16《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A．10
B．20
C．30
D．40
【答案】C
【解析】按照我国征收土地补偿费和安置补助费的标准，在人均耕地特别少的地区，按常规标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。
17被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由（ ）规定。
A．国务院
B．国土资源部
C．省、自治区、直辖市
D．县
【答案】C
【解析】被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。
18下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金
【答案】C
【解析】A项，征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍，征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；B项，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用，由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；D项，征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金，城市郊区菜地是指连续三年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
19《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A．5
B．10
C．15
D．30
【答案】C
【解析】安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（ ）。[2016年真题]
A．征地管理费
B．青苗补偿费
C．安置补助费
D．地上附着物补偿费
E．被征收农民的社会保障费用
【答案】BCDE
【解析】根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
2下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（ ）。[2013年真题]
A．基本农田10hm2
B．基本农田20hm2
C．其他土地60hm2
D．基本农田以外的耕地20hm2
E．基本农田以外的耕地40hm2
【答案】CD
【解析】征收土地批准权限的规定包括：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
3关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（ ）。[2011年真题]
A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．土地补偿费归农民个人所有
C．地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有
D．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
E．安置补助费一定归农村集体组织所有
【答案】AD
【解析】合理使用土地补偿费、安置补助费时，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
4对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。[2009年真题]
A．国有土地出让
B．国有土地转让
C．国有土地租赁
D．国有土地作价出资（入股）
E．保留划拨土地使用权
【答案】ACDE
【解析】有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、入股等。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
5下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ）。[2007年真题]
A．征收或者征用都是为了公共利益需要
B．征收或者征用都要依法给予补偿
C．征收是国家行为，征用是企业行为
D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E．征收是强制性的，征用是非强制性的
【答案】ABD
【解析】征收和征用共同之处在于，都具有强制性，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人，征用是国家行为。
6在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是（ ）。
A．珍惜耕地，合理利用土地的原则
B．无偿使用土地的原则
C．保证国家建设用地的原则
D．妥善安置被征地单位和农民的原则
E．依法征地的原则
【答案】ACDE
【解析】在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则有：①珍惜耕地，合理利用土地的原则；②保证国家建设用地原则；③妥善安置被征地单位和农民的原则；④有偿使用土地的原则；⑤依法征地的原则。
7下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是（ ）。
A．建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位
B．征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大
C．基本农田未超过35hm2的，由省级人民政府审批并报国务院备案
D．征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
E．临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑
【答案】DE
【解析】A项，经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权，没有所有权；B项，征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；C项，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；D项，征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；E项，临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。
8征收和征用的共同之处在于（ ）。
A．都是改变所有权
B．都是改变使用权
C．都要依法给予补偿
D．都是为了公共利益需要
E．都要经过法定程序
【答案】CDE
【解析】征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处是都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1土地征收不会改变土地所有权性质。（ ）[2017年真题]
【答案】×
【解析】征收土地具有以下三个明显的特点：①具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。②要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。③被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
2国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（ ）[2015年真题]
【答案】×
【解析】近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。所谓“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。
3征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（ ）[2011、2010、2008年真题]
【答案】√
【解析】征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是征收后土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
4对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。（ ）[2007年真题]
【答案】√
