第二节 民宿业态的特点与作用

一、民宿业态的特点

民宿具有民间组织性、集聚性、服务与经营形式多元化、管理规范化、文化特色鲜明等特点。

（一）民间的组织性

在西方，民宿发展初期，政府部门并没有介入管理，民宿协会发挥了重要的组织和引导作用。这些国家的民宿往往联合起来成为一个有组织的团体。这些组织通过广告、公关等手段对外整体营销，向外界传播当地民宿的信息，并接受预订。如日本的农家住宿一般以家庭成员为主进行经营。经营者参加旅馆公会，按照《酒店法》的规范进行管理。每月定期接受行业协会的指导，卫生、消防、保险均有相应的保障措施，旅客投宿均通过行业协会安排。当顾客与民宿发生纠纷时，日本民宿协会则会成为仲裁机构和监督机构，还会有相应的保险配套机制。法国乡村旅馆联合会在这方面做得更加成功。协会通过以下几个步骤帮助普通农业劳动者成为乡村旅馆业主。第一，拥有空闲房屋并希望成为乡村旅馆业主的计划持有人可以联系当地的乡村旅馆联合会分会，各分会专业的工作人员会向计划持有人提出房屋改建和装修建议，并帮助计划持有人获得营业执照、政府补贴以及购买家居用品的折扣等。第二，为计划持有人提供服务、预订等方面培训。第三，各乡村旅馆联合会分会派出专业人员对准备开业的乡村旅馆进行评级，并根据市场状况和评级结果帮助业主进行产品定价。第四，当一切准备工作完成后，业主与法国乡村旅馆联合会签订协议，获得品牌使用权并进入法国乡村旅馆联合会的全国性网络，进行统一的营销和网上预订。

我国民宿最近几年来组织化程度得到大大提升。一些乡村旅游比较发达的地区率先成立民宿协会。如西江苗寨于2009年1月13日成立的“西江景区苗家乐协会”利用组织优势，在当地政府的协助下，将协会内农家乐的具体位置、名称、到达路线、经营范围、联系电话等信息标注在景区入口处的旅游线路图及旅游宣传册上。这种方式一方面可以吸引游客进行有选择性的消费，另一方面有利于提升入会农家乐的知名度，为会员招徕游客，拓宽旅游市场。随着中国旅游协会民宿客栈及精品酒店分会的成立，各地的民宿协会纷纷诞生。在民宿发展比较成熟的浙江，民宿协会建设比较普遍。例如浙江嵊泗成立了民宿协会，强化统一管理和行业自律。嵊泗的民宿都拥有正规个体工商户经营执照，为了推动东部乡镇渔家民宿发展，当地政府制定了民宿的联合审批制度，由县渔农家乐休闲旅游协会小组办公室牵头，汇集卫生、环保、旅游、市场监管、消防、治安等六个部门，为民宿业主提供培训、现场踏勘、复査验收、会审发证等快捷、便利的服务，极大地方便了群众。

（二）集聚发展的态势

集聚发展是我国民宿业一大特色，突出表现在台湾。经过30多年的发展，台湾民宿经营已进入成熟发展期，形成规模效应，目前主要集中分布在花莲、宜兰、南投、台东、苗栗等县，且有集中在特殊区域的现象。台湾民宿经营在管理辅导、主题风格、营销策略和策略联盟等方面极具特色，使民宿旅游从原属低度发展的行业，创造出高度流行景象，改写了旅游的型态。

在大陆，民宿集聚发展也演化成为一大态势。如德清“洋家乐”，汇聚了裸心谷、法国山居、大乐之野、三九坞国际乡村会所等一批高端民宿，以外来投资者、专业设计师、建筑师为主导，形成民宿聚落。在民宿聚落发展过程中，浙江民宿还讲求规模化效应。如丽水莲都古堰画乡通过招商引资，吸引了杭州隐居集团的项目投资，打造集酒店、度假、文化于一体的民宿综合体。

（三）服务多样化

国外民宿从选址、装修到服务的内容都能反映出主人的个性，更倾向于添加人性化的元素。例如，法国的一家民宿，女主人喜爱雕绘，每个客人入住时，店主都会用一种客人喜欢的材料精心刻上客人的名字送给对方作为礼物。这种做法不但吸引客人再次光临，增加其口碑传播的可能，而且提高了民宿的知名度。民宿不但提供住宿，很多主人也充当着当地导游的角色。因此，欧美的民宿已经与当地的旅游业完全融合在了一起。周边基础设施完善，所处区域的公路、购物和通信等基础设施建设也较完善，为民宿提供了有力的保障，是其能稳定发展的基础。

