第三章 国有土地上房屋征收制度与政策
第一节 房屋征收概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件是（ ）。
A．公共利益
B．政府需求
C．多数人利益
D．个人意愿
【答案】A
【解析】房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。
2以下（ ），界定了公共利益的范围。
A．《物权法》
B．《土地管理法》
C．《城市房地产管理法》
D．《国有土地上房屋征收与补偿条例》
【答案】D
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定了公共利益的范围，包括：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
3房屋征收的核心是（ ）。
A．需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权
B．不需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权
C．需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权
D．不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权
【答案】D
【解析】房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（ ）。[2011年真题]
A．棚户区改造
B．城中村改造
C．廉租住房建设
D．经济适用住房建设
E．公共租赁住房建设
【答案】ACDE
【解析】《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。ACDE四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。
2以下关于房屋征收决定的说法，不正确的是（ ）。
A．市、县级人民政府有权作出房屋征收决定
B．房屋征收实施单位有权作出房屋征收决定
C．非公共利益的需要，只要经政府常务会议讨论决定，也可作出房屋征收决定
D．作出房屋征收决定后应当及时公告
E．被征收人对房屋补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼
【答案】BC
【解析】B项，房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行；C项，征收作为一种以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件，即房屋征收只能是为了公共利益的需要。
3《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确定的公共利益包括（ ）。
A．国防和外交的需要
B．由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要
C．由政府组织实施的防灾减灾的需要
D．由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要
E．由房地产开发企业组织实施的商品房工程建设的需要
【答案】ABCD
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》界定了公共利益的范围，包括：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
4公共利益的特点包括（ ）。
A．公共利益是客观的
B．公共利益是主观的
C．公共利益是不确定的
D．公共利益是共享的
E．公共利益是确定的
【答案】ACD
【解析】“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。公共利益的特点有：①公共利益是客观的；②公共利益是共享的；③公共利益是不确定的。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（ ）[2014年真题]
【答案】×
【解析】房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。
2国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）[2010年真题]
【答案】×
【解析】征收与征用在所有权转移上是不同的。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。
3集体土地上的征收行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。（ ）
【答案】√
【解析】征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。为此，需依照《宪法》《土地管理法》等法律规定对土地实行征收或征用。
4征收的财产主要是动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。（ ）
【答案】×
【解析】征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
2011年10月，W县人民政府做出了对该县城A危改地块的房屋征收决定。W县人民政府委托乙房地产估价公司承担房屋征收评估业务。甲公司通过招标方式取得了该地块的土地一级开发工作，土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住房保障用地性质进行了国有土地使用权拍卖。2012年1月，该地块的使用权由丙房地产开发公司竞买得到。2011年3月，丙房地产开发公司将该地块转让给丁房地产开发公司，丁房地产开发公司欲在该地块的临街部分土地上开发商业地产项目。
1就A危改地块的房屋征收，以下说法正确的是（ ）。
A．该房屋征收应是为了公共利益的需要
B．A危改地块房屋征收的主体是W县人民政府房屋征收部门
C．W县人民政府房屋征收部门不能委托房屋征收实施单位，承担A危改地块征收与补偿的具体工作
D．W县人民政府作出A危改地块房屋征收决定前，其征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用
【答案】AD
【解析】A项，房屋征收只能是为了公共利益的需要；B项，房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行；C项，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任；D项，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
22011年10月，W县人民政府做出对该县城A危改地块的房屋征收决定后，以下禁止事项正确的是（ ）。
A．不得在房屋征收范围内新建房屋
B．不得在房屋征收范围内扩建房屋
C．不得改变房屋用途
D．不得转让房屋
【答案】ABC
【解析】在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。
3丙房地产开发公司转让该地块必须符合的条件为（ ）等。
A．经W县城乡规划管理部门同意
B．经W县人民政府建设部门批准
C．已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证
D．投入房屋建设工程的资金应达到全部开发投资总额的25%以上
【答案】CD
【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：a．属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；b．属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
4丁房地产开发公司欲改变土地使用性质，须办理的手续和程序为（ ）。
A．取得土地出让方和W县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
C．将该地块重新进行拍卖
D．调整土地使用权出让金
【答案】ABD
【解析】以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二节 国有土地上房屋征收与补偿
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1国有土地上房屋征收补偿协议由（ ）和被征收人签订。[2016年真题]
A．房屋征收部门
B．房地产估价机构
C．房屋征收主体
D．房屋征收实施单位
【答案】A
【解析】国有土地上的房屋征收由房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
2国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（ ）。[2015年真题]