【解析】《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）进一步完善了征地补偿的办法，规定对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股。
5在征收土地时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。（ ）
【答案】√
【解析】征收集体土地应遵守的原则之一是保证国家建设用地。在征收土地时，应反对两种做法：①以节约土地为理由，拒绝国家征收；②大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。
6对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。（ ）
【答案】√
【解析】《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。
7工程项目施工需使用临时用地的，建设单位需与土地使用权单位签订临时用地协议后方可使用该土地，建设单位有义务按照协议的规定支付一切费用。（ ）
【答案】×
【解析】工程项目施工需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排，确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议后方可使用。
8临时用地的土地用途可由临时土地使用者根据建设需要临时调整。（ ）
【答案】×
【解析】临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。
9全民所有制企业同农业集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征用手续。（ ）
【答案】×
【解析】经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。
10各级人民政府和土地管理部门，应严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。（ ）
【答案】√
【解析】建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。各级人民政府和土地管理部门，严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。
11在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）
【答案】×
【解析】土地的补偿范围和补偿、补助标准的确定，是征地工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及到国家、集体、个人的利益。组织征地的地方政府必须按征地协议书如数支付补偿费，被征地单位也不得额外索取。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
12安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（ ）
【答案】√
【解析】安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。
13被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上（下）管线等，但不包括水井。（ ）
【答案】×
【解析】被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。
14经批准的建设用地，由被征收土地所在地的省人民政府土地管理部门组织实施。（ ）
【答案】×
【解析】经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。该阶段的主要工作包括：①征地公告；②支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；③安置农业人口；④协调征地争议。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80hm2（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30hm2，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。
1《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收土地中，有批准权限的政府包括（ ）。
A．县人民政府
B．市人民政府
C．省人民政府
D．国务院
【答案】CD
【解析】我国征收土地批准权限的规定之一为：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批。
2征收该块土地需由（ ）部门批准。
A．国务院
B．H省人民政府
C．A市人民政府
D．B县人民政府
【答案】B
【解析】征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。Z房地产公司拟征用该块土地从事经济适用房的建设开发的行为属于建设占用土地，所以应当由H省人民政府审批并报国务院备案。
3按照规定，该开发公司合法取得该地块的建设用地使用权的方式应是（ ）。
A．协议出让
B．招标出让
C．拍卖出让
D．划拨
【答案】D
【解析】建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。Z房地产公司交付了土地补偿费、安置补助费以及被征收土地上的附着物及青苗补偿费，所以属于建设用地使用权划拨。
4C村平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．0.133
D．0.05
【答案】B
【解析】C村原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人。根据1公顷＝15亩，可得C村土地亩数＝80×15亩＝1200（亩）。则平均每人占有耕地数量＝1200亩÷600人＝2（亩/人）。
5需要安置C村的农业人口数为（ ）人。
A．225
B．325
C．415
D．600
【答案】A
【解析】需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。现征收基本农田以外的耕地30公顷。30公顷＝30×15＝450（亩）。则需要安置的人数＝450÷2＝225（人）。
6Z开发公司应支付给C村的土地补偿费为（ ）万元。
A．116
B．216
C．316
D．516
【答案】B
【解析】土地补偿费是征地费的主要部分，是国家建设征收土地时，为补偿被征地集体组织的经济损失而向其支付的款项。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：①征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍；②征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。题中，Z开发公司征收C村基本农田以外的耕地30公顷，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍。则土地补偿费为：0.06万元/亩×450亩×8＝216（万元）。
7Z开发公司应支付给C村的安置补助费为（ ）万元。
A．37.5
B．57.5
C．67.5
D．87.5
【答案】C
【解析】安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。题中，经商定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。该耕地被征收前3年平均年产值为600元。该项目需要安置的农业人口数为225人。则安置补助费为：225×0.06×5＝67.5（万元）。
8Z开发公司应支付给C村的补偿费用总额为（ ）万元。
A．183.5
B．283.5
C．308.5
D．483.5
【答案】C
【解析】根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。题中，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。则补偿费用总额为：67.5万元＋216万元＋25万元＝308.5（万元）。
（二）
2012年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得A省B市C县一块建设用地使用权，投资2亿元开发普通商品住宅小区。该建设用地使用权需要征收D村基本农田10亩，基本农田以外的耕地16亩，已知D村原有耕地面积为1600亩，农业人口为800人。该耕地被征收前三年平均年产值为2000元/亩。
1甲公司取得该土地使用权的方式可能是（ ）。
A．划拨供地方式
B．招标出让方式
C．拍卖出让方式
D．挂牌出让方式
【答案】BCD
【解析】《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2征收该块土地需由（ ）批准。