笔者在台湾旅游期间，入住垦丁一家民宿，受到的招待是，屋主亲自动手用当地食材做早餐，亲自解说当地人文景点，这样的旅游体验与商务酒店的住宿体验完全不同。民宿经济总体上属于服务经济，服务的意识、品质、诚信和规范，都会影响到其发展。大陆一些地方以“民宿+”的思路重构乡村休闲旅游体系，打造富有地方特色的民宿经营发展模式，促进民宿与其他产业的组合发展，大大优化了民宿区旅游环境，提升了服务质量。

在我国，随着乡村旅游政策的完善，民宿服务多样化获得更多保障。国务院办公厅印发的《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》指出，发展乡村旅游需完善公共服务以及相关旅游休闲配套设施建设。要使乡村的好山好水好风光更有魅力，应进一步加快城市基础设施与公共服务向农村延伸与覆盖，推进新型城镇化发展进程。此外，《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》也强调推进城乡规划、基础设施和公共服务一体化进程。这些政策的出台对民宿的服务功能发挥起到重要推动作用。

（四）经营业态差异化

目前，民宿经营业态呈现差异化的特点。脱胎于农家乐的普通民宿主要以大众化的价格，提供较多房间的方式经营，一般在自然环境较好的农村，吸引普通的城市消费群体；著名景区景点的民宿则以中档价格，走特色化、精致化经营路线；一些自然和人文环境独特、设计风格鲜明的精品民宿，走的是高端路线。

如浙江嵊泗民宿以金字塔式的等级架构满足不同顾客群的需求。本地渔农户经营普通的民宿；返乡大学生或民居主人的第二代倡导主题民宿，具有鲜明的个性；以外来精英为主体的精品民宿则以高雅文化品位与良好服务示人。浙江杭州的高端民宿迎合了高端消费群体的需求。在莫干山、杭州西湖等许多景区的周边，都可见到一晚数千元的高端民宿，它们以独特的设计风格和极强的文化特色与景区的发展互为补充、互利共赢，也以高额的年收益吸引着无数后来者的参与。高端民宿往往房间较少，有的是独栋别墅，提供相对私密的空间。浙江各地还重视民宿的错位发展，打造自然生态型、文化体验型、休闲愉悦型、美食体验型、健身养老型等特色各异的民宿，将浙江人的市场意识发挥得淋漓尽致。

（五）管理规范化、标准化

国外(如英、法)民宿成立已久，政府对执行民宿相关法令具有相当丰富的经验，大多数都已有相当完善的管理稽查制度与配套措施。国外民宿不同的等级是用不同的图案来表示的，如法国的“稻穗”，瑞士的“星星”，英国的“皇冠”。旅馆协会可以利用其权威性和制定的标准，评选民宿的等级，设定等级的有效期。例如英国民宿的分级制度为“一冠”至“四冠”等共四个等级，每个等级都制定了详细的要求和评价标准。法国民宿则分为“一支麦穗”至“五支麦穗”等五个等级，每个等级都有评分要求。而在苏格兰，有的民宿门前还会挂着三星、四星甚至五星的标志，由苏格兰旅游协会评定，无须豪华设施，只要符合规范并具有温馨体贴的家庭式服务就好。细致的标准化规定为民宿树立了标杆，有利于行业整体的有序发展。

在我国，民宿发展领先的浙江不仅规定民宿标准，而且对民宿的扶持政策与民宿的规划落实、环境改造与发展水平相联系，激励民宿向更高标准发展，创建示范标杆。一是与标准等级挂钩。浙江宁波将客栈等级分五档，其中五叶级最高，可获得补贴20万元。浙江莲都对民宿按照星级进行补助，从一星级的0.5万元到五星级的10万元，为一次性创建补助。二是与规划编制、落实挂钩。浙江遂昌乡村每年选取5个规划，给予规划编制费用30%的资金奖励，单个规划最高奖励20万元。三是与民宿装修及环境改造挂钩。浙江云和给予民宿装修及环境改造部分30%以内的补助，杭州市余杭区每年出1000万元投资于民宿基础设施建设。四是对有示范效应的民宿采取奖励措施。浙江景宁对投资1000万元以上的民宿示范点在享受同等民宿补助政策的基础上再给予50万~200万元不等的奖励资金。杭州农村现代民宿示范点投入额在300万元以上补助最高可达100万元。