A．房屋征收部门
B．市、县级人民政府
C．房地产行业主管部门
D．房屋征收实施单位
【答案】A
【解析】房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依据相应的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
3对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（ ）之日的市场价格。[2015年真题]
A．房屋征收实施
B．房屋征收决定公告
C．房地产估价师实地查勘
D．房屋征收补偿评估报告送达
【答案】B
【解析】对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿，对国有土地上房屋被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
4国有土地上房屋征收的主体是（ ）。[2014、2011年真题]
A．市、县级人民政府
B．市、县级房屋征收部门
C．房屋征收实施单位
D．市、县级房地产行政主管部门
【答案】A
【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
5房屋征收补偿方案的拟定主体是（ ）。
A．房地产开发企业
B．房屋征收实施单位
C．房屋征收部门
D．市、县级人民政府
【答案】C
【解析】房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。因此房屋征收补偿方案的拟定主体是房屋征收部门。
6《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于（ ）日。
A．7
B．10
C．15
D．30
【答案】D
【解析】对征收补偿方案进行论证、修改后，市县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日。
7房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经（ ）讨论决定。
A．征收人
B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议
D．政府常务会议
【答案】D
【解析】《房屋征收条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。
8房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过（ ）。
A．1年
B．2年
C．3年
D．5年
【答案】A
【解析】在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
9被征收房屋价值评估时，应当考虑被征收房屋的（ ）因素的影响。
A．房屋租赁
B．房屋用途
C．房屋抵押
D．房屋查封
【答案】B
【解析】在房屋征收决定前，应该进行调查登记。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等，这些因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。
10作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括（ ）。
A．被征收房屋价值的补偿
B．因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿
C．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
D．因被征收房屋抵押而造成的精神损失补偿
【答案】D
【解析】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
11以下关于房屋征收补偿的说法，不正确的是（ ）。
A．因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费
B．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换
C．对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格
D．被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼
【答案】C
【解析】C项，被征收房屋价值的补偿是对被征收人给予的补偿内容之一，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；A项，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；B项，房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择；D项，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
12选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付（ ）或者提供周转用房。
A．搬迁费
B．临时安置费
C．运输费
D．征收补偿费
【答案】B
【解析】因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
13应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果的是（ ）。
A．房屋征收部门
B．审计机关
C．市、县级人民政府
D．房地产估价机构
【答案】B
【解析】房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
14采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法（ ）。
A．承担赔偿责任
B．给予治安管理处罚
C．给予处分
D．追究刑事责任
【答案】D
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（ ）。[2016、2012、2009年真题]
A．改建房屋
B．新建房屋
C．扩建房屋
D．租赁房屋
E．买卖房屋
【答案】ABC
【解析】在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。
2国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。[2015年真题]
A．被征收房屋价值
B．因征收房屋造成的搬迁费
C．因征收房屋造成的停产损失
D．因征收房屋造成的临时安置
E．因征收房屋造成的上、下班交通费
【答案】ABCD
【解析】国有土地上房屋征收，对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
3《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收的原则包括（ ）。
A．明确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划
B．房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则
C．实施房屋征收应当先搬迁、后补偿
D．房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回
E．市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励
【答案】ABDE
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的房屋征收的原则包括：①市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；②明确建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收目的是否符合房屋征收的条件，房屋征收范围是否科学合理，补偿方案是否公平等；③房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则；④房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
4评估确定被征收房屋价值的最主要依据是（ ）。
A．权属
B．区位
C．用途
D．使用年限
E．建筑面积
【答案】ABCE
【解析】被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等因素是评估确定被征收房屋价值的最主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。
5房屋征收补偿决定予以公告的条件包括（ ）。