A．国务院
B．A省人民政府
C．B市人民政府
D．C县人民政府
【答案】A
【解析】征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。甲公司需要征收D村基本农田，需由国务院批准。
3以下关于该项目土地征收，说法正确的是（ ）。
A．征收D村基本农田10亩，需报国务院批准；征收基本农田以外的耕地16亩，需报A省人民政府批准
B．该建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请国务院批准，不得化整为零
C．D村平均每人占有耕地数量为3亩
D．征收该项目土地，需要安置D村的农业人口数为13人
【答案】ABD
【解析】A项，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；B项，一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零；C项，D村平均每人占有耕地数量＝1600÷800＝2（亩）；D项，需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算，需要安置D村的农业人口数＝26/2＝13（人）。
4根据《土地管理法》规定，甲公司应支付给D村的土地补偿费最低为（ ）万元。
A．15.60
B．26.00
C．31.20
D．52.00
【答案】C
【解析】土地补偿费的标准为：①征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍；②征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。所以甲公司应支付给D村的土地补偿费为：2000元/亩×26亩×6＝31.20（万元）。
第五节 闲置土地的处理
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的（ ），或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。
A．1/2
B．1/3
C．1/4
D．1/5
【答案】B
【解析】闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地。
2闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过（ ）年。
A．1
B．2
C．3
D．4
【答案】A
【解析】闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。对于闲置土地的处置有下列方式：①延长动工开发期限，但最长不得超过1年；②调整土地用途、规划条件；③由政府安排临时使用，待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设；④协议有偿收回国有建设用地使用权；⑤置换土地；⑥市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
3未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达（ ），无偿收回国有建设用地使用权。
A．收回建设用地批准书
B．收回国有建设用地使用权决定书
C．收回国有土地使用权批准书
D．收回建设用地决定书
【答案】B
【解析】未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列闲置土地的处置方式，正确的有（ ）。
A．延长开发建设时间，但最长不得超过两年
B．政府为土地使用者置换其他等价闲置土地
C．改变土地用途，办理有关手续后继续开发
D．延长开发建设时间，但最长不得超过一年
E．政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
【答案】BCDE
【解析】闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。对于闲置土地的处置有下列方式：①延长动工开发期限，但最长不得超过1年；②调整土地用途、规划条件；③由政府安排临时使用，临时使用期限最长不得超过两年；④协议有偿收回国有建设用地使用权；⑤置换土地；⑥市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
2防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的要求有（ ）。
A．土地权利清晰
B．安置补偿落实到位
C．没有法律经济纠纷
D．地块位置等规划条件明确
E．管理机构健全
【答案】ABCD
【解析】市、县国土资源主管部门供应土地应土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置。
3因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形造成土地闲置的，选择处置的方式包括（ ）。
A．无偿收回国有建设用地使用权
B．由政府安排临时使用
C．调整土地用途、规划条件
D．置换土地
E．协议有偿收回国有建设用地使用权
【答案】BCDE
【解析】属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：①延长动工开发期限；②调整土地用途、规划条件；③由政府安排临时使用；④协议有偿收回国有建设用地使用权；⑤置换土地；⑥市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1因政府调整规划导致动工开发日期延迟二年的土地不认定为闲置土地。（ ）[2015年真题]
【答案】√
【解析】闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商。
2对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（ ）[2013年真题]
【答案】√
【解析】对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：①依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；②纳入政府土地储备；③对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。
3超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地为闲置土地。（ ）
【答案】×
【解析】闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
甲房地产开发公司于2011年7月1日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012年7月1日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。2012年10月1日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。[2012年真题]
1政府调整规划，对该项目可以采取的处置方式为（ ）。
A．无偿收回
B．延长动工开发期限
C．置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地
D．按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续
【答案】BCD
【解析】因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁或处置相关资产的方式主要包括：①延长动工开发期限；②调整土地用途、规划条件；③由政府安排临时使用；④协议有偿收回国有建设用地使用权；⑤置换土地；⑥市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。A项，由于属于政府调整规划引起的土地用途变更，政府不应无偿收回。
2该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（ ）年。
A．40
B．50
C．69
D．70
【答案】B
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
3建设单位将综合楼抵押应办理（ ）。
A．预告登记
B．地役权登记
C．所有权初始登记
D．在建工程抵押登记
【答案】D
【解析】以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
4乙房地产估价机构评估时，应（ ）。
A．进行实地查勘
B．要求提供房屋所有权证书
C．要求提供国有土地使用证
D．调查建设用地使用权是否已抵押
【答案】ACD
【解析】委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。