（六）文化特色鲜明

大多数旅游者出游的主要目的是探求异地文化，了解异地风情，满足自身的求知欲望。民宿往往以家庭为依托，以当地居民为经营管理者，特色是民宿吸引游客的关键所在。民宿有着特定的民俗环境或者背依风景区，比较容易营造自己的特点和主题。

近年来，国内民宿业的发展在一些地方呈现出新的态势，各种创意的主题民宿满足了社会的多元需求。在杭州，乡村有农家体验型民宿，依托风景名胜区有度假休闲型民宿，西湖景区民宿是典型的代表。西湖灵隐寺周边的民宿以参禅、品茶、慢生活为主题。以《富春山居图》闻名的杭州富阳黄公望村的民宿，也是特色文化型的民宿。

二、民宿业态的作用

在大众旅游时代，个性化住宿的需求明显增加。民宿作为非标准住宿是由个人业主、房源承租者或商业机构，为旅游度假、商务出行及其他居住需求消费者提供的一种多样化选择。

（一）满足住宿个性化需要

民宿相对农家乐而言，着眼于休闲体验与当地文化，与旅游各要素的整合水平高，与周围旅游资源的整合水平高，并通过主题的设计使得游客自觉地融入这种为他们所展现的生活状态中。在台湾，民宿的主题众多，有亲子民宿、海景民宿、情侣民宿、女生民宿、美食民宿、童年民宿等。民宿只有做好文化体验才能真正赢得顾客。台湾民宿界著名经营者吴志忠有一经典言语：“经营民宿的最高境界应该是卖回忆，许多人一辈子来一次，若能让他们永远记住曾感受到的幸福与愉悦，那才是民宿主人的成功。”大陆民宿现在也开始着眼于卖文化体验与回忆。在地方政府及多元市场主体的大力推动下，它们迅速在乡村旅游细分市场的中、低、高端市场各占有一席之地。

（二）满足人们返璞归真和追求情怀的需要

农家乐定位于价格低廉的周末休闲旅游服务产品。这种旅游产品根植于浓重的家庭性与“乡土性”。它主要依附于农村自然风光、民俗风情、民居建筑以及传统劳作、农事节气活动、农产品现场加工等乡村特有的资源。在此基础上，它始终以乡村休闲和特色餐饮提供为主要功能。但农家乐由于经营主体的资本、素质与受教育水平的限制，在建设过程中往往走简单、模仿的路径，致使产品同质化经营，创意不足，文化附加值低。从“乡土性”展示来看，农家乐多停留于原始与表浅层面。农家乐中的住宿处于辅助和配套的层次，只是一种附属产品，不构成一种独立住宿业态。

民宿却定位于具有多种服务以及高端服务的个性化住宿产品。民宿有两个关键基因：一是乡村性，二是主人或者经营者的情怀。民宿不同于农家乐，也不是简单的住宿产品，它以个性化产品的特色、高文化的品位和趣味，逐渐形成为一种个性独立的住宿业态。由于民宿投资者、经营者往往是文化人，具有较高社会影响力，具有强烈的人文情结，民宿逐渐形成为一种有文化底蕴的乡村旅游业态。民宿的“乡村性”以“三农”“三生”为本色。与农家乐的“乡土性”不同，民宿具有浓重的“人情味”，既体现一种城市对农村返璞归真的需求，又体现对乡村进行外来文化融合改造的需求。

（三）民宿诞生使得家庭住宿走向专业化发展道路

农家乐从业主体是村民，其经营单位为农户家庭，其他服务人员多是亲戚朋友，家庭经营色彩浓厚。当地居民利用自己原有的住房，在对其加以改造、扩建或装修后便可向游客提供食宿设施，这就是家庭旅馆。当农户不再愿意开办农家乐或民居旅馆的时候，他的住房设施仍可自己享用，风险和损失都比较低。

民宿投资与经营主体视情况有所不同，除业主自己经营外，较多是所有权、使用权、经营权分离，由外地人租赁经营。台湾民宿以利用祖宅这类闲置房产来经营为多。大陆民宿往往租赁后经营，存在土地使用权的隐忧，受政策影响的可能性大。从目前情况看，民宿经营者由拥有集体土地使用权的农户向租赁者、投资者转变，投资对象由投资农民亲自经营向投资外来租赁者转移。由于民宿热，大量投资者涌入民宿市场，需要对项目选址、经营特色、市场环境、未来供求做严密的论证。与农家乐相比，投资民宿规模大、风险高，进入门槛低但退出壁垒高。这种特点决定民宿经营者必须走专业化住宿业态发展道路，否则就会被市场无情淘汰。