A．被征收房屋所有权人明确的
B．被征收房屋所有权人不明确的
C．在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议
D．在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议
E．不为公共利益而征收房屋
【答案】BD
【解析】房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《房屋征收条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
6房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，可以给予（ ）等行政处罚。
A．警告
B．拘留
C．罚款
D．管制
E．吊销证书
【答案】ACE
【解析】房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，可以给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚，并将有关处罚记录记入信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。（ ）[2016年真题]
【答案】√
【解析】作出国有土地房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
2被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（ ）[2013年真题]
【答案】×
【解析】房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
3房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（ ）[2011年真题]
【答案】√
【解析】房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
4市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。（ ）
【答案】√
【解析】市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
5被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，只能依法提起行政诉讼。（ ）
【答案】×
【解析】市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。
6房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。（ ）
【答案】√
【解析】调查登记，一般应当在房屋征收决定前进行，调查登记应当全面深入，以满足拟定征收补偿方案和进行评估的需要。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的最主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。
7市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。（ ）
【答案】√
【解析】与房屋征收相关的几项工作：①在房屋征收决定进行前，应当组织调查登记。②对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理。③暂停办理相关手续。④作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
8房屋征收决定前，对认定为超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。（ ）
【答案】×
【解析】在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施上述行为的，不予补偿。
9实施房屋征收应当先搬迁、后补偿。（ ）
【答案】×
【解析】征收的程序第一步就是要房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。征收补偿方案的内容包括房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
10选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。（ ）
【答案】√
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
11对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的用人、用工和当地的收入水平等因素确定。（ ）
【答案】×
【解析】对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
12作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，但不包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。（ ）
【答案】×
【解析】对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
13房屋征收部门拟订征收补偿方案时，不可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。（ ）
【答案】×
【解析】房屋征收部门拟订征收补偿方案时，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
14因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（ ）
【答案】√
【解析】选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
15市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员承担法律责任的情形既有不作为，又有乱作为。（ ）
【答案】√
【解析】市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员承担法律责任的情形既有不作为，又有乱作为。市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行《房屋征收条例》规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
16房屋所有权人非法阻碍房屋征收构成犯罪的，依法追究刑事责任。（ ）
【答案】√
【解析】一些人采取暴力、威胁等方式阻挠依法进行的征收，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，根据情节严重程度不同应依法追究其民事责任或刑事责任；采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
17房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位以微利服务为目的。（ ）
【答案】×
【解析】房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
2011年8月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为6000万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。
1刘某应获得的补偿为（ ）。
A．被征收房屋价值的补偿
B．刘某精神损失补偿
C．因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿
D．因征收房屋造成的刘某误工损失补偿
【答案】ACD
【解析】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
2关于该项目开发建设的说法，正确的为（ ）。
A．该项目可采用划拨方式供地
B．甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位
C．该项目的资本金最低为2100万元
D．该项目开发利润应控制在3%以内
【答案】ABD
【解析】2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。则该经济适用住房的开发项目的最低资本金为：6000×20%＝1200（万元）。
3刘某签订的补偿协议的另一方为（ ）。
A．甲企业
B．该市人民政府土地管理部门
C．该市人民政府房屋征收部门
D．该市人民政府房地产管理部门
【答案】C
【解析】房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
（二）
2011年8月，H省W市拟建设经济适用住房项目，以切实解决低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上房屋，涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月，该市作出了房屋征收决定，并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012年3月，与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。
1该项目涉及的房屋征收主体是（ ）。
A．W市人民政府房屋征收管理部门
B．W市人民政府
C．H省人民政府房屋征收管理部门
D．H省人民政府
【答案】B
【解析】房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
2以下关于该项目房屋征收程序，做法不规范的是（ ）。
A．该项目征收补偿方案由房屋征收部门拟定，并报市、县级人民政府批准
B．对该项目征收补偿方案进行论证、修改后，及时公布并征求公众意见，期限为7日
C．在作出房屋征收决定前，按照有关规定进行了社会稳定风险评估
D．因该项目涉及被征收人数量较多，房屋征收决定最终经W市政府常务会议讨论决定
【答案】B
【解析】国有土地上房屋征收的程序：①房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，征收补偿方案的内容包括房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项；②收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证；③对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日；④市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；⑤与房屋征收相关的几项工作。
3对李某给予的补偿，不包括（ ）。
A．被征收房屋价值的补偿
B．因征收房屋造成的临时安置的补偿
C．因被征收房屋出租而造成的经济损失补偿
D．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
【答案】C
【解析】对被征收人给予的补偿内容包括：①被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
4按照规定，李某的以下（ ）行为，不予补偿。
A．新建房屋增加补偿费用
B．扩建房屋增加补偿费用
C．改变房屋用途增加补偿费用
D．转让房屋增加补偿费用
【答案】ABC
【解析】在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施上述行为的，不予补偿。
5A房地产估价有限责任公司在进行房屋征收估价时，不应考虑的因素有（ ）。
A．被征收房屋的建筑结构因素
B．被征收房屋的查封因素
C．被征收房屋的租赁因素
D．被征收房屋的用途因素
【答案】BC
【解析】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
6下面A房地产估价有限责任公司进行房屋征收估价工作中，做法不规范的是（ ）。
A．被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”
B．用于产权调换房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致
C．房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到万元
D．被征收房屋价值应考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
【答案】CD
【解析】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值；其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响；房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。
第三节 国有土地上房屋征收评估
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（ ）。[2017年真题]
A．二分之一
B．三分之一
C．三分之二
D．四分之三
【答案】A
【解析】省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
2被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（ ）申请鉴定。[2016年真题]
A．房屋征收部门
B．另一家房地产估价机构
C．监察机关
D．房地产价格评估专家委员会
【答案】D
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
3根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于（ ）。[2014年真题]
A．1/3
B．1/2
C．2/3
D．3/4
【答案】B
【解析】省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于1/2。
4国有土地上房屋征收评估费一般由（ ）支付。[2013年真题]
A．被征收人
B．房屋征收部门
C．建设单位
D．房屋征收实施单位
【答案】B
【解析】委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
5某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500m2，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌（ ）。[2013年真题]
A．金融诈骗罪
B．提供虚假证明文件罪
C．侵犯财产罪
D．出具证明文件重大失实罪
【答案】B
【解析】房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行处罚。在具体的法律责任中，构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。根据题意，该房地产估价师虚增建筑面积，涉嫌提供虚假证明文件罪。
6评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（ ）选定。[2012年真题]
A．被征收人协商
B．房屋征收部门
C．市、县级人民政府
D．房屋征收实施单位
【答案】A
【解析】房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。
7国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（ ）之日。[2012年真题]
A．房屋征收决定作出
B．房屋征收决定公告
C．房屋征收补偿协议签订
D．房屋征收实施
【答案】B
【解析】房屋征收评估的评估时点确定的原则是，被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
8对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（ ）。[2011年真题]
A．重置价格
B．租赁价格
C．评估价格
D．市场价格
【答案】D
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。
9根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收评估办法由（ ）制定。
A．具有相应资质的房地产估价机构
B．城市房地产主管部门
C．国务院住房城乡建设主管部门
D．房地产开发企业
【答案】C
【解析】被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。
10除（ ）外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
A．三级暂定资质
B．三级
C．二级
D．一级
【答案】A
【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
11对于已经登记的房屋，房屋征收评估对象以（ ）的记载为准。
A．房屋登记簿
B．房屋权属证书
C．房产合同
D．评估证书
【答案】A
【解析】《国有土地房屋征收评估办法》规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
12同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由（ ）家房地产估价机构承担。
A．1
B．2
C．3
D．4
【答案】A
【解析】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。
13房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的（ ）名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。
A．2
B．3
C．4
D．5
【答案】A
【解析】房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数最的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。
14被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向（ ）咨询。
A．被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会
B．被征收房屋所在地住房城乡建设主管部门
C．被征收房屋所在地房地产管理部门
D．出具报告的房地产估价机构
【答案】D
【解析】被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向出具报告的房地产估价机构咨询。房地产估价机构应当向其解释和说明，包括房屋征收评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程等。
15房屋征收评估、鉴定费用由（ ）承担。
A．土地使用权人
B．房屋所有权人
C．受托人
D．委托人
【答案】D
【解析】委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准支付费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。
16房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（ ）罚款。
A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
【答案】B
【解析】房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照《房屋征收条例》的规定进行处罚。具体的法律责任包括：①给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚。即由房地产估价机构或者房地产估价师的发证机关责令限期改正，给予警告；对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下罚款，对估价师并处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书、注册证书。②将有关处罚记入信用档案。③造成损失的，依法承担赔偿责任。④构成犯罪的，依法追究刑事责任。
17对承担法律服务的中介组织的人员非法收受他人财物，故意提供虚假证明文件，情节严重的刑事责任为（ ）。
A．处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
B．处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金
C．处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金
D．处十年以上有期徒刑，并处罚金
【答案】C
【解析】《中华人民共和国刑法》第二百二十九条规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（ ）。[2015年真题]
A．房屋征收评估费用由房屋征收部门承担
B．房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担
C．房地产估价机构复核评估不再收取评估费用
D．房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担
E．鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担
【答案】BD
【解析】委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
2国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（ ）等因素的影响。[2014年真题]
A．租赁
B．查封
C．抵押
D．土地使用权
E．供求关系
【答案】ABC
【解析】被征收房屋的价值具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
3房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（ ）。[2013年真题]
A．房屋评估价值
B．评估对象的构成
C．装饰装修评估结果
D．评估对象基本情况
E．停产停业损失评估结果
【答案】ABD
【解析】房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门将该结果在征收范围内向被征收人公示。
4房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。[2010年真题]
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
【答案】ABDE
【解析】评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
5关于国有土地上房屋征收评估，下列说法正确的有（ ）。
A．对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格
B．房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章
C．被征收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也包含被征收房屋室内装饰装修的价值
D．被征收房屋的价值应考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
E．鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担
【答案】ABE
【解析】CD两项，被征收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（ ）[2017年真题]
【答案】√
【解析】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
2被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。（ ）[2017年真题]
【答案】×
【解析】房屋征收评估应当选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
3国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。（ ）[2016年真题]
【答案】×
【解析】被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
4被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（ ）[2015年真题]
【答案】×
【解析】被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向出具报告的房地产估价机构咨询。房地产估价机构应当向其解释和说明，包括房屋征收评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程等。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。
5评估被征收房屋的价值时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）[2015年真题]
【答案】√
【解析】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值，其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
6按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（ ）[2014年真题]
【答案】×
【解析】对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。
7同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（ ）[2013年真题]
【答案】×
【解析】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
8用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（ ）[2012年真题]
【答案】√
【解析】房屋征收评估基本事项中评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
9被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（ ）[2012年真题]
【答案】×
【解析】评估价值内涵表明，被征收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。
10具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（ ）[2011年真题]
【答案】×
【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
11城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）[2010年真题]
【答案】×
【解析】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值，其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
12被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权的价值应当一并评估。（ ）
【答案】√
【解析】评估价值内容包括：①被征收房屋的价值；②用于产权调换房屋的价值；③被征收房屋类似房地产的市场价格。其中，被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进行实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。[2017年真题]
1该街区的房屋征收主体为（ ）。
A．县房屋征收办公室
B．镇人民政府
C．县人民政府
D．县国土资源管理局
【答案】C
【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《房屋征收条例》规定房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
2被征收房屋评估的价值时点为2017年（ ）。
A．3月28日
B．4月13日
C．4月15日
D．5月5日
【答案】A
【解析】被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
3在评估过程中，房屋用途确定的依据为（ ）。
A．实际用途
B．不动产权证上记载的用途
C．镇人民政府认定、处理结果
D．县人民政府认定、处理结果
【答案】BD
【解析】对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
4应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（ ）。
A．房地产实际使用人或管理人
B．被征收人
C．房屋征收部门
D．注册房地产估价师
【答案】BCD
【解析】房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。
5甲评估机构取得该评估业务的方式为（ ）。
A．被征收人协商选定
B．房屋征收部门组织被征收人投票多数决定
C．房屋征收部门指定
D．可以摇号抽签随机确定
【答案】ABD
【解析】房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。
（二）
2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万m2的房屋，其中有3万m2的房屋未登记，包括1.20万m2的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。
1甲房地产估价机构资质等级可以为（ ）。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定三级
【答案】ABC
【解析】根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
2对已登记的房屋，在评估界定其性质、用途和建筑面积时，一般应以（ ）为准。
A．实际调查的结果
B．房屋权属证书和房屋登记簿的记载
C．评估机构确定的结果
D．房屋征收实施单位确定的结果
【答案】B
【解析】对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
3房屋征收评估费用由（ ）承担。
A．被征收人
B．该项目建设单位
C．征收单位
D．被征收人和征收单位共同
【答案】C
【解析】《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
4被征收人如果对评估结果有异议，应向被征收房屋所在地（ ）申请鉴定。
A．房地产管理部门
B．估价师协会
C．房屋征收部门
D．评估专家委员会
【答案】D
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
（三）
某房地产开发公司拟建设商品住宅，该地块位于某城市规划区内，在拟获得的地块上有房屋产权单位为甲厂的职工A租赁的公有住房和承租户B居住，该两房屋属于拟征用范围内，在征用过程中，承租户B因补偿标准问题与房地产开发公司产生矛盾。甲厂与承租户B继续保持租赁关系。
1若对B承租的房屋进行征收评估，可以选用的评估方法有（ ）。
A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．价值法
【答案】ABC
【解析】房屋征收评估应当选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。可以同时选用两种（含两种）以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。被征收地块既类似房地产交易，又能为开发商带来经济效益，同时位于某城市规划区属于在建工程，所以市场法、假设开发法、收益法均可选用。
2该房地产开发公司制定的补偿方案包括（ ）。
A．补偿金额
B．安置房面积
C．补偿期限
D．搬迁过渡方式
【答案】ABD
【解析】征收补偿方案的内容包括房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
（四）
2013月6月20日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100m2的住宅，其中，10m2自行改为商业用房，另还自行搭建了5m2违章建筑。住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
1该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（ ）。
A．进行社会稳定风险评估
B．足额到位征收补偿费
C．评估被征收房屋的价值
D．组织有关部门对征收补偿方案进行论证
【答案】ABD
【解析】收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
2征收补偿李某房屋的建筑面积为（ ）。
A．90m2
B．100m2
C．110m2
D．115m2
【答案】B
【解析】对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
3征收李某房屋的补偿额应不低于（ ）万元。
A．50
B．59
C．100
D．109
【答案】C
【解析】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本题中，征收李某房屋的补偿额＝100×10000＝100（万元）。
4李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为（ ）。
A．向出具报告的房地产估价机构咨询
B．另行委托其他房地产估价机构重新估价
C．在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价
D．直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定
【答案】AC
【解析】被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向出具报告的房地产估价机构咨询。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。